Kostenverteilungsschlüssel – Anspruch auf Änderung

1. Der Fall zum Anspruch auf Abänderung des Kostenverteilungsschlüssels

Die Parteien sind Mitglieder einer Wohnungseigentumsanlage mit Wohn und Teileigentum.

Den Klägern gehört die Teileigentumseinheit Nr. 16 (Büroraum mit dazu gehörigem Tiefgaragenstellplatz), die sie zu Wohnzwecken vermietet haben. Die Bewirtschaftungskosten (= Verwaltungskosten, die Betriebskosten, Kosten für Instandsetzung und Instandhaltung einschließlich Rücklagen) werden nach der Gemeinschaftsordnung nach Miteigentumsanteilen umgelegt. Die Einheit der Kläger umfasst rund 9 % der Wohn- und etwas über 10 % der Nutzfläche, während ihr Miteigentumsanteil rund 17,5 % beträgt. Daraus ergibt sich gegenüber einer Umlage nach Wohn- oder Nutzflächenanteilen eine Mehrbelastung bei den umzulegenden Kosten von rund 94 %, wenn man auf die Wohnflächenanteile abstellt, und von rund 70 %, wenn man auf die Nutzflächenanteile abstellt.

Die Kläger beantragten auf einer Eigentümerversammlung im März 2009 zu beschließen, dass die Betriebskosten – soweit sie nicht bereits gemäß der Heizkostenverordnung oder nach Verbrauch abgerechnet werden – nicht mehr nach den Miteigentumsanteilen, sondern nach der Größe der jeweiligen Wohnfläche umgelegt werden. Der Antrag wurde abgelehnt. Die Kläger haben den Beschluss angefochten und beantragt, die Beklagten zu verurteilen zuzustimmen, dass die Betriebskosten entsprechend dem abgelehnten Antrag nach den Wohnflächen, hilfsweise nach den Nutzflächen, verteilt werden. Weiter haben sie beantragt, die Beklagten zur Erteilung der Zustimmung zu einer entsprechenden Verteilung auch der anderen Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie der Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung (mit Ausnahme der Kosten der Verwaltung) zu verurteilen.

Das Amtsgericht hat der Klage nach den Hilfsanträgen stattgegeben und die Beklagten verurteilt zuzustimmen, dass die Betriebskosten (soweit diese nicht nach der Heizkostenverordnung und nach dem Verbrauch umgelegt werden) sowie die anderen Lasten, die Kosten für die Instandsetzung und für die Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nach den Nutzflächen verteilt werden. Das Landgericht hat die Klage insgesamt abgewiesen. Mit der zugelassenen Revision wollen die Kläger die Wiederherstellung der erstinstanzlichen Entscheidung erreichen.

Der BGH verwirft mit seiner Entscheidung vom 17.12.2010 die Revision (V ZR 131/10). Der Senat begründet das damit, dass die rechtlichen Überlegungen des Berufungsgerichts nicht zu beanstanden sind.

2. Überlegungen des Senats zum Anspruch auf Änderungen des Kostenverteilungsschlüssels

Anspruch auf Änderung des Kostenverteilungsschlüssels kann bestehen – (c) Image(s) licensed by Ingram Image

Eine Änderung des Kostenverteilungsschlüssels (hier: sowohl für die Bewirtschaftungs- als auch für die Instandhaltungskosten) kann ein einzelner Wohnungseigentümer vor Gericht nur unter den Voraussetzungen des § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG[Fußnote 1]durchsetzen (Unbilligkeit). Zwar habe das Berufungsgericht (bei den Betriebskosten) übersehen, dass eine Vereinbarung gar nicht nötig sei, weil nach der Reform des WEG im Jahr 2007 Beschlusskompetenz besteht. Das spiele aber keine Rolle, weil auch nach einem ablehnenden Beschluss ein Anspruch auf Zustimmung nur unter den Voraussetzungen des § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG verlangt werden könne.

Ein schwerwiegender Grund setzt aber voraus, dass der geltenden Verteilungsschlüssel für den die Änderungen verlangenden Eigentümer zu einer erheblich (grundsätzlich mindestens 25 %) höheren Belastung als die Verteilung der Kosten nach den Wohn- oder Nutzflächen führt.

