Kostenverteilungsschlüssel

Der BGH äußerte sich in seiner Entscheidung vom 10.06.2011 erneut zum Kostenverteilungsschlüssel: Auch bei der Änderung eines Kostenverteilungsschlüssels aufgrund einer in der Teilungserklärung enthaltenen Öffnungsklausel steht den Wohnungseigentümern ein weiter Gestaltungsspielraum zu.

(c) Gaby Stein /PIXELIO

Der BGH ändert damit seine ältere Rechtsprechung aufgrund der Reform des Wohungseigentumsgesetzes. Während der BGH nach altem Recht einen sachlichen Grund für die Änderung forderte, hebt er heute „nur“ noch darauf ab, daß sowohl das „Ob“ als auch das „Wie“ der Änderung nicht willkürlich sein dürfen. Damit geht es bei heute beschlossenen Änderungen des Verteilungsschlüssels im wesentlichen um die Beachtung der Grundsätze einer ordnungsgemäßen Verwaltung (BGH, Urteil vom 10.06.2011, V ZR 2/10).




Objektprinzip keine unzulässige Beschränkung

Auch nach der Novelle des Wohnungseigentumsgesetzes (ab dem 01.07.2007) stellt es keine unzulässige Beschränkung der Bestellung oder Abberufung des Verwalters dar, wenn das Kopfprinzip durch Vereinbarung zugunsten des Objekt- oder des Wertprinzips abbedungen worden ist. Das entschied der BGH kürzlich (Urteil vom 28.10.2011, V ZR 253/10).

Das klingt nicht spektakulär, klärt aber eine Rechtsfrage, die nach der Novelle des WEG kontrovers disktutiert worden ist.

Abstimmung in Versammlung

Abstimmung (c) Gerd Altmann/Pixelio 

Der BGH nimmt auf seine frühere Entscheidung (BGHZ 152, 46, 53 f.) Bezug und stellt fest, daß die insbesondere von Merle vertretene Auffassung, nach der mit Blick auf die in § 12 Abs. 4 Satz 2,
§ 16 Abs. 5 WEG und § 22 Abs. 2 Satz 2 WEG enthaltenden Bestimmungen zur Vermeidung von Wertungswidersprüchen § 26 Abs. 2 Satz 2 WEG dahingehend ausgelegt werden müsse, daß die Vereinbarung eines von dem Kopfprinzip abweichenden Stimmprinzips unzulässig sei, nicht überzeuge.

Der V. Senat hält daran fest, daß auch für § 26 Abs. 1 Satz 5 WEG in der seit dem 01.07.2007 geltenden Fassung, der Vereinbarung des Objekt- oder Wertprinzips nicht entgegensteht.

Damit steht jetzt fest, daß bei Beschlüssen nach § 26 Abs. 1 WEG das in der Gemeinschaftsordnung vereinbarte Stimmprinzip maßgeblich ist.

Das Mehrheitsprinzip wird auch in der Vorschrift über die Aufhebung der Veräußerungsbeschränkung (§ 12 Abs. 4 Satz 2) sowie bei Beschlüssen über die Verteilung von Betriebskosten (§ 16 Abs. 5 WEG) für unabdingbar erklärt. Auch hier gibt es eine Kontroverse darüber, ob sinnvolle Beschlüsse von einer Minderheit der Eigentümer verhindert werden dürfen. Hierzu wird die Meinung vertreten, daß diese gesetzgeberische Entscheidung, eine Minderheit solle nicht in der Lage sein, sinnvolle Beschlüsse zu verhindern, aber nur sinnvoll umgesetzt werden könne, wenn objektiv bestimmt werden könne, was nach der Einschätzung des Gesetzgebers die Mehrheit und was die Minderheit in der Eigentumsanlage ist. Die Antwort hierauf gebe § 25 Abs. 2 WEG, wonach die Mehrheit nach dem Kopfprinzip bestimmt wird. Demzufolge reiche die Mehrheit nach Köpfen für Beschlüsse zur Veräußerungsbeschränkung bzw. für Beschlüsse über die Verteilung der Betriebskosten aus.

