Rauchmelderpflicht kommt

Ab 01. Januar 2013 werden Rauchmelder auch in NRW Pflicht. Zunächst soll das nur für Neubauten gelten. Für Wohnungen im Bestand wird es wohl Übergangsfristen, die bis 2016 reichen könnten, geben.

Rauchmelder demnächst auch in NRW Pflicht

Hinsichtlich der Verantwortlichkeit ist vorgesehen, daß Mieter und selbstnutzende Eigentümer für die Installation und Wartung verantwortlich werden sollen. Weitere Infos enthält die Pressemitteilung des MBV NRW.

Wohnungseigentumsrechtlich ist von Interesse: Wer ist für die Installation (beschluß)zuständig? Das hängt davon ab, auch Rauchmelder Sonder- oder Gemeinschaftseigentum sind. Installiert werden sollen Rauchmelder sowohl in Kinderzimmern als auch in Schlafzimmern. Nach der BGH-Entscheidung zu der Frage, ob Heizkörper Sonder- oder Gemeinschaftseigentum sind, dürfte davon auszugehen sein, daß Rauchmelder Sondereigentum darstellen. Damit hätte die Gemeinschaft keine Beschlußkompetenz, die Installation wäre allein Sache des jeweiligen Sondereigentümers. Diese Frage ist aber – wie so vieles im Wohnungseigentum – heftig umstritten.




Wasserleitung – Sondereigentum?

Abgrenzung Sondereigentum-Gemeinschaftseigentum

Der BGH stellt in seiner Entscheidung vom 26.10.2012 (V ZR 57/12, in WM 2013, S. 244 ff.) grundlegend klar, wie mit Versorgungsleitungen zu verfahren ist.

Leitsätze:

Durch die Teilungserklärung kann Sondereigentum an wesentlichen Bestandteilen des Gebäudes nicht begründet werden; diese kann die Grenze zwischen dem gemeinschaftlichen Eigentum und dem Sondereigentum nur zu Gunsten, nich aber zu Ungunsten des gemeinschaftlichen Eigentums verschieben.

Versorgungsleitungen, die wesentliche Bestandteile des Gebäudes sind, stehen zwingend im Gemeinschaftseigentum, soweit sie im räumlichen Bereich des Gemeinschaftseigentums verlaufen. Dass gilt auch dann, wenn ein Leitungsstrang ausschließlich der Versorgung einer einzelnen Wohnung dient.

Der Fall

Die Wasserversorgung einer Wohnung im Dachgeschoß erfolgt durch eine Wasserleitung, welche vor ihrem Eintritt in den Bereich des Sondereigentums in einer Dachabseite verläuft, die gemeinschaftliches Eigentum ist. Durch eine Wandöffnung kann der Eigentümer der Dachgeschoßwohnung die ausschließlich seine Einheit versorgende Leitung sehen und Erreichen. Die Teilungserklärung erklärt die Wasserleitung „vom Anschluß an die gemeinsame Steigleitung an…“ zum Sondereigentum.

Der BGH erklärt diese Regelung der Teilungserklärung für unwirksam.

Grundlegende Aussagen zur Abgrenzung zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum

Durch eine Teilungserklärung kann Sondereigentum an wesentlichen Bestandteilen des Gebäudes (§§ 93, 94 BGB), zu denen die innerhalb des Gebäudes verlegten Wasserleitungen zählen, nicht begründet werden.

Wesentliche Bestandteile, die nicht kraft Gesetzes im Sondereigentum stehen, sind zwingend dem gemeinschaftlichen Eigentum zugeordnet (vgl. auch § 1 Abs. 2 WEG). Daß einzelne Teile des Leitungsnetzes, die sich – wie die hier zu beurteilende Leitung – im räumlichen Bereich des gemeinschaftlichen Eigentums befinden, nur eine Sondereigentumseinheit zu dienen bestimmt sind, bleibt für ihre dingliche Zuordnung außer Betracht; es gilt nichts anderes als für den Abschnitt eines Treppenhauses, der ausschließlich den Zugang zu einer einzelnen Wohnung ermöglicht und gleichwohl eine Einheit mit dem übrigen Treppenhaus bildet.

