Einbau von Erfassungsgeräten

Gleich ob es um den Einbau von Wärmemengenzählern oder Wasserzählern geht, es stellt sich immer wieder die Frage, ob ein entsprechender Mehrheitsbeschluß Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht.

Das LG Hamburg vertritt in der Entscheidung vom 29.12.2010 einen klaren und nachvollziehbaren Standpunkt, den wir teilen: Der Einbau von Wasserzählern kann Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung widersprechen, wenn die Aufwendungen für die Nachrüstung, die Kosten der Wartung, Ablesung und Abrechnung unverhältnismäßig hoch sind. Das ist dann der Fall, wenn nicht binnen 10 Jahren sich der Einbau durch Einsparungen amortisiert, wobei die Einsparungen aufgrund der Änderung des Nutzerverhaltens mit 15 % kalkuliert werden dürfen (dieser Wert liegt auch dem Wirtschaftlichkeitsgesichtspunkt der Heizkostenverordnung zu Grunde). Die Entscheidung ist veröffentlicht in ZMR 2011, S. 495 ff.

Bleibt die Frage, wie die Vergleichsberechnung durchzuführen ist. Seriös dürfte das nur dann sein, wenn der Vergleich auf den gleichen Zeitpunkt erfolgt. Also müssen die Einsparungen und die künftigen Kosten des 10-Jahreszeitraums auf den Zeitpunkt der Investition abgezinst werden, denn die Investitionskosten werden sofort fällig, die Wartungs-, Abrechnungs- und Ablesekosten entstehen kontinuierlich ebenso wie die Einsparungen bei den Wasser (und Kanal-)gebühren.




Einzelbelastung eines Eigentümers

Der BGH hat sich in seiner Entscheidung vom 04.03.2011 (V ZR 156/10) mit der Frage beschäftigt, unter welchen Voraussetzungen eine Einzelbelastung eines Wohnungseigentümers in der Jahreseinzelabrechnung vorgenommen werden darf.

Zwar hat der V. Senat diese Frage eher „nebenbei“ angesprochen, gleichwohl werden Verwalter gut beraten sein, diese Ansicht bei künftigen Abrechnungen zu berücksichtigen, und Wohnungseigentümer werden dieses Vorgehen akzeptieren müssen, obwohl das nicht gerade einsichtig ist.

Es geht um die Frage, ob Kosten, die einem einzelnen Wohnungseigentümer angelastet werden sollen (z. B. wegen Beschädigung des Gemeinschaftseigentums oder aus Geschäftsführung ohne Auftrag wegen Ausgaben für das Sondereigentum eines Wohnungseigentümers), in der Jahreseinzelabrechnung diesem Eigentümer „in Rechnung gestellt“ werden dürfen. Der BGH kommt zu folgendem Ergebnis: Steht ein Ersatzanspruch gegen einen Wohnungseigentümer in Rede, rechtfertigt dies nur dann eine von dem einschlägigen Kostenverteilungsschlüssel (meist Miteigentumsanteile) abweichende Kostenverteilung, wenn der Anspruch tituliert ist oder sonst feststeht.

Daraus ist die Schlußfolgerung zu ziehen, daß eine Kosteneinzelanlastung in der Jahresabrechnung nur dann erfolgen darf, wenn entweder aufgrund der eindeutigen Regelung in der Gemeinschaftsordnung oder einer Vereinbarung klar ist, daß die Kosten von dem betroffenen Wohnungseigentümer zu tragen sind oder wenn der Betroffene die Forderung anerkannt hat. Ist beides nicht der Fall, muß die Forderung der Gemeinschaft gegenüber einem einzelnen Wohnungseigentümer erst tituliert werden. Bis dahin ist sie nach dem allgemeinen Kostenverteilungsschlüssel auf alle Wohnungseigentümer zu verteilen.

Verfährt ein Verwalter anders, dürfte eine Beschlußanfechtung dazu führen, daß der Beschluß über die Abrechnung nunmehr aufgehoben wird. Klar ist dann auch, wer die Kosten dieses Beschlußanfechtungsverfahrens zu tragen hat: der Verwalter.

Wird allerdings bestandskräftig die Kostenanlastung für einen einzelnen Eigentümer beschlossen, ist der Beschluß gültig, weil für die Abrechnung Beschlußkompetenz besteht.

Diese Ansicht des BGH steht im Widerspruch zu der bislang überwiegenden Auffassung und bedeutet insoweit eine weitere einschneidende Änderung für Verwalter.




