Rauchmelderpflicht kommt

Ab 01. Januar 2013 werden Rauchmelder auch in NRW Pflicht. Zunächst soll das nur für Neubauten gelten. Für Wohnungen im Bestand wird es wohl Übergangsfristen, die bis 2016 reichen könnten, geben.

Rauchmelder demnächst auch in NRW Pflicht

Hinsichtlich der Verantwortlichkeit ist vorgesehen, daß Mieter und selbstnutzende Eigentümer für die Installation und Wartung verantwortlich werden sollen. Weitere Infos enthält die Pressemitteilung des MBV NRW.

Wohnungseigentumsrechtlich ist von Interesse: Wer ist für die Installation (beschluß)zuständig? Das hängt davon ab, auch Rauchmelder Sonder- oder Gemeinschaftseigentum sind. Installiert werden sollen Rauchmelder sowohl in Kinderzimmern als auch in Schlafzimmern. Nach der BGH-Entscheidung zu der Frage, ob Heizkörper Sonder- oder Gemeinschaftseigentum sind, dürfte davon auszugehen sein, daß Rauchmelder Sondereigentum darstellen. Damit hätte die Gemeinschaft keine Beschlußkompetenz, die Installation wäre allein Sache des jeweiligen Sondereigentümers. Diese Frage ist aber – wie so vieles im Wohnungseigentum – heftig umstritten.




Wasserleitung – Sondereigentum?

Abgrenzung Sondereigentum-Gemeinschaftseigentum

Der BGH stellt in seiner Entscheidung vom 26.10.2012 (V ZR 57/12, in WM 2013, S. 244 ff.) grundlegend klar, wie mit Versorgungsleitungen zu verfahren ist.

Leitsätze:

Durch die Teilungserklärung kann Sondereigentum an wesentlichen Bestandteilen des Gebäudes nicht begründet werden; diese kann die Grenze zwischen dem gemeinschaftlichen Eigentum und dem Sondereigentum nur zu Gunsten, nich aber zu Ungunsten des gemeinschaftlichen Eigentums verschieben.

Versorgungsleitungen, die wesentliche Bestandteile des Gebäudes sind, stehen zwingend im Gemeinschaftseigentum, soweit sie im räumlichen Bereich des Gemeinschaftseigentums verlaufen. Dass gilt auch dann, wenn ein Leitungsstrang ausschließlich der Versorgung einer einzelnen Wohnung dient.

Der Fall

Die Wasserversorgung einer Wohnung im Dachgeschoß erfolgt durch eine Wasserleitung, welche vor ihrem Eintritt in den Bereich des Sondereigentums in einer Dachabseite verläuft, die gemeinschaftliches Eigentum ist. Durch eine Wandöffnung kann der Eigentümer der Dachgeschoßwohnung die ausschließlich seine Einheit versorgende Leitung sehen und Erreichen. Die Teilungserklärung erklärt die Wasserleitung „vom Anschluß an die gemeinsame Steigleitung an…“ zum Sondereigentum.

Der BGH erklärt diese Regelung der Teilungserklärung für unwirksam.

Grundlegende Aussagen zur Abgrenzung zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum

Durch eine Teilungserklärung kann Sondereigentum an wesentlichen Bestandteilen des Gebäudes (§§ 93, 94 BGB), zu denen die innerhalb des Gebäudes verlegten Wasserleitungen zählen, nicht begründet werden.

Wesentliche Bestandteile, die nicht kraft Gesetzes im Sondereigentum stehen, sind zwingend dem gemeinschaftlichen Eigentum zugeordnet (vgl. auch § 1 Abs. 2 WEG). Daß einzelne Teile des Leitungsnetzes, die sich – wie die hier zu beurteilende Leitung – im räumlichen Bereich des gemeinschaftlichen Eigentums befinden, nur eine Sondereigentumseinheit zu dienen bestimmt sind, bleibt für ihre dingliche Zuordnung außer Betracht; es gilt nichts anderes als für den Abschnitt eines Treppenhauses, der ausschließlich den Zugang zu einer einzelnen Wohnung ermöglicht und gleichwohl eine Einheit mit dem übrigen Treppenhaus bildet.

