Kostenverteilungs Betriebskosten

Die Frage, welche Voraussetzungen erfüllt sein müssen, damit Wohnungseigentümer den Verteilungsschlüssel für die Betriebskosten gem. § 16 Abs. 3 WEG ändern können, ist umstritten. Der BGH hat jetzt eindeutig Position bezogen:

Eine mehrheitlich beschlossene Änderung des Kostenverteilungsschlüssels nach § 16 Abs. 3 WEG darf nur nicht gegen das Willkürverbot verstoßen, bedarf jedoch darüber hinaus keines besonderen sachlichen Grundes (BGH, Urteil vom 16.09.2011, V ZR 3/11).




Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht

Überraschend klar hat sich der BGH zur Instandhaltungspflicht bei einer öfters in dieser oder ähnlicher Form in Teilungserklärungen anzutreffenden Regelung geäußert: Eine in der Teilungserklärung getroffene Regelung, wonach Balkone, die zum ausschließlichen Gebrauch durch einen Wohnungseigentümer bestimmt sind, auf dessen Kosten instandzusetzen und instandzuhalten sind, ist nicht einschränkend dahin auszulegen, daß hievor Kosten ausgenommen sind, die die im Gemeinschaftseigentum stehenden Balkonteile betreffen.

Balkone

(BGH, Urteil vom 16.11.2012, V ZR 9/12).

Das gilt natürlich entsprechend auch für oftmals vorgesehene Regelungen bezüglich der Fenster, die zu einer Wohnung gehören.

Die Regelung in der Teilungserklärung lautet: Einrichtungen, Anlagen und Gebäudeteile, die nach der Beschaffenheit oder dem Zweck des Bauwerks oder gemäß dieser Teilungserklärung zum ausschließlichen Gebrauch durch einen Wohnungseigentümer bestimmt sind (z. B. Balkone, Terrassen, Veranden, Einstellplätze), sind von ihm auf seine Kosten instandzuhalten und instandzusetzen.

Aus der Entscheidung ergeben sich noch folgende Erkenntnisse:

  • In Übereinstimmung mit dem klaren und eindeutigen Wortlaut, dem insbesondere keine Differenzierung zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum zu entnehmen ist, besteht der Sinn der Regelung darin, daß die übrigen – von der Nutzung der Balkone ausgeschlossenen – Wohnungseigentümer deshalb von der Verpflichtung zur Instandhaltung und Instandsetzung aller Balkonteile befreit sein sollten, weil diese Lasten bei einer Bauweise ohne Balkone nicht angefallen wären. Eine solche Regelung zu treffen, liegt im privatautonomen Gestaltungsspielraum der Wohnungseigentümer bzw. des teilenden Eigentümers. Das Wohnungseigentumsrecht läßt den Wohnungseigentümern weitgehend freie Hand, wie sie ihr Verhältnis untereinander ordnen wollen.
  • Ob der in dem Verstoß gegen die Regelung der Teilungserklärung liegendende Rechtsfehler nur zur Anfechtbarkeit der Beschlüsse führt oder zu deren Nichtigkeit wegen fehlender Beschlußkompetenz zur erstmaligen Begründung einer Kostenlast der Gemeinschaft, bedarf hier keiner Klärung, weil der Rechtsfehler innerhalb der Anfechtungsfrist geltend gemacht worden ist.

Fazit: Verwalter sind gut beraten, Eigentümern dringend von der Änderung des vereinbarten Kostenverteilungsschlüssels abzuraten. Andernfalls besteht ein erhebliches Prozeßrisiko. Würde nicht angefochten, besteht trotzdem (bisher) keine Sicherheit, daß der Beschluß hält (also bestandskräftig wird). Es spricht viel dafür, von Nichtigkeit auszugehen.

Bei der Kostenverteilung sind Eigentümer und Verwalter gut beraten, die Teilungserklärung zu konsultieren und entsprechend zu verfahren und zu beschließen. Abweichungen sind nicht nur streitauslösend sondern mit hohem Kostenrisiko belastet.




