BGH verhindert energetische Maßnahmen

Das Problem

Wir haben kürzlich über die Entscheidung des BGH zur Sondereigentumsfähigkeit von Heizkörpern und Heizungsleitungen ab dem Abzweig vom Steigstrang berichtet Wir haben bereits damals darauf hingewiesen, daß diese Entscheidung das Ende des hydraulischen Abgleichs bedeutet. Was heißt das aber für Wohnungseigentümer? Dieser Frage gehen wir heute nach.

 

Hydraulischer Abgleich

Der hydraulische Abgleich beschreibt ein Verfahren, mit dem innerhalb einer Heizungsanlage jeder Heizkörper oder Heizkreis einer Flächenheizung bei einer festgelegten Vorlauftemperatur der Heizungsanlage genau mit der Wärmemenge versorgt wird, die benötigt wird, um die für die einzelnen Räume gewünschte Raumtemperatur zu erreichen. Ist eine Anlage abgeglichen, ergeben sich mehrere Vorteile: Die Anlage kann mit optimalem Anlagendruck und damit mit optimal niedriger Volumenmenge betrieben werden. Daraus resultieren ggfs. niedrigere Anschaffungskosten der Umwälzpumpe sowie niedrigere Energie- und Betriebskosten.

 

(Bildnachweis:  http://www.oventrop.de/ – Oben: Anlage ohne Abgleich – Unten: Anlage mit Abgleich)

Der hydraulische Abgleich einer Heizungsanlage ist eine geringinvestive Maßnahme mit beachtlichem Ergebnis im Hinblick auf den Energieverbrauch (nähere Informationen bietet die Broschüre der Energieagentur NRW: http://www.energieagentur.nrw.de/_database/_data/datainfopool/Hydr._Abgleich.pdf.

Dies ist auch der Grund dafür, daß nahezu alle KfW-Programme, mit denen Maßnahmen zur Energieeinsparung gefördert werden, den Nachweis eines hydraulischen Abgleichs fordern.

 

Hydraulischer Abgleich in Wohnungseigentumsanlagen

Nach der zitierten BGH-Entscheidung sind jedenfalls dann, wenn die Teilungserklärung das vorsieht, die Heizkörper und die Thermostatventile Sondereigentum. Wahrscheinlich wird es sogar so sein, daß auch ohne entsprechende Regelung in der Teilungserklärung davon auszugehen sein wird, daß Heizkörper und Thermostatventile zum Sondereigentum gehören. Das ist zwar noch nicht entschieden, aber nach der Logik des BGH ist das zu erwarten.

Für den nachträglichen hydraulischen Abgleich führt die Entscheidung zu erheblichen Schwierigkeiten, nach unserer Meinung dürfte der Abgleich gar nicht mehr möglich sein.

 

Fehlende Beschlußkompetenz

Fehlt der hydraulische Abgleich bei typischen Zweirohrheizungen bisher, so greift die dingliche Zuordnung des BGH auf die Heizungsanlage voll durch, weil es sich bei den Anschlußleitungen (von der Steigleitung an) und den Heizkörpern und den Thermostatventilen um Sondereigentum handelt. Daher hat die Wohnungseigentümergemeinschaft gem. § 21 Abs. 5 Nummer 2 WEG keine Beschlußkompetenz, um Maßnahmen im Bereich des Sondereigentums zu beschließen.

Eine Beschlußkompetenz für eine reine Gebrauchsregelung kommt auch nicht in Frage, weil ja der Austausch einzelner Anlagenteile (Rücklaufverschraubungen, Thermostatventile) erforderlich ist und diese sich im Sondereigentum befinden.  Damit scheidet auch ein Beschluß nach § 15 Abs. 2 WEG aus.

Auch § 22 Abs. 2 WEG hilft nicht. Nach dieser Vorschrift dürfen mit doppelt qualifizierter Mehrheit Modernisierungsmaßnahmen gem. § 559 BGB für Energieeinsparungsmaßnahmen beschlossen werden.  Zwar bezieht sich die Regelung nicht ausdrücklich auf das Gemeinschaftseigentum, allerdings gilt auch für solche Maßnahmen die Grenze des § 13 Abs. 1 WEG: Nach dieser Vorschrift ist das Hineinregieren der Gemeinschaft in das Sondereigentum grundsätzlich unzulässig.

