Kostenverteilungs Betriebskosten

Die Frage, welche Voraussetzungen erfüllt sein müssen, damit Wohnungseigentümer den Verteilungsschlüssel für die Betriebskosten gem. § 16 Abs. 3 WEG ändern können, ist umstritten. Der BGH hat jetzt eindeutig Position bezogen:

Eine mehrheitlich beschlossene Änderung des Kostenverteilungsschlüssels nach § 16 Abs. 3 WEG darf nur nicht gegen das Willkürverbot verstoßen, bedarf jedoch darüber hinaus keines besonderen sachlichen Grundes (BGH, Urteil vom 16.09.2011, V ZR 3/11).




Objektprinzip keine unzulässige Beschränkung

Auch nach der Novelle des Wohnungseigentumsgesetzes (ab dem 01.07.2007) stellt es keine unzulässige Beschränkung der Bestellung oder Abberufung des Verwalters dar, wenn das Kopfprinzip durch Vereinbarung zugunsten des Objekt- oder des Wertprinzips abbedungen worden ist. Das entschied der BGH kürzlich (Urteil vom 28.10.2011, V ZR 253/10).

Das klingt nicht spektakulär, klärt aber eine Rechtsfrage, die nach der Novelle des WEG kontrovers disktutiert worden ist.

Abstimmung in Versammlung

Abstimmung (c) Gerd Altmann/Pixelio 

Der BGH nimmt auf seine frühere Entscheidung (BGHZ 152, 46, 53 f.) Bezug und stellt fest, daß die insbesondere von Merle vertretene Auffassung, nach der mit Blick auf die in § 12 Abs. 4 Satz 2,
§ 16 Abs. 5 WEG und § 22 Abs. 2 Satz 2 WEG enthaltenden Bestimmungen zur Vermeidung von Wertungswidersprüchen § 26 Abs. 2 Satz 2 WEG dahingehend ausgelegt werden müsse, daß die Vereinbarung eines von dem Kopfprinzip abweichenden Stimmprinzips unzulässig sei, nicht überzeuge.

Der V. Senat hält daran fest, daß auch für § 26 Abs. 1 Satz 5 WEG in der seit dem 01.07.2007 geltenden Fassung, der Vereinbarung des Objekt- oder Wertprinzips nicht entgegensteht.

Damit steht jetzt fest, daß bei Beschlüssen nach § 26 Abs. 1 WEG das in der Gemeinschaftsordnung vereinbarte Stimmprinzip maßgeblich ist.

Das Mehrheitsprinzip wird auch in der Vorschrift über die Aufhebung der Veräußerungsbeschränkung (§ 12 Abs. 4 Satz 2) sowie bei Beschlüssen über die Verteilung von Betriebskosten (§ 16 Abs. 5 WEG) für unabdingbar erklärt. Auch hier gibt es eine Kontroverse darüber, ob sinnvolle Beschlüsse von einer Minderheit der Eigentümer verhindert werden dürfen. Hierzu wird die Meinung vertreten, daß diese gesetzgeberische Entscheidung, eine Minderheit solle nicht in der Lage sein, sinnvolle Beschlüsse zu verhindern, aber nur sinnvoll umgesetzt werden könne, wenn objektiv bestimmt werden könne, was nach der Einschätzung des Gesetzgebers die Mehrheit und was die Minderheit in der Eigentumsanlage ist. Die Antwort hierauf gebe § 25 Abs. 2 WEG, wonach die Mehrheit nach dem Kopfprinzip bestimmt wird. Demzufolge reiche die Mehrheit nach Köpfen für Beschlüsse zur Veräußerungsbeschränkung bzw. für Beschlüsse über die Verteilung der Betriebskosten aus.

Abgesehen davon, daß das gesetzliche Kopfprinzip einen mehr als zweifelhaften Gerichtigkeitsgehalt hat, dürfte die zitierte Entscheidung des BGH auch ein Hinweis darauf sein, wie diese Streitfrage entschieden werden wird, wenn sie beim BGH vorliegt. Jedenfalls dürfte ein Verwalter nicht pflichtwidrig handeln, wenn er sich in der Praxis an dieser BGH-Entscheidung orientiert.

