Kosten Wiederholungsversammlung

In der aktuellen Ausgabe „Der Wohnungseigentümer“ ist ein lesenswerter Aufsatz von Brych (Die nicht beschlussfähige Eigentümerversammlung – Rettung oder Ersatzversammlung – 3/2011, S. 84 ff.) enthalten.

Der Autor vertritt die Auffassung, daß die Kosten einer Wiederholungsversammlung unter dem Gesichtspunkt des Schadenersatzes von den Wohnungseigentümern allein zu tragen sind, die an der Erstversammlung nicht teilgenommen haben und auch nicht vertreten waren. Er begründet das damit, daß die Anwendung des gesetzlichen Verteilungsschlüssels nicht sachgerecht wäre: Diejenigen Eigentümer, die zur Erstversammlung erschienen waren oder sich haben vertreten lassen, kann man sinnvollerweise für die Zusatzkosten der Zweitversammlung nicht verantwortlich machen, weil sie diese nicht verursacht haben. Das bedeute im Umkehrschluß, daß allein die Säumigen diese Zusatzkosten zu tragen haben, weil sie durch Nichterscheinen oder Nichterteilung einer Vollmacht ihre Pflichten gegenüber der Gemeinschaft verletzt haben.

Jedenfalls wäre aber ein entsprechender Mehrheitsbeschluß über die entsprechende Kostenverteilung wohl nicht zu beanstanden. Im Interesse der Eigentümer, die wegen der fehlenden Beschlußfähigkeit zweimal erscheinen müssen scheint dieser Ansatz zwingend.




Stimmrechtsverbot – Umfang

Der BGH hat sich in einer neuen Grundsatzentscheidung zum Stimmrechtsverbot nach § 25 Abs. 2 WEG geäußert. Er faßt dabei seine  bisherige Rechtssprechung zum Stimmrechtsverbot zusammen und stellt darüber hinaus fest: Vom diesem Stimmrechtsverbot werden nur Abstimmungen über Beschlußgegenstände erfaßt, die verfahrensrechtliche Maßnahmen betreffen, worunter insbesondere Beschlüsse über die Einleitung eines Rechtsstreits, die Art und Weise der Prozeßführung und die Frage der verfahrensrechtlichen Beendigung fallen; daß eine Beschlußfassung Auswirkungen auf den Rechtsstreit in materiell-rechtlicher Hinsicht hat oder haben kann, genügt nicht (BGH, Urteil vom 14.10.2011 – V ZR 56/11).

Bewegt sich der V. Senat damit wieder weg von Grundsätzen, die in der Jahrhundertentscheidung zur Beschlußkompetenz entwickelt wurden? Wird von den Eigentümern wieder vermehrt gefordert, den Weg der Beschlußanfechtung zu wählen? Wir meinen, nein. Interessant ist die Begründung, die wir deswegen in voller Länge wiedergeben (Hervorhebungen von uns):

Das Stimmrecht der Wohnungseigentümer gehört zu dem Kernbereich elementarer Mitgliedschaftsrechte. Da es ein wesentliches Mittel zur Mitgestaltung der Gemeinschaftsangelegenheiten bildet, darf es nur ausnahmsweise und lediglich unter eng begrenzten Voraussetzungen eingeschränkt werden. Vor diesem Hintergrund erfaßt das Stimmrechtsverbot nach § 25 Abs. 5 WEG nur bestimmte Fälle schwerwiegender Interessenkollisionen, in denen die – sonst legitime – Verfolgung auch privater Sonderinteressen bei der Willensbildung der Wohnungseigentümer nicht mehr hinnehmbar erscheint (im entschiedenen Fall verfügte ein Beklagter allein über mehr als 50 % der Miteigentumsanteile und konnte damit Entscheidungen der Gemeinschaft allein determinieren).