Kostenbelastung trotz Anfechtung?

Ein Wohnungseigentümer, der einem Beschluß über eine Maßnahme der ordnungsgemäßen Instandhaltung und Instandsetzung nicht zugestimmt hat, wird nach erfolgreicher Beschlußanfechtung auch dann nicht in analoger Anwendung von § 16 Abs. 6 Satz 1 Halbsatz 2 von den Kosten befreit, wenn die Maßnahme bereits durchgeführt und nicht rückgängig gemacht werden kann.

Der Fall: Die Fassaden von zwei Gebäuden mußten saniert werden. Zunächst beschloß die Eigentümerversammlung die Instandsetzung für T€ 45.  Später stellte sich ein höherer Geldbedarf heraus. Die Eigentümerversammlung beschloß daraufhin die Fortsetzung der Arbeiten zu T€ 65.  Der Fortsetzungsbeschluß wurde für ungültig erklärt. Nach Abschluß der Sanierungsarbeiten am ersten Gebäude beschloß die Eigentümerversammlung, die durchgeführten Arbeiten zu genehmigen und die Kosten aus der Rücklage zu finanzieren und sie beschloß weiterhin, die Sanierung für das zweite Haus fortzusetzen und dafür weitere T€ 32 aufzuwenden.  Der letzte Beschluß wurde ebenfalls erfolgreich angefochten, über die Berufung gegen diese Entscheidung war noch nicht entschieden.

Es ging dann in der Entscheidung des BGH auch um die Frage, ob sich der anfechtende Wohnungseigentümer an den Kosten der Sanierung beteiligen muß oder ob er in analoger Anwendung des § 16 Abs. 6 WEG von den Kosten freigestellt wird. Die Auffassung, daß in einem solchen Fall § 16 Abs. 6 analog anzuwenden ist, wird jedenfalls in der Literatur vertreten. Der BGH setzt sich mit den Meinungen auseinander und kommt zu folgendem Ergebnis: Eine analoge Anwendung des § 16 Abs. 6 komme nicht in Betracht.  Zur Begründung wird ausgeführt: § 16 Abs. 2 WEG regele die gesetzliche Kostenverteilung und deshalb fehle es an einer Regelungslücke im Gesetz. Die (gesetzliche) Verteilung nach Anteilen ohne Rücksicht auf das Abstimmungsverhalten gem. § 16 Abs. 2 WEG beruhe auf der Entscheidung des Gesetzgebers für das Mehrheitsprinzip und könne nur durch Vereinbarung oder Beschluß unter den in § 16 Abs. 3 und 4 bestimmten Voraussetzungen, nicht aber mittels einer Analogie verändert werden.  Hinzu komme, daß eine Instandsetzungsmaßnahme, die  nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht deshalb noch lange nicht zu einer baulichen Veränderung werde.

Im Übrigen vertritt der BGH die Auffassung, daß nach Vollzug eines Beschlusses der Wohnungseigentümer ein Rechtsschutzbedürfnis für eine Beschlußanfechtungsklage – entgegen der Auffassung der Vorinstanz –  bestehe, jedenfalls so lange nicht auszuschließen sei, daß die (erfolgreiche) Beschlußanfechtung Auswirkungen auf Folgeprozesse (z. B. auf Schadenersatz) haben könne.




Kostenverteilungsschlüssel

Der BGH äußerte sich in seiner Entscheidung vom 10.06.2011 erneut zum Kostenverteilungsschlüssel: Auch bei der Änderung eines Kostenverteilungsschlüssels aufgrund einer in der Teilungserklärung enthaltenen Öffnungsklausel steht den Wohnungseigentümern ein weiter Gestaltungsspielraum zu.

(c) Gaby Stein /PIXELIO

Der BGH ändert damit seine ältere Rechtsprechung aufgrund der Reform des Wohungseigentumsgesetzes. Während der BGH nach altem Recht einen sachlichen Grund für die Änderung forderte, hebt er heute „nur“ noch darauf ab, daß sowohl das „Ob“ als auch das „Wie“ der Änderung nicht willkürlich sein dürfen. Damit geht es bei heute beschlossenen Änderungen des Verteilungsschlüssels im wesentlichen um die Beachtung der Grundsätze einer ordnungsgemäßen Verwaltung (BGH, Urteil vom 10.06.2011, V ZR 2/10).