Bauliche Maßnahmen

Der BGH äußert sich in seiner Entscheidung vom  14.12.2012 (V ZR 224/11) erneut grundlegend zu baulichen Maßnahmen.

Die Leitsätze:

1. Im Grundsatz kann auch eine bauliche Maßnahme, die eine optische Veränderung der Wohnungseigentumsanlage bewirkt, eine Gebrauchswerterhöhung darstellen und durch qualifizierte Mehrheit beschlossen werden.

2. Dies setzt voraus, daß die Maßnahme aus der Sicht eines verständigen Wohnungseigentümers eine sinnvolle Neuerung darstellt, die voraussichtlich geeignet ist, den Gebrauchswert des Wohnungseigentums nachhaltig zu erhöhen; an einer solchen sinnvollen Neuerung wird es unter anderem dann fehlen, wenn die entstehenden Kosten bzw. Mehrkosten außer Verhältnis zu dem erzielbaren Vorteil stehen.

3. Ist eine erhebliche optische Veränderung der Wohnungseigentumsanlage weder als modernisierende Instandsetzung noch als Modernisierungsmaßnahme einzuordnen, bedarf sie als nachteilige bauliche Maßnahme der Zustimmung aller Wohnungseigentümer.

Der Fall:

balkonabriss

Die Wohnungseigentümer beschließen, daß die sanierungsbedürftigen, aus Holz gefertigten Balkonbrüstungen, „im Wege der modernisierenden Instandsetzung“ durch solche aus Stahl und Glas ersetzt werden. Der Beschluß wird angefochten. Das AG hat die Klage abgewiesen, die Berufung blieb erfolglos. Der BGH verweist die Entscheidung an das LG zurück, weil dies seine Hausaufgaben nicht gemacht hat.

Die Entscheidung klärt mehrere bisher strittige Fragen höchstrichterlich.

Balkone als Streitgegenstand

Prüfschema:

Sanierungsarbeiten, die sich nicht auf die Erhaltung oder Wiederherstellung des bestehenden Zustands beschränken, können eine modernisierende Instandsetzung (§ 22 Abs. 2 i.V.m. § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG) sein. Ist das der Fall, können sie mit einfacher Mehrheit beschlossen werden.

Sind Sanierungsarbeiten, die sich nicht auf die Erhaltung oder Wiederherstellung des bestehenden Zustandes beschränken,  keine modernisierende Instandsetzung, sind die Voraussetzungen einer Modernisierungsmaßnahme gem. § 22 Abs. 2 WEG zu prüfen.

Sind entsprechende Sanierungsarbeiten weder eine modernisierende Instandsetzung noch eine Modernisierung, handelt es sich um eine bauliche Veränderung.

Begrifflichkeiten

Modernisierende Instandsetzung

Eine bauliche Maßnahme darf  über die bloße Reparatur oder Wiederherstellung des früheren Zustandes hinausgehen, wenn die Neuerung eine technisch bessere oder wirtschaftlich sinnvollere Lösung darstellt.  Dabei darf der Maßstab eines  „vernünftig, wirtschaftlich denkenden und erprobten Neuerungen gegen aufgeschlossenen Hauseigentümers“ nicht zu eng an dem bestehenden Zustand ausgerichtet werden. Es soll verhindert werden, daß das im Wohnungseigentum stehende Gebäude zum Schaden aller Eigentümer vorzeitig veraltet und an Wert verliert. Dabei sei, so der BGH, eine Kosten-Nutzen-Analyse von besonderer Bedeutung. Sofern sich Mehraufwendungen innerhalb eines angemessenen Zeitraums (im konkreten Fall geht der BGH von10 Jahren aus) (annähernd) amortisieren, liegt (noch) eine modernisierende Instandsetzung vor.

