Ablfußprinzip bei Heizkosten?

Der BGH hat entschieden (Urteil vom 01.02.2012 – VIII ZR 156/11).

1. Eine Heizkostenabrechnung nach dem Ablußprinzip entspricht den Vorgaben der Heizkostenverordnung nicht. Gemäß § 7 Abs. 2 HeizkostenV sind die in der Abrechnung einzustellenden Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage insbesondere „die Kosten der verbrauchten Brennstoffe“. Dieser Regelung ist zu entnehmen, daß nur die Kosten des im Abrechnungszeitraum tatsächlich verbrauchten Brennstoffs abgerechnet werden können (sog. Leistungsprinzip). Dem wird die Abrechnung nach de Abflußprinzip nicht gerecht.

2. Der Senat hat weiter entschieden, daß ein derartiger Mangel der Abrechnung nicht durch eine Kürzung der Heizkostenforderung nach § 12 HeizkostenV (= 15 %) ausgeglichen werden kann. Denn diese Vorschrift betrifft nur den Fall, daß über die Kosten des im Abrechnungszeitraum verbrauchten Brennstoffs nicht verbrauchsabhängig abgerechnet wird. Um einen derartigen Abrechnungsfehler ging es im Streitfall nicht.

3. Die Sache ist an das Berufungsgericht zurückverwiesen worden; dort wird die Klägerin Gelegenheit haben, eine Abrechnung nach dem Leistungsprinzip nachzuholen.

Heizkostenabrechnung nach dem Abflußprinzip unzulässig - KSG mbH Siegen informiert

(c) Daniel Gast/pixelio.de

Das klingt unspektakulär, hat aber tatsächlich erhebliche Sprengkraft:

Nach der bisherigen Rechtsprechung des BGH ist die Anwendung des Abflußprinzips bei den übrigen Betriebskosten grundsätzlich zulässig. Das nutzt aber nichts, wenn die Heizkostenabrechnung nicht nach dem Abflußprinzip erfolgen darf.

Wohnungseigentumsrechtlich gilt – bisher noch! – das Abflußprinzip. Jedenfalls wenden viele Verwalter das im Regelfall an. Vermietende Wohnungseigentümer können dann künftig wohl (formularvertraglich) nicht mehr vereinbaren, daß die Hausgeldabrechnung für die Abrechnung mit dem Mieter verbindlich ist, weil diese bei Anwendung des Abflußprinzips im Wohnungseigentumsrecht nicht dem Leistungsprinzip, das im Mietrecht jetzt zwingend anzuwenden ist,  entspricht.

Eine fehlerhafte Abrechnung bei Verwendung des Abflußprinzips kann auch nicht mit dem 15%-Abzug „geheilt“ werden. Also ist die Abrechnung materiell unrichtig, der Mieter braucht keine Nachzahlung zu leisten, er kann sogar  u. U. die Heizkostenvorauszahlung vom Vermieter zurückfordern,wenn dieser nicht ordnungsgemäß abrechnet.

Die WEG-Rechtsprechung läßt bisher wohl auch zu, daß die Abrechnung der Heizkosten nach dem Leistungsprinzip erfolgt. Wie das aber in der Abrechnung nach der Entscheidung des BGH zur Instandhaltungsrücklage darzustellen ist,  bleibt spannend.




Der BGH und die Mathematik

Die obersten Mietrichter der Republik stellen in ihrer Entscheidung vom 26.10.2011 (VIII ZR 268/10) fest: Die Frage, ob die – einzeln ausgewiesenen – Kosten für Kaltwasser und Entwässerung zusammen mit den Heizkosten oder zusammen mit den übrigen Betriebskosten abgerechnet werden, läuft auf ein Nullsummenspiel (für den Mieter!) hinaus, weil sich die Summe der zu tragenden Betriebskosten dadurch nicht ändert. Die Beanstandung, daß die Kaltwasserkosten im „falschen Abrechnungskreis“ durchgeführt seien, ist eine leere und deshalb unbeachtliche Förmelei.

