Negativbeschluß und Bestandskraft

Die Bestandskraft eines Negativbeschlusses ebenso wie die Rechtskraft eine klageabweisenden Urteils schließt eine erneute Beschlußfassung über denselben Beschlußgegenstand nicht aus.

BGH, Urteil vom 26.10.2012, V ZR 7/12, GE 2012, S. 1709.

Da stellt sich dem Praktiker dann doch die Frage, warum ein Negativbeschluß überhaupt angefochten werden muß und kann. Das Urteil über diese Beschlußanfechtung ist doch offensichtlich wertlos!




Stimmverbot

 

Die Entscheidung

Ein Wohnungseigentümer unterliegt in entsprechender Anwendung von § 25 Abs. 5 Alt. 2 WEG einem Stimmverbot, wenn er einen Rechtsstreit gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft führt und verfahrensbezogene Maßnahmen Gegenstand der Beschlußfassung sind.
Ein Wohnungseigentümer kann durch Bevollmächtigung eines Dritten keine Rechtsmacht zur Ausführung übertragen, die ihm selbst nicht zusteht (BGH, Urt.  vom 06.12.2013, V ZR 85/13).

 

Der Fall

In dem zugrundeliegenden Verfahren hatte ein Wohnungseigentümer den Verband auf Zahlung verklagt. In einer Wohnungseigentümerversammlung wurde erörtert, wie von der Gemeinschaft auf die Klage reagiert wird. Die Gemeinschaft bestand offenbar aus vier Eigentümern, es galt das Kopfstimmrecht. Der klagende Eigentümer A nahm nicht an der Versammlung teil, er bevollmächtigte B. Mit den Stimmen von C und D wurde der Verwalter mehrheitlich bevollmächtigt, einen Anwalt einzuschalten. B stimmte (auch für A) dagegen. Der Verwalter verkündete einen Mehrheitsbeschluß (weil er die Stimme des A nicht zählte). B focht diesen Beschluß mit dem Argument an, es sei (bei 2:2) kein Mehrheitsbeschluß zustande gekommen. Die Beschlußanfechtung blieb in allen drei Instanzen erfolglos.

An der BGH-Entscheidung sind zwei Dinge wichtig:

 

Analoge Anwendung des  § 25 Abs. 5 WEG

§ 25 Abs. 5 WEG berücksichtigt dem Wortlaut nach nicht, daß die Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband rechtsfähig ist, und es deshalb auch zu Rechtsstreitigkeiten zwischen einem Wohnungseigentümer und dem Verband kommen kann. Der BGH stellt eine planwidrige Regelunglücke fest (das ist die vornehme Formulierung für das Versagen des Gesetzgebers) und erklärt § 25 Abs. 5 für analog anwendbar.
 

Stimmrechtsverbot gilt für den Bevollmächtigten

Und ganz nebenbei hat der BGH auch noch klargestellt, daß der mit einem Stimmrechtsverbot belegte Wohnungseigentümer das Stimmrechtsverbot nicht dadurch umgehen kann, daß er einen Dritten bevollmächtigt.




Kosten-Beschlußanfechtungsverfahren

Der BGH hat sich in seiner Entscheidung vom 17.10.2014 (V ZR 26/14 in WM 2014, S. 749 ff.) mit der Frage auseinandergesetzt, wie Vorschüsse eines Rechtsanwalts, der im Rahmen eines Beschlußanfechtungsverfahrens mit der Rechtsverteidigung der übrigen Wohnungseigentümer zu beauftragen ist, finanziert werden dürfen.
Er hat entschieden:

  1. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann jedenfalls dann die Aufbringung von Vorschüssen beschließen, um den Verwalter in die Lage zu versetzen, einen Rechtsanwalt mit der Rechtsverteidigung der übrigen Wohnungseigentümer gegen Beschlußanfechtungsklagen zu beauftragen, wenn solche Klagen allgemein zu erwarten sind.
  2. In diesem Fall können Mittel im Gesamtwirtschaftsplan und in den Einzelwirtschaftsplänen aller Wohnungseigentümer angesetzt werden. Sind Beschlußanfechtungsklagen nicht abzusehen, können die Wohnungseigentümer den Verwalter durch Mehrheitsbeschluß ermächtigen, dafür Gemeinschaftsmittel einzusetzen.

Den Urteilsgründen sind einige Hinweise auf die Handhabung von Vorschüssen für die Rechtsverteidigung der beklagten Wohnungseigentümer in Beschlußanfechtungsverfahren enthalten. Diese klären teilweise die bisher kontroversen Auffassungen in Rechtsprechung und Literatur.

Die Beschlußanfechtungsklage richtet sich nicht gegen den Verband, sondern gegen die übrigen Wohnungseigentümer. Die dafür entstehenden Kosten sind somit keine Kosten der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums. Trotzdem darf der Verwalter den von ihm mit der Verteidigung der übrigen Wohnungseigentümer gegen eine Beschlußanfechtungsklage beauftragen Rechtsanwalt aus Gemeinschaftsmitteln bezahlen. Die Mittel hierfür können durch Ansatz in der Jahresabrechnung oder im Wirtschaftsplan, Sonderumlage oder eine besondere Rücklage aufgebracht werden.

