Baumaßnahme im Wohnungseigentum – Verschattungsanlage

Der Fall zur Baumaßnahme Verschattungsanlage

Der BGH hat sich in seiner Entscheidung vom 20.07.2018 (V ZR 56/17)[Fußnote 1] grundlegend zu Baumaßnahmen im Wohnungseigentum geäußert. Dabei hat er die bisherige Rechtsprechung ausdrücklich bestätigt. Der Senat hat aber auch neue Gesichtspunkte in der Entscheidung angesprochen.

Weil es zum Verständnis der Entscheidung hilfreich ist, hier zunächst der vollständige Sachverhalt:[Fußnote 2]

Die Parteien sind Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Zu der in Brandenburg gelegenen Anlage gehört, soweit hier von Interesse, ein Mehrfamilienhaus. Die Kläger sind Sondereigentümer der Wohneinheit Nr. 2, die Beklagten sind Sondereigentümer der Einheiten Nr. 1, Nr. 3 und Nr. 4. Unter Nr. 5 der Teilungserklärung vom 24. Oktober 2003 wird auf die Baubeschreibung vom 16. Mai 2003 Bezug genommen, die der Teilungserklärung als Anlage 4 beigefügt ist. Hierin heißt es u.a.:

„5. Außenfassade Straßenseite: Auf die Außenfassade wird ein mineralisches Wärmedämmverbundsystem mit eingefärbtem Glattputz aufgebracht Hofseite: Pfosten Riegelkonstruktion aus BSH zur Aufnahme der beweglichen und feststehenden Verglasungen

7. Balkone, Terrassen Balkonfertigteile aus Stahlrahmenkonstruktion mit Holzauflage

(nach Angaben des Architekten)“

Der Errichtung des Gebäudes durch den Bauträger im Jahr 2004 lag eine Baugenehmigung vom 16. Dezember 2003 zugrunde, deren Bestandteil eine „Allgemeine Baubeschreibung“ war. Dort heißt es unter Ziff. 1.2 „Entwurfsansatz“ u.a.:

„…Der großzügig nach Südosten geöffneten Fassade sind Terrassen und Wintergärten vorgelagert, so dass unterschiedlichste Räume in diesen Freibereichen entstehen können. Dazu gibt es im vorgelagerten Stahlrahmen noch Jalousien zur Verschattung. Im Gegensatz dazu ist die leicht gefaltete und mit einem mineralischen farbigen Putz versehene Straßenfassade sehr geschlossen. Die Fenster liegen bündig in der Fassade und öffnen sich nach außen.“

Ein Einbau von Jalousien in den vorgelagerten Stahlrahmen erfolgte nicht. Die Kläger erwarben ihre Wohneinheit mit Bauträgervertrag vom 17. September 2004. In dem Vertrag heißt es, dass für die zu errichtenden Gebäude die in der Teilungserklärung vom 24. Oktober 2003 enthaltenen Pläne und die Baubeschreibung gelten und sich die Bauverpflichtung hierauf und auf die der Teilungserklärung beigefügten Pläne bezieht. Eine Verschattungsanlage wird nicht erwähnt. Auf die Erteilung der Baugenehmigung und darauf, dass die Kläger eine Kopie verlangen können, wird hingewiesen.

In der Eigentümerversammlung am 1. Juni 2012 wurde ein Mehrheitsbeschluss gefasst, wonach den Eigentümern gestattet wurde, an ihren Türen und Fenstern hofseitig fach- und sachgerechte Jalousien, Lamellen und feste Verschattungen zu installieren. Angebote zur technischen Lösung sollten von dem Verwalter eingeholt werden. Über die Ausführung und Realisierung sollte nach Angebotsvorlage durch Beschluss entschieden werden. Im September 2013 ließen die Beklagten jeweils an der vorgelagerten Stahlbaukonstruktion der Hofseite ihrer Wohnungen Außenjalousien anbringen.

