Belastungsverbot

BGH zum Belastungsverbot

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit Urteil vom 10.10.2014 (V ZR 315/13) erneut eine wichtige Entscheidung zur Frage der Beschlusskompetenz getroffen, die Wohnungseigentümer und Verwalter vor größere Probleme stellen kann.

Der V. Senat hat klargestellt: Zu den unentziehbaren, aber verzichtbaren Mitgliedschaftsrechten gehört das sog. Belastungsverbot, das jeden Wohnungseigentümer vor der Aufbürdung neuer (originärer) – sich weder aus dem Gesetz noch aus der bisherigen Gemeinschaftsordnung ergebender – Leistungspflichten schützt.

Was war geschehen?

In einer aus sechs Wohnungseigentümern bestehenden Wohnungseigentümergemeinschaft war festgelegt, dass jeweils zu einer Erdgeschosswohnung auch das Sondernutzungsrecht an der die Wohnung umgebenden Gartenfläche gehört.

Aus einem Sondernutzungsrecht allein ergibt sich keine Verpflichtung, die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung zu tragen.

Sondernutzungsrecht ohne Regelung ohne Pflichten – (c) Image(s) licensed by Ingram Image

Die Gemeinschaftsordnung sah vor,  dass die Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer obliegt und vom Verwalter durchführen ist.

Die Teilungserklärung enthielt zudem eine Öffnungsklausel, nach der eine Änderung [der §§ 3-20] der Teilungserklärung durch Beschluss mit 2/3 Mehrheit möglich ist (allgemeine Öffnungsklausel).

Die Wohnungseigentümer beschlossen in einer Wohnungseigentümerversammlung: Hinsichtlich der Sondernutzungsflächen der (beiden) Erdgeschosswohnungen obliegt es ab 01.07.2012 den jeweiligen Sondernutzungsberechtigten, die ordnungsgemäße Instandhaltung in Gestalt von Gartenpflege- und Reinigungsarbeiten sowie die dadurch entstehenden Kosten zu tragen. Das schließt die notwendige Bewässerung mit ein.

Die Entscheidung zum Belastungsverbot

Der belastete Wohnungseigentümer hat die Beschlüsse angefochten, die Sache ging durch die Instanzen und der BGH entschied: Die durch eine Öffnungsklausel legitimierte Mehrheitsmacht wird materiell-rechtlich u.a. durch unentziehbare, aber verzichtbare Mitgliedschaftsrechte begrenzt; eine in solche Rechte ohne Zustimmung der nachteilig betroffenen Wohnungseigentümer eingreifender Beschluss ist schwebend unwirksam. Er wird nichtig, wenn die Zustimmung nicht erfolgt.

Der BGH stellt sich damit mehrfach gegen die bis dahin herrschende Meinung und er sorgt dafür, dass die vom Gesetzgeber mit dem Instrument der Beschlussanfechtung binnen Monatsfrist erstrebte Rechtssicherheit in einer weiteren Frage über Bord geworfen wird. Dazu nachfolgend.
 

Sondernutzungsrecht – wer ist für Instandhaltung und Instandsetzung zuständig?

Ohne ausdrückliche Regelung in der Gemeinschaftsordnung darüber, dass Sondernutzungsflächen zu Lasten des Berechtigten instandzuhalten bzw. instandzusetzen sind, liegt die Pflicht bei der Gemeinschaft. Das ist bemerkenswert: Bisher wurde überwiegend angenommen, dass mit einem Sondernutzungsrecht an Gartenflächen auch stillschweigend die Verpflichtung verbunden war, die üblichen Gartenpflege und die Bewässerung in eigener Verantwortung und auf eigene Kosten des Sondernutzungsberechtigten vorzunehmen. Damit ist Schluss: Das reine Sondernutzungsrecht wird künftig als bloßes Recht ohne die damit verbundenen Pflichten zu verstehen sein.

Per Mehrheitbeschluss (aufgrund einer Öffnungsklausel) können einem Miteigentümer nicht erstmal Instandhaltungs- bzw. Instandsetzungspflicht aufgebürdet werden (Belastungsverbot)

Belasstungsverbot: keine erstmalige Belastung per Beschluss – (c) Image(s) licensed by Ingram Image

Der BGH begründet seine Sicht der Dinge damit, dass das Sondernutzungsrecht die sachenrechtliche Zuordnung des Nutzungsgegenstandes zum Gemeinschaftseigentum unverändert lässt.
 

