Balkon als Streitgegenstand

Volker Bielefeld setzt sich in einem Aufsatz  mit grundsätzlichen Fragen im Wohnungseigentumsrecht im Hinblick auf den Balkon auseinander. Dieser lesenswerte Aufsatz ist klar und verständlich geschrieben, und er behandelt so ziemlich alle Probleme, die wohnungseigentumsrechtlich zur Frage des Balkons auftreten können.

 Balkone als Streitgegenstand

Balkone dienen der Erholung und Entspannung – oft sind sie aber auch Streitgegenstand

Bielefeld erklärt, warum Balkone in der Regel Sondereigentum sind, was genau zum Sondereigentum gehört und wie der Wohnungseigentümer hinsichtlich des Balkons mit seinem Sondereigentum umgehen darf. Nicht alles ist erlaubt, die Grenzen ergeben sich aus den gesetzlichen Bestimmungen. Erschienen ist der Aufsatz in der Zeitschrift „Der Wohnungseigentümer“, 1/2012, S. 7 ff. Interessierten Kunden stellen wir den Aufsatz auf Anforderung gern als PDF zur Verfügung.




Bruchteilsstimmrecht

Der BHG hat sich in einem Urteil vom 27.04.2012 (erneut) zur Stimmrechtsvermehrung geäußert (BGH, Urt. v. 27.04.2012, V ZR 211/11, GE 2012, S. 830 f.) und seine bisherige Auffassung bestätigt und bezüglich des Kopfstimmrechts geklärt.

Die Entscheidung: Teilt ein Wohnungseigentümer sein Wohnungseigentum ohne Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer nachträglich auf und veräußert die neu geschaffenen Einheiten an verschiedene Dritte, entstehen bei Geltung des Kopfstimmrechts keine weiteren Stimmrechte. Daran ändert sich auch nichts dadurch, daß der Verwalter einer solchen Teilveräußerung zugestimmt hat.

Der Entscheidung lag folgender Sachverhalt zugrunde: Zur Wohnanlage gehörte ein Vorderhaus, bestehend aus 11 Einheiten und ein Hinterhaus als Einheit Nr. 12. Die Eigentümerin des Hinterhauses teilte ohne Mitwirkung der übrigen Eigentümer die in ihrem Eigentum stehende Einheit (Nr. 12) in neun selbständige Einheiten auf und verkaufte davon eine Einheit. Die Gemeinschaft stellte per Beschluß fest, daß es trotz der Teilung bei den ursprünglichen 12 Stimmen geblieben ist (mangels Vereinbarung galt das Kopfstimmrecht in der Gemeinschaft). Das wollte der Veräußerer geändert haben, weil er wohl seinem Vertragspartner zugesagt hatte, daß dieser ein Stimme hat. Er zog erfolglos vor Gericht.

Kein Stimmrechtsvermehrung – Foto: Thomas-Siepmann /pixelio.de

Trotz Bestätigung der bisherigen Rechtsauffassung (bezüglich des Objektstimmrechts) ist die Entscheidung interessant.

Der BGH stellt klar, daß das bestehende Stimmrecht (der Einheit Nr. 12 = 1 Stimme) wegen der Selbständigkeit der neu geschaffenen Einheiten von den Erwerbern nach Bruchteilen (!) und nicht etwa einheitlich zur gesamten Hand (wie beispielsweise bei Eheleute, die gemeinsam Eigentümer sind) auszuüben ist.

Wichtig auch der Hinweis: Bei Geltung des Kopfstimmrechts kann eine nachträgliche Vermehrung von Stimmrechten dann eintreten, wenn ein Eigentümer mehrere Einheiten hält und diese sukzessive veräußert.  Anders als im entschiedenen Fall gelte hier nämlich, daß die übrigen Eigentümer nicht schutzbedürftig seien, weil die Stimmrechtsvermehrung schon in der Teilungserklärung angelegt und damit vorhersehbar sei.  An der Vorhersehbarkeit fehle es aber, wenn eine Einheit nachträglich ohne Mitwirkung der übrigen Wohnungseigentümer aufgeteilt und die neu geschaffenen Einheiten veräußert würden.

Daran ändere auch die (anerkannte) Schutzbedürftigkeit des Erwerbers nichts. Diese könne nicht über die Schutzbedürftigkeit der bisherigen Eigentümer gestellt werden, zumal der Erwerber die Möglichkeit habe, sich vor Abschluß des Vertrags durch Einsicht in die Teilungserklärung zu informieren (und erneut der Hinweis: Wer sich nicht vorher informiert ist selbst schuld!).

Und dann noch der Hinweis: Zudem sei es Aufgabe des teilenden und veräußernden Eigentümers, seine Vertragspartner vor der Veräußerung über das nur zu einem Bruchteil bestehende Stimmrecht aufzuklären.

Für Erwerber einer Wohnung mit Kopfstimmrecht ist jetzt jedenfalls nicht mehr sicher, daß sie mit dem Erwerb einer Wohnung auch eine Stimme erwerben. Sie müssen sich vielmehr über die Herleitung ihrer Wohneinheiten informieren, wenn sie sicher gehen wollen.




Tagespflege in ETW unzulässig?

Der V. Zivilsenat hat sich in einer Entscheidung vom 13.07.2012 (V ZR 204/11) mit der Frage befasst, in wie weit eine Kindertagespflegestelle in einer Eigentumswohnung zulässig ist.