Das Amtsgericht hat die auf Beseitigung der Jalousien und Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten gerichtete Klage abgewiesen. Die hiergegen gerichtete Berufung der Kläger ist ohne Erfolg geblieben. Mit der von dem Landgericht zugelassenen Revision, deren Zurückweisung die Beklagten beantragen, verfolgen die Kläger ihre Klageanträge weiter. Der V. Senat hat nicht entschieden, sondern die Sache an das vorlegenden LG Frankfurt/Oder zurückverwiesen.

BGH formuliert Anforderungen an die Anbringung von Verschattungssystemen

Verschattungssysteme als bauliche Maßnahme – Image licensed by Ingram Image

Hinweise des BGH zu der Baumaßnahme »Verschattungsanlage«

Rechtswidrige, aber bestandskräftig gewordenen Beschlüsse über bauliche Veränderungen, sind nicht nichtig.

Die Eigentümer, die nachträglich eine Verschattungsanlage eingebaut haben, sind zum Rückbau nicht verpflichtet, wenn der Beschluss über die Genehmigung der Ausführung der Maßnahme rechtskräftig geworden ist. Dann sei über das »Ob« der Maßnahme wirksam beschlossen worden. Der Umstand, dass einer baulichen Veränderung nicht alle nachteilig betroffenen Wohnungseigentümer zugestimmt haben, ist nicht (mehr) erheblich, weil die fehlende Zustimmung nicht zur Nichtigkeit, sondern lediglich zur Anfechtbarkeit des Beschlusses führt.[Fußnote 3]

Erstmalige Herstellung ist eine Maßnahme der Instandsetzung

Die Verschattungsanlage muss auch dann nicht zurückgebaut werden, wenn sie aufgrund der Erfüllung öffentlich-rechtlicher Anforderungen an das gemeinschaftliche Eigentum zur erstmaligen Herstellung des Gemeinschaftseigentums gehört. Das ist etwa dann der Fall, wenn die Verschattungsanlage aufgrund der zum Zeitpunkt der Bauerstellung gültigen Energieeinsparverordnung vorgeschrieben war.[Fußnote 4]

Maßgeblichkeit der Baubeschreibung bzw. des Erwerbsvertrags bei Ausstattungsmerkmalen

Der V. Senat hat die Frage, was gilt, wenn die Ausstattungsmerkmale der Baubeschreibung bzw. des Erwerbsvertrags über die Teilungserklärung hinausgehen, ausdrücklich offengelassen.

Der Senat weist darauf hin, dass in der Rechtsprechung und Literatur die Auffassung vertreten werde, dass zu dem Bereich der erstmaligen Herstellung eines ordnungsgemäßen Zustands des Gemeinschaftseigentums auch diejenigen Ausstattungsmerkmale gehören, die in den Baubeschreibungen der schuldrechtlichen Erwerbsverträge enthalten sind. In den geschlossenen Bauträgerverträgen wurde hinsichtlich des Bausolls nur auf die der Teilungserklärung beigefügte Baubeschreibung verwiesen. Dort sei die Anbringung von Außenjalousien gerade nicht vorgesehen gewesen.[Fußnote 5] Diese Frage sei hier auch nicht entscheidungserheblich.

Verschattungssystem als Modernisierungsmaßnahme

Falls die Erstellung der Verschattungssysteme als Modernisierungsmaßnahme zu qualifizieren sei und das nach § 22 Abs. 2 WEG erforderliche Mehrheitserfordernis erfüllt werde, könnten die Kläger nur dann Erfolg mit der Beseitigungsklage haben, wenn sie »unbillig beeinträchtigt würden«. Diese Schwelle sei wesentlich höher als der bloße Nachteil bei baulichen Veränderungen. Unbillig in diesem Sinne können nur solche Nachteile sein, »die über einen Nachteil i.S.d. § 22 Abs. 1 i.V.m. § 14 Nr. 1 WEG hinausgehen und bei wertender Betrachtung und in Abwägung mit den mit der Modernisierung verfolgten Vorteilen einem verständigen Wohnungseigentümer zumutbarer Weise nicht abverlangt werden dürfen«.[Fußnote 6]