Zu dem im Gemeinschafseigentum stehenden Versorgungsnetz gehören die Leitungen nicht nur bis zu ihrem Eintritt in den räumlichen Bereich des Sondereigentums, sondern jedenfalls bis zu der ersten für die Handhabung durch den Sondereigentümer vorgesehenen Absperrmöglichkeit. In erster Linie ist maßgeblich, daß Wasser- und Heizungsleitungen erst von dem Punkt an ihre Zugehörigkeit zu dem Gesamtnetz verlieren, an dem sie sich durch eine im räumlichen Bereich des Sondereigentums befindliche Absperrvorrichtung hiervon trennen lassen.

Offen gelassen hat der BGH die Frage, ob alle wesentlichen Bestandteile des Gebäudes, die sich außerhalb der im Sondereigentum stehenden Räume befinden, als gemeinschaftliche Eigentum anzusehen sind.

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(c) R_K_by_Thomas-Blenkers_pixelio – Spannende Frage: Ist eine Wasseruhr eine Trennung der Leitung? Wir sind gespannt!
 

Fazit:

  •  Für die Zuordnung von Gebäudebestandteilen zum Sondereigentum ist das Kriterium „nur diesem Sondereigentum dienend“ irrelevant.
  • Ob Sondereigentum an Gebäudebestandteilen außerhalb der Sondereigentumseinheit möglich ist, bleibt offen.
  • Wasser- und Heizleitungen sind nur dann Sondereigentum, wenn die Teilungserklärung das vorsieht und zwar erst ab der ersten Absperrvorrichtung im Bereich des Sondereigentums. ´
  • Als Absperrvorrichtungen läßt der BGH offensichtlich auch Ventile, Eckverbindungen oder ähnliche Zwischenstücke gelten, weil eine nicht unterteilte Leitung eine einheitliche Sache ist. Befindet sich also die Absperrvorrichtung im Treppenhaus, dürfte eine Leitung – bei entsprechender Regelung in der Teilungserklärung –   solange gemeinschaftliches Eigentum sein, solange sie nicht durch eine Absperrvorrichtung getrennt ist. Künftig kann also die Frage, ob Sonder- oder Gemeinschaftseigentum nur durch einen Fachmann vor Ort geklärt werden!



§ 35a – Straßenreinigung

Entgegen der Auffassung der Finanzverwaltung hat der BFH entschieden, daß auch die Straßenreinigungskosten für die Reinigung des öffentlichen Gehwegs Handwerkerleistungen darstellen (BUNDESFINANZHOF Urteil vom 20.3.2014, VI R 56/12).

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Strassenreinigungkosten sind Handwerkerleistungen (c)Erika  Hartmann/pixelio

Die Leitsätze des BFH zur Straßenreinigung auf öffentlichem Grund

1. Auch die Inanspruchnahme von Handwerkerleistungen, die jenseits der Grundstücksgrenze auf fremdem, beispielsweise öffentlichem Grund erbracht werden, kann als Handwerkerleistung nach § 35a Abs. 2 Satz 2 EStG begünstigt sein (entgegen BMF-Schreiben vom 10. Januar 2014 IV C 4-S 2296-b/07/0003:004, 2014/0023765, BStBl I 2014, 75).
2. Es muss sich dabei allerdings um Tätigkeiten handeln, die in unmittelbarem räumlichen Zusammenhang zum Haushalt durchgeführt werden und dem Haushalt dienen. Hiervon ist insbesondere auszugehen, wenn der Haushalt des Steuerpflichtigen an das öffentliche Versorgungsnetz angeschlossen wird.




Belastungsverbot

BGH zum Belastungsverbot

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit Urteil vom 10.10.2014 (V ZR 315/13) erneut eine wichtige Entscheidung zur Frage der Beschlusskompetenz getroffen, die Wohnungseigentümer und Verwalter vor größere Probleme stellen kann.

Der V. Senat hat klargestellt: Zu den unentziehbaren, aber verzichtbaren Mitgliedschaftsrechten gehört das sog. Belastungsverbot, das jeden Wohnungseigentümer vor der Aufbürdung neuer (originärer) – sich weder aus dem Gesetz noch aus der bisherigen Gemeinschaftsordnung ergebender – Leistungspflichten schützt.

Was war geschehen?

In einer aus sechs Wohnungseigentümern bestehenden Wohnungseigentümergemeinschaft war festgelegt, dass jeweils zu einer Erdgeschosswohnung auch das Sondernutzungsrecht an der die Wohnung umgebenden Gartenfläche gehört.

Aus einem Sondernutzungsrecht allein ergibt sich keine Verpflichtung, die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung zu tragen.

