Rauchverbot

Rauchen auf dem Zweitbalkon untersagt

Ein Wohnungseigentümer kann einem anderen das Rauchen auf einem Balkon untersagen lassen, wenn dieser einen anderen Balkon zum Rauchen hat.

So jedenfalls sieht des das LG Frankfurt am Main in seinem Hinweisbeschluß vom 28.01.2014 (GE 2014, S. 535 ff.).

Aus dem Beschluß ergeben sich folgende Hinweise zum Sachverhalt: Ein Nichtraucher, der über einem Raucher wohnt, fühlt sich durch das Rauchen auf dem einen (von zwei Balkonen) beeinträchtigt, weil der Rauch bei geöffnetem Fenster in sein Schlafzimmer zieht. Er verklagte daher den Raucher auf Unterlassung des Rauchens auf dem besagten Balkon mit dem Hinweis, der Raucher könne ja den anderen Balkon nutzen. Der Nichtraucher kommt mit der Klage in der 1. Instandz durch. Die zweite Instanz, das LG Frankfurt am Main, teilt in dem Hinweisbeschluß mit, daß die Berufung keine Aussicht auf Erfolg haben dürfte.




Belastungsverbot

BGH zum Belastungsverbot

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit Urteil vom 10.10.2014 (V ZR 315/13) erneut eine wichtige Entscheidung zur Frage der Beschlusskompetenz getroffen, die Wohnungseigentümer und Verwalter vor größere Probleme stellen kann.

Der V. Senat hat klargestellt: Zu den unentziehbaren, aber verzichtbaren Mitgliedschaftsrechten gehört das sog. Belastungsverbot, das jeden Wohnungseigentümer vor der Aufbürdung neuer (originärer) – sich weder aus dem Gesetz noch aus der bisherigen Gemeinschaftsordnung ergebender – Leistungspflichten schützt.

Was war geschehen?

In einer aus sechs Wohnungseigentümern bestehenden Wohnungseigentümergemeinschaft war festgelegt, dass jeweils zu einer Erdgeschosswohnung auch das Sondernutzungsrecht an der die Wohnung umgebenden Gartenfläche gehört.

Aus einem Sondernutzungsrecht allein ergibt sich keine Verpflichtung, die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung zu tragen.

Sondernutzungsrecht ohne Regelung ohne Pflichten – (c) Image(s) licensed by Ingram Image

Die Gemeinschaftsordnung sah vor,  dass die Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer obliegt und vom Verwalter durchführen ist.

Die Teilungserklärung enthielt zudem eine Öffnungsklausel, nach der eine Änderung [der §§ 3-20] der Teilungserklärung durch Beschluss mit 2/3 Mehrheit möglich ist (allgemeine Öffnungsklausel).

Die Wohnungseigentümer beschlossen in einer Wohnungseigentümerversammlung: Hinsichtlich der Sondernutzungsflächen der (beiden) Erdgeschosswohnungen obliegt es ab 01.07.2012 den jeweiligen Sondernutzungsberechtigten, die ordnungsgemäße Instandhaltung in Gestalt von Gartenpflege- und Reinigungsarbeiten sowie die dadurch entstehenden Kosten zu tragen. Das schließt die notwendige Bewässerung mit ein.

Die Entscheidung zum Belastungsverbot

Der belastete Wohnungseigentümer hat die Beschlüsse angefochten, die Sache ging durch die Instanzen und der BGH entschied: Die durch eine Öffnungsklausel legitimierte Mehrheitsmacht wird materiell-rechtlich u.a. durch unentziehbare, aber verzichtbare Mitgliedschaftsrechte begrenzt; eine in solche Rechte ohne Zustimmung der nachteilig betroffenen Wohnungseigentümer eingreifender Beschluss ist schwebend unwirksam. Er wird nichtig, wenn die Zustimmung nicht erfolgt.

Der BGH stellt sich damit mehrfach gegen die bis dahin herrschende Meinung und er sorgt dafür, dass die vom Gesetzgeber mit dem Instrument der Beschlussanfechtung binnen Monatsfrist erstrebte Rechtssicherheit in einer weiteren Frage über Bord geworfen wird. Dazu nachfolgend.
 

Sondernutzungsrecht – wer ist für Instandhaltung und Instandsetzung zuständig?

