Mit-Wohnungseigentümer vertretungsberechtigt

Das LG Köln vertritt in seiner Entscheidung vom 04.10.2012 die Auffasung, daß der in einer Versammlung anwesende Mitinhaber eines Wohnungseigentums bei der Stimmabgabe nicht nur für sich, sondern auch für die übrigen – abwesenden – Mitinhaber des selben Wohnungseigentums handelt. er gilt, so das LG Köln, regelmäßig als legitimiert, das Stimmrecht für alle Mitinhaber des Wohnungseigentums auszuüben (LG Köln, Urteil vom 04.10.2012, 29 S 91/12 in: ZWE 2013, S. 267 f.)

Die Entscheidung geht über die bisher h. M. hinaus. Diese vertritt die Auffassung, daß ohne schriftliche Vollmacht nur Ehegatten als gegenseitig bevollmächtigt gelten können. Wir halten die Auffassung des LG Köln für zutreffend. Sie erleichert nebenbei die Arbeit des Versammlungsleiters ganz erheblich.




Vertretung in der Wohnungseigentümerversammlung (Vertreterklauseln)

 1. Grundsätze der Teilnahme an der Eigentümerversammlung

1.1 Unverzichtbares Teilnahmerecht

Es gehört zu den unverzichtbaren Rechten eines Wohnungseigentümers (der BGH spricht vom unantastbaren Kernbereich des Mitgliedschaftsrechtes eines Wohnungseigentümers1, an der Eigentümerversammlung teilzunehmen. Das gilt auch bei einem Stimmrechtsverbot (§ 25 Abs. 5 WEG). Sogar dann hat ein Eigentümer das Recht, an der Versammlung teilzunehmen, sich an den Diskussionen zu beteiligen und Anträge zu stellen.2

Sollte ein Wohnungseigentümer mit der Zahlung von Hausgeldbeiträgen in Verzug sein, so kann er trotzdem nicht von der Wohnungseigentümerversammlung ausgeschlossen werden3.

Ein Eingriff in das Teilnahmerecht ist nur statthaft, wenn auf andere Weise die geordnete Durchführung einer Versammlung nicht gewährleistet werden kann (versammlungsspezifischer Bezug)4.

1.2 Grundsatz der Nichtöffentlichkeit

Versammlungen der Wohnungseigentümer sind grundsätzlich nichtöffentlich. Das wird damit begründet, dass die Versammlung von gemeinschaftsfremden Einwirkungen freigehalten werden soll5.

Die herrschende Meinung leitet daraus auch die Pflicht zur Nichtöffentlichkeit ab. Mit anderen Worten, Ausnahmen von dem Grundsatz der Nichtöffentlichkeit stehen nicht zur Disposition der Eigentümerversammlung. Andere vertreten die Auffassung, dass es Sache der Gemeinschaft ist, nach dem Maßstab ordnungsgemäßer Verwaltung (§ 21 Abs. 4 WEG) durch Geschäftsordnungsbeschluss darüber zu entscheiden, ob Außenstehende zugelassen oder ausgeschlossen werden6

2. Teilnahmeberechtigte Personen

Vertreterklauseln sind grundsätzlich zulässig. Trotzdem ist oft unklar, wer an einer Eigentümerversammlung teilnehmen darf.

Vereinbarte Vertreterklausel – wer darf teilnehmen? | (c) gerald/pixabay.com

2.1 Wohnungseigentümer

Der Wohnungseigentümer ist grundsätzlich berechtigt, an der Versammlung teilzunehmen. Abzustellen ist dabei regelmäßig auf die Eintragung im Grundbuch. Eigentümer ist aber auch der Erbe (beim Erbfall) und der Erwerber in der Zwangsversteigerung (mit Zuschlag), deren Eigentümerstellung sich nicht sogleich aus dem Grundbuch ergibt.

2.2 Werdender Wohnungseigentümer

Der werdende Wohnungseigentümer ist ebenfalls teilnahmeberechtigt7. Der noch im Grundbuch eingetragene Verkäufer hat weder eine Teilnahme- noch ein Stimmrecht8.

2.3 Gesetzliche und rechtsgeschäftliche Vertreter

Ist ein Wohnungseigentümer nicht geschäftsfähig, so ist der gesetzliche Vertreter teilnahmeberechtigt (z.B. Eltern Minderjähriger; gerichtlich bestellte Betreuer im Rahmen ihres Wirkungskreises).

Bei juristischen Personen und bei Personenvereinigungen sind die gesetzlichen Vertreter teilnehmeberechtigt.