Der Fall:

Die Mieterin einer Eigentumswohnung betreut in ihrer Wohnung im Erdgeschoss mit Erlaubnis der Stadt gegen Entgeld fünf Kinder im Alter von 0 bis 3 Jahren in der Zeit von 07:00 Uhr bis 19:00 Uhr. Nachdem die Verwalterin schriftlich erklärt hatte, dass sie die Nutzung der Wohnung für eine Kindertagespflege wegen der mit der Kinderbetreuung eingehenden Lärmbelästigung nicht zustimmt, die Kinderbetreuung aber trotzdem nicht unterlassen wurde, wurden die vermietenden Eigentümer auf Unterlassung in Anspruch genommen. Diese Klage ist in der ersten Instanz beim Amtsgericht Köln gescheitert, hatte aber beim Landgericht Köln Erfolg. Das Landgericht hat die Revision zum BGH zugelassen, so dass der Fall in Karlsruhe landete.

Kindergruppe (c) by S_Hofschlaeger/pixelio.de

 

Die Entscheidung

Die Entscheidung liegt zur Zeit im Volltext noch nicht vor. Aus der Pressemitteilung des BGH lassen sich aber folgende Erkenntnisse gewinnen:

1. Der BGH hat die Sachfrage nicht entschieden und zwar deshalb, weil die Eigentümergemeinschaft bereits vor der Untersagung durch die Verwalterin in einer Eigentümerversammlung bestandeskräftig die Ausübung der Tagesmuttertätigkeit untersagt hatte. Der BGH hat sich elegant darauf zurückgezogen, dass der Unterlassungsanspruch bereits daraus folge, daß dieser Beschluss nicht angefochten worden sei und daher für die Beklagen verbindlich geworden sei.

2. Der Pressemitteilung lässt sich weiter entnehmen, dass das Landgericht Köln zurecht angenommen habe, dass die Nutzung einer Wohnung zum Betrieb einer entgeltlichen Tagespflegestelle für bis zu fünf Kleinkindern die Ausübung eines Gewerbes oder Berufes in der Wohnung im Sinne der Teilungserklärung darstelle. Zwar gehöre, so der BGH, zum Wohnen auch die Möglichkeit, in der Familie neben den eigenen Kindern fremde Kinder zu betreuen etwa bei regelmäßigen Besuchen von Freunden der Kinder oder im Wege der Nachbarschaftshilfe. Hiervon zu unterscheiden sei aber die Nutzung der Wohnung zur werktäglichen Erbringung von Betreuungsdienstleistungen gegenüber Dritten in Form einer Pflegestelle für bis zu fünf Kleinkindern, bei der der Erwerbscharakter im Vordergrund steht. Eine solche teilgewerbliche Nutzung der Wohnung werde vom Wohnzweck nicht mehr getragen.

3. Die zunächst klar scheinende Feststellung relativiert der V. Senat aber gemäß Pressemitteilung sogleich wieder, in dem er feststellt: Den Beklagten, die sich bisher zu keinem Zeitpunkt um die Erteilung zur Zustimmung zum Betrieb einer Kindertagespflegestelle in Ihrer Wohnung bemüht haben, bleibt es aber unbenommen, bei der Verwalterin oder der Wohnungseigentümergemeinschaft einen entsprechenden Antrag zu stellen. Über diesen wäre unter Berücksichtigung der tatsächlichen konkreten Gegebenheiten innerhalb der Wohnungseigentumsanlage, der Wertung des § 22 Abs. 1a BImSchG(„Geräuscheinwirkungen, die von Kindertageseinrichtungen, Kinderspielplätzen und ähnlichen Einrichtungen wie beispielsweise Ballspielplätzen durch Kinder hervorgerufen werden, sind im Regelfall keine schädliche Umwelteinwirkung. Bei der Beurteilung der Geräuscheinwirkungen dürfen Immissionsgrenz- und -richtwerte nicht herangezogen werden.“), der nach dem Willen des Gesetzgebers auch auf das Wohnungseigentumsrecht ausstrahlen soll und der in der Teilungserklärung ausdrücklich vorgesehenen Möglichkeit der Erteilung von Auflagen zu entscheiden.

 

Fazit

Die an sich spannende Rechtsfrage ist damit bisher nach wie vor offen.

 




Anspruch auf Schallschutz?

Der BGH hat sich in der Entscheidung vom 01.06.2012 (V ZR 195/11) mit der Frage des Schallschutzes auseinandergesetzt und auch hier eine – wie wir meinen – grundlegende Entscheidung getroffen.

Darf Teppichboden durch Parkett ersetzt werden, wenn sich der Trittschallschutz dadurch verschlechtert?

Bisher war es strittig, ob ein Wohnungseigentümer berechtigt war, einen Bodenbelag durch einen anderen zu ersetzen, der den „bisherigen“ Schallschutz verschlechterte. Diese Frage hat der  BGH wie folgt entschieden:

a) Der DIN 4109 kommt ein erhebliches Gewicht zu, soweit es um die Bestimmungen dessen geht, was die Wohnungseigentümer an Beeinträchtigungen durch Luft- und Trittschall zu dulden haben.

b) Der zu gewährende Schallschutz richtet sich grundsätzlich nach den im Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden Schutzwerten.

c) Der Umstand, daß ein vorhandener Bodenbelag durch einen anderen ersetzt wird, rechtfertigt nicht die Heranziehung der zur Zeit der Durchführung der Maßnahme geltenden Ausgabe der DIN 4109.

d) Es gibt keinen allgemeinen Anspruch auf Beibehaltung eines vorhandenen, die Mindestanforderungen überschreitenden Trittschallschutzes.