Ohne ausdrückliche Regelung in der Gemeinschaftsordnung darüber, dass Sondernutzungsflächen zu Lasten des Berechtigten instandzuhalten bzw. instandzusetzen sind, liegt die Pflicht bei der Gemeinschaft. Das ist bemerkenswert: Bisher wurde überwiegend angenommen, dass mit einem Sondernutzungsrecht an Gartenflächen auch stillschweigend die Verpflichtung verbunden war, die üblichen Gartenpflege und die Bewässerung in eigener Verantwortung und auf eigene Kosten des Sondernutzungsberechtigten vorzunehmen. Damit ist Schluss: Das reine Sondernutzungsrecht wird künftig als bloßes Recht ohne die damit verbundenen Pflichten zu verstehen sein.

Per Mehrheitbeschluss (aufgrund einer Öffnungsklausel) können einem Miteigentümer nicht erstmal Instandhaltungs- bzw. Instandsetzungspflicht aufgebürdet werden (Belastungsverbot)

Belasstungsverbot: keine erstmalige Belastung per Beschluss – (c) Image(s) licensed by Ingram Image

Der BGH begründet seine Sicht der Dinge damit, dass das Sondernutzungsrecht die sachenrechtliche Zuordnung des Nutzungsgegenstandes zum Gemeinschaftseigentum unverändert lässt.
 

Beschlusskompetenz

In seiner Jahrhundertentscheidung (Beschluß vom 20.09.2000, V ZB 58/99) hat der BGH festgestellt: Die Mehrheitsherrschaft bedarf stets der formellen Legitimation durch Kompetenzzuweisung, die sich entweder aus dem Gesetz oder aus einer Vereinbarung ergeben kann (=Beschlusskompetenz).

Dabei galt auch, dass ein Änderungsbeschluss aufgrund einer Öffnungsklausel nicht schon dann rechtmäßig war, wenn er die Anforderung der Ermächtigungsgrundlage erfüllte. Vielmehr müssten insbesondere zum Schutz der Minderheit bestimmte fundamentale inhaltliche Schranken beachtet werden. Was selbst durch Vereinbarung nicht geregelt werden könnte, entzieht sich auch einer Regelung im Beschlusswege aufgrund einer Öffnungsklausel, wie es der ehemalige Vorsitzende des V. Senats, Dr. Wenzel, ausdrückte. Ein gleichwohl gefasster Mehrheitsbeschluss sei daher nichtig.

Beschlusskompetenz: Grenzen der Mehrheitsmacht

Der BGH stellt jetzt ergänzend fest: Darüber hinaus wird die durch eine Öffnungsklausel legitimierte Mehrheitsmacht auch durch Individualrechte begrenzt, die zwar ebenfalls zu den unentziehbaren Mitgliedschaftsrechten gehören, die aber verzichtbar sind. Ein in solche Rechte eingreifender Beschluss ist nur dann wirksam, wenn die hiervon nachteilig betroffenen Wohnungseigentümer zustimmen; bis dahin ist er schwebend unwirksam. Die endgültige Unwirksamkeit des Beschlusses tritt ein, wenn die Zustimmung verweigert wird.

Zu diesen in v.g. Sinne mehrheitsfesten Rechten gehört das Belastungsverbot: Es schützt jeden Wohnungseigentümer vor der Aufbürdung neuer (originärer) – sich weder aus dem Gesetz noch aus der bisherigen Gemeinschaftsordnung ergebenden – Leistungspflichten.

Belastungsverbot heißt, eine neue Pflicht kann nur mit Zustimmung des Belasteten begründet werden

