Wer zahlt den Fensteraustauch?

Viele Teilungserklärungen enthalten eine Regelung, nach der die Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht aller vom Wohnungseigentümer allein genutzter Gegenstände dem jeweiligen Wohnungseigentümer obliegt. Oft wird diese allgemeine Regelung hinsichtlich der Fenster ergänzt, indem ausdrücklich der Außenanstrich der Fenster ausgenommen wird und der Austausch von Glasscheiben dem jeweiligen Sondereigentümer explizit auferlegt wird. Ein ggf. notwendiger Austausch der Fenster wird meist gar nicht geregelt.

Oft entsteht Streit in der Gemeinschaft, wenn es um die Frage geht, wer die Kosten der Erneuerung zahlen muß

Steht der Fensteraustausch dann an, gibt es Streit darüber, ob diese Kosten von der Gemeinschaft oder vom jeweiligen Wohnungseigentümer getragen werden müssen. Wir haben immer den Standpunkt vertreten, daß bei dieser Konstellation der Fensteraustausch zu Lasten der Gemeinschaft geht. Dies hat jetzt der BGH in einer entsprechenden Entscheidung bestätigt.

Zwar gesteht der BGH zu, daß in dem gesetzlichen Sprachgebrauch die Instandhaltung und Instandsetzung auch den Austausch umfaßt. Allerdings müsse die Regelung der Gemeinschaftsordnung im Gesamtzusammenhang gesehen werden. Wörtlich führt der BGH aus: „… behält sich die Gemeinschaft schon den Außenanstrich vor, gilt dies erst recht für die vollständige Erneuerung. Mit einer solchen Regelung wollen die Wohnungseigentümer nämlich eine einheitliche Außenansicht des Gebäudes sicherstellen. Ein Austausch der Fenster kann die Außenansicht in gleichem oder noch stärkerem Maße als ein Anstrich beeinflussen.“

Die Entscheidung hat folgenden Leitsatz: Weist die Gemeinschaftsordnung die Pflicht zur Instandhaltung und Instandsetzung der Fenster nebst Rahmen in dem räumlichen Bereich des Sondereigentums den einzelnen Wohnungseigentümern zu und nimmt dabei den Außenanstrich aus, ist eine vollständige Erneuerung der Fenster im Zweifel Sache der Gemeinschaft (BGH, Urteil vom 02.03.2012, V ZR 174/11).

Das Ergebnis der Entscheidung wäre natürlich ein anderes gewesen, wenn die Teilungserklärung den Austausch der Fenster ausdrücklich dem jeweiligen Sondereigentümer zugewiesen hätte. Der BGH stellt nämlich in seiner Urteilsbegründung auch klar, daß er derartige Vereinbarungen für zulässig hält.




Das Aus für die tätige Mithilfe

Der BGH klärt erneut eine Streitfrage. Es geht um die Räum- und Streupflicht in Wohnungseigentümergemeinschaften. Mit Urteil vom 09.03.2012 stellt der V. Senat (V ZR 161/11) fest:

Eine Verpflichtung der einzelnen Wohnungseigentümer, die Räum- und Streupflicht im Wechsel zu erfüllen, kann nicht durch Mehrheitsbeschluß, sondern nur durch eine Vereinbarung begründet werden.

Den Entscheidungsgründen sind folgende Erkenntisse zu entnehmen:

Die Kompetenz der Wohnungseigentümer, Regelungen bezüglich der Hausordnung gem. § 21 Abs. 5 Nr. 1 zu beschließen, schließt jedenfalls nicht die Räum- und Streupflicht auf öffentlichen Flächen ein, weil diese Pflicht nicht „auf das Gemeinschaftseigentum bezogen“ ist, sondern aufgrund öffentlich-rechtlicher Vorschriften besteht.

Aber selbst dann, wenn sich die Pflicht auf das Gemeinschaftseigentum bezieht (private Zugangswege auf dem Grundstück), hilft die „Hausordnungsregelung“ in § 21 Abs. 5 Nr. 1 dann nicht, wenn „auch die Verkehrssicherungspflicht gegenüber Dritten“ betroffen ist.

