Bruchteilsstimmrecht

Der BHG hat sich in einem Urteil vom 27.04.2012 (erneut) zur Stimmrechtsvermehrung geäußert (BGH, Urt. v. 27.04.2012, V ZR 211/11, GE 2012, S. 830 f.) und seine bisherige Auffassung bestätigt und bezüglich des Kopfstimmrechts geklärt.

Die Entscheidung: Teilt ein Wohnungseigentümer sein Wohnungseigentum ohne Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer nachträglich auf und veräußert die neu geschaffenen Einheiten an verschiedene Dritte, entstehen bei Geltung des Kopfstimmrechts keine weiteren Stimmrechte. Daran ändert sich auch nichts dadurch, daß der Verwalter einer solchen Teilveräußerung zugestimmt hat.

Der Entscheidung lag folgender Sachverhalt zugrunde: Zur Wohnanlage gehörte ein Vorderhaus, bestehend aus 11 Einheiten und ein Hinterhaus als Einheit Nr. 12. Die Eigentümerin des Hinterhauses teilte ohne Mitwirkung der übrigen Eigentümer die in ihrem Eigentum stehende Einheit (Nr. 12) in neun selbständige Einheiten auf und verkaufte davon eine Einheit. Die Gemeinschaft stellte per Beschluß fest, daß es trotz der Teilung bei den ursprünglichen 12 Stimmen geblieben ist (mangels Vereinbarung galt das Kopfstimmrecht in der Gemeinschaft). Das wollte der Veräußerer geändert haben, weil er wohl seinem Vertragspartner zugesagt hatte, daß dieser ein Stimme hat. Er zog erfolglos vor Gericht.

Kein Stimmrechtsvermehrung – Foto: Thomas-Siepmann /pixelio.de

Trotz Bestätigung der bisherigen Rechtsauffassung (bezüglich des Objektstimmrechts) ist die Entscheidung interessant.

Der BGH stellt klar, daß das bestehende Stimmrecht (der Einheit Nr. 12 = 1 Stimme) wegen der Selbständigkeit der neu geschaffenen Einheiten von den Erwerbern nach Bruchteilen (!) und nicht etwa einheitlich zur gesamten Hand (wie beispielsweise bei Eheleute, die gemeinsam Eigentümer sind) auszuüben ist.

Wichtig auch der Hinweis: Bei Geltung des Kopfstimmrechts kann eine nachträgliche Vermehrung von Stimmrechten dann eintreten, wenn ein Eigentümer mehrere Einheiten hält und diese sukzessive veräußert.  Anders als im entschiedenen Fall gelte hier nämlich, daß die übrigen Eigentümer nicht schutzbedürftig seien, weil die Stimmrechtsvermehrung schon in der Teilungserklärung angelegt und damit vorhersehbar sei.  An der Vorhersehbarkeit fehle es aber, wenn eine Einheit nachträglich ohne Mitwirkung der übrigen Wohnungseigentümer aufgeteilt und die neu geschaffenen Einheiten veräußert würden.

Daran ändere auch die (anerkannte) Schutzbedürftigkeit des Erwerbers nichts. Diese könne nicht über die Schutzbedürftigkeit der bisherigen Eigentümer gestellt werden, zumal der Erwerber die Möglichkeit habe, sich vor Abschluß des Vertrags durch Einsicht in die Teilungserklärung zu informieren (und erneut der Hinweis: Wer sich nicht vorher informiert ist selbst schuld!).

Und dann noch der Hinweis: Zudem sei es Aufgabe des teilenden und veräußernden Eigentümers, seine Vertragspartner vor der Veräußerung über das nur zu einem Bruchteil bestehende Stimmrecht aufzuklären.

Für Erwerber einer Wohnung mit Kopfstimmrecht ist jetzt jedenfalls nicht mehr sicher, daß sie mit dem Erwerb einer Wohnung auch eine Stimme erwerben. Sie müssen sich vielmehr über die Herleitung ihrer Wohneinheiten informieren, wenn sie sicher gehen wollen.




Vollmacht

Der BGH hat am 30.03.2012 (V ZR 178/11) zur Frage der Vertretung folgendes entschieden:

Ein Wohnungseigentümer kann sich bei der Ausübung seines Stimmrechts auch durch mehrere Bevollmächtigte vertreten lassen. Diese können nur einheitlich abstimmen, wenn sie gleichzeitig in der Versammlung anwesend sind.

Vollmacht (c) Claudia_Hautumn/pixelio

Der Fall

Die Vorsitzende des Beirats war Geschäftsführerin von drei GmbH, die Wohnungserbbauberechtigte sind. Sie war von mehreren Wohnungserbbauberechtigten bevollmächtigt worden. Zwei Wohnungserbbauberechtigte hatten aber nicht nur die Geschäftsführerin sondern auch noch einem anderen Beiratsmitglied Vollmacht erteilt. Das Berufungsgericht war der Auffassung, eine derartige Bevollmächtigung sei unwirksam.