2.4 Partei kraft Amtes

Testamentsvollstrecker und Nachlassverwalter üben die Verwaltungs- und Verfügungsbefugnis über das zum Nachlass gehörende Wohnungseigentum kraft Amtes aus. Das gilt auch für den Insolvenzverwalter, auf den gem. § 80 InsO das Recht des Wohnungseigentümers übergeht. Hat der Insolvenzverwalter allerdings das Wohnungseigentum freigegeben, ist der Schuldner (Wohnungseigentümer) berechtigt.

Schwieriger ist die Situation beim Zwangsverwalter. Er ist insbesondere dann allein gefragt und entscheidungsbefugt, wenn mit einer Entscheidung auch die Kostentragung verbunden ist. Geht es aber z.B. um eine Änderung der Teilungserklärung (ohne Kostenbelastung), bleibt der Wohnungseigentümer abstimmungs- und damit auch teilnahmeberechtigt. In diesem Fall muss also grundsätzlich vom Teilnahmerecht des Zwangsverwalters und des Eigentümers ausgegangen werden.

2.5 Verwalter

Es ist umstritten, ob der Verwalter, der nicht zugleich Wohnungseigentümer ist, in jedem Fall ein Teilnahmerecht hat. Sofern er die Versammlung leitet, ist das eindeutig9.

2.6 Bevollmächtigte

Wenn es keine Vereinbarung gibt, die die Teilnahme beschränkt, hat jeder Wohnungseigentümer das Recht, sich in der Eigentümerversammlung durch einen rechtsgeschäftlichen Vertreter vertreten zu lassen. Dem Vertreter kommt anstelle des Eigentümers das Teilnahmerecht zu. Ob der Wohnungseigentümer sich durch mehrere Bevollmächtigte vertreten lassen kann, wird in der Literatur bestritten, vom BGH aber angenommen10.

Durch eine Vertretung wird nicht gegen den Grundsatz der Nichtöffentlichkeit verstoßen11.

2.6.1 Vertreterklauseln

In der Praxis finden sich in Vereinbarungen (Gemeinschaftsordnungen) häufig sog. Vertreterklauseln. Meist wird die Vertretung auf bestimmte Personen (Ehegatten, andere Wohnungseigentümer oder den Verwalter) beschränkt. Derartigen das Vertretungsrecht beschränkenden Klauseln sind zulässig12.

Der BGH begründet das im Wesentlichen wie folgt:

»Sie [die Vertreterklausel] beschränkt nicht das Recht der Miteigentümer, ihr Stimmrecht persönlich auszuüben. Auch für den Verhinderungsfall beläßt sie jedem Miteigentümer ausreichende Möglichkeiten, sein Stimmrecht persönlich auszuüben. Aus der Sicht von Kapitalanlegern, die ihre Eigentumswohnung vermieten und selbst an einem entfernten Ort wohnen, mag eine unbeschränkte Vertretungsmöglichkeit allerdings wünschenswert sein. Wenn sie [ …] nicht den Verwalter bevollmächtigen wollen, mag es ihnen im Einzelfall Mühe machen, die Möglichkeit der Beauftragung anderer Miteigentümer zu erkunden. Grundsätzlich aber bedeutet dies weder rechtlich noch tatsächlich einen Ausschluss von der Ausübung des Stimmrechts13

Das soll gelten, um gemeinschaftsfremde Einwirkungen aus der Versammlung fernzuhalten14. Greiner vertritt hier eine völlig andere Auffassung: »Solche die Wohnungseigentümer bevormundenden Klauseln stammen i.d.R. vom Bauträger, der dadurch vor allem im eigenen Interesse Rechtsanwälte und andere Berater von der Versammlung fern halten will15.

AG Siegen schert sich nicht um BGH Rechtssprechung

Vertreterklauseln in Teilungserklärung sind zulässig, so der BGH | geralt/pixaby.com

Die Vertretungsbeschränkung betrifft nicht nur die Stimmabgabe, sondern jede aktive Beteiligung (also das Teilnahmerecht)16.

Dazu wird die Auffassung vertreten, dass eine Vertretungsbeschränkung dazu führt, dass die Versammlungleitung einen Vertreter zurückweisen muss, der nach der Gemeinschaftsordnung nicht zur Vertretung berechtigt ist17.

2.6.2 Unwirksame Vertreterklauseln (Einzelfälle)

In Einzelfällen kann die Gemeinschaft nach Treu und Glauben gehalten sein, auf eine vereinbarte Vertretungsbeschränkung nicht zu bestehen18. Wann das gelten soll, lässt sich nur anhand von wenigen Einzelentscheidungen erschließen.

Die Möglichkeit der Vertretung allein durch den Verwalter ist nicht zulässig, so das OLG Düsseldorf19.

