Ausbildung des Verwalters

Das LG Düsseldorf hat in seinem Urteil vom 19.10.2013 festgestellt, daß die fehlende bzw. unzureichende Ausbildung eines bestellten Verwalters zur Aufhebung des Beschlusses im Beschlußanfechtungsverfahren führen kann, weil eine solche Bestellung den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung widersprechen kann.

Aus den Urteilsgründen ergibt sich:

Zwar habe der gewählte Verwalter aufgrund seiner beruflichen Tätigkeit für eine Hausverwaltung Kenntnisse und Erfahrungen mit der Verwaltung von Wohnungseigentum gewonnen. Er verfüge jedoch über keine Ausbildung im Bereich der Immobilienverwaltung und habe keinerlei selbständige berufliche Erfahrung als Verwalter von Wohnungseigentum. Ihm fehle mangels Ausbildung in der Immobilienverwaltung die praktische Erfahrung als allein Verantwortlicher für die Verwaltung einer Eigentumsanlage, weil er auch nicht innerhalb einer Hausverwaltung für die Verwaltung einer oder mehrerer Wohnungseigentumsanlagen zuständig war.

Das LG hat die Bestellung auf Anfechtung aufgeboben. Die Entscheidung zeigt, daß zwar jeder sich als Wohnungseigentumsverwalter selbständig machen darf, daß dies  aber noch lange nicht heißt, daß die Bestellung von Jedermann als Wohnungseigentumsverwalter Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht.

(Fundstelle: ZWE 2014, S. 87 ff.)

 

 

 




Verwalters Verfahrenskosten

Verfahrenskosten nur bei groben Verschulden

 

Der Fall

Eine Verwalterin hatte aufgrund einer Bevollmächtigung im Verwaltervertrag („Der Verwalter ist befugt, den Eigentümer gerichtlich und außergerichtlich, die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums des Grundstücks betreffend, zum Zweck der Geltendmachung und zum Zweck der Abwehr von Ansprüchen bzgl. des Verwaltungsgegenstandes zu vertreten und das Grundbuch einzusehen) und in der Gemeinschaftsordnung gegen Eigentümer Beseitigungsansprüche nach einer ungenehmigten baulichen Veränderung geltend gemacht. Ein Beschluß zur Klageerhebung gab es nicht, auch hatte die Gemeinschaft den Beseitigungsanspruch nicht an sich gezogen.1)
 

Verfahrenskosten zu Lasten des Verwalters?

§ 49 Abs. 2 WEG regelt, daß  Prozeßkosten in WEG-Verfahren dem Verwalter auferlegt werden können, wenn die Tätigkeit des Gerichts von ihm aufgrund eines groben Verschuldens veranlaßt wurde. Das hat seit der Reform des WEG im Jahr 2007 vermehrt zu Kostenentscheidungen zu Lasten des Verwalters geführt, ohne daß grobes Verschulden vorlag.
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Verwalter muß nur bei grobem Verschulden für Prozeßkosten einstehen (c) Uwe Schlick/pixelio.de

 

Keine Kostenbelastung des Verwalters

Das LG Berlin2) hat sich in einer Entscheidung vom 23.12.2014 diesem Trend entgegengestellt, indem es klar definiert, unter welchen Voraussetzungen § 49 Abs. 2 WEG anzuwenden ist. Das dürfte für viele Verwalter ein Lichtblick sein.

Dem WEG-Verwalter können Prozeßkosten – so das LG Berlin – nur auferlegt werden, soweit die Tätigkeit des Gerichts durch ihn veranlaßt wurde und ihn ein grobes Verschulden trifft; dabei muß es sich auch subjektiv um eine schlechthin unentschuldbare Pflichtverletzung handeln. Genau das war es auch, was dem Gesetzgeber bei der Reform des WEG im Jahr 2007 vorschwebte.
 

Kein grobes Verschulden

Ein grobes Verschulden setzt mindestens grobe Fahrlässigkeit voraus. Das  bedeute ein Handeln unter Verletzung der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt in ungewöhnlich hohem Maße. Schon das LG Karlsruhe hatte in einer Entscheidung aus dem Jahr 2011 (LG Karlsruhe, Beschluß vom 15.09.2011 – 11 T 302/11) festgestellt, daß eine schlechthin unentschuldbare Pflichtverletzung vorliegen müsse.

Das LG Berlin hat im entschiedenen Fall festgestellt, daß dem Verwalter die Vertretungsberechtigung im Rechtsstreit fehlte, und daß es nicht Sache der Gemeinschaft war, den Rechtsstreit zu führen (weil es an dem Ansichziehen der Gemeinschaft fehlte). Gleichwohl sei die Klageerhebung des Verwalters nicht grob fahrlässig gewesen: „Dass die Verwalterin angesichts dieser Regelungen [Verwaltervertrag, Gemeinschaftsordnung] von ihrer Vertretungsbefugnis ausgegangen ist, obwohl die Geltendmachung eines Beseitigungsanspruches gem. § 1004 Abs. 1 Satz 1 BGB, der den einzelnen Eigentümern zusteht, von der Gemeinschaft nur durchgesetzt werden kann, wenn ein darauf gerichteter Eigentümerbeschluß gefasst worden ist (…), stellt subjektiv keine schlechthin unentschuldbare Pflichtverletzung dar“.