Pflichtenabwälzung nicht mit Zustimmung – (c) Image(s) licensed by Ingram Image

Konsequenzen aus der Entscheidung zum Belastungsverbot

  • Das Sondernutzungsrecht wird künftig als bloßes Recht ohne die damit verbundenen Pflichten anzusehen sein, wenn nicht bereits in der Teilungserklärung solche Pflichten geregelt werden oder wenn über diese Pflichten keine Vereinbarung zustande kommt. Das wird in sehr vielen Eigentümergemeinschaften zu einem grundlegenden Umdenken führen müssen.
  • Im Wohnungseigentumsrecht gibt es eine neue Rechtsfigur: Das Belastungsverbot. Das heißt nichts anderes, als dass künftig neben einer formellen Beschlusskompetenz auch geprüft werden muss, ob ein Beschluss aus materiellen Gründen unwirksam ist. Das ist deshalb eine neue Rechtsfigur, weil ein solcher Beschluss auch bei Nichtanfechtung nicht bestandskräftig werden soll. Er bleibe vielmehr schwebend unwirksam, bis der Belastete die Belastung entweder anerkennt (dann wird der Beschluss wirksam) oder bis er die Belastung ablehnt (dann ist der Beschluss von Anfang an unwirksam – sprich: nichtig). Die vom Gesetzgeber gewollte Rechtssicherheit nach Ablauf des Beschlussanfechtungszeitraums ist damit in entsprechenden Fällen nicht mehr gegeben.
  • Das Wohnungseigentumsgesetz kennt keinen schwebend unwirksamen Beschluss, das ergibt sich aus § 23 Abs. 4 WEG. Der BGH hat mit dieser Entscheidung der Praxis keinen Gefallen getan und es wird nur eine Frage der Zeit sein, bis die entsprechende Kritik auf den Senat niederhagelt.
  • Weitere Auswirkungen könnten sich dadurch auch für bauliche Veränderungen ergeben. Bisher dürfte herrschende Meinung sein, dass bauliche Veränderungen rechtmäßig werden, wenn benachteiligte Wohnungseigentümer einen entsprechenden Mehrheitsbeschluss nicht anfechten. Es fragt sich jetzt, ob mit ähnlicher Begründung ein benachteiligter Wohnungseigentümer künftig erfolgreich geltend machen kann, dass der Mehrheitsbeschluss schwebend unwirksam ist und nichtig wird, wenn er nachträglich die Zustimmung verweigert.

Unser Fazit zum schwebend unwirksamen Beschluss

Das Leben für Wohnungseigentümer wird mit dieser Entscheidung nicht leichter, die Unsicherheit nimmt deutlich zu, und das hat letztlich aus Auswirkungen auf den wirtschaftlichen Wert von Wohnungseigentum. Wir finden: Keine gute Entscheidung, notwendig war sie jedenfalls nicht, weil das bisherige Instrumentarium ausreichend war und vor allem für Rechtssicherheit gesorgt hat (Hinweis: Der BGH hat in seiner Entscheidung vom 12.04.2019 in einem obiter dictum angedeutet, dass er seine Rechtsauffassung zum schwebend unwirksamen Beschluss aufgeben könnte) Was dann allerdings gelten soll: Anfechtbarkeit oder Nichtigkeit, hat der Senat offen gelassen.




Zweckwidrige Nutzung

Keine Verjährung – keine Verwirkung

Wird eine Teileigentumseinheit zweckwidrig als Wohnraum genutzt, verjährt der Unterlassungsanspruch der übrigen Wohnungseigentümer nicht, solange diese Nutzung anhält; dies gilt unabhängig davon, ob der Sondereigentümer selbst oder dessen Mieter Nutzer ist.

Der Anspruch der Wohnungseigentümer auf Unterlassung der langjährigen zweckwidrigen Nutzung einer Teileigentumseinheit als Wohnraum ist in der Regel jedenfalls dann nicht verwirkt, wenn in jüngerer Zeit eine Neuvermietung zu Wohnzwecken erfolgt ist.1

Der Fall:

In der Teilungserklärung ist Teileigentum als „Räumlichkeiten im Souterrain bestehend aus drei Hobbyräumen, Vorratskeller, Flur und einem weiteren Kellerraum“ ausgewiesen. Der Teileigentümer vermietet diese Einheit als Wohnung, nachdem er sie zuvor selbst entsprechend genutzt hatte (seit insgesamt 27 Jahren). Ein Erwerber (Erwerb 2007) klagt auf Unterlassung der zweckwidrigen Nutzung (2007 wurde erneut vermietet). Der Beklagte beruft sich auf Verjährung bzw. Verwirkung.

Die zweckwidrige Nutzung einer Teileigentumseinheit bleibt rechtswidrig - auch nach langer Zeit!

Die zweckwidrige Nutzung einer Teileigentumseinheit als Wohnung wird weder durch Verwirkung noch durch Verjährung geheilt – (c) TIBine /ixabay.jpg

 

Entscheidung

Der BGH bestätigt mit Urteil vom 08.05.2015 die Urteile der Vorinstanzen, mit denen der Beklagte zur Unterlassung verurteilt wurde. Der V. Senat des BGH stellt dabei folgendes fest:

