Nichteinladung

Der BGH hat (erneut) bestätigt, daß eine unterbliebene Einladung eines Wohnungseigentümers zur Eigentümerversammlung regelmäßig nicht zur Nichtigkeit, sondern nur zur Anfechtbarkeit der Beschlüsse führt. Der Leitsatz (Urt. v. 20.07.2012, V ZR 235/11): Die unterbliebene Einladung eines Wohnungseigentümers zu einer Eigentümerversammlung führt regelmäßig nur zur Anfechtbarkeit der in der Versammlung gefaßten Beschlüsse, nicht aber zu deren Nichtigkeit.

In der Entscheidung sagt der Senat weiter: Die unterbliebene Ladung eines Wohnungseigentümers führt nur in ganz besonders schwerwiegenden Ausnahmefällen zur Nichtigkeit der in der Eigentümerversammlung gefaßten Beschlüsse, etwa wenn der Wohnungseigentümer in boswilliger Weise gezielt von der Teilnahme ausgeschlossen werden soll.

Mit dieser Entscheidung dürfte jetzt wohl die Frage entschieden sein, was gilt, wenn eines Wohnungseigentümer versehentlich nicht zur Eigentümerversammlung geladen wurde. Diese Entscheidung ist praxisgerecht, zumal sehr häufig die Frage, welche Person „Wohnungseigentümer“ ist, schwierig zu beantworten ist.




All animals are equal

Der BGH hat sich in einer weiteren Entscheidung zur Anwendung des Gleichbehandlungsgrundsatzes  bei Beschlüssen der Wohnungseigentümer geäußert und entschieden, daß der Gleichbehandlungsgrundsatz bei Mehrheitsbeschlüssen zu beachten ist.

Der Leitsatz erschließt das  nicht gleich:

Beschließen die Wohnungseigentümer Maßnahmen zur Beendigung eines zwischen der Gemeinschaft und einem ihrer Mitglieder geschlossenen Vertrages, ist eine ordnungsgemäße Verwaltung nicht schon wegen eines möglichen Scheiterns der Maßnahme zu verneinen, sondern erst dann, wenn für einen verständigen Wohnungseigentümer ohne weiteres ersichtlich ist, daß die Beendigung aus tatsächlichen oder rechtlichen Gründen von vornherein nicht erreichbar ist.

BGH, Urteil vom 30.11.2012, V ZR 234/11.

Der Fall: Eine Wohnungseigentümergemeinschaft vermietet Stellplätze im Gemeinschaftseigentum. Ein Wohnungseigentümer vermietet den angemieteten Parkplatz ohne Genehmigung weiter (Untervermietung).  Ein weiterer Wohnungseigentümer hat ebenfalls einen Stellplatz an die Verwalterin untervermietet.

Die Verwalterin hat dem ersten Wohnungseigentümer nach Aufforderung, die Untermietung zu beenden, den Mietvertrag gekündigt und sich später in einer Eigentümerversammlung bevollmächtigen lassen, die Kündigung durchzusetzen. Die Untervermietung des Stellplatzes an die Verwalterin wird nicht beanstandet und besteht fort.

Der BGH äußert sich in der zugelassenen Revision u.a. zum Gleichbehandlungsgrundsatz, verweist die Sache aber an das Berufungsgericht zurück, weil die Frage noch zu klären ist, ob eine Verletzung des Gleichbehandlungsgrundsatzes vorliegt.

Aus der Begründung ergibt sich:

  • Es liegt grundsätzlich im Gestaltungspielraum der Wohnungseigentümer, ob sie eine rechtswidrige Untervermietung von Gemeinschaftseigentum zum Anlaß nehmen, dies zu beanstanden und das Vertragsverhältnis mit dem Hauptmieter nach fruchtloser Abmahnung zu kündigen.
  • Der insbesondere bei Mehrheitsbeschlüssen zum Tragen kommende Gleichbehandlungsgrundsatz läßt Differenzierungen jedoch nur zu, wenn dafür ein ausreichender Sachgrund besteht. Ist ein solcher nicht ersichtlich, muß für eine Gleichbehandlung der Wohnungseigentümer – ggf. auch bei einer erneuten Kündigung – Sorge getragen werden.  Jedenfalls mit Rücksicht auf die auch dem Verband gegenüber den einzelnen Wohnungseigentümern bestehende Treuepflicht gilt dies auch dann, wenn es – wie hier – um Verträge geht, die der Verband mit einzelnen Mitgliedern geschlossen haben.