 

Energiepolitisch ein Desaster – Für Verwalter kaum vermittelbar

Da den Wohnungseigentümern offensichtlich keine Beschlußkompetenz für die nachträgliche Entscheidung über die Durchführung eines hydraulischen Abgleichs zusteht, führt die Entscheidung des BGH energiepolitisch zu einer mehr als fragwürdigen Konsequenz. Und sie verhindert in vielen Fällen, daß Wohnungseigentümer KfW-Fördermittel in Anspruch nehmen können, jedenfalls solange und soweit diese den hydraulischen Abgleich zur Fördervoraussetzung machen. Ein Fußtritt für die Möglichkeit von Wohnungseigentümern zur nachhaltigen Energieeinsparung.

Und ein weiteres Problem für Verwalter, die Wohnungseigentümern jetzt erklären müssen, daß ein hydraulischer Abgleich zwar sehr kostengünstig und effektiv ist, aber leider in Eigentümergemeinschaften in den meisten Fällen nicht mehr realisierbar ist. Glück haben nur die Gemeinschaften, in denen die gesamte Heizungsanlage ausdrücklich zum Gemeinschaftseigentum erklärt ist. In dem von uns verwalteten Bestand ist das nur in ganz wenigen Fällen so.

 

 




Neues von der Trinkwasserverordnung

Anzahl der Probeentnahmestellen

Der VdW-RW teilt in seiner ergänzenden Stellungnahme zu seiner Arbeitshilfe zur Trinkwasserverordnung mit, daß es einzelne Gesundheitsämter geben soll, die für eine orientierende Untersuchung nach der novellierten Trinkwasserverordnung die Beprobung aller Steigstränge verlangen. Dies widerspricht nicht nur nach Auffassung des Verbandes klar der Trinkwasserverordnung, eine Beprobung aller Steigstränge ist auch aus fachlicher Sicht nicht begründbar.

 

Laufender Wasserhahn – Trinkwasseruntersuchung wird Pflicht: Foto: (c) Florian L./pixelio.de

Orientierende Untersuchungen sollen stichprobenartig die Systemqualität feststellen, nicht jede einzelne Entnahmestelle und nicht jeder einzelne Steigstrang ist zu untersuchen.  Nach einem positiven Befund (mehr als 100 KBE pro 100 ml) ist eine weitergehende Untersuchung, die deutlich mehr Proben fordert, dann zielführend und gerechtfertigt.

Wir haben schon in den vergangenen Jahren in unserem Wohnungsbestand die entsprechenden Untersuchungen regelmäßig einmal im Jahr durchführen lassen. Hinsichtlich der Festlegung der Probeentnahmestellen kam es dabei niemals zu unterschiedlichen Auffassungen zwischen dem untersuchenden Institut und uns, wir gehen davon aus, daß das auch weiterhin so bleiben wird.

 

Novellierung der Novelle

Nach der geltenden Rechtslage besteht als Frist für orientierende Untersuchungen zurzeit ein Jahr, d. h. bis zum 31.10.2012 müssen die Untersuchungen erfolgt sein. Eine Novellierung der Trinkwasserverordnung ist in Vorbereitung, wobei die erforderliche Entscheidung des Bundesrates möglicherweise für Juli 2012 geplant ist. Voraussichtlich wird der Zeitraum, innerhalb dessen eine Anlage beprobt werden muß, um zwei Jahre auf dann drei Jahre verlängert. Die Anlagen wären dann bis 31. 10.2014 zu beproben. Sinnvoll wäre das aus unserer Sicht auf jeden Fall und es würde für die Bewohner Betriebskosten sparen.




38. Fachgespräch in Fischen

Auch in diesem Jahr waren zwei Mitarbeiter der KSG beim 38. Fachgespräch des ESWiD vom 24. bis 26. Oktober in Fischen. Das Generalthema lautete: Beschlußkompetenzen, 5 Jahre nach der WEG-Novelle – Kritik und Konsequenzen für die Praxis.

In insgesamt 15 Vorträgen beschäftigten sich die Referenten mit aktuellen Problemen des Wohnungseigentumsrechts und gingen der Frage nach, ob die Reform des WEG im Jahr 2007 die Erwartungen erfüllt hat.

Die meisten Themen waren eher theoretischer Natur und brachten für die tägliche Verwalterpraxis kaum Greifbares. Da allerdings, wo sich die rund 500 Teilnehmer verwertbare Antworten erhofften, blieben die Referenten die Antworten schuldig.