eingeruestet
Modernisierung

Modernisierungen, die über eine modernisierende Instandsetzung hinausgehen, können mit qualifizierter Mehrheit beschlossen werden, wenn sie im Sinne von § 559 Abs. 1 BGB den Gebrauchswert nachhaltig erhöhen, wobei der Senat auf seine diesbezügliche Rechtsprechung hinweist: Danach  ist der mietrechtliche Modernisierungsbegriff im Wohnungseigentumsrecht großzüger als in der mietrechtlichen Rechtsprechung auszulegen.  Es genügt deshalb, daß die Maßnahme aus der Sicht eines verständigen Wohnungseigentümers eine sinnvolle Neuerung darstellt, die voraussichtlich geeignet ist, den Gebrauchswert des Wohnungseigentums nachhaltig zu erhöhen. Daran fehle es allerdings u.a. dann, wenn die entstehenden Kosten bzw. Mehrkosten außer Verhältnis zu dem erzielbaren Vorteil stehen.  Diese Abwägung ist eine Frage tatrichterlicher Würdigung, so der BGH. Also  befinden sich die Wohnungseigentümer hier „in Gottes Hand“. Die Beschlußbefugnis wird allerdings durch Nebenbedingungen begrenzt: Kein Wohnungseigentümer darf unbillig beeinträchtigt werden, die Eigenart der Wohnanlage darf nicht geändert werden. Der Gesetzgeber habe mit diesen Nebenbedingungen das Vertrauen eines Erwerbers auf den wesentlichen inneren und äußeren Bestand der Wohnanlage geschützt; insbesondere Luxussanierungen sollten vermieden werden.

Danach – so der BGH – kann im Grundsatz auch eine optische Veränderung eine Gebrauchswerterhöhung bewirken, die Wohnungseigentümer können mit qualifizierter Mehrheit beschließen, veraltete durch zeitgemäße Materialien zu ersetzen und das äußeren Erscheinungsbild der Wohnanlage entsprechend zu gestalten.

Bauliche Veränderung

Liegt bei baulichen Maßnahmen, die über eine reine Instandsetzung hinausgehen, weder eine modernisierende Instandsetzung noch eine Modernisierung vor, handelt es sich um eine bauliche Veränderung. Eine „erhebliche optische Veränderung des gesamten Gebäudes“ ist regelmäßig ein Nachteil, deshalb ist die Zustimmung aller Wohnungseigentümer erforderlich.  „Denn ob eine erhebliche optische Veränderung des Gebäudes ein Vorteil oder ein Nachteil ist, können im Regelfall auch verständige Wohnungseigentümer unterschiedlich bewerten, selbst wenn die Maßnahme dem gängigen Zeitgeschmack entspricht. Die Minderheit muß sich dem Geschmack der Mehrheit nicht fügen“.

Im Übrigen weist der BGH nochmals auf seine bisherige Rechtsprechung hin: Weder die Kosten der Maßnahme noch eine mögliche Haftung im Außenverhältnis sind als Nachteilswirkung zu berücksichtigen, denn „die nicht zustimmenden Wohnungseigentümer sind von den Kosten der § 22 Abs. 1 WEG (=bauliche Veränderung) unterfallenden Maßnahme  befreit.

Beweislast im Beschlußanfechtungsverfahren

Und schließlich äußert sich der BGH in erfrischender Weise zur Beweislast: „Die Darlegungs- und Beweislast für Anfechtungsgründe trägt im Rahmen der Anfechtungsklage grundsätzlich der Kläger.“ Es ist zu hoffen, daß diese Auffassung langsam bei den Wohnungseigentumsgerichten der 1. Instanz ankommt.




Sondernutzungsrecht – Kostentragung

Der Fall

Die Teilungserklärung regelt: Für die Instandhaltung der ausschließlich ihrem Sondernutzungsrecht unterliegenden Flächen, Anlagen und Einrichtungen haben die jeweils berechtigten Sondereigentümer zu sorgen.

Dem Eigentümer der Wohnung Nr. 1 ist das Sondernutzungsrecht an der der Wohnung vorgelagerten Terrasse zugeordnet. Die Wohnungseigentümerversammlung beschließt mehrheitlich, dass es dem Eigentümer der Wohnung Nr. 1 gestattet ist, die auf seiner Sondernutzungsfläche vorhandene Terrasse zu vergrößern und die umliegenden Bereiche in einer bestimmten Weise gärtnerisch zu gestalten. Die Kosten der Herstellung und der künftigen Instandhaltung sollte der Wohnungseigentümer der Wohnung Nr. 1 tragen.