Abgesehen davon, daß das gesetzliche Kopfprinzip einen mehr als zweifelhaften Gerichtigkeitsgehalt hat, dürfte die zitierte Entscheidung des BGH auch ein Hinweis darauf sein, wie diese Streitfrage entschieden werden wird, wenn sie beim BGH vorliegt. Jedenfalls dürfte ein Verwalter nicht pflichtwidrig handeln, wenn er sich in der Praxis an dieser BGH-Entscheidung orientiert.

 




Protokollunterzeichnung

Der BGH fällt eine Entscheidung zur ordnungsgemäßen Protokollunterzeichnung (Urteil vom 30.03.2012 – V ZR 178/11). Er stellt fest:

Macht die Teilungserklärung die Gültigkeit der Beschlüsse der Gemeinschaft von der Protokollierung und der Unterzeichnung des Protokolls von zwei Wohnungserbbauberechtigten (Wohnungseigentümern) abhängig, muß das Protokoll von zwei verschiedenen natürlichen Personen unterzeichnet werden, die entweder selbst Wohnungserbbauberechtigte (Wohnungseigentümer) sind oder für sich oder andere Wohnungserbbauberechtigte (Wohnungseigentümer) handeln.

 

Protokollierung (c) Christian_Seidel/pixelio

 

Der Fall

Die Vorsitzende des Beirats ist Geschäftsführerin von drei Gesellschaften mit beschränkter Haftung, die Wohnungserbbauberechtigte sind. Sie hat neben der Verwalterin das Versammlungsprotokoll allein unterzeichnet. Die Teilungserklärung sah vor, daß das Protokoll vom Verwalter und von zwei Wohnungserbbauberechtigten zu unterzeichnen ist.

 

Die Entscheidung

Die Regelung der Teilungserklärung, die zwei Unterschriften von Wohnungserbbauberechtigten (Wohnungseigentümern) vorsieht, diene dem berechtigten Interesse der Wohnungseigentümer an einer effektiven Kontrolle und der sicheren Feststellung der gefaßten Beschlüsse. Die wirksame Regelung der Teilungserklärung führe dazu, daß ein Beschluß, der diesen Erfordernissen nicht genüge, für ungültig zu erklären sei.

Auch wenn die Geschäftsführerin der drei GmbH unterzeichnet habe, widerspreche es aber dem Sinn der Regelung der Teilungserklärung, daß nur eine natürliche Person unterzeichne. Damit fehle eine Unterschrift. Die Regelung orientiere sich nämlich erkennbar am Vier-Augen-Prinzip. Wesensmerkmal dieses Prinzips sei, daß der zu unterzeichnende Text von zwei Personen unabhängig voneinander gelesen und auf seine Vollständigkeit und inhaltliche Richtigkeit hin überprüft werde, da Fehler so eher auffielen.

 

Fazit

Ein Verstoß gegen die vereinbarte Regelung zur ordnungsgemäßen Protokollierung eröffnet eine Beschlußanfechtungsmöglichkeit. Darüber hinaus dürften die Kosten dieses  Beschlußanfechtungsverfahrens dann zu Lasten des Verwalters gehen.




Stimme mit Zugang wirksam

Der BGH war mit der Frage befaßt, wann eine von einem Wohnungseigentümer abgegebene Stimme wirksam wird. Diese Frage tritt zwar in der Verwaltungspraxis nicht so häufig auf, gleichwohl gab es auch bei dieser Frage recht unterschiedliche Auffassungen. Der BGH (Urteil vom 13.07.2012, V ZR 254/11) hat wie folgt entschieden:

Die in der Eigentümerversammlung abgegebene Stimme kann nach ihrem Zugang bei dem Versammlungsleiter nicht mehr widerrufen werden.

(c) Thorben-Wengert /pixelio

Der Entscheidung lag eine Abstimmung mittels Stimmzetteln zugrunde. Zwei Eigentümer wollten ihre Stimme ändern, bevor der Versammlungsleiter alle Stimmen erfaßt hatte, also vor der Beschlußverkündung.

Der BGH hat sich mit seiner Entscheidung der herrschenden Meinung angeschlossen.  Aus der Entscheidung ergibt sich auch: Bei Stimmzetteln liegt der Zugang beim Versammlungsleiter vor, wenn der Stimmzettel durch Übergabe in den Herrschaftsbereich des Versammlungsleiters gelangt ist. Auf den Zeitpunkt der Verlesung der Stimmzettel und/oder der Eintragung des Stimmergebnisses in eine Liste kommt es für den Zugang nicht an.