Zu dem im Gemeinschafseigentum stehenden Versorgungsnetz gehören die Leitungen nicht nur bis zu ihrem Eintritt in den räumlichen Bereich des Sondereigentums, sondern jedenfalls bis zu der ersten für die Handhabung durch den Sondereigentümer vorgesehenen Absperrmöglichkeit. In erster Linie ist maßgeblich, daß Wasser- und Heizungsleitungen erst von dem Punkt an ihre Zugehörigkeit zu dem Gesamtnetz verlieren, an dem sie sich durch eine im räumlichen Bereich des Sondereigentums befindliche Absperrvorrichtung hiervon trennen lassen.

Offen gelassen hat der BGH die Frage, ob alle wesentlichen Bestandteile des Gebäudes, die sich außerhalb der im Sondereigentum stehenden Räume befinden, als gemeinschaftliche Eigentum anzusehen sind.

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(c) R_K_by_Thomas-Blenkers_pixelio – Spannende Frage: Ist eine Wasseruhr eine Trennung der Leitung? Wir sind gespannt!
 

Fazit:

  •  Für die Zuordnung von Gebäudebestandteilen zum Sondereigentum ist das Kriterium „nur diesem Sondereigentum dienend“ irrelevant.
  • Ob Sondereigentum an Gebäudebestandteilen außerhalb der Sondereigentumseinheit möglich ist, bleibt offen.
  • Wasser- und Heizleitungen sind nur dann Sondereigentum, wenn die Teilungserklärung das vorsieht und zwar erst ab der ersten Absperrvorrichtung im Bereich des Sondereigentums. ´
  • Als Absperrvorrichtungen läßt der BGH offensichtlich auch Ventile, Eckverbindungen oder ähnliche Zwischenstücke gelten, weil eine nicht unterteilte Leitung eine einheitliche Sache ist. Befindet sich also die Absperrvorrichtung im Treppenhaus, dürfte eine Leitung – bei entsprechender Regelung in der Teilungserklärung –   solange gemeinschaftliches Eigentum sein, solange sie nicht durch eine Absperrvorrichtung getrennt ist. Künftig kann also die Frage, ob Sonder- oder Gemeinschaftseigentum nur durch einen Fachmann vor Ort geklärt werden!



Fußbodenheizung | Sonder- oder Gemeinschaftseigentum?

Zuordnung einer Fußbodenheizung

Dr. Martin Häublein geht in einem Beitrag in der ZMR auf die Frage ein, wem die Fußbodenheizung gehört (Dr. M. Häublein, Wem gehört die Fußbodenheizung, in: ZMR 2016 S. 935 f.).

Häublein weist darauf hin, dass das diesbezügliche Meinungsbild in der Literatur uneinheitlich ist und dass sich der BGH bisher mit dieser Frage noch nicht befasst hat. Er geht von einer Fußbodenheizung aus, deren Heizschleifen im Estrich verlegt sind (was die Regel sein dürfte).

Rechtliche Überlegungen zur Frage der Zuordnung einer Fußbodenheizung

Fraglich ist, ob die Heizschleifen deshalb zwingend gemeinschaftliches Eigentum sind und auch durch eine Teilungserklärung nicht zum Sondereigentum erklärt werden dürfen (wie das z. B. auch für Fenster gilt). Maßgebend sei, so Häublein, die Frage, ob sich aus § 5 Abs. 1 WEG eine Zuweisung der Fußbodenheizung zum Sonder- oder Gemeinschaftseigentum ergebe.

Aufbau eines Fußbodens mit schwimmenden Estrich

Aufbau Fußboden mit schwimmendem Estrich – (c) Von Stephan Kortemeier (StephenMS at de.wikipedia) –

Der Estrich sei nach h. M. Gemeinschaftseigentum, das gelte wegen seiner Isolierfunktion. Dieses Argument ist u. E. nicht überzeugend, jedenfalls nicht beim schwimmenden Estrich. Dort liegt die Isolierschicht unterhalb des Estrichs. Dass in diesem Fall auch der Estrich eine zusätzliche Isolierfunktion hat, ist unbestritten. Das gilt aber gleichermaßen auch für den darüber liegenden Bodenbelag, z. B. einem Teppichboden, der unstreitig zum Sondereigentum gehört.

Jedenfalls ziehen die Vertreter der Theorie, nach der es sich beim Estrich zwingend um gemeinschaftliches Eigentum handelt, den Schluss, dass auch die im Estrich verlegten Heizschleifen der Fußbodenheizung zum Gemeinschaftseigentum gehören.

Eine andere Bewertung ergibt sich konsequenterweise dann, wenn man beim (schwimmenden) Estrich zu dem Ergebnis kommt, dass es sich beim Estrich um Sondereigentum handelt. Dann gehören auch die darin verlegten Heizschleifen nicht zwingend zum Gemeinschaftseigentum.

