Kostenverteilungsschlüssel

Der BGH äußerte sich in seiner Entscheidung vom 10.06.2011 erneut zum Kostenverteilungsschlüssel: Auch bei der Änderung eines Kostenverteilungsschlüssels aufgrund einer in der Teilungserklärung enthaltenen Öffnungsklausel steht den Wohnungseigentümern ein weiter Gestaltungsspielraum zu.

(c) Gaby Stein /PIXELIO

Der BGH ändert damit seine ältere Rechtsprechung aufgrund der Reform des Wohungseigentumsgesetzes. Während der BGH nach altem Recht einen sachlichen Grund für die Änderung forderte, hebt er heute „nur“ noch darauf ab, daß sowohl das „Ob“ als auch das „Wie“ der Änderung nicht willkürlich sein dürfen. Damit geht es bei heute beschlossenen Änderungen des Verteilungsschlüssels im wesentlichen um die Beachtung der Grundsätze einer ordnungsgemäßen Verwaltung (BGH, Urteil vom 10.06.2011, V ZR 2/10).




Volldämmung Fassade

Die Anbringen einer umfassenden Wärmedämmung auf der gesamten Hausfassade ist eine modernisierende Instandsetzung, zumindest dann, wenn an der Fassade Schäden aufgetreten sind. Die Entscheidung des OLG Frankfurt am Main (ZMR 2011, S. 737 f.) ist zwar noch zum alten Recht ergangen, sie kann aber ohne weiteres auf die neue Rechtslage übertragen werden.

Wärmedämmung der Fassade als modernisierende Instandhaltung – Bild: (c) Thomas Max Müller /PIXELIO)

Das Gericht verweist bezüglich der Definitionen einer modernisierenden Instandsetzung auf Bärmann/Merle. Danach liegt eine modernisierende Instandsetzung dann vor, wenn sie aus Anlaß eines notwendigen – vorhandenen oder absehbaren – Instandsetzungsbedarfs erfolgt und eine Instandsetzung bewirkt.




Versammlung in Kleingemeinschaft

Der BGH hat sich in einer Entscheidung vom 10.06.2011 mit der Wohnungseigentümerversammlung einer kleinen Gemeinschaft auseinandergesetzt. Der Leitsatz: Haben sich sämtliche Wohnungseigentümer auf die Einberufung einer Eigentümerversammlung mit Termin und Ort geeinigt, führt die Absage eines Wohnungseigentümers nicht zur Fehlerhaftigkeit der Versammlung. Ein neuer Einberufungsmangel entsteht jedoch dann, wenn die einvernehmlich festgelegte Tagesordnung zwischenzeitlich nur durch einige Wohnungseigentümer wesentlich erweitert wird. (GE 2011, S. 1094 ff.).

Wohnungseigentumversammlung in kleiner Gemeinschaft (c) Rainer Sturm /PIXELIO

Kleine WEG-Anlage ohne Verwalter stoßen regelmäßig auf besondere Schwierigkeiten. Eine davon ist, daß – sofern, was die Regel sein dürfte , kein Verwaltungsbeirat bestellt ist – die Einberufung einer Wohnungseigentümerversammlung nur möglich ist, wenn alle Wohnungseigentümer sich auf einen bestimmten Ort und eine bestimmte Tagesordnung einigen. In der Entscheidung hat der BGH einen weiteren Weg aufgezeigt: Ein Wohnungseigentümer kann sich vom Gericht ermächtigen lassen, die Versammlung einzuberufen.




Heizkörper sondereigentumsfähig

Der BGH hat sich in seiner Entscheidung vom 08.07.2011 zur Sondereigentumsfähigkeit von Heizkörpern und den dazugehörigen Leitungen geäußert. Die Entscheidung hat es in sich, was auf den ersten Blick vielleicht gar nicht deutlich wird.

Der Leitsatz: Heizkörper und dazugehörige Leitungen zum Anschluß an eine Zentralheizung können durch Teilungserklärung (oder nachträgliche Vereinbarung) dem Sondereigentum zugeordnet werden. Sondereigentum sind dann vorbehaltlich ausdrücklicher anderweitiger Regelungen in der Teilungserklärung auch Heizungs- und Thermostatventile und ähnliche Aggregate.

Bei der Gesamterneuerung der Zentralheizung einer Wohnanlage muß den Wohnungseigentümern angemessene Zeit zur Umstellung der in ihrem Sondereigentum stehenden Heizkörpern und Anschlußleitungen gegeben werden. Danach können sie von der erneuerten Heizungsanlage abgetrennt werden, wenn die alten Geräte mit der neuen Anlage nicht (mehr) kompatibel sind (BGH, Urteil vom 08.07.2011 – V ZR 176/10).

