Volldämmung Fassade

Die Anbringen einer umfassenden Wärmedämmung auf der gesamten Hausfassade ist eine modernisierende Instandsetzung, zumindest dann, wenn an der Fassade Schäden aufgetreten sind. Die Entscheidung des OLG Frankfurt am Main (ZMR 2011, S. 737 f.) ist zwar noch zum alten Recht ergangen, sie kann aber ohne weiteres auf die neue Rechtslage übertragen werden.

Wärmedämmung der Fassade als modernisierende Instandhaltung – Bild: (c) Thomas Max Müller /PIXELIO)

Das Gericht verweist bezüglich der Definitionen einer modernisierenden Instandsetzung auf Bärmann/Merle. Danach liegt eine modernisierende Instandsetzung dann vor, wenn sie aus Anlaß eines notwendigen – vorhandenen oder absehbaren – Instandsetzungsbedarfs erfolgt und eine Instandsetzung bewirkt.




Versammlung in Kleingemeinschaft

Der BGH hat sich in einer Entscheidung vom 10.06.2011 mit der Wohnungseigentümerversammlung einer kleinen Gemeinschaft auseinandergesetzt. Der Leitsatz: Haben sich sämtliche Wohnungseigentümer auf die Einberufung einer Eigentümerversammlung mit Termin und Ort geeinigt, führt die Absage eines Wohnungseigentümers nicht zur Fehlerhaftigkeit der Versammlung. Ein neuer Einberufungsmangel entsteht jedoch dann, wenn die einvernehmlich festgelegte Tagesordnung zwischenzeitlich nur durch einige Wohnungseigentümer wesentlich erweitert wird. (GE 2011, S. 1094 ff.).

Wohnungseigentumversammlung in kleiner Gemeinschaft (c) Rainer Sturm /PIXELIO

Kleine WEG-Anlage ohne Verwalter stoßen regelmäßig auf besondere Schwierigkeiten. Eine davon ist, daß – sofern, was die Regel sein dürfte , kein Verwaltungsbeirat bestellt ist – die Einberufung einer Wohnungseigentümerversammlung nur möglich ist, wenn alle Wohnungseigentümer sich auf einen bestimmten Ort und eine bestimmte Tagesordnung einigen. In der Entscheidung hat der BGH einen weiteren Weg aufgezeigt: Ein Wohnungseigentümer kann sich vom Gericht ermächtigen lassen, die Versammlung einzuberufen.




Unverjährbar

Der  BGH hat sich erneut grundlegend zum WEG-Recht geäußert, diesmal zur Frage der Verjährung (Urteil vom 27.04.2012 – V ZR 177/11):

Der Anspruch des Wohnungseigentümers auf ordnungsgemäße Verwaltung ist grundsätzlich unverjährbar.

In dem Sachverhalt ging es darum, daß infolge einer Wohnungsteilung eine Wohnung nicht mehr über einen 2. Rettungsweg verfügte. Das hatte die Bauaufsicht beanstandet. Der betroffene Wohnungseigentümer hatte darauf eine Außentreppe nach eigener Planung von der Bauaufsicht als Lösung genehmigt bekommen. Die Eigentümergemeinschaft hat es allerdings abgelehnt, die Treppe nach diesem Vorschlag zu errichten und die Auffassung vertreten, die genaue Ausgestaltung sei Sache der Eigentümergemeinschaft. Im übrigen wurde in der 2. Instanz von einem Beklagten die Auffassiung vertreten, daß der Anspruch auf Errichtung des 2. Rettungswegs verjährt sei. Nachdem das LG die Revision zugelassen hatte, landete die Sache beim BGH. Der BGH hat die Gelegenheit wahrgenommen, sich zur Frage der Verjährung zu äußern. Die Entscheidung hat weitreichende Bedeutung.

Rettungsweg – (c) Rainer Sturm  / pixelio.de

Die Entscheidungsgründe, die wir zusammengefaßt wiedergeben, bedürfen eigentlich keiner weiteren Erläuterung: Die Einhaltung der Brandschutzvorschriften – so der BGH – entspreche ordnungsgemäßer Verwaltung. Der Anspruch des Wohnungseigentümers auf ordnungsgemäße Verwaltung sei grundsätzlich unverjährbar, da eine Maßnahme im Interesse einer ordnungsgemäßen Verwaltung ständig deren Durchführung erfordere. Das gelte beispielsweise auch für die Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums. Dies müsse auch noch instandgesetzt werden, wenn die Instandsetzungsbedürftigkeit schon länger als drei Jahre andauere. Eine solche gleichsam ständig neu entstehende Dauerverpflichtung könne nicht verjähren. Dies folge auch aus dem Sinn und Zweck der Verjährungsvorschriften: Die Verjährung soll den Schuldner davor schützen, wegen länger zurückliegender Vorgänge in Anspruch genommen zu werden, die er nicht mehr aufklären kann, weil ihm Beweismittel für etwa begründete Einwendungen abhandengekommen oder Zeugen nicht mehr auffindbar sind.

Damit dürfte ein großer Teil der sog. Verjährungsdiskussion nach der Modernisierung des Schuldrechts für das Wohnungseigentumsrecht erledigt sein.




Kreditaufnahme zulässig?

Die höchstrichterliche Antwort auf diese Frage könnte in Kürze vorliegen.

Das LG Karlsruhe hat am 19.07.2011 entschieden: Eine Kreditaufnahme für die Wohnungseigentümergemeinschaft kann nicht nur einstimmig, sondern auch nach § 21 Abs. 3 WEG mit Stimmenmehrheit beschlossen werden, wenn sie ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht.

(LG Karlsruhe, Urteil vom 19l07.2011, 11 S 75/11).

Das LG beruft sich zur Begründung im Wesentlichen auf die entsprechende Auffassung von Elzer. Wir teilen diese Auffassung nach wie vor nicht, und wir stehen nach wie vor auf dem Standpunkt, daß eine Kreditaufnahme zur Finanzierung von Instandhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen niemals ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Da ist vorher etwas nicht „ordnungsgemäß“ gewesen!

Aber es lohnt wahrscheinlich nicht mehr, darüber zu streiten. Das LG Kalrsruhe hat die Berufung zugelassen, die Sache liegt z. Zt. beim BGH und wir denken, der V. Senat wird sich die Chance nicht entgehen lassen, in einer so wichtigen Frage zu entscheiden.