Werden trotzdem Beschlüsse über die tätige Mithilfe gefaßt, sind diese mangels Beschlußkompetenz (sofern sich diese nicht aus der Gemeinschaftsordnung oder einer anderweitigen Vereinbarung ergibt) nichtig. Damit sind Beschlüsse zur tätigen Mithilfe bei der Räum- und Streupflicht allesamt nichtig

Damit ist aber auch klar, daß Beschlüsse über die tätige Mithilfe außer beim Winterdien auch bei der Treppenhausreinigung und letztlich auch bei der Gartenpflege nicht (mehr) möglich sind (Verkehrssicherungspflicht gegenüber Dritten).

Existieren also solche Beschlüsse, die nichtig sind, haben die Eigentümer im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung dafür zu sorgen, daß die Erfüllung dieser Verpflichtung sichergestellt wird.

 




Unverjährbar

Der  BGH hat sich erneut grundlegend zum WEG-Recht geäußert, diesmal zur Frage der Verjährung (Urteil vom 27.04.2012 – V ZR 177/11):

Der Anspruch des Wohnungseigentümers auf ordnungsgemäße Verwaltung ist grundsätzlich unverjährbar.

In dem Sachverhalt ging es darum, daß infolge einer Wohnungsteilung eine Wohnung nicht mehr über einen 2. Rettungsweg verfügte. Das hatte die Bauaufsicht beanstandet. Der betroffene Wohnungseigentümer hatte darauf eine Außentreppe nach eigener Planung von der Bauaufsicht als Lösung genehmigt bekommen. Die Eigentümergemeinschaft hat es allerdings abgelehnt, die Treppe nach diesem Vorschlag zu errichten und die Auffassung vertreten, die genaue Ausgestaltung sei Sache der Eigentümergemeinschaft. Im übrigen wurde in der 2. Instanz von einem Beklagten die Auffassiung vertreten, daß der Anspruch auf Errichtung des 2. Rettungswegs verjährt sei. Nachdem das LG die Revision zugelassen hatte, landete die Sache beim BGH. Der BGH hat die Gelegenheit wahrgenommen, sich zur Frage der Verjährung zu äußern. Die Entscheidung hat weitreichende Bedeutung.

Rettungsweg – (c) Rainer Sturm  / pixelio.de

Die Entscheidungsgründe, die wir zusammengefaßt wiedergeben, bedürfen eigentlich keiner weiteren Erläuterung: Die Einhaltung der Brandschutzvorschriften – so der BGH – entspreche ordnungsgemäßer Verwaltung. Der Anspruch des Wohnungseigentümers auf ordnungsgemäße Verwaltung sei grundsätzlich unverjährbar, da eine Maßnahme im Interesse einer ordnungsgemäßen Verwaltung ständig deren Durchführung erfordere. Das gelte beispielsweise auch für die Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums. Dies müsse auch noch instandgesetzt werden, wenn die Instandsetzungsbedürftigkeit schon länger als drei Jahre andauere. Eine solche gleichsam ständig neu entstehende Dauerverpflichtung könne nicht verjähren. Dies folge auch aus dem Sinn und Zweck der Verjährungsvorschriften: Die Verjährung soll den Schuldner davor schützen, wegen länger zurückliegender Vorgänge in Anspruch genommen zu werden, die er nicht mehr aufklären kann, weil ihm Beweismittel für etwa begründete Einwendungen abhandengekommen oder Zeugen nicht mehr auffindbar sind.

Damit dürfte ein großer Teil der sog. Verjährungsdiskussion nach der Modernisierung des Schuldrechts für das Wohnungseigentumsrecht erledigt sein.




Tagespflege in ETW unzulässig?

Der V. Zivilsenat hat sich in einer Entscheidung vom 13.07.2012 (V ZR 204/11) mit der Frage befasst, in wie weit eine Kindertagespflegestelle in einer Eigentumswohnung zulässig ist.

