Heizkörper sondereigentumsfähig

Der BGH hat sich in seiner Entscheidung vom 08.07.2011 zur Sondereigentumsfähigkeit von Heizkörpern und den dazugehörigen Leitungen geäußert. Die Entscheidung hat es in sich, was auf den ersten Blick vielleicht gar nicht deutlich wird.

Der Leitsatz: Heizkörper und dazugehörige Leitungen zum Anschluß an eine Zentralheizung können durch Teilungserklärung (oder nachträgliche Vereinbarung) dem Sondereigentum zugeordnet werden. Sondereigentum sind dann vorbehaltlich ausdrücklicher anderweitiger Regelungen in der Teilungserklärung auch Heizungs- und Thermostatventile und ähnliche Aggregate.

Bei der Gesamterneuerung der Zentralheizung einer Wohnanlage muß den Wohnungseigentümern angemessene Zeit zur Umstellung der in ihrem Sondereigentum stehenden Heizkörpern und Anschlußleitungen gegeben werden. Danach können sie von der erneuerten Heizungsanlage abgetrennt werden, wenn die alten Geräte mit der neuen Anlage nicht (mehr) kompatibel sind (BGH, Urteil vom 08.07.2011 – V ZR 176/10).

Heizkörper und Thermostatventile sondereigentumsfähig? Bild: (c) Henrik-Gerold-Vogel /PIXELIO

Was sind die Folgen dieser (überraschenden) höchstrichterlichen Entscheidung, die mit weiten Teilen der (bisher) herrschenden Meinung nicht im Einklang steht:

  • Die Wohnungseigentümergemeinschaft hat keine Beschlußkompetenz dafür, über die Erneuerung von Heizkörpern und den dazugehörigen Leitungen zum Anschluß an die Zentralheizung sowie über den Austausch oder den Einbau von Thermostatventilen zu entscheiden. Auch ein Mehrheitsbeschluß über die Durchführung eines hydraulischen Abgleichs des Heizungssystems ist wohl nicht mehr möglich, weil im Zuge dieser Maßnahme auch die Einstellung  der Heizkörperventile verändert werden müßte. Trotzdem gefaßte Beschlüsse sind nichtig und zwar auch dann, wenn sie schon ausgeführt worden sind. Es ist diesbezüglich niemals Bestandskraft eingetreten.
  • Für Arbeiten am Sondereigentum besteht keine Beschlußkompetenz, Folge ist auch, daß hier jeder Wohnungseigentümer selbst tätig werden muß. Gemeinsame Aufträge gehören ebenso der Vergangenheit an wie eine gemeinsame Planung, jedenfalls dann, wenn keine Vereinbarung darüber zustandekommt oder wenn die Teilungserklärung keine Öffnungsklausel enthält.
  • Unklar ist, was gilt, wenn die Teilungserklärung keine Regelung über die eigentumsrechtliche Zuordnung von Heizkörpern, Leitungen oder Ventilen enthält. Die Entscheidung läßt dies ausdrücklich offen. Was gilt also in solchen Fällen? Nach dem gesamten Begründungszusammenhang der Entscheidung spricht einiges dafür, daß selbst dann Heizkörper, Ventile und Anschlußleitungen an die gemeinsame Falleitung zum Sondereigentum gehören. Diese Meinung vertritt auch Armbrüster (in ZWE 11/2011 S. 393). Er argumentiert, daß nach § 5 Abs. 3 WEG sondereigentumsfähige Gebäudebestandteile durch Vereinbarung dem Gemeinschaftseigentum zugeordnet weden können, hieraus ließe sich folgern, daß dann, wenn bei wesentlichen Gebäudebestandteilen die Voraussetzungen von § 5 Abs. 2 WEG nicht erfüllt seien, von Sondereigentum auszugehen sei.
  • Sind im Sondereigentum stehende Anlagenteile nicht mehr kompatibel, soll dem Sondereigentümer lediglich eine angemessene Frist zur Nachbesserung eingeräumt werden. Nach dem Ablauf der Frist könne er vom Heizungssystem abgetrennt werden. Realitätsfern!
  • Der BGH hält allerdings Regelungen zum ordnungsgemäßen Gebrauch der Zentralheizungsanlage gem. § 15 Abs. 2 WEG für eine Sache der Gemeinschaft. Was genau darunter zu verstehen ist, wird in Zukunft in der Diskussion wohl eine wichtige Rolle spielen. Gehört dazu beispielsweise ein hydraulischer Abgleich der Anlage? Wenn ja, wer beschließt über die Durchführung und endet die Kompetenz dann beim Heizkörperventil (Sondereigentum!), ohne dessen Einstellung der Abgleich gar nicht durchführbar ist?