Beschlusskompetenz

In seiner Jahrhundertentscheidung (Beschluß vom 20.09.2000, V ZB 58/99) hat der BGH festgestellt: Die Mehrheitsherrschaft bedarf stets der formellen Legitimation durch Kompetenzzuweisung, die sich entweder aus dem Gesetz oder aus einer Vereinbarung ergeben kann (=Beschlusskompetenz).

Dabei galt auch, dass ein Änderungsbeschluss aufgrund einer Öffnungsklausel nicht schon dann rechtmäßig war, wenn er die Anforderung der Ermächtigungsgrundlage erfüllte. Vielmehr müssten insbesondere zum Schutz der Minderheit bestimmte fundamentale inhaltliche Schranken beachtet werden. Was selbst durch Vereinbarung nicht geregelt werden könnte, entzieht sich auch einer Regelung im Beschlusswege aufgrund einer Öffnungsklausel, wie es der ehemalige Vorsitzende des V. Senats, Dr. Wenzel, ausdrückte. Ein gleichwohl gefasster Mehrheitsbeschluss sei daher nichtig.

Beschlusskompetenz: Grenzen der Mehrheitsmacht

Der BGH stellt jetzt ergänzend fest: Darüber hinaus wird die durch eine Öffnungsklausel legitimierte Mehrheitsmacht auch durch Individualrechte begrenzt, die zwar ebenfalls zu den unentziehbaren Mitgliedschaftsrechten gehören, die aber verzichtbar sind. Ein in solche Rechte eingreifender Beschluss ist nur dann wirksam, wenn die hiervon nachteilig betroffenen Wohnungseigentümer zustimmen; bis dahin ist er schwebend unwirksam. Die endgültige Unwirksamkeit des Beschlusses tritt ein, wenn die Zustimmung verweigert wird.

Zu diesen in v.g. Sinne mehrheitsfesten Rechten gehört das Belastungsverbot: Es schützt jeden Wohnungseigentümer vor der Aufbürdung neuer (originärer) – sich weder aus dem Gesetz noch aus der bisherigen Gemeinschaftsordnung ergebenden – Leistungspflichten.

Belastungsverbot heißt, eine neue Pflicht kann nur mit Zustimmung des Belasteten begründet werden

Pflichtenabwälzung nicht mit Zustimmung – (c) Image(s) licensed by Ingram Image

Konsequenzen aus der Entscheidung zum Belastungsverbot

  • Das Sondernutzungsrecht wird künftig als bloßes Recht ohne die damit verbundenen Pflichten anzusehen sein, wenn nicht bereits in der Teilungserklärung solche Pflichten geregelt werden oder wenn über diese Pflichten keine Vereinbarung zustande kommt. Das wird in sehr vielen Eigentümergemeinschaften zu einem grundlegenden Umdenken führen müssen.
  • Im Wohnungseigentumsrecht gibt es eine neue Rechtsfigur: Das Belastungsverbot. Das heißt nichts anderes, als dass künftig neben einer formellen Beschlusskompetenz auch geprüft werden muss, ob ein Beschluss aus materiellen Gründen unwirksam ist. Das ist deshalb eine neue Rechtsfigur, weil ein solcher Beschluss auch bei Nichtanfechtung nicht bestandskräftig werden soll. Er bleibe vielmehr schwebend unwirksam, bis der Belastete die Belastung entweder anerkennt (dann wird der Beschluss wirksam) oder bis er die Belastung ablehnt (dann ist der Beschluss von Anfang an unwirksam – sprich: nichtig). Die vom Gesetzgeber gewollte Rechtssicherheit nach Ablauf des Beschlussanfechtungszeitraums ist damit in entsprechenden Fällen nicht mehr gegeben.
  • Das Wohnungseigentumsgesetz kennt keinen schwebend unwirksamen Beschluss, das ergibt sich aus § 23 Abs. 4 WEG. Der BGH hat mit dieser Entscheidung der Praxis keinen Gefallen getan und es wird nur eine Frage der Zeit sein, bis die entsprechende Kritik auf den Senat niederhagelt.
  • Weitere Auswirkungen könnten sich dadurch auch für bauliche Veränderungen ergeben. Bisher dürfte herrschende Meinung sein, dass bauliche Veränderungen rechtmäßig werden, wenn benachteiligte Wohnungseigentümer einen entsprechenden Mehrheitsbeschluss nicht anfechten. Es fragt sich jetzt, ob mit ähnlicher Begründung ein benachteiligter Wohnungseigentümer künftig erfolgreich geltend machen kann, dass der Mehrheitsbeschluss schwebend unwirksam ist und nichtig wird, wenn er nachträglich die Zustimmung verweigert.