Mit Blick auf die Regelung des § 25 Abs. 5 Alt. 2 WEG geht das gesetzgeberische Anliegen dahin, zu verhindern, daß der Prozeßgegner auf das Ob und Wie einer gegen ihn gerichteten Prozeführung Einfluß nehmen kann. Denn bei einer Mitwirkung an der auf das Verfahren bezogenen Willensbildung auch auf Klägerseite bestünde die naheliegende Gefahr, daß eine sachgerechte Klärung der zur gerichtlichen Überprüfung gestellten Streitgegenstände erschwert oder gar verhindert würde, sei es, daß schon keine Klage erhoben würde, sei es, daß sachgerechte Anträge nicht gestellt würden oder der Rechtsstreit in sonstiger Weise nicht mit dem nötigen Nachdruck betrieben würde. Daher scheidet eine Beteiligung an der Abstimmung über alle Beschlußgegenstände aus, die verfahrensbezogene Maßnahmen betreffen, worunter insbesondere Beschlüsse über

  • die Einleitung eines Rechtsstreits,
  • die Art und Weise der Prozezßführung und
  • die Frage der verfahrensrechtlichen Beendigung

fallen.

Da mit der Regelung des § 25 Abs. 5 Alt. 2 WEG lediglich sichergestellt werden soll, daß die prozessuale Willensbildung frei von den Interessen des Prozeßgegners getroffen wird, sind von dem Stimmrechtsverbot nicht Abstimmungen betroffen über Gegenstände, die kein verfahrensrechtliches Verhalten betreffen. Angesichts des hohen Rangs, der der Mitwirkungsbefugnis der Wohnungseigentümer bei der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums zukommt, gilt dies selbst dann, wenn die nicht auf verfahrensrechtliche Maßnahmen bezogene Beschlußfassung Auswirkungen auf den Rechtsstreit in materiell-rechtlicher Hinsicht hat oder haben kann. Dies erscheint auch deshalb sachgerecht, weil solche Beschlüsse dem bereits angestrengten Prozeß nicht notwendig die materiell-rechtliche Grundlage entziehen. Denn dem überstimmten Wohnungseigentümer bleibt es unbenommen, die von der Mehrheit beschlossenen Regelungen mit der Beschlußmängelklage anzugreifen.




Rauchwarnmelder bald Pflicht in NRW?

Das Ministerium für Bauen und Verkehr und das Ministerium für Inneres und Kommunales in NRW teilten mit, daß die Landesregierung den Einbau von Rauchmeldern in Wohnungen zur Verpflichtungen machen will. Die Änderung der Landesbauordnung sei im Herbst des Jahres geplant. Dabei sollen Mieter oder selbstnutzende Eigentümer für die Installation und Wartung verantwortlich sein.

Rauchmelder können Leben retten

Rauchwarnmelder können Leben retten – Foto: KSG Siegen

Innenminister Ralf Jäger dazu in der Pressemitteilung: „Der aktuelle Fall in Aachen hat gezeigt, dass es bei einem Wohnungsbrand auf jede Sekunde ankommt. Wenn die Bewohner rechtzeitig gewarnt werden, können sie sich und andere retten. Zu der gesetzlichen Regelung muss daher auch die Überzeugung kommen, welchen unschätzbaren Nutzen Rauchmelder bringen. Ich begrüße es, dass der Landesverband der Feuerwehren in Nordrhein-Westfalen dabei seine Unterstützung angeboten hat.“

 




Balkon als Streitgegenstand

Volker Bielefeld setzt sich in einem Aufsatz  mit grundsätzlichen Fragen im Wohnungseigentumsrecht im Hinblick auf den Balkon auseinander. Dieser lesenswerte Aufsatz ist klar und verständlich geschrieben, und er behandelt so ziemlich alle Probleme, die wohnungseigentumsrechtlich zur Frage des Balkons auftreten können.

 Balkone als Streitgegenstand

Balkone dienen der Erholung und Entspannung – oft sind sie aber auch Streitgegenstand

Bielefeld erklärt, warum Balkone in der Regel Sondereigentum sind, was genau zum Sondereigentum gehört und wie der Wohnungseigentümer hinsichtlich des Balkons mit seinem Sondereigentum umgehen darf. Nicht alles ist erlaubt, die Grenzen ergeben sich aus den gesetzlichen Bestimmungen. Erschienen ist der Aufsatz in der Zeitschrift „Der Wohnungseigentümer“, 1/2012, S. 7 ff. Interessierten Kunden stellen wir den Aufsatz auf Anforderung gern als PDF zur Verfügung.