Die erhebliche Mehrbelastung ist aber nur eine notwendige Bedingung. Alle Umstände des Einzelfalls seien abzuwägen. Dazu gehörten auch:

  • Zu berücksichtigen ist die Erkennbarkeit einer nicht sachgerechten Kostenbelastung bereits beim Erwerb sowie das Vertrauen der übrigen Sondereigentümer auf den Bestand des geltenden Kostenverteilungsschlüssels.[Fußnote 2] Diese Umstände dürfen aber nicht überbewertet werden.[Fußnote 3]
  • Die nach der Teilungserklärung erlaubten verschiedenen Nutzungen (Wohnen, Gewerbe) sind geeignet, einen Kostenverteilungsschlüssel zu rechtfertigen, der deutlich von der Wohn- und Nutzfläche abweicht.[Fußnote 4] Maßgebend ist dabei nicht die tatsächliche Nutzung, sondern die erlaubte Nutzung:[Fußnote 5]
  • Bei unterschiedlicher Nutzung(smöglichkeit) der Sondereigentumseinheiten ist deren Größe aber kein hinreichender Maßstab zur Bestimmung der anteiligen Kostenverursachung.[Fußnote 6] Eine gewerbliche Nutzung(smöglichkeit) mit hohem Publikumsverkehr verursacht in der Regel höhere Kosten als eine Nutzung zu Wohnzwecken. Wenn die gewerblichen Einheiten jedoch überproportional zu den zu verteilenden Kosten beitragen, führt die Umlage nach der Größe der Nutzfläche nicht zu einer sachgerechten Kostenverteilung.[Fußnote 7]

3. Fazit aus der Entscheidung zum Anspruch auf Änderung des Kostenverteilungsschlüssels

Wer die Änderung eines Kostenverteilungsschlüssels durchsetzen will, muss dicke Bretter bohren – (c) Image(s) licensed by Ingram Image

Die Hürden für eine erfolgreiche Klage sind hoch, sie richten sich nach § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG. Zwar sind die Umstände des Einzelfalls zu prüfen, aber sowohl die 25%-Nachteilsgrenze als auch die Tatsache, dass die Verteilungsschlüssel beim Erwerb regelmäßig bekannt sind und die übrigen Eigentümer auf deren Bestand vertrauen dürfen, sind (sehr) »dicke Bretter«, die vom Anspruchsteller zu bohren sind. Wir kennen bisher keinen Fall, in dem eine entsprechende Klage erfolgreich gewesen wäre.


[Fußnote 1] Jeder Wohnungseigentümer kann eine vom Gesetz abweichende Vereinbarung oder die Anpassung einer Vereinbarung verlangen, soweit ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles, insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer, unbillig erscheint.

[Fußnote 2] BGH, V ZR 131/10, a.a.O., Rz. 15.

[Fußnote 3] BGH, a.a.O.

[Fußnote 4] BGH, a.a.O., Rz. 17.

[Fußnote 5] BGH, a.a.O., Rz. 18.

[Fußnote 6] BGH, a.a.O., Rz. 21.

[Fußnote 7] BGH, a.a.O., Rz. 24.




Vertragsstrafe

Der Fall zur Vertragsstrafe

Die Parteien bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Gemeinschaftsordnung sieht vor, dass ein Wohnungseigentümer nur mit Zustimmung des Verwalters zur Vermietung berechtigt ist. Die Eigentümer fassen folgenden (Vertragsstrafe-)Beschuss: »Miteigentümer, die ohne die erforderliche Zustimmung der Verwalterin einen Mietvertrag über eine Wohnung abschließen (…), sind verpflichtet, der Gemeinschaft einen Ausgleichsbetrag in Höhe von 500 € zu zahlen. Die Zahlungspflicht erhöht sich auf mindestens 2.000 € und höchstens 4.000 € für jeden angefangenen Monat der Gebrauchsüberlassung, wenn ein wichtiger Grund für die Versagung der Zustimmung vorlag.«

Gestützt auf die Behauptung, der Beklagte habe seine Wohnung in sechs Fällen ohne Zustimmung des Verwalters kurzzeitig an „Medizintouristen“ vermietet, verlangt die Klägerin von dem Beklagte Zahlung von jeweils 2.000 € (insgesamt also 12.000 €) nebst Zinsen. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Das Landgericht hat das Urteil geändert und die Klage abgewiesen. Dagegen wendet sich die Klägerin mit der zugelassenen Revision, die erfolglos bleibt.

