Zum Modernisierungsbegriff

Der Modernisierungsbegriff in § 22 II 1 WEG gibt Raum für eine großzügigere Handhabung, als das im Mietrecht der Fall ist.

Die vom Gesetzgeber angeordnete entsprechende Heranziehung der mietrechtlichen Regelung des § 559 I BGB ist nicht 1:1 ins Wohnungseigentumsrecht übertragbar. Der BGH sieht dafür (vor allem) zwei Gründe: Zum einen kommen den Wohnungseigentümern auch solche Verbesserungen zugute, von denen im Mietrecht nur der Vermieter profitiert. Zum anderen ist zu berücksichtigen, daß das mit der Erweiterung der Beschlußkompetenz verfolgte Anliegen des Gesetzgebers darin besteht, den Wohnungseigentümern – unabhängig von dem Bestehen eines Reparaturbedarfs – die Befugnis einzuräumen, mit qualifizierter Mehrheit einer Verkehrswertminderung durch Anpassung der Wohnanlage an die „Erfordernisse der Zeit“ entgegen zu wirken.

Deshalb genügt es bei der Modernisierung, daß die Maßnahme aus der Sicht eines verständigen Wohnungseigentümers eine sinnvolle Neuerung darstellt, die voraussichtlich geeignet ist, den Gebrauchswert der Sache nachhaltig zu erhöhen. Im konkreten Fall ging es darum, einen zurückgebauten Kamin wieder in Betrieb zu nehmen. Diesbezüglich führt der BGH aus: Die gestattete Wiederherstellung der Schornsteine mit der damit einhergehenden Möglichkeit, einen Kamin oder Kaminofen zu befeuern, stellt eine Maßnahme dar, die typischerweise zu einer nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswertes des Wohnungseigentums führt, weil sie beispielsweise eine weitere Heizmöglichkeit schafft. Gerade in Zeiten, die durch eine zunehmende Verknappung fossiler Brennstoffe und auch im Übrigen durch eine tendenzielle Verteuerung der Energiekosten geprägt ist, stellt es einen nicht zu unterschätzenden Vorteil dar, wenn die Voraussetzung für eine zusätzliche Heizquelle geschaffen wird.

Eine interessante Entscheidung, die die grundsätzliche Zielrichtung des Gesetzgebers berücksichtigt. (vgl. BGH, Urt. vom 18.02.2011, V ZR 82/10,  NZM 2011, S. 281 f. = ZMR 2011, S. 490 ff.)




Einbau von Erfassungsgeräten

Gleich ob es um den Einbau von Wärmemengenzählern oder Wasserzählern geht, es stellt sich immer wieder die Frage, ob ein entsprechender Mehrheitsbeschluß Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht.

Das LG Hamburg vertritt in der Entscheidung vom 29.12.2010 einen klaren und nachvollziehbaren Standpunkt, den wir teilen: Der Einbau von Wasserzählern kann Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung widersprechen, wenn die Aufwendungen für die Nachrüstung, die Kosten der Wartung, Ablesung und Abrechnung unverhältnismäßig hoch sind. Das ist dann der Fall, wenn nicht binnen 10 Jahren sich der Einbau durch Einsparungen amortisiert, wobei die Einsparungen aufgrund der Änderung des Nutzerverhaltens mit 15 % kalkuliert werden dürfen (dieser Wert liegt auch dem Wirtschaftlichkeitsgesichtspunkt der Heizkostenverordnung zu Grunde). Die Entscheidung ist veröffentlicht in ZMR 2011, S. 495 ff.

Bleibt die Frage, wie die Vergleichsberechnung durchzuführen ist. Seriös dürfte das nur dann sein, wenn der Vergleich auf den gleichen Zeitpunkt erfolgt. Also müssen die Einsparungen und die künftigen Kosten des 10-Jahreszeitraums auf den Zeitpunkt der Investition abgezinst werden, denn die Investitionskosten werden sofort fällig, die Wartungs-, Abrechnungs- und Ablesekosten entstehen kontinuierlich ebenso wie die Einsparungen bei den Wasser (und Kanal-)gebühren.




Kostenverteilungsschlüssel

Der BGH äußerte sich in seiner Entscheidung vom 10.06.2011 erneut zum Kostenverteilungsschlüssel: Auch bei der Änderung eines Kostenverteilungsschlüssels aufgrund einer in der Teilungserklärung enthaltenen Öffnungsklausel steht den Wohnungseigentümern ein weiter Gestaltungsspielraum zu.

(c) Gaby Stein /PIXELIO

Der BGH ändert damit seine ältere Rechtsprechung aufgrund der Reform des Wohungseigentumsgesetzes. Während der BGH nach altem Recht einen sachlichen Grund für die Änderung forderte, hebt er heute „nur“ noch darauf ab, daß sowohl das „Ob“ als auch das „Wie“ der Änderung nicht willkürlich sein dürfen. Damit geht es bei heute beschlossenen Änderungen des Verteilungsschlüssels im wesentlichen um die Beachtung der Grundsätze einer ordnungsgemäßen Verwaltung (BGH, Urteil vom 10.06.2011, V ZR 2/10).




Volldämmung Fassade

Die Anbringen einer umfassenden Wärmedämmung auf der gesamten Hausfassade ist eine modernisierende Instandsetzung, zumindest dann, wenn an der Fassade Schäden aufgetreten sind. Die Entscheidung des OLG Frankfurt am Main (ZMR 2011, S. 737 f.) ist zwar noch zum alten Recht ergangen, sie kann aber ohne weiteres auf die neue Rechtslage übertragen werden.

Wärmedämmung der Fassade als modernisierende Instandhaltung – Bild: (c) Thomas Max Müller /PIXELIO)

Das Gericht verweist bezüglich der Definitionen einer modernisierenden Instandsetzung auf Bärmann/Merle. Danach liegt eine modernisierende Instandsetzung dann vor, wenn sie aus Anlaß eines notwendigen – vorhandenen oder absehbaren – Instandsetzungsbedarfs erfolgt und eine Instandsetzung bewirkt.