Das OLG Braunschweig vertritt die Auffassung, dass das jedenfalls dann zu gelten habe, wenn in einer 3er-Gemeinschaft die Vollmacht an einen Miteigentümer erteilt werden müsste, mit dem der Eigentümer zerstritten ist20.

Das OLG Düsseldorf nimmt das dann an, wenn der Ehegatte aus gesundheitlichen Gründen zur Vertretung nicht in der Lage ist, der Wohnungseigentümer mit den übrigen Wohnungseigentümern zerstritten ist und erst unmittelbar vor der Versammlung ein neuer Verwalter bestellt worden ist21.

Das OLG Karlsruhe hat unter bestimmten Voraussetzungen die Vertretung eines im Ausland lebendenden Wohnungseigentümers durch einen zur Verschwiegenheit verpflichteten Angehörigen trotz einschränkender Vertretungsregelung zugelassen. Das soll in Einzelfällen selbst dann gelten, wenn in einer kleinen Gemeinschaft wegen Zerstrittenheit oder Personalunion Geschwister bevollmächtigt werden sollen22.

Das OLG Hamburg sieht einen Ausnahmefall begründet, wenn der Eigentümer in England lebt, kein Deutsch spricht und sich von der in seiner Wohnung lebenden Schwester vertreten lassen will23.

Das AG Siegen entscheidet schlicht, dass eine Gemeinschaft nach Treu und Glauben gehalten ist, nicht auf eine vereinbarte Vertretungsregelung zu bestehen, wenn sich ein Eigentümer aufgrund seines Gesundheitszustandes oder aufgrund hohen Alters von einem »außenstehenden, gemeinschaftsfremden Dritten« [konkret handelte es sich um einen Sohn, der nicht zum Kreis der nach der Teilungserklärung vertretungsberechtigtem Personen gehörte] vertreten lassen will24

Sonderfall »Ehegatte« Es ist davon auszugehen, dass auch der Partner einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft (als »Ehegatte«) vertretungsberechtigt ist25.Das gilt jedenfalls dann, wenn die Beziehung unstreitig ist, auf längere Dauer angelegt und nach außen dokumentiert wird und die Festlegung der Regelung viele Jahre zurückliegt26.

3. Vertreterklauseln sind i.d.R. wirksam

Eine vereinbarte Regelung zur Beschränkung der Vertretungsmöglichkeit in der Wohnungseigentümerversammlung ist aus gutem Grund zulässig. Sie gewährleistet, dass in einer Eigentümerversammlung überwiegend Miteigentümer teilnehmen und damit gemeinschaftsfremde Einwirkungen fern bleiben. Ist einem Wohnungseigentümer im Einzelfall nicht zumutbar, einen Vertreter zu wählen, der den Vorgaben entspricht, ist es ihm erlaubt, einen anderen Vertreter zu wählen. In einem solchen Ausnahmefall sind die Wohnungseigentümer nach Treu und Glauben gehalten, nicht auf eine vereinbarte Vertretungsbeschränkung zu bestehen. Allein Beschwernisse, die damit verbunden sind, einen Vertreter im Kreis der zugelassenen Personen zu suchen und zu finden reichen nicht. Es müssen deutlich gewichtigere Argumente vorliegen. Beispiele dafür finden sich in den erwähnten Entscheidungen der Oberlandesgerichte. Das erwähnte Urteil des AG Siegen berücksichtigt die obergerichtliche Rechtsprechnung nicht, der Entscheidung kann deshalb nicht gefolgt werden. 


1) BGH, Urteil vom 10.12.2010, V ZR 60/10, Rz. 4 

2) OLG München, Beschl. vom 15.09.2010, ZWE 2010, 463; OLG Köln, NZM 2004, 793; OLG Zweibrücken, Beschl. vom 21.11.2002, ZMR 2004, 66; BGH Urteil vom 10.12.2010, V ZR 60/10, Rz. 8. 

3) BGH, Urteil vom 10.12.2010, V ZR 60/10, ihm kann nicht einmal das Stimmrecht entzogen werden. 

4) BGH, a.a.O., Rz. 8. 

5) BGH, V ZB 24/92, ZMR 1993, 287; Greiner, D., Wohnungseigentumsrecht, 3. Auflage, § 7 Rn 793. 

6) Greiner, D., Wohnungseigentumsrecht, 3. Aufl., § 7 Rn 793. 

7) BGH, ZWE 2012, 369; OLG Hamm, ZMR 2007, 712; OLG Düsseldorf, ZMR 2007, 126; OLG Köln, NZM 2006,301=ZMR 2006, 383; OLG Hamm, Beschl. vom 10.05.2007, ZMR 2007, 713. 