Die Entscheidung zur Vertragsstrafe

§ 21 Abs. 7 WEG erfasst nicht die Einführung von Vertragsstrafen für Verstöße gegen Vermietungsbeschränkungen; ein darauf bezogener Mehrheitsbeschluss ist mangels Beschlusskompetenz nichtig.[Fußnote 1]

Die Begründung des V. Senats zur Vertragsstrafe

Nach § 23 Abs. 1 WEG werden durch Beschlussfassung solche Angelegenheiten geordnet, über die nach dem Wohnungseigentumsgesetz oder nach einer Vereinbarung die Wohnungseigentümer durch Beschluss entscheiden können. Andernfalls bedarf es einer Vereinbarung. Ist eine Angelegenheit weder durch das Wohnungseigentumsgesetz noch durch Vereinbarung der Beschlussfassung unterworfen, fehlt es der Wohnungseigentümerversammlung an der Beschlusskompetenz. Ein dennoch gefasster Beschluss ist nichtig[Fußnote 2].

Als Grundlage für die Beschlusskompetenz komme hier nur § 21 Abs. 7 WEG in Betracht (Regelungen der Art und Weise von Zahlungen, der Fälligkeit und der Folgen des Verzugs). Ob dieser Regelung die Beschlusskompetenz für die Einführung von Vertragsstrafen entnommen werden könne, bedürfe keiner allgemeinen Entscheidung.[Fußnote 3] Jedenfalls umfasse § 21 Abs. 7 keine Vertragsstrafe, die auf die Einhaltung von Vermietungsbeschränkungen bezogen seien.[Fußnote 4] Die Vorschrift sei auch nicht einschlägig, als danach über die Kosten für eine besondere Nutzung des Gemeinschafseigentums oder für einen besonderen Verwaltungsaufwand mit Stimmenmehrheit beschlossen werden könne. [Fußnote 5]

In der Sache könne Verstößen gegen vereinbarte Vermietungsbeschränkungen durch den vorbeugenden Unterlassungsanspruch begegnet werden (dann Zwangsgeld gem. § 888 ZPO).

Fazit zur Vertragsstrafe

Der BGH lässt die Antwort auf die Frage, ob gem. § 21 Abs. 7 WEG Vertragsstrafen beschlossen werden können, offen. Er verneint die Beschlusskompetenz aber für Vertragsstrafen für Verstöße gegen Vermietungsbeschränkungen. Ein trotzdem gefasster Beschluss ist nichtig.


[Fußnote 1] BGH, Urteil vom 22.03.2019, VZR 105/17.

[Fußnote 2] BGH, a.a.O., Rz. 5; allgemein zur Beschlusskompetenz

[Fußnote 3] BGH, a.a.O., Rz. 8,9.

[Fußnote 4] BGH, a.a.O.

[Fußnote 5] BGH, a.a.O, Rz. 9.




Abstimmungsverfahren bei der Verwalterwahl

1. Abstimmungsverfahren

Die Wahl des Abstimmungsverfahrens bei Beschlüssen der Wohnungseigentümer obliegt dem Versammlungsleiter, sofern durch die Gemeinschaftsordnung oder durch einfachen Geschäftsordnungsbeschluss der Wohnungseigentümer keine Festlegung erfolgt ist.[Fußnote 1] Ihm obliegt insbesondere auch die Festlegung der Reihenfolge und des Wahlverfahrens.[Fußnote 2] Dazu muss sich der Versammlungsleiter dann ausreichend Gedanken machen, wie der Fall einer Verwalterwahl zeigt.

2. Verwalterwahl und Abstimmungsverfahren – der Fall

Die Parteien bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Das Stimmrecht bestimmt sich nach den Miteigentumsanteilen. Stimmenthaltungen gelten als nicht abgegebene Stimme, sie werden mithin bei der Feststellung der Stimmenmehrheit nicht mitgerechnet.[Fußnote 3]

In der Versammlung waren Wohnungseigentümer mit insgesamt 935,35/1.000 Miteigentumsanteilen anwesend oder vertreten. Gegenstand der Abstimmung war die Bestellung eines Verwalters. Neben der bisherigen Verwalterin (Beschlussvorschlag 1) gab es drei weitere Bewerber um das Amt (Beschlussvorschläge zu 2 bis 4). Bei der Abstimmung über den Beschlussvorschlag 1 entfielen auf die Ja-Stimmen 463,40/1.000 Miteigentumsanteile und auf die Nein-Stimmen 382,25/1.000 Miteigentumsanteile sowie 89,70/1.000 Miteigentumsanteile auf Enthaltungen. Der Versammlungsleiter stellte daraufhin fest, dass die bisherige Verwalterin wiedergewählt sei und es daher keiner weiteren Abstimmungen bedürfe.