Der Fall:

Die Mieterin einer Eigentumswohnung betreut in ihrer Wohnung im Erdgeschoss mit Erlaubnis der Stadt gegen Entgeld fünf Kinder im Alter von 0 bis 3 Jahren in der Zeit von 07:00 Uhr bis 19:00 Uhr. Nachdem die Verwalterin schriftlich erklärt hatte, dass sie die Nutzung der Wohnung für eine Kindertagespflege wegen der mit der Kinderbetreuung eingehenden Lärmbelästigung nicht zustimmt, die Kinderbetreuung aber trotzdem nicht unterlassen wurde, wurden die vermietenden Eigentümer auf Unterlassung in Anspruch genommen. Diese Klage ist in der ersten Instanz beim Amtsgericht Köln gescheitert, hatte aber beim Landgericht Köln Erfolg. Das Landgericht hat die Revision zum BGH zugelassen, so dass der Fall in Karlsruhe landete.

Kindergruppe (c) by S_Hofschlaeger/pixelio.de

 

Die Entscheidung

Die Entscheidung liegt zur Zeit im Volltext noch nicht vor. Aus der Pressemitteilung des BGH lassen sich aber folgende Erkenntnisse gewinnen:

1. Der BGH hat die Sachfrage nicht entschieden und zwar deshalb, weil die Eigentümergemeinschaft bereits vor der Untersagung durch die Verwalterin in einer Eigentümerversammlung bestandeskräftig die Ausübung der Tagesmuttertätigkeit untersagt hatte. Der BGH hat sich elegant darauf zurückgezogen, dass der Unterlassungsanspruch bereits daraus folge, daß dieser Beschluss nicht angefochten worden sei und daher für die Beklagen verbindlich geworden sei.

2. Der Pressemitteilung lässt sich weiter entnehmen, dass das Landgericht Köln zurecht angenommen habe, dass die Nutzung einer Wohnung zum Betrieb einer entgeltlichen Tagespflegestelle für bis zu fünf Kleinkindern die Ausübung eines Gewerbes oder Berufes in der Wohnung im Sinne der Teilungserklärung darstelle. Zwar gehöre, so der BGH, zum Wohnen auch die Möglichkeit, in der Familie neben den eigenen Kindern fremde Kinder zu betreuen etwa bei regelmäßigen Besuchen von Freunden der Kinder oder im Wege der Nachbarschaftshilfe. Hiervon zu unterscheiden sei aber die Nutzung der Wohnung zur werktäglichen Erbringung von Betreuungsdienstleistungen gegenüber Dritten in Form einer Pflegestelle für bis zu fünf Kleinkindern, bei der der Erwerbscharakter im Vordergrund steht. Eine solche teilgewerbliche Nutzung der Wohnung werde vom Wohnzweck nicht mehr getragen.

3. Die zunächst klar scheinende Feststellung relativiert der V. Senat aber gemäß Pressemitteilung sogleich wieder, in dem er feststellt: Den Beklagten, die sich bisher zu keinem Zeitpunkt um die Erteilung zur Zustimmung zum Betrieb einer Kindertagespflegestelle in Ihrer Wohnung bemüht haben, bleibt es aber unbenommen, bei der Verwalterin oder der Wohnungseigentümergemeinschaft einen entsprechenden Antrag zu stellen. Über diesen wäre unter Berücksichtigung der tatsächlichen konkreten Gegebenheiten innerhalb der Wohnungseigentumsanlage, der Wertung des § 22 Abs. 1a BImSchG(„Geräuscheinwirkungen, die von Kindertageseinrichtungen, Kinderspielplätzen und ähnlichen Einrichtungen wie beispielsweise Ballspielplätzen durch Kinder hervorgerufen werden, sind im Regelfall keine schädliche Umwelteinwirkung. Bei der Beurteilung der Geräuscheinwirkungen dürfen Immissionsgrenz- und -richtwerte nicht herangezogen werden.“), der nach dem Willen des Gesetzgebers auch auf das Wohnungseigentumsrecht ausstrahlen soll und der in der Teilungserklärung ausdrücklich vorgesehenen Möglichkeit der Erteilung von Auflagen zu entscheiden.

 

Fazit

Die an sich spannende Rechtsfrage ist damit bisher nach wie vor offen.