Einbau von Erfassungsgeräten

Gleich ob es um den Einbau von Wärmemengenzählern oder Wasserzählern geht, es stellt sich immer wieder die Frage, ob ein entsprechender Mehrheitsbeschluß Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht.

Das LG Hamburg vertritt in der Entscheidung vom 29.12.2010 einen klaren und nachvollziehbaren Standpunkt, den wir teilen: Der Einbau von Wasserzählern kann Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung widersprechen, wenn die Aufwendungen für die Nachrüstung, die Kosten der Wartung, Ablesung und Abrechnung unverhältnismäßig hoch sind. Das ist dann der Fall, wenn nicht binnen 10 Jahren sich der Einbau durch Einsparungen amortisiert, wobei die Einsparungen aufgrund der Änderung des Nutzerverhaltens mit 15 % kalkuliert werden dürfen (dieser Wert liegt auch dem Wirtschaftlichkeitsgesichtspunkt der Heizkostenverordnung zu Grunde). Die Entscheidung ist veröffentlicht in ZMR 2011, S. 495 ff.

Bleibt die Frage, wie die Vergleichsberechnung durchzuführen ist. Seriös dürfte das nur dann sein, wenn der Vergleich auf den gleichen Zeitpunkt erfolgt. Also müssen die Einsparungen und die künftigen Kosten des 10-Jahreszeitraums auf den Zeitpunkt der Investition abgezinst werden, denn die Investitionskosten werden sofort fällig, die Wartungs-, Abrechnungs- und Ablesekosten entstehen kontinuierlich ebenso wie die Einsparungen bei den Wasser (und Kanal-)gebühren.




Abflußprinzip

Das LG Berlin vertritt die Auffassung, daß auch bei der Abrechnung von Heizungskosten eine Abrechnung nach dem Abflußprinzip grundsätzlich zulässig ist (LG Berlin, Urteil vom 22.11.2010, in GE 2011, S. 753 f.). Wir teilen diese Auffassung. Wenn sich diese Rechtsprechung auch beim BGH durchsetzt, dann entfällt ein wesentliches Argument für die Durchbrechnung des Zu- und Abflußprinzips bei der Hausgeldabrechnung von Wohnungseigentümergemeinschaften. Wir sind gespannt, was der BGH zu dieser Frage sagt, wenn sie ihm vorgelegt wird. Jedenfalls für die übrigen Betriebskosten – einschl. der verbrauchsabhängigen Abrechnung der Wasserkosten – hat der BGH das Abflußprinzip als grundsätzlich zulässig anerkannt. Ein wesentliches Argument des BGH war dabei, daß die Anwendung des Abflußprinzips auch für den Mieter von Vorteil ist, weil es ihm die Kontrolle der Abrechnung erleichtert. Er kann allein anhand des Zahlungsdatums leicht feststellen, ob ein in die Abrechnung eingestellter Betrag zum Abrechnungszeitraum gehört.




Einzelbelastung eines Eigentümers

Der BGH hat sich in seiner Entscheidung vom 04.03.2011 (V ZR 156/10) mit der Frage beschäftigt, unter welchen Voraussetzungen eine Einzelbelastung eines Wohnungseigentümers in der Jahreseinzelabrechnung vorgenommen werden darf.

Zwar hat der V. Senat diese Frage eher „nebenbei“ angesprochen, gleichwohl werden Verwalter gut beraten sein, diese Ansicht bei künftigen Abrechnungen zu berücksichtigen, und Wohnungseigentümer werden dieses Vorgehen akzeptieren müssen, obwohl das nicht gerade einsichtig ist.

Es geht um die Frage, ob Kosten, die einem einzelnen Wohnungseigentümer angelastet werden sollen (z. B. wegen Beschädigung des Gemeinschaftseigentums oder aus Geschäftsführung ohne Auftrag wegen Ausgaben für das Sondereigentum eines Wohnungseigentümers), in der Jahreseinzelabrechnung diesem Eigentümer „in Rechnung gestellt“ werden dürfen. Der BGH kommt zu folgendem Ergebnis: Steht ein Ersatzanspruch gegen einen Wohnungseigentümer in Rede, rechtfertigt dies nur dann eine von dem einschlägigen Kostenverteilungsschlüssel (meist Miteigentumsanteile) abweichende Kostenverteilung, wenn der Anspruch tituliert ist oder sonst feststeht.

Daraus ist die Schlußfolgerung zu ziehen, daß eine Kosteneinzelanlastung in der Jahresabrechnung nur dann erfolgen darf, wenn entweder aufgrund der eindeutigen Regelung in der Gemeinschaftsordnung oder einer Vereinbarung klar ist, daß die Kosten von dem betroffenen Wohnungseigentümer zu tragen sind oder wenn der Betroffene die Forderung anerkannt hat. Ist beides nicht der Fall, muß die Forderung der Gemeinschaft gegenüber einem einzelnen Wohnungseigentümer erst tituliert werden. Bis dahin ist sie nach dem allgemeinen Kostenverteilungsschlüssel auf alle Wohnungseigentümer zu verteilen.

Verfährt ein Verwalter anders, dürfte eine Beschlußanfechtung dazu führen, daß der Beschluß über die Abrechnung nunmehr aufgehoben wird. Klar ist dann auch, wer die Kosten dieses Beschlußanfechtungsverfahrens zu tragen hat: der Verwalter.

Wird allerdings bestandskräftig die Kostenanlastung für einen einzelnen Eigentümer beschlossen, ist der Beschluß gültig, weil für die Abrechnung Beschlußkompetenz besteht.

Diese Ansicht des BGH steht im Widerspruch zu der bislang überwiegenden Auffassung und bedeutet insoweit eine weitere einschneidende Änderung für Verwalter.




Kosten Wiederholungsversammlung

In der aktuellen Ausgabe „Der Wohnungseigentümer“ ist ein lesenswerter Aufsatz von Brych (Die nicht beschlussfähige Eigentümerversammlung – Rettung oder Ersatzversammlung – 3/2011, S. 84 ff.) enthalten.

Der Autor vertritt die Auffassung, daß die Kosten einer Wiederholungsversammlung unter dem Gesichtspunkt des Schadenersatzes von den Wohnungseigentümern allein zu tragen sind, die an der Erstversammlung nicht teilgenommen haben und auch nicht vertreten waren. Er begründet das damit, daß die Anwendung des gesetzlichen Verteilungsschlüssels nicht sachgerecht wäre: Diejenigen Eigentümer, die zur Erstversammlung erschienen waren oder sich haben vertreten lassen, kann man sinnvollerweise für die Zusatzkosten der Zweitversammlung nicht verantwortlich machen, weil sie diese nicht verursacht haben. Das bedeute im Umkehrschluß, daß allein die Säumigen diese Zusatzkosten zu tragen haben, weil sie durch Nichterscheinen oder Nichterteilung einer Vollmacht ihre Pflichten gegenüber der Gemeinschaft verletzt haben.

Jedenfalls wäre aber ein entsprechender Mehrheitsbeschluß über die entsprechende Kostenverteilung wohl nicht zu beanstanden. Im Interesse der Eigentümer, die wegen der fehlenden Beschlußfähigkeit zweimal erscheinen müssen scheint dieser Ansatz zwingend.