Verwaltern wird wohl nichts anderes übrig bleiben, als bisher durchgeführte Sanierungsbeschlüsse über die Heizungsanlage daraufhin zu prüfen, ob Beschlüsse (zum Teil) nichtig sind und dann? Bei künftig anstehenden Sanierungsentscheidungen stellt sich die Frage, wie zu verfahren ist, wenn die Teilungserklärung nichts zur Zuordnung der Heizkörper und Heizungsleitungen zu den Fallsträngen sagt.

Fazit: Die Entscheidung ist u. E. falsch, weil sich eine Heizungsanlage nicht in die Bestandteile Wärmeerzeuger, Verteilleitungen allgemein, Zuleitung zur Wohnung und Heizkörper trennen läßt. Die Anlage funktioniert nur als Einheit und ist eine Einheit. Diese Erkenntnis hilft aber angesichts der abweichenden Auffassung des V. Senats des BGH nicht!




BGH verhindert energetische Maßnahmen

Das Problem

Wir haben kürzlich über die Entscheidung des BGH zur Sondereigentumsfähigkeit von Heizkörpern und Heizungsleitungen ab dem Abzweig vom Steigstrang berichtet Wir haben bereits damals darauf hingewiesen, daß diese Entscheidung das Ende des hydraulischen Abgleichs bedeutet. Was heißt das aber für Wohnungseigentümer? Dieser Frage gehen wir heute nach.

 

Hydraulischer Abgleich

Der hydraulische Abgleich beschreibt ein Verfahren, mit dem innerhalb einer Heizungsanlage jeder Heizkörper oder Heizkreis einer Flächenheizung bei einer festgelegten Vorlauftemperatur der Heizungsanlage genau mit der Wärmemenge versorgt wird, die benötigt wird, um die für die einzelnen Räume gewünschte Raumtemperatur zu erreichen. Ist eine Anlage abgeglichen, ergeben sich mehrere Vorteile: Die Anlage kann mit optimalem Anlagendruck und damit mit optimal niedriger Volumenmenge betrieben werden. Daraus resultieren ggfs. niedrigere Anschaffungskosten der Umwälzpumpe sowie niedrigere Energie- und Betriebskosten.

 

(Bildnachweis:  http://www.oventrop.de/ – Oben: Anlage ohne Abgleich – Unten: Anlage mit Abgleich)

Der hydraulische Abgleich einer Heizungsanlage ist eine geringinvestive Maßnahme mit beachtlichem Ergebnis im Hinblick auf den Energieverbrauch (nähere Informationen bietet die Broschüre der Energieagentur NRW: http://www.energieagentur.nrw.de/_database/_data/datainfopool/Hydr._Abgleich.pdf.

Dies ist auch der Grund dafür, daß nahezu alle KfW-Programme, mit denen Maßnahmen zur Energieeinsparung gefördert werden, den Nachweis eines hydraulischen Abgleichs fordern.