8) OLG Hamm, Beschl. vom 10.05.2007, ZMR 2007, 712; BGH, Urteil vom 11.05.2012, V ZR 196/11, ZWE 2012, 369. 

9) LG Düsseldorf, ZWE 2012, 328 vertritt die Auffassung, dass der Verwalter immer teilnahmeberechtigt ist. 

10) So wohl BGH, ZWE 2013, 87. 

11) OLG München, ZMR 2005, 728. 

12) BGH, Beschl. v. 11.11.1986, V ZB 24/92, WM 87, 92; bestätigt mit Urteil vom 29.01.1993, V ZB 24/92, Rz. 11. 

13) BGH, a.a.O., Rz 23. 

14) BGH, a.a.O. 

15) Greiner, D., Wohnungseigentumsrechts, 3. Auflage, § 7 Rn 811 | Wir stimmen dieser Auffassung nicht zu. 

16) BGH, ZMR 1993, 287 ff.; Greiner, D., Wohnungseigentumsrecht, 3. Aufl., § 7, Rn 811. 

17) Wangemann, Richard, Die Eigentümerversammlung nach WEG, München 1994, C Rn 59. 

18) Becker/Ott/Suilmann, Wohnungseigentümer, Köln 2015, § 6 RN 535. 

19) OLG Düsseldorf, ZMR 1996, 221. 

20) OLG Braunschweig, WM 90/71, zitiert nach Wangemann, a.a.O., S. 153, Fn13.  

21) Becker/Ott/Suilmann, a.a.O. 

22) Nachweise in Schneider, Wolfgang, Wohnungseigentumsrecht für Anfänger, München 2017, H Rn54. 

23) OLG Hamburg, ZMR 2007, 477 m.w.N. 

24) AG Siegen, Urteil vom 21.12.2017, 17 C 12/17. 

25) Schneider, Wolfgang, Wohnungseigentumsrecht für Anfänger, München 2017, H Rn 53 mit Hinweis auf ablehnende Entscheidung des BayObLG aus 1996.  

26) OLG Köln, ZMR 2004, 378. 




Die Rechte des Zweiterwerbers in der Wohnungseigentümerversammlung

1. Problemstellung

In diesem Beitrag wird die Frage untersucht, welche Rechte ein noch nicht im Grundbuch eingetragener Zweiterwerber in der Wohnungseigentümerversammlung hat, und wie der Wohnungseigentumsverwalter bei einem bekannten (anstehenden) Eigentümerwechsel vorgehen kann.[Fußnote 1]

Kaufvertragsabschluss – wann hat der Erwerber ein Teilnahme- und Stimmrecht in der Eigentümerversammlung? | Bild – (c) geralt/pixabay.com

Zweitwerber ist, wer sein Wohnungseigentum (das folgende gilt gleichermaßen für das Teileigentum) von einem werdenden Wohnungseigentümer oder von einem bereits im Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentümer erwirbt.[Fußnote 2] Auf ihn finden die Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes vor seiner Eigentumsumschreibung grundsätzlich keine Anwendung. Erst die Umschreibung des Eigentums im Grundbuch führt hier zur Mitgliedschaft in der Wohnungseigentümergemeinschaft.[Fußnote 3]

2. Die Rechtsstellung des Zweiterwerbers vor der Umschreibung des Eigentums im Grundbuch

Von Gesetzes wegen ist weder das Grundbuchamt, noch der Verkäufer oder Erwerber zu einer Mitteilung über einen Eigentumswechsel an den Verwalter verpflichtet.[Fußnote 4] Der Verwalter wird jedoch regelmäßig vom Abschluss eines Kaufvertrags erfahren, weil der Veräußerer oder der Erwerber ihn informieren (müssen).

Besonders zu beachten sind in der Praxis zwei Sonderfälle: der Erwerb in der Zwangsversteigerung und der Erwerb durch Erbfolge. In diesen beiden Fällen stellt sich die Eingangsfrage nicht, weil mit dem Zuschlag bzw. dem Erbfall das Eigentum automatisch (also gesetzlich) übergeht und es auf die Eintragung im Grundbuch nicht ankommt. Das Grundbuch ist bis zur Korrektur schlicht falsch.

