Kostenverteilungsschlüssel – Anspruch auf Änderung

1. Der Fall zum Anspruch auf Abänderung des Kostenverteilungsschlüssels

Die Parteien sind Mitglieder einer Wohnungseigentumsanlage mit Wohn und Teileigentum.

Den Klägern gehört die Teileigentumseinheit Nr. 16 (Büroraum mit dazu gehörigem Tiefgaragenstellplatz), die sie zu Wohnzwecken vermietet haben. Die Bewirtschaftungskosten (= Verwaltungskosten, die Betriebskosten, Kosten für Instandsetzung und Instandhaltung einschließlich Rücklagen) werden nach der Gemeinschaftsordnung nach Miteigentumsanteilen umgelegt. Die Einheit der Kläger umfasst rund 9 % der Wohn- und etwas über 10 % der Nutzfläche, während ihr Miteigentumsanteil rund 17,5 % beträgt. Daraus ergibt sich gegenüber einer Umlage nach Wohn- oder Nutzflächenanteilen eine Mehrbelastung bei den umzulegenden Kosten von rund 94 %, wenn man auf die Wohnflächenanteile abstellt, und von rund 70 %, wenn man auf die Nutzflächenanteile abstellt.

Die Kläger beantragten auf einer Eigentümerversammlung im März 2009 zu beschließen, dass die Betriebskosten – soweit sie nicht bereits gemäß der Heizkostenverordnung oder nach Verbrauch abgerechnet werden – nicht mehr nach den Miteigentumsanteilen, sondern nach der Größe der jeweiligen Wohnfläche umgelegt werden. Der Antrag wurde abgelehnt. Die Kläger haben den Beschluss angefochten und beantragt, die Beklagten zu verurteilen zuzustimmen, dass die Betriebskosten entsprechend dem abgelehnten Antrag nach den Wohnflächen, hilfsweise nach den Nutzflächen, verteilt werden. Weiter haben sie beantragt, die Beklagten zur Erteilung der Zustimmung zu einer entsprechenden Verteilung auch der anderen Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie der Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung (mit Ausnahme der Kosten der Verwaltung) zu verurteilen.

Das Amtsgericht hat der Klage nach den Hilfsanträgen stattgegeben und die Beklagten verurteilt zuzustimmen, dass die Betriebskosten (soweit diese nicht nach der Heizkostenverordnung und nach dem Verbrauch umgelegt werden) sowie die anderen Lasten, die Kosten für die Instandsetzung und für die Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nach den Nutzflächen verteilt werden. Das Landgericht hat die Klage insgesamt abgewiesen. Mit der zugelassenen Revision wollen die Kläger die Wiederherstellung der erstinstanzlichen Entscheidung erreichen.

Der BGH verwirft mit seiner Entscheidung vom 17.12.2010 die Revision (V ZR 131/10). Der Senat begründet das damit, dass die rechtlichen Überlegungen des Berufungsgerichts nicht zu beanstanden sind.

2. Überlegungen des Senats zum Anspruch auf Änderungen des Kostenverteilungsschlüssels

Anspruch auf Änderung des Kostenverteilungsschlüssels kann bestehen – (c) Image(s) licensed by Ingram Image

Eine Änderung des Kostenverteilungsschlüssels (hier: sowohl für die Bewirtschaftungs- als auch für die Instandhaltungskosten) kann ein einzelner Wohnungseigentümer vor Gericht nur unter den Voraussetzungen des § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG[Fußnote 1]durchsetzen (Unbilligkeit). Zwar habe das Berufungsgericht (bei den Betriebskosten) übersehen, dass eine Vereinbarung gar nicht nötig sei, weil nach der Reform des WEG im Jahr 2007 Beschlusskompetenz besteht. Das spiele aber keine Rolle, weil auch nach einem ablehnenden Beschluss ein Anspruch auf Zustimmung nur unter den Voraussetzungen des § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG verlangt werden könne.

Ein schwerwiegender Grund setzt aber voraus, dass der geltenden Verteilungsschlüssel für den die Änderungen verlangenden Eigentümer zu einer erheblich (grundsätzlich mindestens 25 %) höheren Belastung als die Verteilung der Kosten nach den Wohn- oder Nutzflächen führt.