Unser Fazit zum schwebend unwirksamen Beschluss

Das Leben für Wohnungseigentümer wird mit dieser Entscheidung nicht leichter, die Unsicherheit nimmt deutlich zu, und das hat letztlich aus Auswirkungen auf den wirtschaftlichen Wert von Wohnungseigentum. Wir finden: Keine gute Entscheidung, notwendig war sie jedenfalls nicht, weil das bisherige Instrumentarium ausreichend war und vor allem für Rechtssicherheit gesorgt hat (Hinweis: Der BGH hat in seiner Entscheidung vom 12.04.2019 in einem obiter dictum angedeutet, dass er seine Rechtsauffassung zum schwebend unwirksamen Beschluss aufgeben könnte) Was dann allerdings gelten soll: Anfechtbarkeit oder Nichtigkeit, hat der Senat offen gelassen.




Sondernutzungsrechtsänderung

Der Fall zur Sondernutzungsrechtsänderung

Die Klägerin ist eine Wohnungseigentümergemeinschaft, deren Mitglied die Beklagte ist. In der von der Stadt im Jahre 2004 erteilten Baugenehmigung ist vorgesehen, die an der Straße gelegenen Stellplätze parallel zum Gebäude zu errichten, unter anderem auf der Fläche vor der Wohnung der Beklagten.

Davon abweichend wurden die Stellplätze in einem rechten Winkel zu dem Gebäude ausgerichtet. Vor der Wohnung der Beklagten befindet sich eine abgezäunte Terrassen- und Gartenfläche. In der Gemeinschaftsordnung wird dem jeweiligen Eigentümer der Wohnung der Beklagten ein entsprechendes unentgeltliches Sondernutzungsrecht an dieser Fläche eingeräumt, welches in das Grundbuch eingetragen wurde.

Die Stadt, die dem Rechtsstreit auf Seiten der Klägerin beigetreten ist, lehnt die nachträgliche Genehmigung der tatsächlichen Bauausführung ab und verlangt die Errichtung der Stellplätze parallel zum Gebäude u.a. auf der Sondernutzungsfläche der Beklagten.

Die Klägerin verlangt von der Beklagten, es zu dulden, dass die Klägerin die Terrasse, den Rasen und die Pflanzen sowie den die Sondernutzungsfläche umgebenden Zaun entfernt und auf der Fläche zwei Stellplätze errichtet, die dauerhaft durch die Wohnungseigentümer oder Bewohner genutzt werden können. Weiterhin verlangt die Klägerin von der Beklagten die Duldung der Nutzung ihrer Sondernutzungsfläche als Zufahrt zu weiteren Stellplätzen.

In der Eigentümerversammlung vom 24. November 2010 wurde die gerichtliche Durchsetzung der Duldung der Umbaumaßnahmen beschlossen.

Das Amtsgericht hat der Klage Zug um Zug gegen eine Entschädigungszahlung in Höhe von 38.000 € stattgegeben. Die Berufung der Beklagten und die Anschlussberufung der Klägerin hat das Landgericht zurückgewiesen. Mit der von dem Landgericht zugelassenen Revision, deren Zurückweisung die Klägerin beantragt, verfolgt die Beklagte ihren Antrag auf Abweisung der Klage weiter.

Die Revision hatte Erfolg und führt zur Klageabweisung.

Die Entscheidung des BGH zur Sondernutzungsrechtsänderung (V ZR 65/17)

Die dauerhafte Änderung des Inhalts eines Sondernutzungsrechts und die dauerhafte Aufhebung eines solchen Rechts können die übrigen Wohnungseigentümer gegen den Willen des Sondernutzungsberechtigten nur nach Maßgabe von § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG und auf dem darin geregelten Weg einer Anpassung oder Änderung der Gemeinschaftsordnung herbeiführen.

Aus § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG kann sich auch ein Anspruch auf ersatzlose Aufhebung eines Sondernutzungsrechts ergeben, allerdings nur als ultima ratio, etwa wenn die Sondernutzungsfläche zwingend benötigt wird, um unabwendbaren behördlichen Auflagen nachzukommen, und regelmäßig nur gegen Zahlung einer entsprechenden Entschädigung.

Selbst wenn die übrigen Wohnungseigentümer nach § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG die Aufhebung eines Sondernutzungsrechts verlangen können, ist der Sondernutzungsberechtigte nicht verpflichtet, seine Sondernutzungsfläche im Vorgriff auf eine solche Aufhebung zur Verfügung zu stellen.

