Verjährungsfristverlängerung

Nach der Novellierung der Verjährungsfristen im BGB kam die Meinung in der mietrechtlichen Literatur auf, daß es in engen Grenzen möglich sei, die kurze Verjährungsfrist des § 549 BGB (Verjährung wegen Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache, Dauer 6 Monate nach Rückgabe) zu verlängern, z. B. auf ein Jahr. In manchen Vertragsformularen wurde daraufhin entsprechend verfahren.

Unwirksame AGB? – (c) Gerd Altmann /PIXELIO

Das LG Frankfurt am Main hat dieser Ansicht in einer Entscheidung eine klare Absage erteilt: Die formularvertragliche Verlängerung der Verjährung der Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache von sechs Monaten auf ein Jahr hält der AGB-Kontrolle nicht stand, so die Entscheidung (vgl. NZM 2011, S. 546 f.).

Damit ist die Frage noch nicht höchstrichterlich entschieden, aber ein Trend ist sichtbar, und es ist damit zu rechnen, daß sich andere Gerichte anschließen werden. Ob und wann die Sache im Rahmen eines Revisionsverfahrens beim BGH aufschlägt, ist derzeit nicht absehbar. Es empfiehlt sich daher sicherheitshalber davon auszugehen, daß die formularvertraglich vereinbarte Verlängerung der Verjährungsfrist nicht wirksam vereinbart werden kann.




Schadenersatz gegenüber einem Mieter

Der Bundesgerichtshof hat sich zur Verjährungsfrist von Schadenersatzansprüchen einer Wohnungseigentümergemeinschaft gegenüber einem Mieter geäußert und der jüngeren Instanzenrechtsprechung zu diesem Problemkreis eine Absage erteilt.

In der Entscheidung vom 29.06.2011 (VIII ZR 349/10) hat er entschieden: Auf Schadenersatzansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen den Mieter einer Eigentumswohnung wegen Beschädigung des Gemeinschaftseigentums findet die Verjährungsvorischrift des § 548 Abs. 1 BGB   k e i n e   Anwendung.

Diese nach unserer Auffassung zutreffende Entscheidung klärt die Streitfrage, ob die kurze mietrechtliche Verjährungsfrist von 6 Monaten anzuwenden ist, und sie löst sie dahingehend, daß die allgemeine (dreijährige) Verjahresfrist für derartige Ansprüche zur Anwendung kommt.




Umlage Grundsteuer

Der BGH hat jetzt entschieden, daß es für die Umlage der Grundsteuer für eine Eigentumswohnung keines Verteilungsschlüssels bedarf.

Wird die Grundsteuer von der Kommune direkt für die Eigentumswohnung erhoben, bedarf es keines Umlageschlüssels, sondern diese Umlage kann der Vermieter in der Abrechnung „direkt“ an den Mieter weitergeben (BHG, Beschluß vom 13.09.2011, VIII ZR 45/11).

Dies dürfte natürlich auch für Müllgebühren gelten, die die Kommune direkt für die Eigentumswohnung erhebt.




Ablfußprinzip bei Heizkosten?

Der BGH hat entschieden (Urteil vom 01.02.2012 – VIII ZR 156/11).

1. Eine Heizkostenabrechnung nach dem Ablußprinzip entspricht den Vorgaben der Heizkostenverordnung nicht. Gemäß § 7 Abs. 2 HeizkostenV sind die in der Abrechnung einzustellenden Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage insbesondere „die Kosten der verbrauchten Brennstoffe“. Dieser Regelung ist zu entnehmen, daß nur die Kosten des im Abrechnungszeitraum tatsächlich verbrauchten Brennstoffs abgerechnet werden können (sog. Leistungsprinzip). Dem wird die Abrechnung nach de Abflußprinzip nicht gerecht.

2. Der Senat hat weiter entschieden, daß ein derartiger Mangel der Abrechnung nicht durch eine Kürzung der Heizkostenforderung nach § 12 HeizkostenV (= 15 %) ausgeglichen werden kann. Denn diese Vorschrift betrifft nur den Fall, daß über die Kosten des im Abrechnungszeitraum verbrauchten Brennstoffs nicht verbrauchsabhängig abgerechnet wird. Um einen derartigen Abrechnungsfehler ging es im Streitfall nicht.

3. Die Sache ist an das Berufungsgericht zurückverwiesen worden; dort wird die Klägerin Gelegenheit haben, eine Abrechnung nach dem Leistungsprinzip nachzuholen.

Heizkostenabrechnung nach dem Abflußprinzip unzulässig - KSG mbH Siegen informiert

(c) Daniel Gast/pixelio.de

Das klingt unspektakulär, hat aber tatsächlich erhebliche Sprengkraft:

Nach der bisherigen Rechtsprechung des BGH ist die Anwendung des Abflußprinzips bei den übrigen Betriebskosten grundsätzlich zulässig. Das nutzt aber nichts, wenn die Heizkostenabrechnung nicht nach dem Abflußprinzip erfolgen darf.

Wohnungseigentumsrechtlich gilt – bisher noch! – das Abflußprinzip. Jedenfalls wenden viele Verwalter das im Regelfall an. Vermietende Wohnungseigentümer können dann künftig wohl (formularvertraglich) nicht mehr vereinbaren, daß die Hausgeldabrechnung für die Abrechnung mit dem Mieter verbindlich ist, weil diese bei Anwendung des Abflußprinzips im Wohnungseigentumsrecht nicht dem Leistungsprinzip, das im Mietrecht jetzt zwingend anzuwenden ist,  entspricht.

Eine fehlerhafte Abrechnung bei Verwendung des Abflußprinzips kann auch nicht mit dem 15%-Abzug „geheilt“ werden. Also ist die Abrechnung materiell unrichtig, der Mieter braucht keine Nachzahlung zu leisten, er kann sogar  u. U. die Heizkostenvorauszahlung vom Vermieter zurückfordern,wenn dieser nicht ordnungsgemäß abrechnet.

Die WEG-Rechtsprechung läßt bisher wohl auch zu, daß die Abrechnung der Heizkosten nach dem Leistungsprinzip erfolgt. Wie das aber in der Abrechnung nach der Entscheidung des BGH zur Instandhaltungsrücklage darzustellen ist,  bleibt spannend.