 

Die Entscheidung

Der BGH stellt klar, daß ein Wohnungseigentümer (Wohnungserbbauberechtigter) mit seiner Vertretung in der Versammlung auch mehrere Personen bevollmächtigen kann (z. B. eine Rechtsanwaltssozietät). Nehmen mehrere Vertreter an der Versammlung teil, dürfen sie ihr Stimmrecht nur einheitlich ausüben. Es sei zulässig, mehrere einzeln und eineingeschränkt zu bevollmächtigen. Die Bevollmächtigten müßten sich untereinander abstimmen, wer für den Vertretenen stimmt und wie abgestimmt werden soll. Entgegenstehende Regelung in der Teilungserklärung sind aber zu beachten.




Protokollunterzeichnung

Der BGH fällt eine Entscheidung zur ordnungsgemäßen Protokollunterzeichnung (Urteil vom 30.03.2012 – V ZR 178/11). Er stellt fest:

Macht die Teilungserklärung die Gültigkeit der Beschlüsse der Gemeinschaft von der Protokollierung und der Unterzeichnung des Protokolls von zwei Wohnungserbbauberechtigten (Wohnungseigentümern) abhängig, muß das Protokoll von zwei verschiedenen natürlichen Personen unterzeichnet werden, die entweder selbst Wohnungserbbauberechtigte (Wohnungseigentümer) sind oder für sich oder andere Wohnungserbbauberechtigte (Wohnungseigentümer) handeln.

 

Protokollierung (c) Christian_Seidel/pixelio

 

Der Fall

Die Vorsitzende des Beirats ist Geschäftsführerin von drei Gesellschaften mit beschränkter Haftung, die Wohnungserbbauberechtigte sind. Sie hat neben der Verwalterin das Versammlungsprotokoll allein unterzeichnet. Die Teilungserklärung sah vor, daß das Protokoll vom Verwalter und von zwei Wohnungserbbauberechtigten zu unterzeichnen ist.

 

Die Entscheidung

Die Regelung der Teilungserklärung, die zwei Unterschriften von Wohnungserbbauberechtigten (Wohnungseigentümern) vorsieht, diene dem berechtigten Interesse der Wohnungseigentümer an einer effektiven Kontrolle und der sicheren Feststellung der gefaßten Beschlüsse. Die wirksame Regelung der Teilungserklärung führe dazu, daß ein Beschluß, der diesen Erfordernissen nicht genüge, für ungültig zu erklären sei.

Auch wenn die Geschäftsführerin der drei GmbH unterzeichnet habe, widerspreche es aber dem Sinn der Regelung der Teilungserklärung, daß nur eine natürliche Person unterzeichne. Damit fehle eine Unterschrift. Die Regelung orientiere sich nämlich erkennbar am Vier-Augen-Prinzip. Wesensmerkmal dieses Prinzips sei, daß der zu unterzeichnende Text von zwei Personen unabhängig voneinander gelesen und auf seine Vollständigkeit und inhaltliche Richtigkeit hin überprüft werde, da Fehler so eher auffielen.

 

Fazit

Ein Verstoß gegen die vereinbarte Regelung zur ordnungsgemäßen Protokollierung eröffnet eine Beschlußanfechtungsmöglichkeit. Darüber hinaus dürften die Kosten dieses  Beschlußanfechtungsverfahrens dann zu Lasten des Verwalters gehen.




Anspruch auf Schallschutz?

Der BGH hat sich in der Entscheidung vom 01.06.2012 (V ZR 195/11) mit der Frage des Schallschutzes auseinandergesetzt und auch hier eine – wie wir meinen – grundlegende Entscheidung getroffen.

Darf Teppichboden durch Parkett ersetzt werden, wenn sich der Trittschallschutz dadurch verschlechtert?

Bisher war es strittig, ob ein Wohnungseigentümer berechtigt war, einen Bodenbelag durch einen anderen zu ersetzen, der den „bisherigen“ Schallschutz verschlechterte. Diese Frage hat der  BGH wie folgt entschieden:

a) Der DIN 4109 kommt ein erhebliches Gewicht zu, soweit es um die Bestimmungen dessen geht, was die Wohnungseigentümer an Beeinträchtigungen durch Luft- und Trittschall zu dulden haben.

b) Der zu gewährende Schallschutz richtet sich grundsätzlich nach den im Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden Schutzwerten.

c) Der Umstand, daß ein vorhandener Bodenbelag durch einen anderen ersetzt wird, rechtfertigt nicht die Heranziehung der zur Zeit der Durchführung der Maßnahme geltenden Ausgabe der DIN 4109.

d) Es gibt keinen allgemeinen Anspruch auf Beibehaltung eines vorhandenen, die Mindestanforderungen überschreitenden Trittschallschutzes.