Die Kompetenz der Gemeinschaft dafür ergibt sich aus § 10 Abs. 6 Satz 3 Fall 2 WEG. Das führt der BGH in seiner Entscheidung weiter aus, die Begründung ist für Laien eher schwer verständlich, das kann aber dahinstehen, weil nach Auffassung des BGH jedenfalls Beschlußkompetenz besteht.

Der BGH weist darauf hin, daß entnommene Vorschüsse in die Jahresabrechnung eingestellt werden müssen und in den Einzelabrechnungen dieser Jahresrechnung nur denjenigen Wohnungseigentümern angelastet werden dürfen, die tatsächlich vorschußpflichtig sind. Das leuchtet unmittelbar ein.

Weiter weist der V. Senat darauf hin, daß für den Fall, daß Anhaltspunkte dafür, daß es zu Beschlußanfechtungsklagen kommt nicht vorhanden sind, ein Ansatz im Wirtschaftsplan nicht in Betracht kommt. Dabei billigt der Senat den Wohnungseigentümern einen Prognosespielraum zu, der gerichtlich nur eingeschränkt überprüfbar sei.

Die Wohnungseigentümer müßten sich für den Fall, daß es keine entsprechenden Anhaltspunkte gibt, darauf beschränken, den Verwalter zu ermächtigen, dennoch erforderlich werdende Vorschüsse aus den nicht für spezielle Zwecke bestimmten Gemeinschaftsmitteln zu entnehmen (Dauerbeschluß). Ob dabei auch auf die Instandhaltungsrücklage zugegriffen werden darf, ist nach wie vor offen.




Verwalters Verfahrenskosten

Verfahrenskosten nur bei groben Verschulden

 

Der Fall

Eine Verwalterin hatte aufgrund einer Bevollmächtigung im Verwaltervertrag („Der Verwalter ist befugt, den Eigentümer gerichtlich und außergerichtlich, die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums des Grundstücks betreffend, zum Zweck der Geltendmachung und zum Zweck der Abwehr von Ansprüchen bzgl. des Verwaltungsgegenstandes zu vertreten und das Grundbuch einzusehen) und in der Gemeinschaftsordnung gegen Eigentümer Beseitigungsansprüche nach einer ungenehmigten baulichen Veränderung geltend gemacht. Ein Beschluß zur Klageerhebung gab es nicht, auch hatte die Gemeinschaft den Beseitigungsanspruch nicht an sich gezogen.1)
 

Verfahrenskosten zu Lasten des Verwalters?

§ 49 Abs. 2 WEG regelt, daß  Prozeßkosten in WEG-Verfahren dem Verwalter auferlegt werden können, wenn die Tätigkeit des Gerichts von ihm aufgrund eines groben Verschuldens veranlaßt wurde. Das hat seit der Reform des WEG im Jahr 2007 vermehrt zu Kostenentscheidungen zu Lasten des Verwalters geführt, ohne daß grobes Verschulden vorlag.
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Verwalter muß nur bei grobem Verschulden für Prozeßkosten einstehen (c) Uwe Schlick/pixelio.de

 

Keine Kostenbelastung des Verwalters

Das LG Berlin2) hat sich in einer Entscheidung vom 23.12.2014 diesem Trend entgegengestellt, indem es klar definiert, unter welchen Voraussetzungen § 49 Abs. 2 WEG anzuwenden ist. Das dürfte für viele Verwalter ein Lichtblick sein.

Dem WEG-Verwalter können Prozeßkosten – so das LG Berlin – nur auferlegt werden, soweit die Tätigkeit des Gerichts durch ihn veranlaßt wurde und ihn ein grobes Verschulden trifft; dabei muß es sich auch subjektiv um eine schlechthin unentschuldbare Pflichtverletzung handeln. Genau das war es auch, was dem Gesetzgeber bei der Reform des WEG im Jahr 2007 vorschwebte.
 

Kein grobes Verschulden

Ein grobes Verschulden setzt mindestens grobe Fahrlässigkeit voraus. Das  bedeute ein Handeln unter Verletzung der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt in ungewöhnlich hohem Maße. Schon das LG Karlsruhe hatte in einer Entscheidung aus dem Jahr 2011 (LG Karlsruhe, Beschluß vom 15.09.2011 – 11 T 302/11) festgestellt, daß eine schlechthin unentschuldbare Pflichtverletzung vorliegen müsse.

Das LG Berlin hat im entschiedenen Fall festgestellt, daß dem Verwalter die Vertretungsberechtigung im Rechtsstreit fehlte, und daß es nicht Sache der Gemeinschaft war, den Rechtsstreit zu führen (weil es an dem Ansichziehen der Gemeinschaft fehlte). Gleichwohl sei die Klageerhebung des Verwalters nicht grob fahrlässig gewesen: „Dass die Verwalterin angesichts dieser Regelungen [Verwaltervertrag, Gemeinschaftsordnung] von ihrer Vertretungsbefugnis ausgegangen ist, obwohl die Geltendmachung eines Beseitigungsanspruches gem. § 1004 Abs. 1 Satz 1 BGB, der den einzelnen Eigentümern zusteht, von der Gemeinschaft nur durchgesetzt werden kann, wenn ein darauf gerichteter Eigentümerbeschluß gefasst worden ist (…), stellt subjektiv keine schlechthin unentschuldbare Pflichtverletzung dar“.


1) (zum Sachverhalt: Dominik Schüller, in: Das Grundeigentum, 2015, S. 97).

2) LG Berlin, GE 2015, S. 132.