Fazit: Der BGH bleibt seine Linie treu und verlangt unmißverständlich für Beschlüsse die Beachtung des Gleichbehandlungsgrundsatzes. In anderem Zusammenhang hat der BGH hier von Beschlußkontinuität gesprochen. Es gilt also auch für Eigentümergemeinschaften der Gleichbehandlungsgrundsatz aus dem Grundgesetz. Dabei – und darauf weist die BGH ausdrücklich in – gilt eben auch, das Ungleiches durchaus ungleich behandelt werden darf (bzw. muß?).




Sozialversicherungsrecht

Sozialversicherungsrechtlicher Status – Grundsatzfrage

Die Frage, wie Tätigkeiten von Wohnungseigentümern für die Eigentümergemeinschaft sozialversicherungsrechtlich zu beurteilen sind (sozialversicherungsrechtlicher Status), führt immer wieder zu Diskussionen in Eigentümergemeinschaften. Es geht dabei um die Frage, ob eine selbstständige Tätigkeit oder ein Arbeitsverhältnis vorliegt. Liegt ein Arbeitsverhältnis vor, handelt es sich in der Regel auch um einen sog. Minijob. Wir hatten vor einiger Zeit Gelegenheit, diese Frage (konkret ging es um die Treppenhausreinigung, die von einer Eigentümerin ausgeführt wurde) durch einen Antrag auf Feststellung des sozialversicherungsrechtlichen Status bei der Deutschen Rentenversicherung Bund klären zu lassen.

Ersparnis_by_Jorma Bork_pixelio.deWenn es ums Geld geht, hilft guter Rat – (c) Jorma Bork /pixelio.de

Die Deutsche Rentenversicherung Bund weist darauf hin, daß entscheidend für die versicherungsrechtliche Beurteilung das Gesamtbild der Tätigkeit nach Maßgabe der den Einzelfall bestimmenden rechtlichen und tatsächlichen Gestaltung der Verhältnisse ist. Dazu gehöre insbesondere auch die einem Beteiligten zustehende Rechtsmacht.

  • Im konkreten Fall sprachen für eine selbstständige Tätigkeit der Eigentümerin:
  • Miteigentümer in der Wohnungseigentümergemeinschaft,
  • keine Weisung für die Ausführung der Tätigkeit,
  • Vergütung in Form einer Monatspauschale, ohne daß anfallende Kosten gesondert erstattet werden,
  • Einsatz von ausschließlich eigenen Arbeitsmitteln (Putzmittel, Reinigungsgeräte),
  • Einstellung von Hilfs- bzw. Vertretungskräften ist nicht von der Zustimmung der Eigentümergemeinschaft abhängig.

Wesentliche Merkmale einer abhängigen Beschäftigung wurden nicht festgestellt.

Der Deutsche Rentenversicherung Bund kommt im Rahmen der rechtlichen Würdigung zu der Feststellung: Überträgt eine Wohnungseigemeinschaft dem Miteigentümer lediglich Einzelaufgaben wie etwa die Reinigungsarbeiten, so liegt regelmäßig kein Beschäftigungsverhältnis vor, da die übertragenen Arbeiten Ausfluß der Pflichten nach § 14 WEG sind. Absprachen unter den Eigentümern oder mit dem Verwalter können grundsätzlich nicht als Weisungsgebundenheit ausgelegt werden. Das trifft unseres Erachtens den Nagel auf den Kopf und bringt ein Stück Rechtssicherheit für die Wohnungseigentümer, die innerhalb der Gemeinschaft bestimmte Aufgaben – auch gegen Vergütung – übernehmen.

Natürlich führt die sozialversicherungsrechtliche Beurteilung nur zu dem Ergebnis, daß keine Beiträge für die Kranken-, Pflege- und Rentenversicherung zu zahlen sind. Die Vergütung ist selbstverständlich als Einkommen zu versteuern und steuerliche Pflichten müssen erfüllt werden.




Belastungsverbot

BGH zum Belastungsverbot

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit Urteil vom 10.10.2014 (V ZR 315/13) erneut eine wichtige Entscheidung zur Frage der Beschlusskompetenz getroffen, die Wohnungseigentümer und Verwalter vor größere Probleme stellen kann.

Der V. Senat hat klargestellt: Zu den unentziehbaren, aber verzichtbaren Mitgliedschaftsrechten gehört das sog. Belastungsverbot, das jeden Wohnungseigentümer vor der Aufbürdung neuer (originärer) – sich weder aus dem Gesetz noch aus der bisherigen Gemeinschaftsordnung ergebender – Leistungspflichten schützt.

Was war geschehen?