  • Die nicht nur vorübergehenden Nutzung von Teileigentum zu Wohnzwecken ist jedenfalls dann nicht gestattet, wenn sie die Anlage um eine weitere Wohneinheit vergrößert. 
  • Die zweckwidrige Nutzung begründet einen Unterlassungsanspruch der übrigen Wohnungseigentümer sowohl aus § 1004 Abs. 1  BGB als auch aus § 15 Abs. 3 WEG und zwar gemäß § 14 Nr. 2 WEG auch bei einer Gebrauchsüberlassung an Dritte.
  • Der Anspruch auf Unterlassung verjährt solange nicht, solange die zweckwidrige Nutzung anhält, weil der Schwerpunkt der Störung nicht in der Aufnahme der Nutzung sondern in der Nutzung selbst liegt.
  • Ob die zweckwidrige Nutzung durch den Sondereigentümer selbst oder durch dessen Mieter erfolgt, ist verjährungsrechtlich unerheblich.
  • Dem Unterlassungsanspruch steht auch nicht der Einwand der Verwirkung (unzulässige Rechtsausübung) entgegen. An dem sogenannten Zeitmoment fehlt es in der Regel, wenn eine wiederholte Störung einen neuen Anspruch auslöst. Vermietet der Sondereigentümer neu, setzt er eine neue Willensentscheidung hinsichtlich der zweckwidrigen Nutzung um. Die übrigen Wohnungseigentümer haben (dann) Anlaß, für die Zukunft eine der Teilungserklärung entsprechende Nutzung einzufordern, auch wenn sie hiervon zuvor Abstand genommen haben.
  • Auch an dem sog. Umstandsmoment fehlt es, der Teileigentümer, der zweckwidrig nutzt oder nutzen läßt, kann nicht davon ausgehen, daß solche eigenständigen Störungen auch in Zukunft geduldet werden.

Fazit:

Wird eine zweckwidrige Nutzung aufrechterhalten, tritt keine Verjährung ein. Wird eine zweckwidrige Nutzung mehrfach erneuert, tritt auch keine Verwirkung ein. Weder das sog. Zeitmoment nach das Umstandsmoment sind dann verwirklicht.


 1: BGH, Urteil vom 08.05.2015, V ZR 178/14




Unterbringung von Asylbewerbern | Wohnen oder Nichtwohnen?

Nutzung zu Wohnzwecken oder nicht?

Der BGH beschäftigte sich mit Frage, wie eine Nutzung zu Wohnzwecken von einer nicht Wohnzwecken dienenden Nutzung zu unterscheiden ist, wenn es um die Unterbringung von Asylbewerbern geht.

Der Fall: Asylbewerber im Teileigentum

In einem aus zwei Einheiten bestehenden Gebäude wurde nach dem WEG durch Teilung Sondereigentum an bestimmten »nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen« errichtet. Im Einzelnen ist für die hier in Frage stehende Einheit geregelt: »Miteigentumsanteil von 869/1000 verbunden mit dem Sondereigentum an sämtlichen (…) Räumen des Altenpflegeheims (…), im Aufteilungsplan mit Nr. 1 bezeichnet«.

Nachdem die v.g. Teileigentumseinheit längere Zeit leer stand, will sie der Eigentümer »als Unterkunft für Asylbewerber oder Flüchtlinge« nutzen. Der BGH hatte zu entscheiden, ob das zulässig ist (Urt. vom 27.10.2017 – V ZR 193/16). Der BGH hält die beabsichtigte Nutzung entgegen der Auffassung der Vorinstanz (LG München I) für zulässig.

Im Leitsatz c) hält er fest:

Die Unterbringung von Flüchtlingen und Asylbewerbern in einer Gemeinschaftsunterkunft im Sinne von § 53 AsylG ist in der Regel als heimähnliche Unterbringung anzusehen, die grundsätzlich nur in Teileigentumseinheiten erfolgen kann; dagegen dient die Überlassung von Wohnungen von üblicher Größe und Beschaffenheit an diesen Personenkreis im Grundsatz Wohnzwecken.