 

Hydraulischer Abgleich in Wohnungseigentumsanlagen

Nach der zitierten BGH-Entscheidung sind jedenfalls dann, wenn die Teilungserklärung das vorsieht, die Heizkörper und die Thermostatventile Sondereigentum. Wahrscheinlich wird es sogar so sein, daß auch ohne entsprechende Regelung in der Teilungserklärung davon auszugehen sein wird, daß Heizkörper und Thermostatventile zum Sondereigentum gehören. Das ist zwar noch nicht entschieden, aber nach der Logik des BGH ist das zu erwarten.

Für den nachträglichen hydraulischen Abgleich führt die Entscheidung zu erheblichen Schwierigkeiten, nach unserer Meinung dürfte der Abgleich gar nicht mehr möglich sein.

 

Fehlende Beschlußkompetenz

Fehlt der hydraulische Abgleich bei typischen Zweirohrheizungen bisher, so greift die dingliche Zuordnung des BGH auf die Heizungsanlage voll durch, weil es sich bei den Anschlußleitungen (von der Steigleitung an) und den Heizkörpern und den Thermostatventilen um Sondereigentum handelt. Daher hat die Wohnungseigentümergemeinschaft gem. § 21 Abs. 5 Nummer 2 WEG keine Beschlußkompetenz, um Maßnahmen im Bereich des Sondereigentums zu beschließen.

Eine Beschlußkompetenz für eine reine Gebrauchsregelung kommt auch nicht in Frage, weil ja der Austausch einzelner Anlagenteile (Rücklaufverschraubungen, Thermostatventile) erforderlich ist und diese sich im Sondereigentum befinden.  Damit scheidet auch ein Beschluß nach § 15 Abs. 2 WEG aus.

Auch § 22 Abs. 2 WEG hilft nicht. Nach dieser Vorschrift dürfen mit doppelt qualifizierter Mehrheit Modernisierungsmaßnahmen gem. § 559 BGB für Energieeinsparungsmaßnahmen beschlossen werden.  Zwar bezieht sich die Regelung nicht ausdrücklich auf das Gemeinschaftseigentum, allerdings gilt auch für solche Maßnahmen die Grenze des § 13 Abs. 1 WEG: Nach dieser Vorschrift ist das Hineinregieren der Gemeinschaft in das Sondereigentum grundsätzlich unzulässig.

 

Energiepolitisch ein Desaster – Für Verwalter kaum vermittelbar

Da den Wohnungseigentümern offensichtlich keine Beschlußkompetenz für die nachträgliche Entscheidung über die Durchführung eines hydraulischen Abgleichs zusteht, führt die Entscheidung des BGH energiepolitisch zu einer mehr als fragwürdigen Konsequenz. Und sie verhindert in vielen Fällen, daß Wohnungseigentümer KfW-Fördermittel in Anspruch nehmen können, jedenfalls solange und soweit diese den hydraulischen Abgleich zur Fördervoraussetzung machen. Ein Fußtritt für die Möglichkeit von Wohnungseigentümern zur nachhaltigen Energieeinsparung.

Und ein weiteres Problem für Verwalter, die Wohnungseigentümern jetzt erklären müssen, daß ein hydraulischer Abgleich zwar sehr kostengünstig und effektiv ist, aber leider in Eigentümergemeinschaften in den meisten Fällen nicht mehr realisierbar ist. Glück haben nur die Gemeinschaften, in denen die gesamte Heizungsanlage ausdrücklich zum Gemeinschaftseigentum erklärt ist. In dem von uns verwalteten Bestand ist das nur in ganz wenigen Fällen so.

 

 




Rauchmelder verhindert erneut Unglück

Rauchmelder und aufmerksame Nachbarn verhindern schlimme Folgen. Rauchentwicklung und Rauchmelderalarm im Fichtenweg 5 haben am 11.04.2012 die Aufmerksamkeit der Nachbarn geweckt. Unser Mieter, Herr Pokrzywa, aufgeschreckt von dem Lärm des Rauchmelders, versuchte die betroffene Nachbarin aus der Wohnung „rauszuklingeln“. Nachdem diese aber nicht reagierte, wurde die Feuerwehr alarmiert.