Heizkörper und Thermostatventile sondereigentumsfähig? Bild: (c) Henrik-Gerold-Vogel /PIXELIO

Was sind die Folgen dieser (überraschenden) höchstrichterlichen Entscheidung, die mit weiten Teilen der (bisher) herrschenden Meinung nicht im Einklang steht:

  • Die Wohnungseigentümergemeinschaft hat keine Beschlußkompetenz dafür, über die Erneuerung von Heizkörpern und den dazugehörigen Leitungen zum Anschluß an die Zentralheizung sowie über den Austausch oder den Einbau von Thermostatventilen zu entscheiden. Auch ein Mehrheitsbeschluß über die Durchführung eines hydraulischen Abgleichs des Heizungssystems ist wohl nicht mehr möglich, weil im Zuge dieser Maßnahme auch die Einstellung  der Heizkörperventile verändert werden müßte. Trotzdem gefaßte Beschlüsse sind nichtig und zwar auch dann, wenn sie schon ausgeführt worden sind. Es ist diesbezüglich niemals Bestandskraft eingetreten.
  • Für Arbeiten am Sondereigentum besteht keine Beschlußkompetenz, Folge ist auch, daß hier jeder Wohnungseigentümer selbst tätig werden muß. Gemeinsame Aufträge gehören ebenso der Vergangenheit an wie eine gemeinsame Planung, jedenfalls dann, wenn keine Vereinbarung darüber zustandekommt oder wenn die Teilungserklärung keine Öffnungsklausel enthält.
  • Unklar ist, was gilt, wenn die Teilungserklärung keine Regelung über die eigentumsrechtliche Zuordnung von Heizkörpern, Leitungen oder Ventilen enthält. Die Entscheidung läßt dies ausdrücklich offen. Was gilt also in solchen Fällen? Nach dem gesamten Begründungszusammenhang der Entscheidung spricht einiges dafür, daß selbst dann Heizkörper, Ventile und Anschlußleitungen an die gemeinsame Falleitung zum Sondereigentum gehören. Diese Meinung vertritt auch Armbrüster (in ZWE 11/2011 S. 393). Er argumentiert, daß nach § 5 Abs. 3 WEG sondereigentumsfähige Gebäudebestandteile durch Vereinbarung dem Gemeinschaftseigentum zugeordnet weden können, hieraus ließe sich folgern, daß dann, wenn bei wesentlichen Gebäudebestandteilen die Voraussetzungen von § 5 Abs. 2 WEG nicht erfüllt seien, von Sondereigentum auszugehen sei.
  • Sind im Sondereigentum stehende Anlagenteile nicht mehr kompatibel, soll dem Sondereigentümer lediglich eine angemessene Frist zur Nachbesserung eingeräumt werden. Nach dem Ablauf der Frist könne er vom Heizungssystem abgetrennt werden. Realitätsfern!
  • Der BGH hält allerdings Regelungen zum ordnungsgemäßen Gebrauch der Zentralheizungsanlage gem. § 15 Abs. 2 WEG für eine Sache der Gemeinschaft. Was genau darunter zu verstehen ist, wird in Zukunft in der Diskussion wohl eine wichtige Rolle spielen. Gehört dazu beispielsweise ein hydraulischer Abgleich der Anlage? Wenn ja, wer beschließt über die Durchführung und endet die Kompetenz dann beim Heizkörperventil (Sondereigentum!), ohne dessen Einstellung der Abgleich gar nicht durchführbar ist?

Verwaltern wird wohl nichts anderes übrig bleiben, als bisher durchgeführte Sanierungsbeschlüsse über die Heizungsanlage daraufhin zu prüfen, ob Beschlüsse (zum Teil) nichtig sind und dann? Bei künftig anstehenden Sanierungsentscheidungen stellt sich die Frage, wie zu verfahren ist, wenn die Teilungserklärung nichts zur Zuordnung der Heizkörper und Heizungsleitungen zu den Fallsträngen sagt.

Fazit: Die Entscheidung ist u. E. falsch, weil sich eine Heizungsanlage nicht in die Bestandteile Wärmeerzeuger, Verteilleitungen allgemein, Zuleitung zur Wohnung und Heizkörper trennen läßt. Die Anlage funktioniert nur als Einheit und ist eine Einheit. Diese Erkenntnis hilft aber angesichts der abweichenden Auffassung des V. Senats des BGH nicht!