Zum Nachteilsbegriff einer baulichen Veränderung (hier: Verschattungsanlage)

Der Einbau der Verschattungssysteme könne sich aber auch als rechtmäßig erweisen, wenn mit dem Einbau kein Nachteil verbunden sei, der »über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus« (§§ 22 I, 14 I WEG) verbunden sei. Auch das sei von den Vorinstanzen nicht geklärt worden.[Fußnote 7] Im konkreten Fall könnten die großen, süd-östlich ausgerichteten Fenster eine Verschattungsanlage und die damit verbundenen Nachteile als unvermeidlich erscheinen lassen. Das hätte zur Folge, dass die Zustimmung der »benachteiligten Eigentümer« nicht notwendig ist.

Konsequenzen aus der Entscheidung zur Verschattungsanlage[Fußnote 8]

  • Ein Anspruch auf Duldung einer Verschattungsanlage kann sich unter dem Gesichtspunkt der ordnungsgemäßen Erstherstellung ergeben, wenn sie öffentlich-rechtlich vorgeschrieben ist. Dieses Erfordernis kann sich auch auf der Grundlage der Energieeinsparverordnung ergeben.
  • Allein aus einer der Baugenehmigung zugrunde liegenden Baubeschreibung erwähnten Verschattungsanlage als Ausstattungsmerkmal ergibt sich keine öffentlich-rechtliche Verpflichtung zur Erstellung dieser Anlage.
  • Ein Mehrheitsbeschluss über eine bauliche Veränderung, der nicht alle nachteilig betroffenen Wohnungseigentümer zugestimmt haben, ist nicht nichtig.
  • Bei der Beantwortung der Frage, ob ein Nachteil gem. § 14 I WEG über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgeht, können auch bauliche Besonderheiten der Wohnanlage zu berücksichtigen sein; hier: große, nach Südosten ausgerichtete Fenster, die ein besonderes Interesse an einer Verschattungsanlage begründen können.

[Fußnote 1] Fundstelle: Entscheiddungsdatenbank des BGH 

[Fußnote 2] BGH, Urteil vom 20.07.2018, V ZR 5/17, a.a.O., Rzn 1 bis 4. 

[Fußnote 3] BGH, a.a.O., Rz. 21; die Vorinstanzen hatten keine Feststellung dazu getroffen, ob der Beschluss bestandskräftig geworden ist. 

[Fußnote 4] BGH, a.a.O, Rz. 15, 18; auch dazu hatten die Vorinstanzen keine Feststellung getroffen. 

[Fußnote 5] BGH, a.a.O., Rz. 18. 

[Fußnote 6] BGH, a.a.O., Rz. 29. 

[Fußnote 7] BGH, a.a.O., Rz. 28. 

[Fußnote 8] Vgl. dazu auch Entscheidungsabdruck in ZWE 2018, S. 411. 




Terrassenvergrößerung als bauliche Veränderung

Terrassenvergrößerung regelmäßig bauliche Veränderung

Das AG München (Urteil vom 29.08.2019, 485 C 5290/18 WEG) verurteilte einen Wohnungseigentümer (ein beklagtes Ehepaar), die Terrasse ihrer Wohnung auf das sich aus dem Grundrissplan ergebende Ausmaß zurückzubauen. Die Entscheidung ist nach Zurückweisung der Berufung vom 24.01.2019 rechtskräftig).

Der Fall zur Terrassenvergrößerung

Das beklagte Ehepaar ist als Eigentümer einer Erdgeschosswohnung Mitglied der klagenden Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Wohnung verfügt über eine Terrasse, an der den Beklagten ein Sondernutzungsrecht zusteht. Die Terrassengröße beträgt nach dem Grundrissplan 5,53 m². Die Beklagten verdoppelten im Frühjahr 2015 die Terrassengröße auf 12 m². In der Eigentümerversammlung vom 06.06.2016 wurde mehrheitlich beschlossen im Namen der Gemeinschaft den Rückbau zu verlangen. Der Rückbauaufforderung der Verwaltung kamen die Beklagten nicht nach.