Der Beschluss wurde angefochten und aufgehoben. Die Aufhebung wurde vom BGH bestätigt.

3. Entscheidung des BGH zum Abstimmungsverfahren

Werden mehrere Bewerber um das Amt des Verwalters zur Wahl gestellt, muss über jeden Kandidaten abgestimmt werden, sofern nicht ein Bewerber die absolute Mehrheit erreicht und die Wohnungseigentümer nur eine Ja-Stimme abgeben können.

Stehen mehrere Personen zu Wahl, muss der Gewählte die absolute Stimmenmehrheit auf sich vereinigen

Bei Wahlen entscheidet die abolute Mehrheit – (c) Image(s) licensed by Ingram Image

4. Begründung zum Abstimmungsverfahren

Stehen mehrere Bewerber zur Wahl, ist die Abstimmung über jeden einzelnen nur ein Teilakt eines als Einheit zu betrachtenden Verfahrens. In aller Regel kann erst nach Durchführung aller Wahlgänge festgestellt werden, ob ein und welcher der Bewerber die erforderliche Mehrheit erhalten hat. Die relative Mehrheit ist nicht ausreichend, wenn mehr als zwei Kandidaten zur Wahl stehen.[Fußnote 4] [Fußnote 5]

Bei einem Abstimmungsverfahren, in dem den Wohnungseigentümern je Wahlgang ein Stimmrecht zusteht (das er unabhängig von seinem vorangegangenen Stimmverhalten ausüben darf), erfordert es, ausnahmslos über alle zur Wahl stehenden Bewerber abzustimmen.

Wird ein Wahlverfahren festgelegt, bei dem jedem Wohnungseigentümer nur eine Ja-Stimme zur Verfügung steht, müssen grundsätzlich ebenfalls alle Bewerber zur Abstimmung gestellt werden. Das gilt logischerweise dann nicht (mehr), wenn ein Bewerber in einem Wahlgang bereits die absolute Mehrheit erzielt hat. Dann können weitere Wahlgänge an dem Ergebnis nichts mehr ändern. Das war im entschiedenen Fall aber nach dem ersten Wahlgang nicht so, weil die absolute Mehrheit bei 467,8 Miteigentumsanteilen (mehr als 50 % aller (anwesenden) Stimmen) lag.

5. Probleme beim Abstimmungsverfahren

Sowohl beim Abstimmungsverfahren, das jedem Wohnungseigentümer in jedem Wahlgang ein volles Stimmrecht einräumt als auch beim Verfahren, in dem jedem Wohnungseigentümer nur eine Ja-Stimme zusteht, ist nicht sichergestellt, dass nur ein Kandidat die absolute Mehrheit (= mehr als die Hälfte aller abgegebenen gültigen Stimmen) erhält. Da die einfache Mehrheit (mehr Ja- als Nein-Stimmen) nicht ausreichend sein soll, stellt sich die Frage, was passiert, wenn kein Kandidat die absolute Mehrheit erhält. Hier wird regelmäßig eine Stichwahl erforderlich werden. Ein Beschluss, durch den vor der Abstimmung ausdrücklich festgestellt wird, dass der Kandidat als gewählt gelten soll, der die meisten Stimmen erhält, ist wegen Verstoßes gegen § 26 Abs. 1 Satz 1 WEG als gesetzesändernder Mehrheitsbeschluss ungültig.[Fußnote 6]

Die nachfolgenden Beispiele, bei denen jeweils über vier Bewerber abgestimmt wird, zeigen die Problematik. Angenommen wird, dass nach Miteigentumsanteilen abgestimmt wird und dass alle Wohnungseigentümer anwesend oder vertreten sind.

Im Fall 1 wird unterstellt, dass jeder Wohnungseigentümer nur eine Ja-Stimme haben soll.

KandidatJa-SimmenNein-StimmenEnthaltungenErgebnis
A300/1.000400/1.000300/1.000Nicht gewählt
B350/1.000320/1.000330/1.000Nicht gewählt
C350/1.000300/1.1000300/1.000Nicht gewählt
D0/1.000400/1.000600/1.000Nicht gewählt

Im Fall 2 gibt es keine Vorgabe bezüglich der Ja-Stimmen:

KanditatJa-StimmenNein-StimmenEnthaltungenErgebnis
A300/1.000400/1.000300/1.000Nicht gewählt
B350/1.000400/1.000250/1.000Nicht gewählt
C400/1.000300/1.000300/1.000Nicht gewählt
D450/1.000400/1.000150/1.000Nicht gewählt

Hier sind im Fall 1 weder B noch C gewählt, im Fall 2 sind weder C noch D gewählt. In beiden Fällen wird eine Stichwahl unausweichlich, weil kein Bewerber über die absolute Mehrheit von mindestens 501/1.000 Ja-Stimmen verfügt.


