Kostenbelastung trotz Anfechtung?

Ein Wohnungseigentümer, der einem Beschluß über eine Maßnahme der ordnungsgemäßen Instandhaltung und Instandsetzung nicht zugestimmt hat, wird nach erfolgreicher Beschlußanfechtung auch dann nicht in analoger Anwendung von § 16 Abs. 6 Satz 1 Halbsatz 2 von den Kosten befreit, wenn die Maßnahme bereits durchgeführt und nicht rückgängig gemacht werden kann.

Der Fall: Die Fassaden von zwei Gebäuden mußten saniert werden. Zunächst beschloß die Eigentümerversammlung die Instandsetzung für T€ 45.  Später stellte sich ein höherer Geldbedarf heraus. Die Eigentümerversammlung beschloß daraufhin die Fortsetzung der Arbeiten zu T€ 65.  Der Fortsetzungsbeschluß wurde für ungültig erklärt. Nach Abschluß der Sanierungsarbeiten am ersten Gebäude beschloß die Eigentümerversammlung, die durchgeführten Arbeiten zu genehmigen und die Kosten aus der Rücklage zu finanzieren und sie beschloß weiterhin, die Sanierung für das zweite Haus fortzusetzen und dafür weitere T€ 32 aufzuwenden.  Der letzte Beschluß wurde ebenfalls erfolgreich angefochten, über die Berufung gegen diese Entscheidung war noch nicht entschieden.

Es ging dann in der Entscheidung des BGH auch um die Frage, ob sich der anfechtende Wohnungseigentümer an den Kosten der Sanierung beteiligen muß oder ob er in analoger Anwendung des § 16 Abs. 6 WEG von den Kosten freigestellt wird. Die Auffassung, daß in einem solchen Fall § 16 Abs. 6 analog anzuwenden ist, wird jedenfalls in der Literatur vertreten. Der BGH setzt sich mit den Meinungen auseinander und kommt zu folgendem Ergebnis: Eine analoge Anwendung des § 16 Abs. 6 komme nicht in Betracht.  Zur Begründung wird ausgeführt: § 16 Abs. 2 WEG regele die gesetzliche Kostenverteilung und deshalb fehle es an einer Regelungslücke im Gesetz. Die (gesetzliche) Verteilung nach Anteilen ohne Rücksicht auf das Abstimmungsverhalten gem. § 16 Abs. 2 WEG beruhe auf der Entscheidung des Gesetzgebers für das Mehrheitsprinzip und könne nur durch Vereinbarung oder Beschluß unter den in § 16 Abs. 3 und 4 bestimmten Voraussetzungen, nicht aber mittels einer Analogie verändert werden.  Hinzu komme, daß eine Instandsetzungsmaßnahme, die  nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht deshalb noch lange nicht zu einer baulichen Veränderung werde.

Im Übrigen vertritt der BGH die Auffassung, daß nach Vollzug eines Beschlusses der Wohnungseigentümer ein Rechtsschutzbedürfnis für eine Beschlußanfechtungsklage – entgegen der Auffassung der Vorinstanz –  bestehe, jedenfalls so lange nicht auszuschließen sei, daß die (erfolgreiche) Beschlußanfechtung Auswirkungen auf Folgeprozesse (z. B. auf Schadenersatz) haben könne.




Schadenersatz gegenüber einem Mieter

Der Bundesgerichtshof hat sich zur Verjährungsfrist von Schadenersatzansprüchen einer Wohnungseigentümergemeinschaft gegenüber einem Mieter geäußert und der jüngeren Instanzenrechtsprechung zu diesem Problemkreis eine Absage erteilt.

In der Entscheidung vom 29.06.2011 (VIII ZR 349/10) hat er entschieden: Auf Schadenersatzansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen den Mieter einer Eigentumswohnung wegen Beschädigung des Gemeinschaftseigentums findet die Verjährungsvorischrift des § 548 Abs. 1 BGB   k e i n e   Anwendung.

Diese nach unserer Auffassung zutreffende Entscheidung klärt die Streitfrage, ob die kurze mietrechtliche Verjährungsfrist von 6 Monaten anzuwenden ist, und sie löst sie dahingehend, daß die allgemeine (dreijährige) Verjahresfrist für derartige Ansprüche zur Anwendung kommt.




Kostenverteilungs Betriebskosten

Die Frage, welche Voraussetzungen erfüllt sein müssen, damit Wohnungseigentümer den Verteilungsschlüssel für die Betriebskosten gem. § 16 Abs. 3 WEG ändern können, ist umstritten. Der BGH hat jetzt eindeutig Position bezogen:

Eine mehrheitlich beschlossene Änderung des Kostenverteilungsschlüssels nach § 16 Abs. 3 WEG darf nur nicht gegen das Willkürverbot verstoßen, bedarf jedoch darüber hinaus keines besonderen sachlichen Grundes (BGH, Urteil vom 16.09.2011, V ZR 3/11).