Die erhebliche Mehrbelastung ist aber nur eine notwendige Bedingung. Alle Umstände des Einzelfalls seien abzuwägen. Dazu gehörten auch:

  • Zu berücksichtigen ist die Erkennbarkeit einer nicht sachgerechten Kostenbelastung bereits beim Erwerb sowie das Vertrauen der übrigen Sondereigentümer auf den Bestand des geltenden Kostenverteilungsschlüssels.[Fußnote 2] Diese Umstände dürfen aber nicht überbewertet werden.[Fußnote 3]
  • Die nach der Teilungserklärung erlaubten verschiedenen Nutzungen (Wohnen, Gewerbe) sind geeignet, einen Kostenverteilungsschlüssel zu rechtfertigen, der deutlich von der Wohn- und Nutzfläche abweicht.[Fußnote 4] Maßgebend ist dabei nicht die tatsächliche Nutzung, sondern die erlaubte Nutzung:[Fußnote 5]
  • Bei unterschiedlicher Nutzung(smöglichkeit) der Sondereigentumseinheiten ist deren Größe aber kein hinreichender Maßstab zur Bestimmung der anteiligen Kostenverursachung.[Fußnote 6] Eine gewerbliche Nutzung(smöglichkeit) mit hohem Publikumsverkehr verursacht in der Regel höhere Kosten als eine Nutzung zu Wohnzwecken. Wenn die gewerblichen Einheiten jedoch überproportional zu den zu verteilenden Kosten beitragen, führt die Umlage nach der Größe der Nutzfläche nicht zu einer sachgerechten Kostenverteilung.[Fußnote 7]

3. Fazit aus der Entscheidung zum Anspruch auf Änderung des Kostenverteilungsschlüssels

Wer die Änderung eines Kostenverteilungsschlüssels durchsetzen will, muss dicke Bretter bohren – (c) Image(s) licensed by Ingram Image

Die Hürden für eine erfolgreiche Klage sind hoch, sie richten sich nach § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG. Zwar sind die Umstände des Einzelfalls zu prüfen, aber sowohl die 25%-Nachteilsgrenze als auch die Tatsache, dass die Verteilungsschlüssel beim Erwerb regelmäßig bekannt sind und die übrigen Eigentümer auf deren Bestand vertrauen dürfen, sind (sehr) »dicke Bretter«, die vom Anspruchsteller zu bohren sind. Wir kennen bisher keinen Fall, in dem eine entsprechende Klage erfolgreich gewesen wäre.


[Fußnote 1] Jeder Wohnungseigentümer kann eine vom Gesetz abweichende Vereinbarung oder die Anpassung einer Vereinbarung verlangen, soweit ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles, insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer, unbillig erscheint.

[Fußnote 2] BGH, V ZR 131/10, a.a.O., Rz. 15.

[Fußnote 3] BGH, a.a.O.

[Fußnote 4] BGH, a.a.O., Rz. 17.

[Fußnote 5] BGH, a.a.O., Rz. 18.

[Fußnote 6] BGH, a.a.O., Rz. 21.

[Fußnote 7] BGH, a.a.O., Rz. 24.




Fortgeltung des beschlossenen Wirtschaftsplans

Fortgeltung des beschlossenen Wirtschaftsplans – worum geht es?

Der BGH entscheidet mit Urteil vom 14.12.2018 die Streitfrage, ob und unter welchen Voraussetzungen die Wohnungseigentümer die Fortgeltung eines beschlossenen Wirtschaftsplans beschließen dürfen. Er bestätigt die herrschende Meinung, die schon bisher die Auffassung vertreten hat, dass für den Beschluss zur Fortgeltung eines konkreten Wirtschaftsplans Beschlusskompetenz besteht.

Der Fall zur Fortgeltung des Wirtschaftsplans

Auf der Wohnungseigentümerversammlung vom 12. August 2014 wurde mehrheitlich folgender Beschluss gefasst:

„Der Verwalter stellt den Antrag, den Gesamtwirtschaftsplan 2015 zu genehmigen, der so lange Gültigkeit hat, bis über einen neuen Wirtschaftsplan beschlossen wird.“

Der Kläger begehrt die Feststellung, dass dieser Beschluss nichtig ist, hilfsweise, dass er insoweit nichtig ist, als er so lange Gültigkeit haben soll, bis über einen neuen Wirtschaftsplan beschlossen ist. Die Beschlussanfechtungsfrist war bereits abgelaufen, der BGH hatte sich deshalb allein mit Nichtigkeitsgründen zu beschäftigen. Gleichwohl äußert sich der Senat grundsätzlich zur Fortgeltung. Der Kläger scheitert mit seinem Feststellungsbegehren in allen drei Instanzen.