Die Entscheidungsgründe zur Terrassenvergrößerung

Für die Zulässigkeit dieser baulichen Veränderung ist (…) die Zustimmung aller (…) Wohnungseigentümer erforderlich. (…) Die Vergrößerung einer Terrasse ermöglicht eine intensivere Nutzung des Gemeinschaftseigentums und kann zu Lärmemissionen führen (…). Insoweit stellt bereits die Gefahr einer intensiveren Nutzung des Gemeinschaftseigentums, an dem den Beklagten hinsichtlich der Terrassen- und Gartenflächen ein Sondernutzungsrecht zusteht, eine nicht hinzunehmende Beeinträchtigung (…) dar. Darauf, ob eine solche Nutzung derzeit stattfindet oder beabsichtigt ist, kommt es nicht an (BayObLG, Beschl. V. 02. 06. 1999, Az. 2Z BR 15/99).

Terrassenvergrößerung ist nachteilige bauliche Veränderung – (c) Image(s) licensed by Ingram Image

Weiter liegt auch eine optische Beeinträchtigung vor. Ein nicht hinzunehmender optischer Nachteil liegt bei Veränderungen vor, die sich objektiv nachteilig auf das äußere Bild der Wohnanlage auswirken. Entscheidend ist, ob sich nach der Verkehrsanschauung ein Wohnungseigentümer in der entsprechenden Lage verständlicherweise beeinträchtigt fühlen kann. Bei der Beurteilung (…) ist ein strenger Maßstab anzulegen (…), um die grundrechtlich aus Artikel 14 GG geschützten Interessen aller Eigentümer an der Beibehaltung des äußeren Erscheinungsbildes angemessen zu berücksichtigen. Infolgedessen ist eine erhebliche Beeinträchtigung regelmäßig schon dann anzunehmen, wenn eine erhebliche Veränderung des äußeren Erscheinungsbildes vorliegt. (…). Für die Beurteilung des Nachteils ist dabei allein maßgeblich, ob die Veränderung generell von außen her wahrnehmbar ist (…). Bereits aus dem aussagekräftigen (…) Lichtbild ergibt sich, dass die streitgegenständliche Terrasse jedenfalls von den darüber liegenden Balkonen ohne weiteres einsehbar ist. (…)

Der Einwand der Beklagten, dass auch weitere Terrassen baulich umgestaltet worden seien, verfängt nicht, weil auch im Wohnungseigentumsrecht der Grundsatz „keine Gleichheit im Unrecht“ gilt. Ein Wohnungseigentümer kann deshalb nicht verlangen, ebenfalls einen unrechtmäßigen Vorteil zu erhalten, und die beeinträchtigten Wohnungseigentümer sind nicht verpflichtet, gegen alle Störer gleichmäßig vorzugehen.[Fußnote 1]

Fazit zur Terrassenvergrößerungsentscheidung des AG München

  • Es gibt keinen Anspruch auf Gleichbehandlung im Unrecht.
  • Eine Terrassenvergrößerung ist regelmäßig eine bauliche Veränderung, der alle Wohnungseigentümer zustimmen müssen, weil sie eine intensivere Nutzung ermöglichst und eine optische Beeinträchtigung darstellt.

[Fußnote 1] https://www.justiz.bayern.de/gerichte-und-behoerden/amtsgerichte/muenchen/presse/2019/23.php




Schadenersatzansprüche bei fehlerhafter Beschlussdurchführung

1. Fehlerhafte Beschlussdurchführung – der Fall

Die Klägerin ist Mitglied der beklagten Wohnungseigentümergemeinschaft. Ihre Einheit im Erdgeschoss des Hauses wies Feuchtigkeitsmängel auf. Daher wurden auf der Grundlage entsprechender Beschlüsse Sanierungsarbeiten im Bereich des gemeinschaftlichen Eigentums vorgenommen. Weil die Feuchtigkeit auch nach Abschluss der Arbeiten fortbestand, leitete die Beklagte ein selbständiges Beweisverfahren gegen die bauausführende Firma sowie die Architektin ein. Dem in diesem Verfahren eingeholten Sachverständigengutachten zufolge ist die Sanierung, insbesondere die Abdichtung des Mauerwerks im Erdgeschoss, nicht fachgerecht durchgeführt worden, weshalb eine Reihe von Sanierungsmaßnahmen empfohlen wurde.