Unterbringungen von Asylbewerrn

Die Unterbringung von Ayslbewerbern führt oft zu Streit – Bild: (c) geralt/pixabay.com

 

Kriterien für die Unterscheidung zwischen Nutzung zu Wohnzwecken und einer nicht Wohnzwecken dienenden Nutzung

Der Entscheidung lassen sich folgende Erkenntnisse entnehmen:

  • Die mit Wohnungs- und Teileigentum gesetzlich vorgesehenen Grundtypen der Nutzungsbefugnis ( § 1 WEG | zu Wohnzwecken bzw. nicht Wohnzwecken dienend) schließen sich gegenseitig aus, es sei denn, es ist ausdrücklich etwas anderes vereinbart. Das heißt auch, dass eine Einheit, die nicht zu Wohnzwecken vorgesehen ist, nur zu Zwecken genutzt werden darf, die nicht dem Wohnen zuzuordnen sind.
  • Eine nicht zu Wohnzwecken dienende Nutzung wird dadurch gekennzeichnet, dass die Unterkunft in einer für eine Vielzahl von Menschen bestimmten Einrichtung erfolgt, deren Bestand von den jeweiligen Bewohnern abhängig ist, und in der eine heimtypische Organisationsstruktur an die Stelle der Eigengestaltung der Haushaltsführung und des häuslichen Wirkungskreises tritt.
  • Die Grenzen einer Wohnnutzung werde überschritten, wenn die Nutzung nicht nur durch die schlichte Unterkunft, sondern durch die von der Einrichtung vorgesehene Organisationsstruktur, durch Dienst- oder Pflegeleistungen und/oder durch Überwachung und Kontrolle geprägt sind. Insoweit bedürfe es einer Gesamtschau verschiedener Kriterien, die die Art der Einrichtung, die bauliche Gestaltung und Beschaffenheit der Einrichtung einbezieht. Der BGH nennt im Bereich der Altenpflege die Unterscheidung zwischen betreutem Wohnen (Wohnungsnutzung) im Gegensatz zur Nutzung durch stationäre Pflegeeinrichtungen (keine Wohnungsnutzung).
  • Bei der Unterbringung von Flüchtlingen und Asylbewerbern sei danach zu unterscheiden, ob die Überlassung von Wohnungen üblicher Größe und Beschaffenheit an diesen Personenkreis erfolgt (dann grundsätzlich Wohnnutzung). Dagegen sei die Unterbringung in einer Gemeinschaftsunterkunft in der Regel eine heimähnliche Unterbringung und damit keine Wohnnutzung. Diese dürfe grundsätzlich nur in Teileigentumseinheiten erfolgen. Als Unterscheidungskriterien schweben dem V. Senat offenbar vor: Wenn Zimmer und Betten an die Bewohner zugewiesen werden, wenn Verhaltensregeln im Hinblick auf die Ruhezeiten sowie die Nutzung gemeinschaftlichen Küchen- und Sanitäranlagen aufgestellt oder objektiv erforderlich sind oder wenn vorgesehen oder notwendig ist, dass Konflikte zwischen den Bewohnern geschlichtet werden müssen, spreche das für eine heimähnliche Unterbringung und gegen eine Nutzung als Wohnung.
  • Im konkreten Fall hat der BGH die Heimnutzung in der Teileigentumseinheit angenommen und als zulässig angesehen. Er stellte auch fest, dass die Regelung in der Teilungserklärung nicht «mit der erforderlichen Klarheit« festlege, »dass die Einheit ausschließlich als Altenpflegeheim dienen dürfe«. Da eine Zweckbestimmung als »Altenpflegeheim« nicht erfolgt sei, dürfe die Einheit »zwar nicht zum Wohnen, aber zu jedem anderen Zweck genutzt werden«. Die Feststellung zieht der V. Senat u.a. daraus, dass er meint, weil das Gebäude vor der Teilung schon bestand und als Altenpflegeheim genutzt wurde, können die Verwendung dieses Begriffs so verstanden werden, dass nur die bisherige Nutzung zur Abgrenzung, nicht aber als Zweckbestimmung verstanden werden könne. Festgelegt sein nur, „nicht zu Wohnzwecken dienend“ und das erlaube alle Nutzungen, die nicht Wohnen seien.

Fazit zur zulässigen Nutzung als Wohnung

  • Es lässt sich nicht generell festlegen, was unter einer Nutzung als Wohnung zu verstehen ist. Die Einzelfallbetrachtung ist angesagt.
  • Grundsätzlich darf eine nicht Wohnzwecken dienendes Teileigentum nicht zu Wohnzwecken genutzt werden.
  • Vom Grundsatz gibt es Ausnahmen, wenn die an sich nicht zulässige Nutzung nicht mehr stört, als die zulässige Nutzung.
  • Wohnen erfordert eine selbstbestimmte Haushaltsführung in einer Wohnung.
  • Ist Betreuung notwendig, die über Hilfen zur selbständigen Haushaltsführung hinausgeht, liegt kein Wohnen mehr vor.