3. Teilnahme- und Stimmrecht für die Wohnungseigentümerversammlung

3.1 Allgemeine Grundsätze

Herrschende Meinung ist, dass ein Zweiterwerber erst mit der Umschreibung im Grundbuch seine originären (vollen) Rechte und Pflichten erwirbt.[Fußnote 5]

Ebenfalls herrschende Meinung ist, dass die im Verhältnis zwischen Käufer und Verkäufer getroffenen Vereinbarungen (z. B. zum Übergang von Nutzen und Lasten) keine Auswirkungen auf das Verhältnis des Erwerbers zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer haben.[Fußnote 6]

Einvernehmen besteht auch darüber, dass eine Vereinbarung im Kaufvertrag dahingehend, dass mit Übergang von Nutzen und Lasten auch das Stimmrecht auf den Erwerber übergeht, wirksam ist.[Fußnote 7]

Teilnahmeberechtigt an der Wohnungseigentümerversammlung sind immer alle Miteigentümer und darüber hinaus sonstige Personen, die anstelle des Eigentümers stimmberechtigt sind (sei es aufgrund gesetzlicher Ermächtigung oder aufgrund einer Vollmacht) sowie in bestimmten eng begrenzten Ausnahmefällen (wegen des Grundsatzes der Nichtöffentlichkeit einer Wohnungseigentümerversammlung) Begleitpersonen, die hier aber primär keine Rolle spielen.

Das Stimmrecht steht grundsätzlich dem Wohnungseigentümer zu. Das Stimmrecht kann aber im Einzelfall ausgeschlossen sein. Das ist dann der Fall, wenn die Beschlussfassung die Vornahme eines Rechtsgeschäfts mit dem Wohnungseigentümer ist (§ 25 Abs. 5 WEG). Ausgeschlossen ist das Stimmrecht auch, wenn die Beschlussfassung die Einleitung oder Erledigung eines Rechtsstreits mit dem Wohnungseigentümer betrifft (§ 25 Abs. 5 WEG). Ausgeschlossen ist das Stimmrecht auch, wenn Stimmrechtsmissbrauch vorliegt. Ist das Stimmrecht ausgeschlossen, hat auch ein Bevollmächtigter kein Stimmrecht. Das ist unbestritten.

Jeder Miteigentümer kann sich grundsätzlich durch eine beliebige Person (oder auch mehrere) bei der Teilnahme an der Versammlung und bei Abstimmungen vertreten lassen.[Fußnote 8] Eine Beschränkung der Vertretungsmöglichkeit ist durch Vereinbarung möglich und zulässig.[Fußnote 9] Vertreterklauseln sind grundsätzlich streng auszulegen.[Fußnote 10]

3.2 Stillschweigende Ermächtigung im Kaufvertrag?

Weil der Erwerber in Prozessstandschaft Beschlüsse anfechten könnte[Fußnote 11], schließt (nicht nur) Greiner aus, dass ein Käufer im Normalfall schon vor der Eigentumsumschreibung praktisch alle Rechte eines eingetragenen Eigentümers erwirbt.[Fußnote 12] Dieser Standpunkt erklärt sich aus Entscheidungen des KG. So nimmt das KG an, dass die Ermächtigung zur Ausübung des Stimmrechts dem Kaufvertrag auch ohne entsprechende (ausdrückliche) Vereinbarung entnommen werden kann.[Fußnote 13]

3.3 Die Auffassung des Kammergerichts

Soweit ersichtlich, berufen sich alle, die der Auffassung von Greiner folgen, auf die Rechtsprechung des KG. Das KG stellt im Leitsatz seiner Entscheidung vom 20.07.1994 fest: »Vor Umschreibung des Wohnungseigentums ist der im Grundbuch abgesicherte Erwerber regelmäßig als ermächtigt anzusehen, das Objekt- oder Anteilsstimmrecht des Veräußerers auszuüben […]. Vertretungsbeschränkungen in Teilungserklärungen sind ohne Bedeutung, wenn die Stimmabgabe eines Vertreters in der Eigentümerversammlung weder von den Miteigentümern noch von dem Versammlungsleiter beanstandet werden.«.[Fußnote 14]

Bei der Bewertung dieser Entscheidung wird man berücksichtigen müssen, dass es im konkreten Fall nicht um einen Zweiterwerb, sondern um den Erwerb vom teilenden Eigentümer, ging (werdender Wohnungseigentümer!).

3.4 Absicherung im Grundbuch

Das KG geht davon aus, dass ein originäres Stimm- und Teilnahmerecht des Erwerbers vor der Eigentumsumschreibung im Wohnungsgrundbuch nicht besteht. Es unterstellt aber ein abgeleitetes Stimmrecht, das jedenfalls dann gelte, wenn eine Auflassungsvormerkung eingetragen ist und der Veräußerer seinen entgegenstehenden Willen nicht mitgeteilt hat. Tragende Gründe für das KG sind, dass nach Eintritt dieser Voraussetzungen der Eigentumserwerb von einer weiteren Mitwirkung des Veräußerers unabhängig ist und die wirtschaftliche Überlegung, dass der Veräußerer in der Regel kein Interesse mehr habe, das Stimmrecht auszuüben.[Fußnote 15] Das trägt unseres Erachtens schon nicht, weil der BGH für den werdenden Wohnungseigentümer zusätzlich den Besitzübergang fordert, auf den das KG ersichtlich keinen Wert legt.