 




BGH verhindert energetische Maßnahmen

Das Problem

Wir haben kürzlich über die Entscheidung des BGH zur Sondereigentumsfähigkeit von Heizkörpern und Heizungsleitungen ab dem Abzweig vom Steigstrang berichtet Wir haben bereits damals darauf hingewiesen, daß diese Entscheidung das Ende des hydraulischen Abgleichs bedeutet. Was heißt das aber für Wohnungseigentümer? Dieser Frage gehen wir heute nach.

 

Hydraulischer Abgleich

Der hydraulische Abgleich beschreibt ein Verfahren, mit dem innerhalb einer Heizungsanlage jeder Heizkörper oder Heizkreis einer Flächenheizung bei einer festgelegten Vorlauftemperatur der Heizungsanlage genau mit der Wärmemenge versorgt wird, die benötigt wird, um die für die einzelnen Räume gewünschte Raumtemperatur zu erreichen. Ist eine Anlage abgeglichen, ergeben sich mehrere Vorteile: Die Anlage kann mit optimalem Anlagendruck und damit mit optimal niedriger Volumenmenge betrieben werden. Daraus resultieren ggfs. niedrigere Anschaffungskosten der Umwälzpumpe sowie niedrigere Energie- und Betriebskosten.

 

(Bildnachweis:  http://www.oventrop.de/ – Oben: Anlage ohne Abgleich – Unten: Anlage mit Abgleich)

Der hydraulische Abgleich einer Heizungsanlage ist eine geringinvestive Maßnahme mit beachtlichem Ergebnis im Hinblick auf den Energieverbrauch (nähere Informationen bietet die Broschüre der Energieagentur NRW: http://www.energieagentur.nrw.de/_database/_data/datainfopool/Hydr._Abgleich.pdf.

Dies ist auch der Grund dafür, daß nahezu alle KfW-Programme, mit denen Maßnahmen zur Energieeinsparung gefördert werden, den Nachweis eines hydraulischen Abgleichs fordern.

 

Hydraulischer Abgleich in Wohnungseigentumsanlagen

Nach der zitierten BGH-Entscheidung sind jedenfalls dann, wenn die Teilungserklärung das vorsieht, die Heizkörper und die Thermostatventile Sondereigentum. Wahrscheinlich wird es sogar so sein, daß auch ohne entsprechende Regelung in der Teilungserklärung davon auszugehen sein wird, daß Heizkörper und Thermostatventile zum Sondereigentum gehören. Das ist zwar noch nicht entschieden, aber nach der Logik des BGH ist das zu erwarten.

Für den nachträglichen hydraulischen Abgleich führt die Entscheidung zu erheblichen Schwierigkeiten, nach unserer Meinung dürfte der Abgleich gar nicht mehr möglich sein.

 

Fehlende Beschlußkompetenz

Fehlt der hydraulische Abgleich bei typischen Zweirohrheizungen bisher, so greift die dingliche Zuordnung des BGH auf die Heizungsanlage voll durch, weil es sich bei den Anschlußleitungen (von der Steigleitung an) und den Heizkörpern und den Thermostatventilen um Sondereigentum handelt. Daher hat die Wohnungseigentümergemeinschaft gem. § 21 Abs. 5 Nummer 2 WEG keine Beschlußkompetenz, um Maßnahmen im Bereich des Sondereigentums zu beschließen.

Eine Beschlußkompetenz für eine reine Gebrauchsregelung kommt auch nicht in Frage, weil ja der Austausch einzelner Anlagenteile (Rücklaufverschraubungen, Thermostatventile) erforderlich ist und diese sich im Sondereigentum befinden.  Damit scheidet auch ein Beschluß nach § 15 Abs. 2 WEG aus.