Stimmrechtsverbot – Umfang

Der BGH hat sich in einer neuen Grundsatzentscheidung zum Stimmrechtsverbot nach § 25 Abs. 2 WEG geäußert. Er faßt dabei seine  bisherige Rechtssprechung zum Stimmrechtsverbot zusammen und stellt darüber hinaus fest: Vom diesem Stimmrechtsverbot werden nur Abstimmungen über Beschlußgegenstände erfaßt, die verfahrensrechtliche Maßnahmen betreffen, worunter insbesondere Beschlüsse über die Einleitung eines Rechtsstreits, die Art und Weise der Prozeßführung und die Frage der verfahrensrechtlichen Beendigung fallen; daß eine Beschlußfassung Auswirkungen auf den Rechtsstreit in materiell-rechtlicher Hinsicht hat oder haben kann, genügt nicht (BGH, Urteil vom 14.10.2011 – V ZR 56/11).

Bewegt sich der V. Senat damit wieder weg von Grundsätzen, die in der Jahrhundertentscheidung zur Beschlußkompetenz entwickelt wurden? Wird von den Eigentümern wieder vermehrt gefordert, den Weg der Beschlußanfechtung zu wählen? Wir meinen, nein. Interessant ist die Begründung, die wir deswegen in voller Länge wiedergeben (Hervorhebungen von uns):

Das Stimmrecht der Wohnungseigentümer gehört zu dem Kernbereich elementarer Mitgliedschaftsrechte. Da es ein wesentliches Mittel zur Mitgestaltung der Gemeinschaftsangelegenheiten bildet, darf es nur ausnahmsweise und lediglich unter eng begrenzten Voraussetzungen eingeschränkt werden. Vor diesem Hintergrund erfaßt das Stimmrechtsverbot nach § 25 Abs. 5 WEG nur bestimmte Fälle schwerwiegender Interessenkollisionen, in denen die – sonst legitime – Verfolgung auch privater Sonderinteressen bei der Willensbildung der Wohnungseigentümer nicht mehr hinnehmbar erscheint (im entschiedenen Fall verfügte ein Beklagter allein über mehr als 50 % der Miteigentumsanteile und konnte damit Entscheidungen der Gemeinschaft allein determinieren).

Mit Blick auf die Regelung des § 25 Abs. 5 Alt. 2 WEG geht das gesetzgeberische Anliegen dahin, zu verhindern, daß der Prozeßgegner auf das Ob und Wie einer gegen ihn gerichteten Prozeführung Einfluß nehmen kann. Denn bei einer Mitwirkung an der auf das Verfahren bezogenen Willensbildung auch auf Klägerseite bestünde die naheliegende Gefahr, daß eine sachgerechte Klärung der zur gerichtlichen Überprüfung gestellten Streitgegenstände erschwert oder gar verhindert würde, sei es, daß schon keine Klage erhoben würde, sei es, daß sachgerechte Anträge nicht gestellt würden oder der Rechtsstreit in sonstiger Weise nicht mit dem nötigen Nachdruck betrieben würde. Daher scheidet eine Beteiligung an der Abstimmung über alle Beschlußgegenstände aus, die verfahrensbezogene Maßnahmen betreffen, worunter insbesondere Beschlüsse über

  • die Einleitung eines Rechtsstreits,
  • die Art und Weise der Prozezßführung und
  • die Frage der verfahrensrechtlichen Beendigung

fallen.

Da mit der Regelung des § 25 Abs. 5 Alt. 2 WEG lediglich sichergestellt werden soll, daß die prozessuale Willensbildung frei von den Interessen des Prozeßgegners getroffen wird, sind von dem Stimmrechtsverbot nicht Abstimmungen betroffen über Gegenstände, die kein verfahrensrechtliches Verhalten betreffen. Angesichts des hohen Rangs, der der Mitwirkungsbefugnis der Wohnungseigentümer bei der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums zukommt, gilt dies selbst dann, wenn die nicht auf verfahrensrechtliche Maßnahmen bezogene Beschlußfassung Auswirkungen auf den Rechtsstreit in materiell-rechtlicher Hinsicht hat oder haben kann. Dies erscheint auch deshalb sachgerecht, weil solche Beschlüsse dem bereits angestrengten Prozeß nicht notwendig die materiell-rechtliche Grundlage entziehen. Denn dem überstimmten Wohnungseigentümer bleibt es unbenommen, die von der Mehrheit beschlossenen Regelungen mit der Beschlußmängelklage anzugreifen.