Die Leitsätze des BGH zum Beschluss über die Fortgeltung des beschlossenen Wirtschaftsplans:

Beschlusskompetenz für einmalige Fortgeltung eines beschlossenen Wirtschaftsplan

Die Fortgeltung eines konkreten Wirtschaftsplan darf beschlossen werden – (c) Image(s) licensed by Ingram Image

Die Wohnungseigentümer haben die Kompetenz zu beschließen, dass ein konkreter Wirtschaftsplan bis zur Beschlussfassung über den nächsten Wirtschaftsplan fortgelten soll; eine abstrakt-generelle Regelung des Inhalts, dass jeder künftige Wirtschaftsplan bis zur Verabschiedung eines neuen fortgelten soll, bedarf hingegen der Vereinbarung.

Der Verwalter wird weder durch einen konkreten Fortgeltungsbeschluss noch durch eine generelle Fortgeltungsvereinbarung von der Pflicht entbunden, auch für das folgende Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan aufzustellen.

Fortgeltung des Wirtschaftsplans – die Sichtweise des BGH

Aus § 28 Abs. 5 WEG folgt die Kompetenz der Wohnungseigentümer, zu beschließen, dass ein konkreter Wirtschaftsplan bis zur Beschlussfassung über den nächsten Wirtschaftsplan fortgelten soll.[Fußnote 1]

Grundsätzlich endet die Vorschusspflicht der Wohnungseigentümer mit dem Auslaufen des Kalenderjahres, für das der Wirtschaftsplan beschlossen ist. Dies hat zur Folge, dass eine Liquiditätslücke entsteht, wenn über den neuen Wirtschaftsplan erst im laufenden Folgejahr beschlossen wird. Es besteht daher ein praktisches Bedürfnis dafür, dass die Wohnungseigentümer die Fortgeltung des aktuellen Wirtschaftsplans beschließen können, um Liquiditätsengpässe zu vermeiden.[Fußnote 2]

Durch eine abstrakt generelle Anordnung der Fortgeltung künftiger Wirtschaftspläne würde hingegen von der in § 28 Abs. 1 WEG gesetzlich vorgesehenen Geltungsdauer der Wirtschaftspläne abgewichen, eine solche Regelung kann nicht durch Beschluss, sondern nur durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer getroffen werden.[Fußnote 3]

Der BGH stellt zugleich auch fest, dass der konkrete Fortgeltungsbeschluss keiner Fristsetzung bedarf. Das liege im Wesentlichen daran, dass der Verwalter weder bei einem konkreten Fortgeltungsbeschluss noch durch eine generelle Fortgeltungsvereinbarung von der Pflicht entbunden ist, auch für das folgende Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan aufzustellen.[Fußnote 4]

Fazit zum Beschluss oder der Vereinbarung der Fortgeltung des Wirtschaftsplans

  • Die Eigentümer haben die Beschlusskompetenz, im Einzelfall die Fortgeltung des Wirtschaftsplans zu beschließen.
  • Die generelle Fortgeltung eines jeden Wirtschaftsplans darf vereinbart werden. Eine Beschlusskompetenz dafür besteht nicht.
  • Sinn und Zweck einer Fortgeltungsklausel ist die Vermeidung von Finanzierungslücken bis zur Beschlussfassung über den nächsten Wirtschaftsplan.
  • Auch bei einem Beschluss über die Fortgeltung des Wirtschaftsplans oder einer Vereinbarung über die generelle Fortgeltung des Wirtschaftsplan ist der Verwalter verpflichtet einen Wirtschaftsplan aufzustellen.[Fußnote 5]
  • Zum Beschluss über einen Wirtschaftsplan gehört immer (sofern nicht bereits vereinbart) auch der Beschluss über dessen Fortgeltung (vgl. dazu auch: Dr. David Greiner, Beschluss des Wirtschaftsplans – immer mit Fortgeldungsklausel!, in: ZWE 2019, S. 295 f.)

[Fußnote 1] BGH, V ZR 2/18, Rz. 8

[Fußnote 2] BGH, a.a.O., Rz. 9.

[Fußnote 3] BGH, a.a.O., Rz. 10.

[Fußnote 4] BGH, a.a.O., Rz 15.

[Fußnote 5] BGH, a.a.O., Rz. 15: Der objektive Sinn einer Fortgeltungsklausel ist nicht der Verzicht auf einen Wirtschaftsplan.