Häublein weist auf den weiteren vertretenen Standpunkt hin, dass selbst dann, wenn der Estrich zum Gemeinschaftseigentum zählt, die Fußbodenheizung nicht unbedingt dieses Schicksal teilen muss. Dies wird damit begründet, dass – falls die Heizschleifen nicht für das Gesamtheizungssystem relevant sind – die Heizschleifen verändert oder beseitigt werden können, ohne dass für die anderen Eigentümer ein relevanter Nachteil entstehe. Das mache die Heizschleifen gemäß § 5 Abs. 1 WEG zum Sondereigentum. Diese Überlegung lag auch der Heizkörperentscheidung des BGH zu Grunde.

Fazit: Fußbodenheizung in der Regel Sondereigentum

Häublein kommt zu dem Fazit:

Sofern die Fußbodenheizung […] nicht systemrelevant ist und die jeweilige Sondereigentumseinheit über eine Absperrvorrichtung verfügt, die es dem Sondereigentümer erlaubt und die dafür vorgesehen ist, die Heizung vom allgemeinen Heizkreislauf zu trennen, steht die Rechtsprechung des BGH der Annahme von Sondereigentum nicht entgegen (S. 936).

Für Sondereigentum an den Heizschleifen sprächen die Gleichstellung mit Heizkörpern einer konventionellen Heizungsanlage und eine größere Akzeptanz bei den Wohnungseigentümern.

Wir teilen diese Auffassung jedenfalls bei Heizschleifen, die im schwimmenden Estrich verlegt sind und die über eine eigene Absperreinrichtung verfügen. In diesem Fall stehen wir darüberhinaus auf dem Standpunkt, dass der Estrich zum Sondereigentum gehört. Ob sich bei anderen Estrichverlegearten andere Ergebnisse ergeben können, bleibt zu klären.


Relevante BGH-Entscheidung zum Sachverhalt:

 




Unterbringung von Asylbewerbern | Wohnen oder Nichtwohnen?

Nutzung zu Wohnzwecken oder nicht?

Der BGH beschäftigte sich mit Frage, wie eine Nutzung zu Wohnzwecken von einer nicht Wohnzwecken dienenden Nutzung zu unterscheiden ist, wenn es um die Unterbringung von Asylbewerbern geht.

Der Fall: Asylbewerber im Teileigentum

In einem aus zwei Einheiten bestehenden Gebäude wurde nach dem WEG durch Teilung Sondereigentum an bestimmten »nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen« errichtet. Im Einzelnen ist für die hier in Frage stehende Einheit geregelt: »Miteigentumsanteil von 869/1000 verbunden mit dem Sondereigentum an sämtlichen (…) Räumen des Altenpflegeheims (…), im Aufteilungsplan mit Nr. 1 bezeichnet«.

Nachdem die v.g. Teileigentumseinheit längere Zeit leer stand, will sie der Eigentümer »als Unterkunft für Asylbewerber oder Flüchtlinge« nutzen. Der BGH hatte zu entscheiden, ob das zulässig ist (Urt. vom 27.10.2017 – V ZR 193/16). Der BGH hält die beabsichtigte Nutzung entgegen der Auffassung der Vorinstanz (LG München I) für zulässig.

Im Leitsatz c) hält er fest:

Die Unterbringung von Flüchtlingen und Asylbewerbern in einer Gemeinschaftsunterkunft im Sinne von § 53 AsylG ist in der Regel als heimähnliche Unterbringung anzusehen, die grundsätzlich nur in Teileigentumseinheiten erfolgen kann; dagegen dient die Überlassung von Wohnungen von üblicher Größe und Beschaffenheit an diesen Personenkreis im Grundsatz Wohnzwecken.

