Zahlungsrückstand – Stimmrechtsentzug?

Ein Wohnungseigentümer, der mit der Zahlung von Beiträgen in Verzug ist, kann deswegen nicht von der Wohnungseigentümerversammlung ausgeschlossen werden. Ihm kann deshalb auch das Stimmrecht nicht entzogen werden.

Ausgangspunkt war eine Regelung einer Teilungserklärung, die der Wohnungseigentümerversammlung die Beschlußkompetenz einräumte, einen Wohnungseigentümer, der mit Zahlungen von Beiträgen länger als einen Monat in Verzug ist, von der Teilnahme an der Eigentümerversammlung auszuschließen. Der BGH sieht diese Regelung der Teilungserklärung (richtigerweise) als nichtig an.

Der BGH begründet seine Haltung damit, daß die Gestaltungsfreiheit von Gemeinschaftsordnungen dort endet, wo die personenrechtliche Gemeinschaftsstellung der Wohnungseigentümr ausgehölt wird und daß das mitgliedschaftsrechtliche Element des Wohnungseigentums einen allgemeinen Ausschluß des Wohnungseigentümers vom Stimmrecht verbietet. Erst recht sei ein allgemeiner Ausschluß von Versammlungen der Wohnungseigentümer unzulässig, weil dem Mitglied dadurch nicht nur faktisch sein Stimmrecht genommen, sondern ihm darüber  hinaus die ebenfalls in den Kernbereich elementarer Mitgliedschaftsrechte fallende Befugnis abgeschnitten werde, auf die Willensbildung der Gemeinschaft durch Rede und Gegenrede Einfluß zu nehmen.




Rauchwarnmelder bald Pflicht in NRW?

Das Ministerium für Bauen und Verkehr und das Ministerium für Inneres und Kommunales in NRW teilten mit, daß die Landesregierung den Einbau von Rauchmeldern in Wohnungen zur Verpflichtungen machen will. Die Änderung der Landesbauordnung sei im Herbst des Jahres geplant. Dabei sollen Mieter oder selbstnutzende Eigentümer für die Installation und Wartung verantwortlich sein.

Rauchmelder können Leben retten

Rauchwarnmelder können Leben retten – Foto: KSG Siegen

Innenminister Ralf Jäger dazu in der Pressemitteilung: „Der aktuelle Fall in Aachen hat gezeigt, dass es bei einem Wohnungsbrand auf jede Sekunde ankommt. Wenn die Bewohner rechtzeitig gewarnt werden, können sie sich und andere retten. Zu der gesetzlichen Regelung muss daher auch die Überzeugung kommen, welchen unschätzbaren Nutzen Rauchmelder bringen. Ich begrüße es, dass der Landesverband der Feuerwehren in Nordrhein-Westfalen dabei seine Unterstützung angeboten hat.“

 




Balkon als Streitgegenstand

Volker Bielefeld setzt sich in einem Aufsatz  mit grundsätzlichen Fragen im Wohnungseigentumsrecht im Hinblick auf den Balkon auseinander. Dieser lesenswerte Aufsatz ist klar und verständlich geschrieben, und er behandelt so ziemlich alle Probleme, die wohnungseigentumsrechtlich zur Frage des Balkons auftreten können.

 Balkone als Streitgegenstand

Balkone dienen der Erholung und Entspannung – oft sind sie aber auch Streitgegenstand

Bielefeld erklärt, warum Balkone in der Regel Sondereigentum sind, was genau zum Sondereigentum gehört und wie der Wohnungseigentümer hinsichtlich des Balkons mit seinem Sondereigentum umgehen darf. Nicht alles ist erlaubt, die Grenzen ergeben sich aus den gesetzlichen Bestimmungen. Erschienen ist der Aufsatz in der Zeitschrift „Der Wohnungseigentümer“, 1/2012, S. 7 ff. Interessierten Kunden stellen wir den Aufsatz auf Anforderung gern als PDF zur Verfügung.




Das Aus für die tätige Mithilfe

Der BGH klärt erneut eine Streitfrage. Es geht um die Räum- und Streupflicht in Wohnungseigentümergemeinschaften. Mit Urteil vom 09.03.2012 stellt der V. Senat (V ZR 161/11) fest:

Eine Verpflichtung der einzelnen Wohnungseigentümer, die Räum- und Streupflicht im Wechsel zu erfüllen, kann nicht durch Mehrheitsbeschluß, sondern nur durch eine Vereinbarung begründet werden.

Den Entscheidungsgründen sind folgende Erkenntisse zu entnehmen:

Die Kompetenz der Wohnungseigentümer, Regelungen bezüglich der Hausordnung gem. § 21 Abs. 5 Nr. 1 zu beschließen, schließt jedenfalls nicht die Räum- und Streupflicht auf öffentlichen Flächen ein, weil diese Pflicht nicht „auf das Gemeinschaftseigentum bezogen“ ist, sondern aufgrund öffentlich-rechtlicher Vorschriften besteht.

Aber selbst dann, wenn sich die Pflicht auf das Gemeinschaftseigentum bezieht (private Zugangswege auf dem Grundstück), hilft die „Hausordnungsregelung“ in § 21 Abs. 5 Nr. 1 dann nicht, wenn „auch die Verkehrssicherungspflicht gegenüber Dritten“ betroffen ist.

Werden trotzdem Beschlüsse über die tätige Mithilfe gefaßt, sind diese mangels Beschlußkompetenz (sofern sich diese nicht aus der Gemeinschaftsordnung oder einer anderweitigen Vereinbarung ergibt) nichtig. Damit sind Beschlüsse zur tätigen Mithilfe bei der Räum- und Streupflicht allesamt nichtig

Damit ist aber auch klar, daß Beschlüsse über die tätige Mithilfe außer beim Winterdien auch bei der Treppenhausreinigung und letztlich auch bei der Gartenpflege nicht (mehr) möglich sind (Verkehrssicherungspflicht gegenüber Dritten).

Existieren also solche Beschlüsse, die nichtig sind, haben die Eigentümer im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung dafür zu sorgen, daß die Erfüllung dieser Verpflichtung sichergestellt wird.