Kündigungsausschluß

Der BGH bleibt bei seiner in den letzten Jahren entwickelten Rechtsprechung zum befristeten Kündigungsauschluß in Wohnraummietverträgen. In seinem Urteil vom 08.12.2010 bekräftigt er seinen Standpunkt: Ein forumlarmäßiger Kündigungsausschluß ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam, wenn er einen Zeitraum von vier Jahren – gerechnet vom Zeitpunkt des Vertragsabschlusses bis zu dem Zeitpunkt, zu dem der Mieter den Vertrag erstmals beenden kann – überschreitet.

Bisher hatte sich der BGH zur höchstzulässigen Dauer noch nicht (abschließend) geäußert. Jetzt ist klar, daß ein Kündigungsausschluß im Mietvertrag auch formularvertraglich bis zu einem Zeitraum von vier Jahren vereinbart werden kann.

Die Möglichkeit, einen Kündigungsausschluß zu vereinbaren, stellt einen wirksamen Schutz gegen kurzfristige und oftmals für den Vermieter unwirtschaftliche Mietverträge dar. Schon die Diskussion eines Kündigungsausschlusses mit dem Mietinteressenten im Rahmen der Vertragsverhandlungen zeigt oftmals, ob der Interessent an einem dauerhaften Mietverhältnis interessiert ist.




Abflußprinzip

Das LG Berlin vertritt die Auffassung, daß auch bei der Abrechnung von Heizungskosten eine Abrechnung nach dem Abflußprinzip grundsätzlich zulässig ist (LG Berlin, Urteil vom 22.11.2010, in GE 2011, S. 753 f.). Wir teilen diese Auffassung. Wenn sich diese Rechtsprechung auch beim BGH durchsetzt, dann entfällt ein wesentliches Argument für die Durchbrechnung des Zu- und Abflußprinzips bei der Hausgeldabrechnung von Wohnungseigentümergemeinschaften. Wir sind gespannt, was der BGH zu dieser Frage sagt, wenn sie ihm vorgelegt wird. Jedenfalls für die übrigen Betriebskosten – einschl. der verbrauchsabhängigen Abrechnung der Wasserkosten – hat der BGH das Abflußprinzip als grundsätzlich zulässig anerkannt. Ein wesentliches Argument des BGH war dabei, daß die Anwendung des Abflußprinzips auch für den Mieter von Vorteil ist, weil es ihm die Kontrolle der Abrechnung erleichtert. Er kann allein anhand des Zahlungsdatums leicht feststellen, ob ein in die Abrechnung eingestellter Betrag zum Abrechnungszeitraum gehört.




Unpünktliche Mietzahlung bleibt gefährlich

Der BGH bleibt bei seiner bisher vertretenen Auffassung zur fristlosen Kündigung bei unpünktlicher Mietzahlung: Nach vorangegangenen unpünktlichen Zahlungen kann bereits eine weitere unpünktliche Zahlung nach erfolgter Abmahnung zur fristlose Kündigung ausreichen (so der BGH schon im Urteil vom 11.01.2006, VIII ZR 364/04=WM 2006, 193).

Anders verhalte es sich aber dann, wenn der Vermieter ein wiederkehrendes vertragswidriges Verhalten des Mieters über Jahre oder gar Jahrzehnte widerspruchslos hinnehme., dann habe der Vermieter gegenüber dem Mieter zumindest den – erst mit der Abmahnung wieder beseitigten – Anschein gesetzt, daß er den wiederkehrenden Vertragsverletzungen kein erhebliches Gewicht beimesse und er keine wesentliche Beeinträchtigung seiner Interessen sehe. Es bleibt also für den Mieter weiterhin gefährlich, die Miete fortgesetzt – trotz Abmahnung – unpünktlich zu bezahlen (vgl. BGH Urteil vom 04.05.2011, VIII ZR 191/10).




Grundsatz der Wirtschaftlichkeit

In der jüngeren Vergangenheit häufen sich pauschale Einwände gegen Betriebskostenabrechnungen. Es wird einfach behauptet, daß der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit verletzt sei, und daß deshalb eine Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung nicht geschuldet werde. Mit einem solchen Fall befaßte sich jetzt auch der BGH. Obwohl das Urteil vom 06.07.2011 (VIII ZR 340/10) noch nicht schriftlich vorliegt, können aus der Pressemitteilung des BGH schon erste Erkenntnisse gewonnen werden:

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Der pauschale Hinweis auf einen gegenüber dem „Betriebskostenspiegel für Deutschland“ erhöhten Betriebkostenansatz genügt den Darlegungsanforderungen nicht.

Auch der Hinweis, die berechneten anteiligen Müllkosten seien auch gemessen an den konkreten Verhältnissen einer Kommune, überhöht, genügt den Darlegungsanforderungen nicht.

Der BGH bleibt offenbar auch bei seiner Ansicht, daß bei Zweifeln eines Mieters grundsätzlich Einsicht in die Belege zu nehmen ist, bevor „ins Blaue hinein“ Behauptungen aufgestellt werden: Der Mieter verfügt (im konkreten Fall bei den Müllgebühren) über die gleichen Erkenntnismöglichkeiten wie der Vermieter. Er konnte sich über sein Recht, die Belege einzusehen, Kenntnis von dem Müllgebührenbescheid der Gemeinde und dessen tatsächlichen Grundlagen verschaffen.

Sobald die Entscheidung vorliegt, kommen wir auf die Sache zurück, sofern sich zusätzliche Erkenntnisse ergeben.