In einer aus sechs Wohnungseigentümern bestehenden Wohnungseigentümergemeinschaft war festgelegt, dass jeweils zu einer Erdgeschosswohnung auch das Sondernutzungsrecht an der die Wohnung umgebenden Gartenfläche gehört.

Aus einem Sondernutzungsrecht allein ergibt sich keine Verpflichtung, die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung zu tragen.

Sondernutzungsrecht ohne Regelung ohne Pflichten – (c) Image(s) licensed by Ingram Image

Die Gemeinschaftsordnung sah vor,  dass die Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer obliegt und vom Verwalter durchführen ist.

Die Teilungserklärung enthielt zudem eine Öffnungsklausel, nach der eine Änderung [der §§ 3-20] der Teilungserklärung durch Beschluss mit 2/3 Mehrheit möglich ist (allgemeine Öffnungsklausel).

Die Wohnungseigentümer beschlossen in einer Wohnungseigentümerversammlung: Hinsichtlich der Sondernutzungsflächen der (beiden) Erdgeschosswohnungen obliegt es ab 01.07.2012 den jeweiligen Sondernutzungsberechtigten, die ordnungsgemäße Instandhaltung in Gestalt von Gartenpflege- und Reinigungsarbeiten sowie die dadurch entstehenden Kosten zu tragen. Das schließt die notwendige Bewässerung mit ein.

Die Entscheidung zum Belastungsverbot

Der belastete Wohnungseigentümer hat die Beschlüsse angefochten, die Sache ging durch die Instanzen und der BGH entschied: Die durch eine Öffnungsklausel legitimierte Mehrheitsmacht wird materiell-rechtlich u.a. durch unentziehbare, aber verzichtbare Mitgliedschaftsrechte begrenzt; eine in solche Rechte ohne Zustimmung der nachteilig betroffenen Wohnungseigentümer eingreifender Beschluss ist schwebend unwirksam. Er wird nichtig, wenn die Zustimmung nicht erfolgt.

Der BGH stellt sich damit mehrfach gegen die bis dahin herrschende Meinung und er sorgt dafür, dass die vom Gesetzgeber mit dem Instrument der Beschlussanfechtung binnen Monatsfrist erstrebte Rechtssicherheit in einer weiteren Frage über Bord geworfen wird. Dazu nachfolgend.
 

Sondernutzungsrecht – wer ist für Instandhaltung und Instandsetzung zuständig?

Ohne ausdrückliche Regelung in der Gemeinschaftsordnung darüber, dass Sondernutzungsflächen zu Lasten des Berechtigten instandzuhalten bzw. instandzusetzen sind, liegt die Pflicht bei der Gemeinschaft. Das ist bemerkenswert: Bisher wurde überwiegend angenommen, dass mit einem Sondernutzungsrecht an Gartenflächen auch stillschweigend die Verpflichtung verbunden war, die üblichen Gartenpflege und die Bewässerung in eigener Verantwortung und auf eigene Kosten des Sondernutzungsberechtigten vorzunehmen. Damit ist Schluss: Das reine Sondernutzungsrecht wird künftig als bloßes Recht ohne die damit verbundenen Pflichten zu verstehen sein.

Per Mehrheitbeschluss (aufgrund einer Öffnungsklausel) können einem Miteigentümer nicht erstmal Instandhaltungs- bzw. Instandsetzungspflicht aufgebürdet werden (Belastungsverbot)

Belasstungsverbot: keine erstmalige Belastung per Beschluss – (c) Image(s) licensed by Ingram Image

Der BGH begründet seine Sicht der Dinge damit, dass das Sondernutzungsrecht die sachenrechtliche Zuordnung des Nutzungsgegenstandes zum Gemeinschaftseigentum unverändert lässt.
 

Beschlusskompetenz

In seiner Jahrhundertentscheidung (Beschluß vom 20.09.2000, V ZB 58/99) hat der BGH festgestellt: Die Mehrheitsherrschaft bedarf stets der formellen Legitimation durch Kompetenzzuweisung, die sich entweder aus dem Gesetz oder aus einer Vereinbarung ergeben kann (=Beschlusskompetenz).

Dabei galt auch, dass ein Änderungsbeschluss aufgrund einer Öffnungsklausel nicht schon dann rechtmäßig war, wenn er die Anforderung der Ermächtigungsgrundlage erfüllte. Vielmehr müssten insbesondere zum Schutz der Minderheit bestimmte fundamentale inhaltliche Schranken beachtet werden. Was selbst durch Vereinbarung nicht geregelt werden könnte, entzieht sich auch einer Regelung im Beschlusswege aufgrund einer Öffnungsklausel, wie es der ehemalige Vorsitzende des V. Senats, Dr. Wenzel, ausdrückte. Ein gleichwohl gefasster Mehrheitsbeschluss sei daher nichtig.