Sondernutzungsrecht ohne Regelung ohne Pflichten – (c) Image(s) licensed by Ingram Image

Die Gemeinschaftsordnung sah vor,  dass die Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer obliegt und vom Verwalter durchführen ist.

Die Teilungserklärung enthielt zudem eine Öffnungsklausel, nach der eine Änderung [der §§ 3-20] der Teilungserklärung durch Beschluss mit 2/3 Mehrheit möglich ist (allgemeine Öffnungsklausel).

Die Wohnungseigentümer beschlossen in einer Wohnungseigentümerversammlung: Hinsichtlich der Sondernutzungsflächen der (beiden) Erdgeschosswohnungen obliegt es ab 01.07.2012 den jeweiligen Sondernutzungsberechtigten, die ordnungsgemäße Instandhaltung in Gestalt von Gartenpflege- und Reinigungsarbeiten sowie die dadurch entstehenden Kosten zu tragen. Das schließt die notwendige Bewässerung mit ein.

Die Entscheidung zum Belastungsverbot

Der belastete Wohnungseigentümer hat die Beschlüsse angefochten, die Sache ging durch die Instanzen und der BGH entschied: Die durch eine Öffnungsklausel legitimierte Mehrheitsmacht wird materiell-rechtlich u.a. durch unentziehbare, aber verzichtbare Mitgliedschaftsrechte begrenzt; eine in solche Rechte ohne Zustimmung der nachteilig betroffenen Wohnungseigentümer eingreifender Beschluss ist schwebend unwirksam. Er wird nichtig, wenn die Zustimmung nicht erfolgt.

Der BGH stellt sich damit mehrfach gegen die bis dahin herrschende Meinung und er sorgt dafür, dass die vom Gesetzgeber mit dem Instrument der Beschlussanfechtung binnen Monatsfrist erstrebte Rechtssicherheit in einer weiteren Frage über Bord geworfen wird. Dazu nachfolgend.
 

Sondernutzungsrecht – wer ist für Instandhaltung und Instandsetzung zuständig?

Ohne ausdrückliche Regelung in der Gemeinschaftsordnung darüber, dass Sondernutzungsflächen zu Lasten des Berechtigten instandzuhalten bzw. instandzusetzen sind, liegt die Pflicht bei der Gemeinschaft. Das ist bemerkenswert: Bisher wurde überwiegend angenommen, dass mit einem Sondernutzungsrecht an Gartenflächen auch stillschweigend die Verpflichtung verbunden war, die üblichen Gartenpflege und die Bewässerung in eigener Verantwortung und auf eigene Kosten des Sondernutzungsberechtigten vorzunehmen. Damit ist Schluss: Das reine Sondernutzungsrecht wird künftig als bloßes Recht ohne die damit verbundenen Pflichten zu verstehen sein.

Per Mehrheitbeschluss (aufgrund einer Öffnungsklausel) können einem Miteigentümer nicht erstmal Instandhaltungs- bzw. Instandsetzungspflicht aufgebürdet werden (Belastungsverbot)

Belasstungsverbot: keine erstmalige Belastung per Beschluss – (c) Image(s) licensed by Ingram Image

Der BGH begründet seine Sicht der Dinge damit, dass das Sondernutzungsrecht die sachenrechtliche Zuordnung des Nutzungsgegenstandes zum Gemeinschaftseigentum unverändert lässt.
 

Beschlusskompetenz

In seiner Jahrhundertentscheidung (Beschluß vom 20.09.2000, V ZB 58/99) hat der BGH festgestellt: Die Mehrheitsherrschaft bedarf stets der formellen Legitimation durch Kompetenzzuweisung, die sich entweder aus dem Gesetz oder aus einer Vereinbarung ergeben kann (=Beschlusskompetenz).

Dabei galt auch, dass ein Änderungsbeschluss aufgrund einer Öffnungsklausel nicht schon dann rechtmäßig war, wenn er die Anforderung der Ermächtigungsgrundlage erfüllte. Vielmehr müssten insbesondere zum Schutz der Minderheit bestimmte fundamentale inhaltliche Schranken beachtet werden. Was selbst durch Vereinbarung nicht geregelt werden könnte, entzieht sich auch einer Regelung im Beschlusswege aufgrund einer Öffnungsklausel, wie es der ehemalige Vorsitzende des V. Senats, Dr. Wenzel, ausdrückte. Ein gleichwohl gefasster Mehrheitsbeschluss sei daher nichtig.