 

Wer trägt Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten beim Sondernutzungsrecht

Sondernutzungsrecht – Kostentragung: Durch Vereinbarung können die Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten dem Sondereigentümer übertragen werden.

Ein Wohnungseigentümer erhebt nach Ablauf der Anfechtungsfrist (§ 46 Abs. 1 Satz 2 WEG) Klage und verlangt die Feststellung, dass der Beschluss nichtig ist. AG und LG haben der Klage stattgegeben, der BGH entschied anders, er wies die Klage ab.

Die Entscheidung

  • Wird durch Mehrheitsbeschluss eine bauliche Veränderung genehmigt, der nicht alle nachteilig Betroffenen zugestimmt haben, wird der Beschluss bestandskräftig, wenn er nicht rechtzeitig angefochten wird. Der entsprechende Beschluss ist nicht nichtig.
  • Wird einem Sondereigentümer in der Gemeinschaftsordnung eine Instandsetzungs- oder Instandhaltungspflicht übertragen, hat er im Zweifel auch die ihm dadurch entstehenden Kosten zu tragen.
  • Die Wohnungseigentümer dürfen bei der Genehmigung einer baulichen Veränderung auch beschließen, dass der berechtigte Wohnungseigentümer die Herstellungskosten allein zu tragen hat.

Die Begründung

Durch den Beschuss ist die dem Eigentümer Nr. 1 zugewiesene Fläche weder hinsichtlich des räumlichen Zuschnitts noch hinsichtlich des Nutzungszwecks geändert worden.

Die Frage, ob alle durch die beabsichtigten baulichen Veränderungen beeinträchtigten Wohnungseigentümer zugestimmt haben, sah der V. Senat (BGH, Urteil vom 28.10.2016, V ZR 91/16) nicht als relevant an. „Die fehlende Zustimmung eines Wohnungseigentümers würde nämlich nur zu einer Anfechtbarkeit des Beschlusses führen.“

Dass der Beschluss hinsichtlich der Herstellungskosten der baulichen Veränderungen unter Verwahrung der Kostenlast gefasst wurde, ist nicht zu beanstanden, weil dies hinsichtlich der Herstellungskosten der auf der Sondernutzungsfläche im Eigeninteresse des Berechtigten geplanten baulichen Maßnahmen zulässig ist.

Die Vorinstanzen hatten Nichtigkeit (auch) deshalb angenommen, weil mit dem Beschluss über die Folgekosten der beabsichtigten baulichen Veränderung entschieden worden sei, wofür die Beschlusskompetenz fehle. Der BGH hingegen sah das anders: Zwar können grundsätzlich Wohnungseigentümer die Pflicht zur Instandsetzung und Instandhaltung von Teilen des gemeinschaftlichen Eigentums und zur Tragung der damit verbundenen Kosten einzelnen Sondereigentümern durch Vereinbarung auferlegen. Ob dafür gemäß § 16 Abs. 4 WEG auch eine Beschlusskompetenz besteht, hat der Senat offen gelassen. Im konkreten Fall stellt der BGH fest, dass dem Beschluss der Eigentümer nur deklaratorische Bedeutung zukomme und deshalb sei der Beschluss insoweit auch in Ordnung. Der Beschluss bestätige insoweit nur, was ohnehin vereinbart sei.

Der BGH stellt dazu fest, dass die Übertragung der Instandsetzungs- oder Instandhaltungspflicht im Rahmen der Gemeinschaftsordnung im Zweifel bedeute, dass der Sondereigentümer auch die dadurch entstehenden Kosten zu tragen habe.

Die vereinbarte Kostenregelung betreffe im Übrigen nicht nur die zum Zeitpunkt des Beschlusses des Teilungsvertrags bereits vorhandenen, sondern auch später hinzu kommende Anlagen und Einrichtung, da der Wortlaut für eine Differenzierung keine Anhaltspunkte biete.