1) (zum Sachverhalt: Dominik Schüller, in: Das Grundeigentum, 2015, S. 97).

2) LG Berlin, GE 2015, S. 132.




Trinkwasserversorgungsanlage – Gemeinschaft ist zuständig

OVG sieht Verband  bezüglich der Einhaltung der TrinkwV in der Pflicht

Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann richtige Adressatin belastender Bescheide in Vollzug der Trinkwasserverordnung sein, weil sie nach den Vorschriften der Trinkwasserverordnung (TrinkwV) als Inhaberin einer Wasserversorgungsanlage i.s.d. TrinkwV anzusehen ist. Dabei spielt es keine Rolle, dass einzelne Bestandteile der Trinkwasserversorgungsanlage, wie z. B. die Wasserarmaturen in der Wohnung, Sondereigentum sind. 1

Talsperre als Trinkwasserspeicher - TrinkwV schützt Lebensmittel Wasser

Trinkwasser ist Lebensmittel und steht unter dem Schutz der TrinkwV – (c) Allodium     /Pixabay

Der Fall

Das Landratsamt ordnete mit Bescheid, der für sofort vollziehbar erklärt wurde, u.a. an, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft die Armaturen in allen Wohnungen, an denen keine DVGW-Zulassung vorhanden ist, erneuert. Im Rahmen des einstweiligen Rechtschutzes befasste sich der Verwaltungsgerichtshof (VGH) München u.a. mit der Frage, ob die Wohnungseigentümergemeischaft richtiger Adressat des Bescheids ist. Der VGH hat dies dahingehend beantwortet, dass der Verband richtiger Adressat sein kann.

Wasserarmatur ist Sondereigentum-trotzdem können sich Handlungspflichten für die WEG ergeben

Wasserarmaturen sind grundsätzlich Sondereigentum – (c) TanteTatl /Pixabay

Begründung des OVG für die Handlungspflicht des Verbands

Der VGH liefert für seinen Standpunkt folgende Begründung: Öffentlich-rechtlich gehören zur Wasserversorgungsanlage die Gesamtheit der Rohrleitungen, Armaturen und Apparate, die sich zwischen dem Punkt des Übergangs von Trinkwasser aus einer öffentlichen Wasserversorgungsanlage an den Nutzer und dem Punkt der Entnahme von Trinkwasser befinden. Das regelt die Trinkw, ist also nicht überraschend.

Treten i.S.d. Trinkwasserverordnung Störungen in der Trinkwasserinstallation auf, kann auch der Inhaber dieser Anlage (hier die Wohnungseigentümergemeinschaft) sicherheits- und gesundheitsrechtlich in Anspruch genommen werden, weil eine rechtliche Pflicht zum Handeln besteht und zwar auch in den Fällen, bei denen Störungen von Teilen der Anlage ausgehen, die, wie hier im summarischen Verfahren ersichtlich, sich im Sondereigentum befinden, nämlich die Armaturen zur Wasserentnahme in den jeweiligen Wohnungen.

Der VGH geht weiter davon aus, dass die vom Landratsamt angeordneten Maßnahmen – auch hinsichtlich des geforderten Austausches einzelner Wasserarmaturen – nicht an der Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümergemeinschaft scheitert. Er begründet das so: Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist Inhaber der als Gemeinschaft gesetzlich begründeten und rechtsgeschäftlich erworbenen Rechte und Pflichten, übt die gemeinschaftbezogenen Rechte der Wohnungsinhaber aus und nimmt die gemeinschaftsbezogenen Pflichten der Wohnungseigentümer wahr, ebenso sonstige Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer, soweit diese gemeinschaftlich geltend gemacht werden können oder zu erfüllen sind. Nach § 14 Nr. 1 WEG ist jeder Wohnungseigentümer verpflichtet, die im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile so instand zu halten und von diesen sowie dem gemeinschaftlichen Eigentum nur in solcher Weise Gebrauch zu machen, dass dadurch den anderen Wohnungseigentümern über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus kein Nachteil erwächst.

Ungeeignete Wasserarmaturen könnten grundsätzlich zu solchen Störungen führen. Das gelte schon dann, wenn ein einzelner Wohnungseigentümer Armaturen zur Wasserentnahme benutze, welche nicht den allgemein anerkannten Regeln der Technik i.S.d. Trinkwasserverordnung entsprächen.