3.5 Beanstandung der Stimmabgabe bei Vertretungsbeschränkung

Eine vereinbarte Vertretungsbeschränkung ist nach Ansicht des KG nicht zu beachten, wenn deren Nichtbeachtung in der Versammlung nicht ausdrücklich gerügt wird. Das KG begründet das damit, dass der BGH entschieden hat, dass eine Eigentümergemeinschaft unter Umständen nach Treu und Glauben gehalten sein könne, auf der geregelten Vertretungsbeschränkung nicht zu bestehen. Daraus folgert das KG, dass erst in der Versammlung darüber zu befinden sei, ob eine unter die Vertretungsbeschränkung fallende Person an der Beratung und Beschlussfassung mitwirken dürfe.[Fußnote 16] Das dürfte inzwischen eine zunehmende Meinung in der Literatur sein. Aber auch diese Auffassung wird bestritten. Sie ist jedenfalls nur dann relevant, wenn die Versammlung überhaupt berechtigt ist, darüber zu entscheiden.

Grundsatz von Treu und Glauben | Bild: (c) geralt/pixabay.com

3.6 Keine Vermehrung beim Kopfstimmrecht

Dass das beim Kopfstimmrecht nicht gelten soll, liegt darin begründet, dass ein Erwerber, der über mehr als ein Teileigentum verfügt, sein Stimmrecht (also seinen Kopf) ja behält und mithin eine Vermehrung der Stimmrechte vor Umschreibung im Grundbuch einträte. Das könnte aber nur dann denkbar sein, wenn das KG davon ausgegangen wäre, dass der Erwerber vor der Umschreibung im Grundbuch ein eigenes Stimmrecht erlangt. Das hat das KG aber ausdrücklich abgelehnt.[Fußnote 17]

4. Konsequenzen für unser Verwaltungshandeln

4.1 Ablehnung der Rechtsauffassung des KG

Wir lehnen die Auffassung des KG, die darin besteht, dass einem Kaufvertrag ggf. eine stillschweigende Ermächtigung/Bevollmächtigung entnommen werden könne, ab. Es gibt keinen Rechtssatz, der es erlaubt, eine Vertretungsmacht zu vermuten.[Fußnote 18] Wir befinden uns damit auf der Linie u.a. von Schneider, der meint, dass üblicher Weise ein vormerkungsberechtigter Zweiterwerber keine originären Mitwirkungsrechte hat. Mangels abweichender Ermächtigung im Erwerbsvertrag komme dem Zweiterwerber kein Stimmrecht zu.[Fußnote 19]

4.2 Praktische Umsetzung

4.1.1 Erwerb durch Zuschlag bzw. durch Erbfall

Der Fall ist sonnenklar, der Erwerber ist ab Zuschlag/Erbfall vollwertiger Wohnungseigentümer.

4.2 Erwerb durch Vertrag

4.2.1 Erwerber und Veräußerer treffen eine Regelung

Einigen sich Veräußerer und Erwerber (z. B. im Kaufvertrag oder durch ausdrückliche Erklärung (Vollmacht)) darauf, dass dem Erwerber das Teilnahme- und Stimmrecht in der Wohnungseigentümerversammlung zusteht, dann werden wir das beachten. Dabei gilt natürlich, dass vor der Umschreibung im Grundbuch beim Kopfstimmrecht keine Stimmrechtsvermehrung stattfindet. Mithin steht dem Erwerber (trotz erteilter Stimmrechtsvollmacht) in diesem Fall (also wenn der Veräußerer über mehr als nur die verkaufte Einheit verfügt!) nur ein Teilnahmerecht an der Versammlung zu. Das Stimmrecht bleibt beim Veräußerer.

4.2.2 Erwerber und Veräußerer treffen keine Regelung

Wir fordern Erwerber und Verkäufer auf, sich zu erklären (oder eine entsprechende Vollmacht zu erteilen). Tun sie das nicht, gehen wir davon aus, dass der Käufer kein Stimmrecht in der Wohnungseigentümerversammlung hat. Ohne Vollmacht unterstellen wir weiterhin, dass der Käufer vor der Umschreibung im Grundbuch auch nicht berechtigt ist, an einer Wohnungseigentümerversammlung teilzunehmen. Das sieht auch das KG ebenso: »Der Wohnungskverkäufer […] kann den Käufer auch vor Eintragung einer Eigentumsverschaffungsvormerkung zur Ausübung des Stimmrechts in der Eigentümerversammlung ermächtigen und ihm damit eine Verfahrensstandschaft für das Beschlussanfechtungsverfahren verschaffen.«[Fußnote 20]