Die Erwägungsgründe des BGH zur Sondernutzungsrechtsänderung

Ein sondernutzungsberechtigter Wohnungseigentümer muss den umfassenden Mitgebrauch seiner Sondernutzungsfläche durch alle Wohnungseigentümer nicht dauerhaft dulden (Rz. 7).

Wesensmerkmal von Sondernutzungsrechten ist, dass sie dem begünstigten Wohnungseigentümer unter Ausschluss der Übrigen das Recht zur Nutzung von Teilen des Gemeinschaftseigentums zuweisen. Sie schränken damit die gesetzliche Befugnis jedes Wohnungseigentümers zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums ein (Rz. 8).

Die dauerhafte Änderung des Inhalts eines Sondernutzungsrechts und die dauerhafte Aufhebung eines solchen Rechts können die übrigen Wohnungseigentümer gegen den Willen des Sondernutzungsberechtigten nur nach Maßgabe von § 10 II 3 WEG und auf dem darin geregelten Weg einer Anpassung oder Änderung der Gemeinschaftsordnung herbeiführen (Rz. 13).

Weil das Sondernutzungsrecht nicht zu den sachenrechtlichen Grundlagen der Gemeinschaft zählt, kann sich aus § 10 II 3 WEG ein Anspruch auf ersatzlose Aufhebung eines Sondernutzungsrechts ergeben, allerdings nur als ultima ratio, etwa wenn die Sondernutzungsfläche zwingend benötigt wird, um unabwendbaren behördlichen Auflagen nachzukommen und regelmäßig auch nur gegen Zahlungen einer entsprechenden Entschädigung.

Diese Voraussetzungen sind aber (noch) nicht festgestellt. Eine derart weitgehende Maßnahme setzt nämlich u.a. voraus, dass andere Möglichkeiten nicht bestehen oder fehlgeschlagen sind (z. B. die Errichtung an anderer Stelle auf dem Grundstück oder auf einem anderen Grundstück in der Nachbarschaft). Die Aufhebung eines Sondernutzungsrechts kann zur Herstellung eines den bauordnungsrechtlichen Anforderungen entsprechenden Zustands des gemeinschaftlichen Eigentums nur verlangt werden, wenn es keine andere Möglichkeit gibt, diesen Anforderungen gerecht zu werden.

Der im Verfahren geltend gemachte Duldungsanspruch ergebe sich auch nicht aus anderen Gründen:

a) Erstherstellungsanspruch: Den primären Maßstab für die Bestimmung des herzustellenden Zustands des Gemeinschaftseigentums bilden weder die Vorgaben des Bauordnungsrechts noch die Festlegungen in der Baugenehmigung, sondern die Teilungserklärung. Und genau dort sei das Sondernutzungsrecht wirksam festgelegt worden.

b) Treu und Glauben: § 242 BGB kommt seit dem Inkrafttreten der WEG-Novelle im Jahr 2007 als Anspruchsgrundlage für den dauerhaften umfassenden Mitgebrauch einer Sondernutzungsfläche durch andere Wohnungseigentümer nicht mehr in Betracht. (Rz. 10).

c) Analogie zum Wegfall der Geschäftsgrundlage bei der Gemeinschaft gem. §§ 741 ff. BGB

Auch die Grundsätze über den Wegfall der Geschäftsgrundlage helfen nicht weiter. Die Rechtsprechung zum gemeinschaftlichen Gegenstand des § 745 II BGB lässt sich auf Wohnungseigentümergemeinschaften nicht übertragen, weil der Gesetzgeber bei Wohnungseigentümergemeinschaften die Hürde bewusst höher als bei der Gemeinschaft gem. §§ 741 ff. BGB gesetzt habe. Die Wohnungseigentümergemeinschaft sei schließlich unauflöslich und deshalb sollte den Wohnungseigentümern eine dauerhafte Grundlage für Verwaltung und Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums gegeben werden.

Fazit der Entscheidung

Der Inhalt des Sondereigentums kann dauerhaft nur nach Maßgabe des § 10 II 3 WEG geändert werden. Aus der v.g. Vorschrift kann sich als ultima ratio auch ein Anspruch auf ersatzlose Aufhebung eines Sondernutzungsrechts ergeben. Die Hürden sind hoch. Vor der Aufhebung des Sondernutzungsrechts ist der Berechtigte nicht verpflichtet, seine Sondernutzungsfläche zur Verfügung zu stellen.