Der Wohnungseigentümergemeinschaft könne daher grundsätzlich durch das Landratsamt aufgegeben werden, im Rahmen ihrer Beschlusskompetenz auf Sondereigentümer unter Fristsetzung hinzuwirken, dass diese nachzuweisen hätten, dass die in den einzelnen Wohnungen installierten Armaturen den allgemein anerkannten Regeln der Technik der Trinkwasserverordnung immer noch oder wieder entsprechen. Andernfalls müsse ins Auge gefasst werden, die jeweilige Wohneinheit mit ihren Armaturen von der zur Wohnungseigentumsanlage gehörenden Trinkwasserinstallation abzutrennen und damit gleichzeitig von der Belieferung mit Trinkwasser auszunehmen, um Gefährdungen des Trinkwassers wirksam zu begegnen.

Ähnlich hatte der V. Senat des BGH ja im Rahmen seiner Heizkörperentscheidung schon argumentiert.

Was bedeutet die Entscheidung für Wohnungseigentümer?

Die zuständigen Verwaltungsbehörden (Bauaufsicht, Gesundheitsamt, usw.) wenden sich in Wohnungseigentumsanlagen verstärkt an den Verwalter als Vertreter des Verbands »Wohnungseigentümergemeinschaft« mit Ordnungsverfügungen, wenn sicherheitsrelevante Vorschriften nicht (mehr) eingehalten werden. Die Behörden glauben dabei allerdings, dass der Verwalter Verfügungen einfach umsetzen könne. Das ist  – wie jeder der auch nur ein wenig von Wohnungseigentum versteht weiß – falsch.

Der Verwalter kann Auflagen in der Regel nicht erfüllen, weil ihm dazu die Legitimation fehlt.

Gesetze und Verordnungen

Öffentlich-rechtliche Vorschriften können Verwaltung von Wohnungseigentum zu einer äußerst komplexen Materie machen – (c)   ammcintosh1 /Pixabay

Er kann (und muss) nur die Wohnungseigentümer informieren und deren Entscheidung herbeiführen. Das ist noch relativ einfach machbar, wenn »nur« Gemeinschaftseigentum für die Störung verantwortlich ist. Liegt die Ursache der Störung (auch) im Sondereigentum, ist es offenbar trotzdem so, dass bei einer gemeinschaftsbezogenen Verpflichtung (Brandschutz, Trinkwasserverordnung) die Gemeinschaft durch geeignete Beschlüsse dafür zu sorgen hat, dass die Gefahrenquelle beseitigt wird.

Wirken Sondereigentümer nicht mit, müssen sie künftig wohl damit rechnen, dass sie bis zur Mitwirkung von gemeinschaftlichen Einrichtungen ausgeschlossen werden müssen und zwar relativ schnell und im Zweifel ohne schnelle Rechtschutzmöglichkeit, weil sonst allen Wohnungseigentümern erhebliche Nachteile drohen (das kann bei der Trinkwasserversorgungsanlage von erheblichem Bußgeld bis zur Stilllegung der gesamten Anlage reichen).

  1 Vgl. VGH München, Beschl. vom 29.09.2014, NZM 2015, S. 171 ff.




Ersatzzustellungsvertreter

Ersatzzustellungsvertreter für den Verband

Die Zuständigkeit eines sachlich zuständigen Landgerichts zur Bestimmung eines Ersatzzustellungsbevollmächtigten einer Wohnungseigentümergemeinschaft folgt aus seiner Kompetenz für die Entscheidung über den klägerischen Werklohnanspruch. OLG Hamm, AZ: 32 SA 8/16, 18.03.2016 (=ZMR 2016, 639).

Der Fall:

Ein Werkunternehmer will Werklohn für Arbeiten am gemeinschaftlichen Eigentum einklagen. Die Gemeinschaft hat keinen Verwalter. Der Werkunternehmer überlegt deshalb, wem er die Klage zustellen kann und meint, dass dafür ein Ersatzzustellungsvertreter benötigt wird bzw. geeignet sei.

Ersatzzustellungsvertreter für den Verband möglich?

Soweit so gut – aber wohl falsch.

Der Ersatzzustellungsvertreter ist ausschließlich für die Zustellung an die Wohnungseigentümer und nicht an den Verband vorgesehen( § 45 WEG Abs. 1 | der Verwalter ist Zustellungsvertreter der Wohnungseigentümer). Die Regelung lässt keinen Raum für die Bestellung eines Ersatzzustellungsvertreters für den Verband.

Die Vertretung des teilrechtsfähigen Verbands ist in § 27 Abs. 3 Satz 2 WEG geregelt. Demnach vertreten alle Wohnungseigentümer die Wohnungseigentümergemeinschaft, wenn ein Verwalter fehlt oder zur Vertretung nicht berechtigt ist.

Die Entscheidung wird deshalb von Abramenko (ZRM 2016, 847) zu Recht und mit überzeugender Begründung als Fehlentscheidung bezeichnet. Er deutet in seiner Stellungnahme auch die Risiken an, die bestehen, wenn eine Zustellung gegenüber dem Verband an einen „Ersatzzustellungsvertreter“ erfolgt. Die Zustellung könnte schlicht unwirksam sein, Verjährung wäre eine mögliche Folge.