4.3 Sonderproblem Vertretungsbeschränkung

Das Sonderproblem von möglicherweise vereinbarten Vertretungsbeschränkungen lösen wir im Gegensatz zu Bielefeld[Fußnote 21] wie folgt: Der BGH hat die Wirksamkeit einer vereinbarten Vertretungsregelung im Wesentlichen wie folgt begründet[Fußnote 22]: Alle Wohnungseigentümer können ein Interesse daran haben, die Eigentümerversammlung auf den eigenen Kreis, also überwiegend auf die ihnen bekannten Miteigentümer, zu beschränken und damit gemeinschaftsfremde Einwirkungen aus der Versammlung der Wohnungseigentümer fernzuhalten.[Fußnote 23]

Darüber hinaus stellt der BGH fest, dass eine Vertretungsbeschränkung nicht nur die Stimmabgabe, sondern jede aktive Beteiligung (also auch das Teilnahmerecht) betreffe.[Fußnote 24]

Herrschende Meinung ist weiterhin, dass die Gemeinschaft nach Treu und Glauben im Einzelfall gehalten sein kann, auf eine vereinbarte Vertretungsbeschränkung nicht zu bestehen.[Fußnote 25]

Man wird ohne Weiteres davon ausgehen dürfen, dass nach dem Verkauf eines Wohnungseigentums der Verkäufer kaum noch Interesse an den Geschicken der Gemeinschaft hat. Umso mehr dürfte aber der Erwerber als künftiges »Zwangsmitglied« des Verbandes der Gemeinschaft der Eigentümer ein Interesse an den Geschicken des Verbands haben. Er ist deshalb im Sinne der zuvor zitierten BGH-Entscheidung niemand, der gemeinschaftsfremde Einwirkungen in der Versammlung fördert. Und er ist in Kürze auch kein Unbekannter mehr. Im Hinblick auf den Grundsatz von Treu und Glauben stehen wir daher auf dem Standpunkt, dass Vertretungsbeschränkungen deshalb in diesem konkreten Fall unbeachtlich sind.

4.4 Fazit

♦ Bei Geltung der gesetzlichen Regelung gehen wir davon aus, dass ein Erwerber (außerhalb des Zuschlags in der Zwangsversteigerung bzw. Erbfalls) seine vollen Rechte erst mit der Eigentumsumschreibung im Grundbuch erlangt.

♦ Beim Stimmrecht nach Einheiten oder Miteigentumsanteilen kann der Veräußerer den Erwerber auch bei entgegenstehender Vereinbarung bevollmächtigen, sein Teilnahme- und Stimmrecht bereits vor der Umschreibung des Eigentums im Grundbuch auszuüben. Der Käufer ist dann teilnahme- und stimmberechtigt, der Veräußerer hingegen nicht mehr.

♦ Beim Kopfstimmrecht gilt die Bevollmächtigung nur für das Teilnahmerecht, weil eine Stimmrechtsvermehrung gesetzlich erst eintritt, wenn die Umschreibung im Grundbuch erfolgt ist. Hat der Veräußerer allerdings nur über eine Einheit verfügt, dann kann er natürlich auch beim Kopfstimmrecht wirksam zur Stimmabgabe bevollmächtigen.


[Fußnote 1] Greiner, David; Wohnungseigentumsrecht, 4. Auflage, § 7 Rz. 25. Wenn ein Miteigentümer dem Verwalter von einer Anschriftenänderung oder von seinem Eintritt in die Gemeinschaft keine Mittelung gemacht hat und deshalb seine Rechte in der Wohnungseigentümerversammlung nicht wahrnehmen kann, ist der selbst schuld (BGH, V ZR 24/112).

[Fußnote 2] Hügel/Elzer, Wohnungseigentumsgesetz, 2. Auflage, § 10 Rz. 16.

[Fußnote 3] Hügel/Elzer, a.a.O., § 10 Rz. 16. 

[Fußnote 4] Greiner, David; a.a.O., § 7 Rz. 25. 

[Fußnote 5] BGH, V ZB 6/88.  

[Fußnote 6] Greiner, a.a.O., § 1, Rz. 17 

[Fußnote 7] Greiner, a.a.O., § 1 Rz 18; KG ZWE 2005, S. 107. 

[Fußnote 8] BGH, V ZR 178/11, Greiner, a.a.O., § 7 Rz. 79. 

[Fußnote 9] BGH, V ZB 1/86. 

[Fußnote 10] Wenzel, NZM 2005, 402. 

[Fußnote 11] KG, WM 1994, 714. 

[Fußnote 12] Greiner, a.a.O., § 1, Rz. 16. 