Auch § 22 Abs. 2 WEG hilft nicht. Nach dieser Vorschrift dürfen mit doppelt qualifizierter Mehrheit Modernisierungsmaßnahmen gem. § 559 BGB für Energieeinsparungsmaßnahmen beschlossen werden.  Zwar bezieht sich die Regelung nicht ausdrücklich auf das Gemeinschaftseigentum, allerdings gilt auch für solche Maßnahmen die Grenze des § 13 Abs. 1 WEG: Nach dieser Vorschrift ist das Hineinregieren der Gemeinschaft in das Sondereigentum grundsätzlich unzulässig.

 

Energiepolitisch ein Desaster – Für Verwalter kaum vermittelbar

Da den Wohnungseigentümern offensichtlich keine Beschlußkompetenz für die nachträgliche Entscheidung über die Durchführung eines hydraulischen Abgleichs zusteht, führt die Entscheidung des BGH energiepolitisch zu einer mehr als fragwürdigen Konsequenz. Und sie verhindert in vielen Fällen, daß Wohnungseigentümer KfW-Fördermittel in Anspruch nehmen können, jedenfalls solange und soweit diese den hydraulischen Abgleich zur Fördervoraussetzung machen. Ein Fußtritt für die Möglichkeit von Wohnungseigentümern zur nachhaltigen Energieeinsparung.

Und ein weiteres Problem für Verwalter, die Wohnungseigentümern jetzt erklären müssen, daß ein hydraulischer Abgleich zwar sehr kostengünstig und effektiv ist, aber leider in Eigentümergemeinschaften in den meisten Fällen nicht mehr realisierbar ist. Glück haben nur die Gemeinschaften, in denen die gesamte Heizungsanlage ausdrücklich zum Gemeinschaftseigentum erklärt ist. In dem von uns verwalteten Bestand ist das nur in ganz wenigen Fällen so.

 

 




Neues von der Trinkwasserverordnung

Anzahl der Probeentnahmestellen

Der VdW-RW teilt in seiner ergänzenden Stellungnahme zu seiner Arbeitshilfe zur Trinkwasserverordnung mit, daß es einzelne Gesundheitsämter geben soll, die für eine orientierende Untersuchung nach der novellierten Trinkwasserverordnung die Beprobung aller Steigstränge verlangen. Dies widerspricht nicht nur nach Auffassung des Verbandes klar der Trinkwasserverordnung, eine Beprobung aller Steigstränge ist auch aus fachlicher Sicht nicht begründbar.

 

Laufender Wasserhahn – Trinkwasseruntersuchung wird Pflicht: Foto: (c) Florian L./pixelio.de

Orientierende Untersuchungen sollen stichprobenartig die Systemqualität feststellen, nicht jede einzelne Entnahmestelle und nicht jeder einzelne Steigstrang ist zu untersuchen.  Nach einem positiven Befund (mehr als 100 KBE pro 100 ml) ist eine weitergehende Untersuchung, die deutlich mehr Proben fordert, dann zielführend und gerechtfertigt.

Wir haben schon in den vergangenen Jahren in unserem Wohnungsbestand die entsprechenden Untersuchungen regelmäßig einmal im Jahr durchführen lassen. Hinsichtlich der Festlegung der Probeentnahmestellen kam es dabei niemals zu unterschiedlichen Auffassungen zwischen dem untersuchenden Institut und uns, wir gehen davon aus, daß das auch weiterhin so bleiben wird.

 

Novellierung der Novelle

Nach der geltenden Rechtslage besteht als Frist für orientierende Untersuchungen zurzeit ein Jahr, d. h. bis zum 31.10.2012 müssen die Untersuchungen erfolgt sein. Eine Novellierung der Trinkwasserverordnung ist in Vorbereitung, wobei die erforderliche Entscheidung des Bundesrates möglicherweise für Juli 2012 geplant ist. Voraussichtlich wird der Zeitraum, innerhalb dessen eine Anlage beprobt werden muß, um zwei Jahre auf dann drei Jahre verlängert. Die Anlagen wären dann bis 31. 10.2014 zu beproben. Sinnvoll wäre das aus unserer Sicht auf jeden Fall und es würde für die Bewohner Betriebskosten sparen.