Beschlusskompetenz: Grenzen der Mehrheitsmacht

Der BGH stellt jetzt ergänzend fest: Darüber hinaus wird die durch eine Öffnungsklausel legitimierte Mehrheitsmacht auch durch Individualrechte begrenzt, die zwar ebenfalls zu den unentziehbaren Mitgliedschaftsrechten gehören, die aber verzichtbar sind. Ein in solche Rechte eingreifender Beschluss ist nur dann wirksam, wenn die hiervon nachteilig betroffenen Wohnungseigentümer zustimmen; bis dahin ist er schwebend unwirksam. Die endgültige Unwirksamkeit des Beschlusses tritt ein, wenn die Zustimmung verweigert wird.

Zu diesen in v.g. Sinne mehrheitsfesten Rechten gehört das Belastungsverbot: Es schützt jeden Wohnungseigentümer vor der Aufbürdung neuer (originärer) – sich weder aus dem Gesetz noch aus der bisherigen Gemeinschaftsordnung ergebenden – Leistungspflichten.

Belastungsverbot heißt, eine neue Pflicht kann nur mit Zustimmung des Belasteten begründet werden

Pflichtenabwälzung nicht mit Zustimmung – (c) Image(s) licensed by Ingram Image

Konsequenzen aus der Entscheidung zum Belastungsverbot

  • Das Sondernutzungsrecht wird künftig als bloßes Recht ohne die damit verbundenen Pflichten anzusehen sein, wenn nicht bereits in der Teilungserklärung solche Pflichten geregelt werden oder wenn über diese Pflichten keine Vereinbarung zustande kommt. Das wird in sehr vielen Eigentümergemeinschaften zu einem grundlegenden Umdenken führen müssen.
  • Im Wohnungseigentumsrecht gibt es eine neue Rechtsfigur: Das Belastungsverbot. Das heißt nichts anderes, als dass künftig neben einer formellen Beschlusskompetenz auch geprüft werden muss, ob ein Beschluss aus materiellen Gründen unwirksam ist. Das ist deshalb eine neue Rechtsfigur, weil ein solcher Beschluss auch bei Nichtanfechtung nicht bestandskräftig werden soll. Er bleibe vielmehr schwebend unwirksam, bis der Belastete die Belastung entweder anerkennt (dann wird der Beschluss wirksam) oder bis er die Belastung ablehnt (dann ist der Beschluss von Anfang an unwirksam – sprich: nichtig). Die vom Gesetzgeber gewollte Rechtssicherheit nach Ablauf des Beschlussanfechtungszeitraums ist damit in entsprechenden Fällen nicht mehr gegeben.
  • Das Wohnungseigentumsgesetz kennt keinen schwebend unwirksamen Beschluss, das ergibt sich aus § 23 Abs. 4 WEG. Der BGH hat mit dieser Entscheidung der Praxis keinen Gefallen getan und es wird nur eine Frage der Zeit sein, bis die entsprechende Kritik auf den Senat niederhagelt.
  • Weitere Auswirkungen könnten sich dadurch auch für bauliche Veränderungen ergeben. Bisher dürfte herrschende Meinung sein, dass bauliche Veränderungen rechtmäßig werden, wenn benachteiligte Wohnungseigentümer einen entsprechenden Mehrheitsbeschluss nicht anfechten. Es fragt sich jetzt, ob mit ähnlicher Begründung ein benachteiligter Wohnungseigentümer künftig erfolgreich geltend machen kann, dass der Mehrheitsbeschluss schwebend unwirksam ist und nichtig wird, wenn er nachträglich die Zustimmung verweigert.

Unser Fazit zum schwebend unwirksamen Beschluss

Das Leben für Wohnungseigentümer wird mit dieser Entscheidung nicht leichter, die Unsicherheit nimmt deutlich zu, und das hat letztlich aus Auswirkungen auf den wirtschaftlichen Wert von Wohnungseigentum. Wir finden: Keine gute Entscheidung, notwendig war sie jedenfalls nicht, weil das bisherige Instrumentarium ausreichend war und vor allem für Rechtssicherheit gesorgt hat (Hinweis: Der BGH hat in seiner Entscheidung vom 12.04.2019 in einem obiter dictum angedeutet, dass er seine Rechtsauffassung zum schwebend unwirksamen Beschluss aufgeben könnte) Was dann allerdings gelten soll: Anfechtbarkeit oder Nichtigkeit, hat der Senat offen gelassen.