Terrassenvergrößerung als bauliche Veränderung

Terrassenvergrößerung regelmäßig bauliche Veränderung

Das AG München (Urteil vom 29.08.2019, 485 C 5290/18 WEG) verurteilte einen Wohnungseigentümer (ein beklagtes Ehepaar), die Terrasse ihrer Wohnung auf das sich aus dem Grundrissplan ergebende Ausmaß zurückzubauen. Die Entscheidung ist nach Zurückweisung der Berufung vom 24.01.2019 rechtskräftig).

Der Fall zur Terrassenvergrößerung

Das beklagte Ehepaar ist als Eigentümer einer Erdgeschosswohnung Mitglied der klagenden Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Wohnung verfügt über eine Terrasse, an der den Beklagten ein Sondernutzungsrecht zusteht. Die Terrassengröße beträgt nach dem Grundrissplan 5,53 m². Die Beklagten verdoppelten im Frühjahr 2015 die Terrassengröße auf 12 m². In der Eigentümerversammlung vom 06.06.2016 wurde mehrheitlich beschlossen im Namen der Gemeinschaft den Rückbau zu verlangen. Der Rückbauaufforderung der Verwaltung kamen die Beklagten nicht nach.

Die Entscheidungsgründe zur Terrassenvergrößerung

Für die Zulässigkeit dieser baulichen Veränderung ist (…) die Zustimmung aller (…) Wohnungseigentümer erforderlich. (…) Die Vergrößerung einer Terrasse ermöglicht eine intensivere Nutzung des Gemeinschaftseigentums und kann zu Lärmemissionen führen (…). Insoweit stellt bereits die Gefahr einer intensiveren Nutzung des Gemeinschaftseigentums, an dem den Beklagten hinsichtlich der Terrassen- und Gartenflächen ein Sondernutzungsrecht zusteht, eine nicht hinzunehmende Beeinträchtigung (…) dar. Darauf, ob eine solche Nutzung derzeit stattfindet oder beabsichtigt ist, kommt es nicht an (BayObLG, Beschl. V. 02. 06. 1999, Az. 2Z BR 15/99).

Terrassenvergrößerung ist nachteilige bauliche Veränderung – (c) Image(s) licensed by Ingram Image

Weiter liegt auch eine optische Beeinträchtigung vor. Ein nicht hinzunehmender optischer Nachteil liegt bei Veränderungen vor, die sich objektiv nachteilig auf das äußere Bild der Wohnanlage auswirken. Entscheidend ist, ob sich nach der Verkehrsanschauung ein Wohnungseigentümer in der entsprechenden Lage verständlicherweise beeinträchtigt fühlen kann. Bei der Beurteilung (…) ist ein strenger Maßstab anzulegen (…), um die grundrechtlich aus Artikel 14 GG geschützten Interessen aller Eigentümer an der Beibehaltung des äußeren Erscheinungsbildes angemessen zu berücksichtigen. Infolgedessen ist eine erhebliche Beeinträchtigung regelmäßig schon dann anzunehmen, wenn eine erhebliche Veränderung des äußeren Erscheinungsbildes vorliegt. (…). Für die Beurteilung des Nachteils ist dabei allein maßgeblich, ob die Veränderung generell von außen her wahrnehmbar ist (…). Bereits aus dem aussagekräftigen (…) Lichtbild ergibt sich, dass die streitgegenständliche Terrasse jedenfalls von den darüber liegenden Balkonen ohne weiteres einsehbar ist. (…)

Der Einwand der Beklagten, dass auch weitere Terrassen baulich umgestaltet worden seien, verfängt nicht, weil auch im Wohnungseigentumsrecht der Grundsatz „keine Gleichheit im Unrecht“ gilt. Ein Wohnungseigentümer kann deshalb nicht verlangen, ebenfalls einen unrechtmäßigen Vorteil zu erhalten, und die beeinträchtigten Wohnungseigentümer sind nicht verpflichtet, gegen alle Störer gleichmäßig vorzugehen.[Fußnote 1]

Fazit zur Terrassenvergrößerungsentscheidung des AG München

  • Es gibt keinen Anspruch auf Gleichbehandlung im Unrecht.
  • Eine Terrassenvergrößerung ist regelmäßig eine bauliche Veränderung, der alle Wohnungseigentümer zustimmen müssen, weil sie eine intensivere Nutzung ermöglichst und eine optische Beeinträchtigung darstellt.

[Fußnote 1] https://www.justiz.bayern.de/gerichte-und-behoerden/amtsgerichte/muenchen/presse/2019/23.php