Verteilung der Wasser- und Kanalgebühren nach Verbrauch

Verteilung der Wasser- und Kanalgebühren nach Verbrauch – Bild: knipseline/pixelio.de

Diese Entscheidung ist zwar hilfreich für die Verwaltungspraxis und für Vermieter, sie zeigt aber auch, daß der BGH offensichtlich die Abrechnungssystematik der Heizkostenverordnung nicht verstanden hat: Falls in einer Wohnanlage Wasseruhren vorhanden sind, erfolgt die Verteilung der Wasser- und Kanalgebühren nach dem durch die Uhren gemessenen Verbrauch. Anders bei den Warmwasserkosten. Hier wird ein fixer Kostenanteil eben nicht verbrauchsabhängig, sondern im Regelfall nach der Wohnfläche verteilt. Nullsummenspiel? Antwort: Eindeutig nein!

Auch wenn die Wasser- und Kanalgebühren wegen fehlender Meßeinrichtungen nicht verbrauchsabhängig verteilt werden, ergibt sich kein Nullsummenspiel für den Mieter: Die Verteilung erfolgt dann nach der Wohnfläche oder einem anderen vereinbarten Maßstab, z. B. der Personenzahl. Bei den Warmwasserkosten würde die Verteilung zu einem Teil (also zwischen 50% und 70%) nach dem gemessenen Verbrauch verteilt, die übrigen Warmwasserkosten werden nach der Wohnfläche verteilt. Das ist wiederum ein anderer Abrechnungsmaßstab. Nullsummenspiel? Siehe oben!




Heizkostenabrechnung nach Verbrauch

Im Anschluß an die Entscheidung des VIII. Senats hat sich jetzt auch der V. Senat (Urteil vom 17. Februar 2012 – V ZR 251/10) mit der Frage auseinandergesetzt, wie die Heizkosten abzurechnen sind. Während wohnungseigentumsrechtlich – nach der bisher herrschenden Meinung – allein tatsächliche Einnahmen und Ausgaben in die Abrechnung einfließen sollen, ist das jetzt wohl bei den Heizkosten (gilt das dann auch für andere Kosten, die verbrauchsabhängig abgerechnet werden?) anders. Hier sollen jetzt die tatsächlichen Verbrauchskosten, unabhängig davon, ob Zahlungen geflossen (bzw. Einnahmen vorliegen) angesetzt werden und zwar nur in der Einzelabrechnung.

 Handbuch zur Heizkostenverordnung

Der Fall:

Zwei Wohnungseigentümer wenden sich gegen die Jahresabrechnung des Verwalters der Wohnungseigentümergemeinschaft. Dieser hatte bei den Heiz- und Warmwasserkosten nicht die tatsächlich angefallenen Verbrauchskosten, sondern die im Abrechnungsjahr an den Energieversorger geleisteten (Abschlags-) Zahlungen in die Jahresabrechnung eingestellt und auf die Wohnungseigentümer umgelegt. Die beiden klagenden Wohnungseigentümer sind der Meinung, der Verwalter müsse nach Verbrauch abrechnen.

 

Die Entscheidung:

Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, daß in die Gesamtabrechnung alle im Abrechnungszeitraum geleisteten Zahlungen, die im Zusammenhang mit der Anschaffung von Brennstoffen stehen, aufzunehmen sind. Denn der Verwalter hat eine geordnete und übersichtliche Einnahmen- und Ausgabenrechnung vorzulegen, die für einen Wohnungseigentümer auch ohne Hinzuziehung fachlicher Unterstützung verständlich sein muß. Diesen Anforderungen genügt die Gesamtabrechnung nur, wenn sie die tatsächlichen Einnahmen und die tatsächlichen Geldflüsse ausweist.

Bei den Einzelabrechnungen sind hingegen die Bestimmungen der Heizkostenverordnung zu beachten, die eine verbrauchsabhängige Verteilung der Heiz- und Warmwasserkosten vorschreiben. Daher sind für die Verteilung in den Einzelabrechnungen die Kosten des im Abrechnungszeitraum tatsächlich verbrauchten Brennstoffs maßgeblich. Die hiermit zwangsläufig verbundene Abweichung der Einzelabrechnungen von der Gesamtabrechnung muß der Verwalter aus Gründen der Übersichtlichkeit und Nachvollziehbarkeit in der Abrechnung verständlich erläutern.

