Kostenverteilungsschlüssel

Der BGH äußerte sich in seiner Entscheidung vom 10.06.2011 erneut zum Kostenverteilungsschlüssel: Auch bei der Änderung eines Kostenverteilungsschlüssels aufgrund einer in der Teilungserklärung enthaltenen Öffnungsklausel steht den Wohnungseigentümern ein weiter Gestaltungsspielraum zu.

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Der BGH ändert damit seine ältere Rechtsprechung aufgrund der Reform des Wohungseigentumsgesetzes. Während der BGH nach altem Recht einen sachlichen Grund für die Änderung forderte, hebt er heute „nur“ noch darauf ab, daß sowohl das „Ob“ als auch das „Wie“ der Änderung nicht willkürlich sein dürfen. Damit geht es bei heute beschlossenen Änderungen des Verteilungsschlüssels im wesentlichen um die Beachtung der Grundsätze einer ordnungsgemäßen Verwaltung (BGH, Urteil vom 10.06.2011, V ZR 2/10).




Trinkwasserverordnung geändert

Die Trinkwasserverordnung von 2001 wurde novelliert, die Neuregelungen treten am 01.11.2011 in Kraft. Relevant für Wohnungseigentümergemeinschaften sind insbesondere eine jährliche Untersuchungspflicht auf Legionellen, eine Pflicht zur Anzeige des Bestandes von Großanlagen zur Trinkwassererwärmung an das Gesundheitsamt sowie erweiterte Informationspflichten gegenüber Verbrauchern.

Die Regelungen richten sich auch an Inhaber/Betreiber von sogenannte Trinkwasserinstallationen, gemeint sind die Hausinstallationen.

 

Anzeigepflichten

Betreiber von Großanlagen der Trinkwasserinstallation müssen diese zukünftig beim Gesundheitsamt anzeigen. Als Großanlagen gelten Warmwasserinstallationen mit mehr als 400 Litern Speichervolumen und/oder Warmwasserleitungen mit mehr als drei Litern Inhalt zwischen dem Trinkwassererwämer und der Entnahmestelle. Damit gehören praktisch alle zentralen Warmwasserversorgungsanlagen zu den Großanlagen.

Legionellengefahr besonders beim Duschen durch
Einatmen von Aerosolen – Foto: (c) Rainer-Sturm /PIXELIO
 

Untersuchungspflichten

Betreiber/Inhaber von Trinkwassererwärmungsanlagen sind zukünftig verpflichtet, ihre Anlagen auf Legionellen untersuchen zu lassen. Dies muß jährlich und an mehreren repräsentativen Probeentnahmestellen erfolgen. Sind bei der jährlichen Untersuchung in drei aufeinanderfolgenden Jahren keine Beanstandungen festgestellt worden, so kann das Gesundheitsamt auch längere Intervalle festlegen. Der Betreiber muß sicherstellen, daß Probeentnahmestellen vorhanden sind. Die Untersuchungen dürfen nur von durch das Land akkreditierte Institute durchgeführt werden (in Siegen derzeit zwei).

 

Informationspflichten

Die betroffenen Verbraucher, also die Bewohner, sind mindestens einmal jährlich durch geeignetes und aktuelles Informationsmaterial über die Qualität des bereitgestellten Trinkwassers auf der Grundlage der Untersuchungsergebnisse zu informieren. Dies kann schriftlich oder durch Aushang erfolgen.  Darüber hinaus sind ab 01.12.2013 die betroffenen Verbraucher zu informieren, wenn Bleileitungen in der Anlage vorhanden sind, solbald der Eigentümer hiervon Kennntis erlangt.

Neue Bürokratie durch Novellierung der Trinkwasserverordnung
– Bild: (c) berlin-pics /PIXELIO
 

Umlagefähigkeit der Kosten

Wir sind der Auffassung, daß die Kosten der vorgeschriebenen Untersuchung Betriebskosten sind, sie gehören zu den Kosten der Wasserversorgung. Die neuen Kosten sind damit auf die Mieter umlegbar.

 

Fazit

Neue Bürokratie, neue Kosten und mit den aktuellen Energieeinsparvorschriften kaum vereinbar.




Schadenersatz gegenüber einem Mieter

Der Bundesgerichtshof hat sich zur Verjährungsfrist von Schadenersatzansprüchen einer Wohnungseigentümergemeinschaft gegenüber einem Mieter geäußert und der jüngeren Instanzenrechtsprechung zu diesem Problemkreis eine Absage erteilt.

In der Entscheidung vom 29.06.2011 (VIII ZR 349/10) hat er entschieden: Auf Schadenersatzansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen den Mieter einer Eigentumswohnung wegen Beschädigung des Gemeinschaftseigentums findet die Verjährungsvorischrift des § 548 Abs. 1 BGB   k e i n e   Anwendung.

Diese nach unserer Auffassung zutreffende Entscheidung klärt die Streitfrage, ob die kurze mietrechtliche Verjährungsfrist von 6 Monaten anzuwenden ist, und sie löst sie dahingehend, daß die allgemeine (dreijährige) Verjahresfrist für derartige Ansprüche zur Anwendung kommt.




Kostenverteilungs Betriebskosten

Die Frage, welche Voraussetzungen erfüllt sein müssen, damit Wohnungseigentümer den Verteilungsschlüssel für die Betriebskosten gem. § 16 Abs. 3 WEG ändern können, ist umstritten. Der BGH hat jetzt eindeutig Position bezogen:

Eine mehrheitlich beschlossene Änderung des Kostenverteilungsschlüssels nach § 16 Abs. 3 WEG darf nur nicht gegen das Willkürverbot verstoßen, bedarf jedoch darüber hinaus keines besonderen sachlichen Grundes (BGH, Urteil vom 16.09.2011, V ZR 3/11).