[Fußnote 13] KG, ZMR 2004, 460. 

[Fußnote 14] KG, WM 1994, 714. 

[Fußnote 15] KG, a.a.O., S. 714. 

[Fußnote 16] KG, a.a.O., S. 715. 

[Fußnote 17] KG, a.a.O, S. 714. 

[Fußnote 18] Hügel/Elzer, § 25 Rz. 13. 

[Fußnote 19] Schneider, Wohnungseigentumsrecht für Anfänger, München 2017, S. 80. 

[Fußnote 20] KG, ZWE 2005, LS1. 

[Fußnote 21] Bielefeld vertritt die Meinung, dass vereinbarte Vertretungsbeschränkungen zu beachten sind und deshalb ein Käufer nicht berechtigt sei, an der Versammlung teilzunehmen, selbst wenn er bevollmächtigt wurde, vgl. Bielefeld – Christ – Sommer, Der Wohnungseigentümer, 10. Auflage, S. 363. 

[Fußnote 22] BGH, V ZB 1/86, in WM 1987, S. 92. 

[Fußnote 23] BGH, Z ZB 1/86,a.a.O., S. 93. 

[Fußnote 24] BGH, ZMR 1993, 287 ff. 

[Fußnote 25] Becker/Ott/Suilmann, Wohnungseigentum, Köln 2015, § 6 Rz. 535. 




Protokollberichtigung

Der Fall zur Protokollberichtigung

Ein Wohnungseigentümer moniert den Inhalt des Versammlungsprotokolls und verlangt Berichtigung. Er erhebt Feststellungsklage. Das LG Frankfurt (ZMR 2018, 635) meint, dass diesem Antrag bereits das Feststellungsinteresse fehlt.

Die Entscheidung zur Protokollberichtigung

Wenn die Niederschrift nach Ansicht eines Wohnungseigentümers Fehler aufweist, darf der Wohnungseigentümer nicht Feststellungklage erheben, sondern nur Leistungsklage in Form der „Protokollberichtigungsklage“. Diese richtet sich gegen die Unterzeichner des Protokolls.

Anspruch auf Berichtigung des Protokolls besteht gegen die Unterzeicher | Bild: (c) geralt/pixabay.com

Das Landgericht verweist zur Begründung auf den Kommentar Bärmann, WEG, 13. Auflage, § 46 Rn. 23. Danach kann jeder Wohnungseigentümer Klage auf Berichtigung gegen diejenige Person, die das Protokoll unterschrieben hat, erheben. Das sah der gleiche Kommentar in der vorausgegangenen Auflage noch anders (vgl. Bärmann, WEG, 12. Auflage, § 46 Rn. 181). Die vom LG mitgeteilte Auffassung entspricht der herrschenden Meinung.

Andere Literaturstimmen zur Protokollberichtigung

Niedenführ teilt die Auffassung des LG Frankfurt (Niedenführ, in: Niedenführ/Vandenhouten, WEG, 12. Aufl., § 43, Rn. 82). Allerdings bestehe ein Rechtsschutzbedürfnis für die Korrektur eines Protokolls nur dann, „wenn der rechtlich bedeutsame Inhalt des Protokolls falsch ist oder der Inhalt des Protokolls das Persönlichkeitsrecht des Antragstellers verletzt“ (a.a.O, § 43 Rz. 82). Es liege, so Niedenführ, im Interesse des Rechtsfriedens in einer Gemeinschaft, dass nicht wegen jeder Geringfügigkeit ein Berichtigungsverfahren herbeigeführt werden kann. 

Elzer sieht das ebenso (Elzer, in: Jennißen, WEG, 2. Aufl., § 24 Rn. 140). Ist einer der Unterschreibenden bereit, das Protokoll zu berichtigen, die übrigen Unterzeichner aber nicht, sei die Klage nur gegen diejenigen zu richten, die sich weigern, die Berichtigung vorzunehmen. Die Beweislast für das fehlerhafte Protokoll trage nach allgemeinen Regeln der Beweislastverteilung dabei derjenige, der die Unrichtigkeit behauptet (a.a.O. § 34 Rn. 141). 

Fazit zur Protokollberichtigung

Ist ein Versammlungsprotokoll fehlerhaft und besteht ein berechtigtes Interesse an der Korrektur, können die Unterzeichner des Protokolls im Rahmen einer Protokollberichtigungsklage in Anspruch genommen werden. Voraussetzung ist, dass die Unterzeichner – oder einzelne von Ihnen – nicht zuvor bereit sind, die Korrektur „freiwillig“ vorzunehmen. Es handelt sich um ein WEG-Verfahren, die Beweilast trägt der Anspruchsteller.