[Fußnote 1] BGH, Urteil vom 18.01.2019, V ZR 324/17, Rz. 6.

[Fußnote 2] a.a.O.

[Fußnote 3] Auch wenn das in der Gemeinschaftsordnung nicht ausdrücklich geregelt ist, gilt das, weil bei der Bestimmung der Mehrheit allein entscheidend ist, ob die abgegebenen Ja-Stimmen die Nein-Stimmen überwiegen. Enthaltung sind nicht mitzuzählen. BGH, a.a.O., Rz. 8.

[Fußnote 4] BGH, a.a.O., Rz. 9.

[Fußnote 5] Reicht eine relative Mehrheit, so gewinnt derjenige, der mehr Stimmen erhält als jeder andere Kandidat.

[Fußnote 6] Bielefeld, in: Der Wohnungseigentümer, 10. Auflage, S. 398.




Sozialverbindlichkeiten und Haftung

Verband ist Schuldner von Sozialverbindlichkeiten

Ein Wohnungseigentümer haftet nicht für Sozialverbindlichkeiten des Verbands. § 10 Abs. 8 Satz 1 WEG scheidet als Anspruchsgrundlage für Sozialverbindlichkeiten aus, so der BGH in seiner Entscheidung vom 26.10.2018 (V ZR 279/17).

Versicherungsprämie als Sozialverbindlichkeiten – der Fall

Die Gemeinschaft besteht aus zwei Wohnungseigentümern. Der Kläger ist Inhaber eines Miteigentumsanteils von 8 %, die Beklagte GbR hält 92% der Miteigentumsanteile. Das Stimmrecht richtet sich nach Miteigentumsanteilen. Ein Verwalter ist nicht bestellt, ein Gemeinschaftskonto (mit ausreichender Deckung) existiert nicht. Wirtschaftsplan und Jahresabrechnungen wurden nicht erstellt. Im Herbst 2009 wurde eine fällige Versicherungsprämie für die Haus- und Gebäudeversicherung nicht bezahlt, weshalb der Versicherungsschutz am 03.12.2009 erlosch, der Versicherer kündigte fristlos. Der Kläger zahlte die ausstehende Prämie, wodurch die Kündigung wirkungslos wurde. Anfang 2010 zahlte der Kläger auch die Prämie für die Gebäudehaftpflichtversicherung. Mit der Klage verlangt der Kläger von (den Mitgliedern) der GbR nach dem Verhältnis des Miteigentumsanteils der GbR in Höhe von 92% Ersatz seiner Aufwendungen und scheitert damit in drei Instanzen.

Die Entscheidung des V. Senats zu Sozialverbindlichkeiten

Eine Haftung des Wohnungseigentümers gemäß § 10 Abs. 8 Satz 1 WEG für Verbindlichkeiten des Verbands scheidet aus, wenn es sich um Ansprüche anderer Wohnungseigentümer handelt, die aus dem Gemeinschaftsverhältnis herrühren (sog. Sozialverbindlichkeiten). Hierzu gehören Aufwendungsersatzansprüche, die einem Wohnungseigentümer wegen der Tilgung einer Verbindlichkeit des Verbands zustehen, und zwar auch dann, wenn die Tilgung eine Notgeschäftsführungsmaßnahme i.S.d. § 21 Abs. 2 WEG ist; dies gilt unabhängig davon, ob eine Befriedigung aus dem Gemeinschaftsvermögen zu erwarten ist oder nicht (Rz. 15).

Die Sichtweise des BGH bezüglich der Sozialverbindlichkeiten

Der BGH weist die Klage ab, weil es an einer Anspruchsgrundlage fehlt. § 10 Abs. 8 Satz 1 kommt als Anspruchsgrundlage nicht infrage.