Durch die offene Balkontür konnten die Feuerwehrleute rasch in die Wohnung einsteigen und die Gefahrenquelle beseitigen. Eine vergessene Kerze brannte auf dem Tisch und nahm die Tischdecke aus Kunststoff mit, während die Mieterin einkaufen war.

Rauchmelder können Leben retten

Klein, unscheinbar – aber höchst effektiv. Rauchmelder gehören in jede Wohnung.

Dank aufmerksamer Nachbarn und dank des Rauchmelderalarms konnte Schlimmeres vermieden werden.
Die Tischdecke war zwar nicht mehr zu gebrauchen, aber ein Brand hatte keine Chance bei der schnellen Reaktion aufgrund des Alarms.

Auch dieses Beispiel zeigt mal wieder wie richtig unsere vor mehr als 10 Jahren getroffene Entscheidung war, Rauchmelder einzubauen. Wir sind der Auffassung, daß Rauchmelder in jede Wohnung gehören. Zweiflern empfehlen wir das Video „Wie Herr Riecher lernte, Rauchmelder zu lieben„.




Wer zahlt den Fensteraustauch?

Viele Teilungserklärungen enthalten eine Regelung, nach der die Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht aller vom Wohnungseigentümer allein genutzter Gegenstände dem jeweiligen Wohnungseigentümer obliegt. Oft wird diese allgemeine Regelung hinsichtlich der Fenster ergänzt, indem ausdrücklich der Außenanstrich der Fenster ausgenommen wird und der Austausch von Glasscheiben dem jeweiligen Sondereigentümer explizit auferlegt wird. Ein ggf. notwendiger Austausch der Fenster wird meist gar nicht geregelt.

Oft entsteht Streit in der Gemeinschaft, wenn es um die Frage geht, wer die Kosten der Erneuerung zahlen muß

Steht der Fensteraustausch dann an, gibt es Streit darüber, ob diese Kosten von der Gemeinschaft oder vom jeweiligen Wohnungseigentümer getragen werden müssen. Wir haben immer den Standpunkt vertreten, daß bei dieser Konstellation der Fensteraustausch zu Lasten der Gemeinschaft geht. Dies hat jetzt der BGH in einer entsprechenden Entscheidung bestätigt.

Zwar gesteht der BGH zu, daß in dem gesetzlichen Sprachgebrauch die Instandhaltung und Instandsetzung auch den Austausch umfaßt. Allerdings müsse die Regelung der Gemeinschaftsordnung im Gesamtzusammenhang gesehen werden. Wörtlich führt der BGH aus: „… behält sich die Gemeinschaft schon den Außenanstrich vor, gilt dies erst recht für die vollständige Erneuerung. Mit einer solchen Regelung wollen die Wohnungseigentümer nämlich eine einheitliche Außenansicht des Gebäudes sicherstellen. Ein Austausch der Fenster kann die Außenansicht in gleichem oder noch stärkerem Maße als ein Anstrich beeinflussen.“

Die Entscheidung hat folgenden Leitsatz: Weist die Gemeinschaftsordnung die Pflicht zur Instandhaltung und Instandsetzung der Fenster nebst Rahmen in dem räumlichen Bereich des Sondereigentums den einzelnen Wohnungseigentümern zu und nimmt dabei den Außenanstrich aus, ist eine vollständige Erneuerung der Fenster im Zweifel Sache der Gemeinschaft (BGH, Urteil vom 02.03.2012, V ZR 174/11).

Das Ergebnis der Entscheidung wäre natürlich ein anderes gewesen, wenn die Teilungserklärung den Austausch der Fenster ausdrücklich dem jeweiligen Sondereigentümer zugewiesen hätte. Der BGH stellt nämlich in seiner Urteilsbegründung auch klar, daß er derartige Vereinbarungen für zulässig hält.