Die Entscheidung liegt bisher nicht vor, es gibt nur die Pressemitteilung, aus der diese Informationen stammen.

 

Problemlösung oder neue Probleme?

Die Frage, die sich stellt, ist, wie eine Abweichung zwischen der Gesamt- und Einzelhausgeldabrechnung einem Laien erläutert werden soll, wenn sie schon – nach den jetzt vom BGH formulierten Anforderungen  – von einem Fachmann weder verstanden noch buchhalterisch umgesetzt werden kann, jedenfalls nicht in einem System der doppelten Buchhaltung. Hier wird wohl gefordert, daß künftig Abrechnungen im „Lieschen-Müller-System“ erstellt werden sollen. Dabei wäre die Sache doch ganz einfach: Bei einer Nachforderung wird eine Verbindlichkeit gebucht, bei einem Guthaben eine Forderung und schon ist die Abrechnung für jeden, auch den Laien, nachvollziehbar.

Lieschen-Mülloer-Buchhaltung

Buchhaltung nach Lieschen-Müller-Prinzip? (c) R_K_by_Paul-Georg Meister /Pixelio

Wie das ganze bei einer Ölheizung funktionieren soll, ist jetzt ohnehin unklar. Der Restbestand im Öltank ist bezahlt, erscheint also in der Gesamthausgeldabrechnung als Ausgabe. In der Einzelabrechnung sind die Ausgaben (saldiert über alle Eigentümer) dann aber geringer, weil es einen Restbestand im Tank gibt? Es scheint doch so zu sein, daß sich der BGH mit seiner Entscheidung zur Darstellung der Instandhaltungsrücklage „selbst ein Bein gestellt hat“ und nun versucht, „seiner Linie“ treu zu bleiben, was auch immer das für Auswirkungen für die Praxis hat. Und eines ist doch auch sicher: Nachvollziehbar ist ausschließlich ein System der doppelten Buchhaltung. Das gilt jedenfalls für Fachleute auf dem Gebiet der Buchhaltung.

Die Entscheidung ist im Kern sicher richtig (die Heizkosten müssen nach den tatsächlich angefallenen Kosten ermittelt und verteilt werden), in der vom BGH geforderten Konsequenz (Abweichung Gesamt- und Einzelhausgeldabrechnung) ebenso sicher völlig daneben.




Heizkosten im Wohnungseigentum

Der BGH hat mit Urteil vom 17.02.2012 (V ZR 251/10) entschieden:

  • Die Regelungen der Heizkostenverordnung (HeizkostenV)gelten für die Wohnungseigentümergemeinschaft unmittelbar; einer Vereinbarung oder eines Beschlusses über ihre Geltung bedarf es nicht.
  • In der Jahresgesamtabrechnung sind alle im Abrechnungszeitraum geleisteten Zahlungen, die im Zusammenhang mit der Anschaffung von Brennstoff stehen, aufzunehmen. Für die Verteilung in der Einzelabrechnung sind dagegen die Kosten des im Abrechnungszeitraum tatsächlich verbrauchten Brennstoffs maßgeblich. Der Unterschiedsbetrag ist in der Abrechnung verständlich zu erläutern.

 

 Der V. Senat folgt damit zunächst einer Entscheidung des für das Wohnraummietrecht zuständigen VIII. Senats. Was beim ersten Lesen noch einleuchtend scheint, türmt sich aber zu einer Reihe von Problemen auf, wenn man die Entscheidung zum zweiten oder auch zum dritten Mal gelesen hat. Einfacher wird die Abrechnung für die Verwalter jedenfalls nicht, und auch für die Wohnungseigentümer entstehen Probleme, die es in sich haben. Wir haben die Problematik für Wohnungseigentümer erläutert.