Beschlusskompetenz: Grenzen der Mehrheitsmacht

Der BGH stellt jetzt ergänzend fest: Darüber hinaus wird die durch eine Öffnungsklausel legitimierte Mehrheitsmacht auch durch Individualrechte begrenzt, die zwar ebenfalls zu den unentziehbaren Mitgliedschaftsrechten gehören, die aber verzichtbar sind. Ein in solche Rechte eingreifender Beschluss ist nur dann wirksam, wenn die hiervon nachteilig betroffenen Wohnungseigentümer zustimmen; bis dahin ist er schwebend unwirksam. Die endgültige Unwirksamkeit des Beschlusses tritt ein, wenn die Zustimmung verweigert wird.

Zu diesen in v.g. Sinne mehrheitsfesten Rechten gehört das Belastungsverbot: Es schützt jeden Wohnungseigentümer vor der Aufbürdung neuer (originärer) – sich weder aus dem Gesetz noch aus der bisherigen Gemeinschaftsordnung ergebenden – Leistungspflichten.

Belastungsverbot heißt, eine neue Pflicht kann nur mit Zustimmung des Belasteten begründet werden

Pflichtenabwälzung nicht mit Zustimmung – (c) Image(s) licensed by Ingram Image

Konsequenzen aus der Entscheidung zum Belastungsverbot

  • Das Sondernutzungsrecht wird künftig als bloßes Recht ohne die damit verbundenen Pflichten anzusehen sein, wenn nicht bereits in der Teilungserklärung solche Pflichten geregelt werden oder wenn über diese Pflichten keine Vereinbarung zustande kommt. Das wird in sehr vielen Eigentümergemeinschaften zu einem grundlegenden Umdenken führen müssen.
  • Im Wohnungseigentumsrecht gibt es eine neue Rechtsfigur: Das Belastungsverbot. Das heißt nichts anderes, als dass künftig neben einer formellen Beschlusskompetenz auch geprüft werden muss, ob ein Beschluss aus materiellen Gründen unwirksam ist. Das ist deshalb eine neue Rechtsfigur, weil ein solcher Beschluss auch bei Nichtanfechtung nicht bestandskräftig werden soll. Er bleibe vielmehr schwebend unwirksam, bis der Belastete die Belastung entweder anerkennt (dann wird der Beschluss wirksam) oder bis er die Belastung ablehnt (dann ist der Beschluss von Anfang an unwirksam – sprich: nichtig). Die vom Gesetzgeber gewollte Rechtssicherheit nach Ablauf des Beschlussanfechtungszeitraums ist damit in entsprechenden Fällen nicht mehr gegeben.
  • Das Wohnungseigentumsgesetz kennt keinen schwebend unwirksamen Beschluss, das ergibt sich aus § 23 Abs. 4 WEG. Der BGH hat mit dieser Entscheidung der Praxis keinen Gefallen getan und es wird nur eine Frage der Zeit sein, bis die entsprechende Kritik auf den Senat niederhagelt.
  • Weitere Auswirkungen könnten sich dadurch auch für bauliche Veränderungen ergeben. Bisher dürfte herrschende Meinung sein, dass bauliche Veränderungen rechtmäßig werden, wenn benachteiligte Wohnungseigentümer einen entsprechenden Mehrheitsbeschluss nicht anfechten. Es fragt sich jetzt, ob mit ähnlicher Begründung ein benachteiligter Wohnungseigentümer künftig erfolgreich geltend machen kann, dass der Mehrheitsbeschluss schwebend unwirksam ist und nichtig wird, wenn er nachträglich die Zustimmung verweigert.

Unser Fazit zum schwebend unwirksamen Beschluss

Das Leben für Wohnungseigentümer wird mit dieser Entscheidung nicht leichter, die Unsicherheit nimmt deutlich zu, und das hat letztlich aus Auswirkungen auf den wirtschaftlichen Wert von Wohnungseigentum. Wir finden: Keine gute Entscheidung, notwendig war sie jedenfalls nicht, weil das bisherige Instrumentarium ausreichend war und vor allem für Rechtssicherheit gesorgt hat (Hinweis: Der BGH hat in seiner Entscheidung vom 12.04.2019 in einem obiter dictum angedeutet, dass er seine Rechtsauffassung zum schwebend unwirksamen Beschluss aufgeben könnte) Was dann allerdings gelten soll: Anfechtbarkeit oder Nichtigkeit, hat der Senat offen gelassen.