Unterbringungen von Asylbewerrn

Die Unterbringung von Ayslbewerbern führt oft zu Streit – Bild: (c) geralt/pixabay.com

 

Kriterien für die Unterscheidung zwischen Nutzung zu Wohnzwecken und einer nicht Wohnzwecken dienenden Nutzung

Der Entscheidung lassen sich folgende Erkenntnisse entnehmen:

  • Die mit Wohnungs- und Teileigentum gesetzlich vorgesehenen Grundtypen der Nutzungsbefugnis ( § 1 WEG | zu Wohnzwecken bzw. nicht Wohnzwecken dienend) schließen sich gegenseitig aus, es sei denn, es ist ausdrücklich etwas anderes vereinbart. Das heißt auch, dass eine Einheit, die nicht zu Wohnzwecken vorgesehen ist, nur zu Zwecken genutzt werden darf, die nicht dem Wohnen zuzuordnen sind.
  • Eine nicht zu Wohnzwecken dienende Nutzung wird dadurch gekennzeichnet, dass die Unterkunft in einer für eine Vielzahl von Menschen bestimmten Einrichtung erfolgt, deren Bestand von den jeweiligen Bewohnern abhängig ist, und in der eine heimtypische Organisationsstruktur an die Stelle der Eigengestaltung der Haushaltsführung und des häuslichen Wirkungskreises tritt.
  • Die Grenzen einer Wohnnutzung werde überschritten, wenn die Nutzung nicht nur durch die schlichte Unterkunft, sondern durch die von der Einrichtung vorgesehene Organisationsstruktur, durch Dienst- oder Pflegeleistungen und/oder durch Überwachung und Kontrolle geprägt sind. Insoweit bedürfe es einer Gesamtschau verschiedener Kriterien, die die Art der Einrichtung, die bauliche Gestaltung und Beschaffenheit der Einrichtung einbezieht. Der BGH nennt im Bereich der Altenpflege die Unterscheidung zwischen betreutem Wohnen (Wohnungsnutzung) im Gegensatz zur Nutzung durch stationäre Pflegeeinrichtungen (keine Wohnungsnutzung).
  • Bei der Unterbringung von Flüchtlingen und Asylbewerbern sei danach zu unterscheiden, ob die Überlassung von Wohnungen üblicher Größe und Beschaffenheit an diesen Personenkreis erfolgt (dann grundsätzlich Wohnnutzung). Dagegen sei die Unterbringung in einer Gemeinschaftsunterkunft in der Regel eine heimähnliche Unterbringung und damit keine Wohnnutzung. Diese dürfe grundsätzlich nur in Teileigentumseinheiten erfolgen. Als Unterscheidungskriterien schweben dem V. Senat offenbar vor: Wenn Zimmer und Betten an die Bewohner zugewiesen werden, wenn Verhaltensregeln im Hinblick auf die Ruhezeiten sowie die Nutzung gemeinschaftlichen Küchen- und Sanitäranlagen aufgestellt oder objektiv erforderlich sind oder wenn vorgesehen oder notwendig ist, dass Konflikte zwischen den Bewohnern geschlichtet werden müssen, spreche das für eine heimähnliche Unterbringung und gegen eine Nutzung als Wohnung.
  • Im konkreten Fall hat der BGH die Heimnutzung in der Teileigentumseinheit angenommen und als zulässig angesehen. Er stellte auch fest, dass die Regelung in der Teilungserklärung nicht «mit der erforderlichen Klarheit« festlege, »dass die Einheit ausschließlich als Altenpflegeheim dienen dürfe«. Da eine Zweckbestimmung als »Altenpflegeheim« nicht erfolgt sei, dürfe die Einheit »zwar nicht zum Wohnen, aber zu jedem anderen Zweck genutzt werden«. Die Feststellung zieht der V. Senat u.a. daraus, dass er meint, weil das Gebäude vor der Teilung schon bestand und als Altenpflegeheim genutzt wurde, können die Verwendung dieses Begriffs so verstanden werden, dass nur die bisherige Nutzung zur Abgrenzung, nicht aber als Zweckbestimmung verstanden werden könne. Festgelegt sein nur, „nicht zu Wohnzwecken dienend“ und das erlaube alle Nutzungen, die nicht Wohnen seien.

Fazit zur zulässigen Nutzung als Wohnung

  • Es lässt sich nicht generell festlegen, was unter einer Nutzung als Wohnung zu verstehen ist. Die Einzelfallbetrachtung ist angesagt.
  • Grundsätzlich darf eine nicht Wohnzwecken dienendes Teileigentum nicht zu Wohnzwecken genutzt werden.
  • Vom Grundsatz gibt es Ausnahmen, wenn die an sich nicht zulässige Nutzung nicht mehr stört, als die zulässige Nutzung.
  • Wohnen erfordert eine selbstbestimmte Haushaltsführung in einer Wohnung.
  • Ist Betreuung notwendig, die über Hilfen zur selbständigen Haushaltsführung hinausgeht, liegt kein Wohnen mehr vor.