Grundsätzlich hat ein Wohnungseigentümer, der eine Verbindlichkeit der Gemeinschaft tilgt, einen Anspruch auf Ersatz seiner Aufwendungen gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft (also dem Verband).[Fußnote 1]

§ 10 Abs. 8 Satz 1 legt fest, dass jeder Wohnungseigentümer einem Gläubiger nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils für Verbindlichkeiten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer haftet, die während seiner Zugehörigkeit zur Gemeinschaft entstanden sind oder während dieses Zeitraums fällig geworden sind.[Fußnote 2]

Der Senat weist darauf hin, dass die Anwendbarkeit des § 10 Abs. 8 WEG auf Forderungen von Wohnungseigentümern gegen die Gemeinschaft sowohl in der Rechtsprechung als auch in der Literatur umstritten ist.[Fußnote 3] Die Streitfrage entscheidet der Senat gemäß dem Leitsatz (also keine direkte Haftung der Wohnungseigentümer).

Der Senat hält eine generelle Beschränkung des § 10 Abs. 8 auf Dritte für nicht gerechtfertigt. Soweit ein Wohnungseigentümer gegen den Verband Ansprüche hat, die in keinem Zusammenhang mit seiner Stellung als Wohnungseigentümer stehen, sondern in gleicher Weise auch von Dritten erworben werden können, haften auch die übrigen Wohnungseigentümer für diese Verbindlichkeit. Der Senat nennt als Beispiel den Verkauf einer Sache eines Wohnungseigentümers an den Verband.[Fußnote 4] Dabei lässt der Senat offen, ob der Wohnungseigentümer aufgrund seiner Treuepflicht gegenüber den Miteigentümern zunächst den Verband in Anspruch nehmen muss und ob die gesetzliche Haftungsquote durch eine vereinbarte Haftungsquote verdrängt wird.[Fußnote 5]

Anders sei es jedoch, wenn der Anspruch des Wohnungseigentümers gegen den Verband seine Grundlage in dem Gemeinschaftsverhältnis hat, er also untrennbar mit der Stellung als Wohnungseigentümer zusammenhängt. Auf solche Sachverhalte ist § 10 Abs. 8 Satz 1 aufgrund seiner Entstehungsgeschichte nicht anwendbar.[Fußnote 6] Das gilt nach Auffassung des Senats selbst dann, wenn sich die Tilgung der Verbindlichkeit als gem. § 21 Abs. 2 WEG gerechtfertigte Notgeschäftsführungsmaßnahme darstellt.[Fußnote 7] Und ein Durchgriff kommt bei Sozialverbindlichkeiten auch dann nicht in Betracht, wenn das Verbandsvermögen nicht ausreicht, den Aufwendungsersatzanspruch zu erfüllen.[Fußnote 8]

Offen lässt der Senat, was gilt, wenn in einer zerstrittenen Zweier-Gemeinschaft kein Verwalter bestellt ist und das Kopfstimmrecht gilt, mithin keine Mehrheitsbeschlüsse möglich sind.[Fußnote 9]

Fazit zu den Sozialverbindlichkeiten

Ein Wohnungseigentümer haftet nicht direkt für Sozialverbindlichkeiten. Dabei handelt es sich um Ansprüche von Wohnungseigentümern, die aus dem Gemeinschaftsverhältnis herrühren. Dazu gehören z. B. Aufwendungsersatzansprüche wegen der Begleichung von Verbindlichkeiten des Verbands und der Anspruch auf Auskehr eines Abrechnungsguthabens

Für Sozialverbindlichkeiten haftet regelmäßig der Verband. Reicht dessen Vermögen nicht aus, muss nach der Systematik des Wohnungseigentumsgesetzes eine entsprechende Beschlussfassung des Verbands herbeigeführt werden. Kommt ein Beschluss nicht zustande, besteht gem. § 21 Abs. 8 WEG die Möglichkeit einer Beschlussersetzungsklage.[Fußnote 10]


[Fußnote 1] BGH, V ZR 279/17, Rz. 5.

[Fußnote 2] BGH. a.a.O., Rz., 8.

[Fußnote 3] BGH, a.a.O., Rz. 9.

[Fußnote 4] BGH, a.a.O., Rz. 16.

[Fußnote 5] BGH, a.a.O., Rz. 16.

[Fußnote 6] BGH, a.a.O., Rz. 17.

[Fußnote 7] BGH, a.a.O., Rz. 20.

[Fußnote 8] BGH, a.a.O., Rz. 21.

[Fußnote 9] BGH, a.a.O., Rz. 22.

[Fußnote 10] BGH, a.a.O., Rz. 21.