Beschlußkompetenzen - 5 Jahre nach der WEG-Novelle

Das Thema „Heizkosten in der Jahresabrechnung“ wurde mit Spannung erwartet, das Referat dazu enttäuschte allerdings maßloß, weil der Referent im Wesentlichen nur die Entscheidung des BGH wiederholte, ohne Lösungsansätze für die Abrechnung des Verwalters aufzuzeigen. Es zeigte sich – mal wieder – daß Juristen und doppelte Buchführung nicht zusammen passen. Uns bleibt also nichts anderes übrig, als der Aufforderung des BGH zu folgen, der es dem Verwalter überlassen hat, die Darstellung zu wählen und zu erläutern.

Auch der Vortrag zu den gesetzlichen Öffnungsklauseln des reformierten WEG brachte wenig neue Erkenntnisse. Es bleibt wohl dabei, daß das vom Gesetzgeber Gewollte nicht umgesetzt worden ist. Jedenfalls hat die Rechtssprechung, inbesondere die des BGH, in den letzten Jahren bezüglich der gesetzlichen Öffnungsklauseln enge Grenzen gezogen. Nicht alles, was die Mehrheit will, kann sie auch durchsetzen. Den Einzelfall, bei dem die Eigentümergemeinschaft beispielsweise mit doppelt qualifizierter Mehrheit beschließen kann, gibt es  nach den Schranken, die die Rechtssprechung gezogen hat, kaum noch. Den Referenten fiel es sichtlich schwer, Beispiele für einen Einzelfall zu finden.

Soweit es für die Praxis von Interesse ist, werden wir auf diesem Blog über die Vorträge berichten, wenn diese schriftlich vorliegen.




Adresse des Eigentümers

Wer ist Eigentümer und wo wohnt er?

Bisher bestand keine Rechtssicherheit über die Frage, ob ein Verwalter verpflichtet ist, sich durch Einsicht in das Grundbuch Gewißheit darüber zu verschaffen, wer Eigentümer ist und wo der  Eigentümer wohnt.

Die Antwort auf diese Fragen hat erhebliche praktische Relevanz.  Es geht u.a. um die richtige Ladung zur Eigentümerversammlung, es geht um die Vorlage einer korrekten Liste der Eigentümer in einem Prozeß, zu der das Prozeßgericht den Verwalter verpflichten kann, und es geht um die wichtige Frage, wer bei (Hausgeld)Rückständen zu verklagen ist.

 

Wohnungseigentümer_wer_und_wo_Thorben_Wengert_pixelioNach Umzug Verwalter neue Anschrift mitteilen! – Bild: (c)Thorben_Wengert_pixelio

 

Obliegenheit des Wohnungseigentümers

Der BGH hat diese Frage mit seiner Entscheidung 05.07.2013 (V ZR 241/12) deutlich erhellt: Teilt ein Wohnungseigentümer seine ladungsfähige Anschrift nicht oder falsch mit und mißlingt seine Ladung zu der Eigentümerversammlung aus diesem Grund ohne Verschulden der Verwaltung, muß er sich die unterbliebene Ladung als Folge seiner Obliegenheitsverletzung zurechnen lassen. In der Versammlung gefaßte Beschlüsse können dann nicht wegen der unterbliebenen Ladung angefochten werden.

 

Gelöste und ungelöste Probleme

Die Entscheidung ist erfreulich klar. Verwalter haben ein gutes Stück Rechtssicherheit gewonnen. Sie sind nicht zur einer permanenten Nachforschung verpflichtet. Der Verwalter kann zwar das Grundbuch einsehen, er muß es aber nicht, auch nicht vor einer Eigentümerversammlung. Die Anschriften im Grundbuch sind im Übrigen alles andere als verläßlich bzw. aktuell.

Anders sieht es aber dann aus, wenn Ansprüche gegen einer Wohnungseigentümer geltend gemacht werden sollen, vor allem rückständige Beiträge. Hier hilft dem Verwalter der Hinweis auf die Obliegenheitsverletzung nicht. Er muß in diesen Fällen also das Grundbuch einsehen und ggf. zusätzlich auch auf anderen Wegen eine ladungsfähige Anschrift ermitteln.

Unklar ist auch noch, was bei einem Eigentümerwechsel gilt. Hier wird es wohl so sein, daß der Erwerber verpflichtet ist, den Verwalter über den Eigentumswechsel und den Zeitpunkt der Umschreibung im Grundbuch zu informieren. Ob – wie beispielsweise von Briesemeister vertreten – zusätzlich auch der Veräußerer zur Information verpflichtet ist, kann dahingestellt bleiben. Das ist jedenfalls zweifelhaft, weil eine gesetzliche Pflicht nicht besteht. Ob ein ausgeschiedener Wohnungseigentümer gegenüber der Gemeinschaft noch verpflichtet ist, liegt jedenfalls nicht auf der Hand.