Vor deren Durchführung verursachte im Dezember 2008 ein Mieter einer anderen Wohnung einen Brand. Von den Brand- und Löschwasserschäden war auch das Sondereigentum der Klägerin betroffen. Mit der Beseitigung des Schadens auf Kosten einer Versicherung beauftragte die Beklagte die Firma B., der die Klägerin ihren Wohnungsschlüssel übergab. Am 10. Juni 2010 nahm die Beklagte die Arbeiten der Firma B. ab. Am selben Tag erhielt die Klägerin ihren Wohnungsschlüssel zurück und ließ am 23. Juni 2010 durch einen Privatgutachter ein Begehungsprotokoll erstellen, wonach weiterhin Durchfeuchtungen vorhanden waren. Hierüber setzte die Klägerin die Verwalterin am 12. August 2010 in Kenntnis.

Beschlüsse müssen unmittelbar und vollständig durchgeführt werden – (c) Image(s) licensed by Ingram Image

Erst Ende 2012 wurden die Wohnungseigentümer in einer außerordentlichen Eigentümerversammlung erneut mit den Feuchtigkeitsschäden befasst, nachdem eine Besichtigung großflächige Wanddurchfeuchtungen im Sondereigentum der Klägerin ergeben hatte.

Mit der gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft gerichteten Klage verlangt die Klägerin Zahlung von 5.887,90 € nebst Zinsen. Dieser Betrag setzt sich aus der im Jahr 2010 entgangenen Miete (12 x 450 € = 5.400 €) und den Kosten des Privatgutachtens (487,90 €) zusammen.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung der Klägerin hat ihr das Landgericht in Höhe von 2.287,90 € nebst Zinsen stattgegeben, nämlich insoweit, als der Mietausfall für die Monate September bis Dezember 2010 (4 x 450 = 1.800 €) und die Kosten des Privatgutachtens (487,90 €) verlangt werden.

Mit der zugelassenen Revision will die Beklagte erreichen, dass die Berufung insgesamt zurückgewiesen wird. Die Klägerin verfolgt mit der Anschlussrevision den abgewiesenen Teil des Zahlungsanspruchs weiter. Beide Parteien beantragen die Zurückweisung des gegnerischen Rechtsmittels. Der BGH stellt das amtsgerichtliche Urteil wieder her.

 

2. Entscheidung zur fehlerhaften Beschlussdurchführung und Haftung

Der BGH stellt in seiner Entscheidung vom 08.06.2018 (V ZR 125/17) folgende Leitsätze auf:

WEG § 20 Abs. 1, § 27 Abs. 1 Nr. 1

Die Pflicht zur Durchführung von Beschlüssen der Wohnungseigentümer trifft den Verwalter und nicht die Wohnungseigentümergemeinschaft; daher begründen Pflichtverletzungen des Verwalters, die sich auf die Durchführung von Beschlüssen beziehen, keine Schadensersatzansprüche einzelner Wohnungseigentümer gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft (insoweit Aufgabe von Senat, Urteil vom 13. Juli 2012 – V ZR 94/11, NJW 2012, 2955 Rn. 17 ff.; Urteil vom 25. September 2015 – V ZR 246/14, BGHZ 207, 40 Rn. 15).

WEG § 27 Abs. 1 Nr. 1

Ein Wohnungseigentümer kann von dem Verwalter verlangen, dass er seine gesetzliche Pflicht zur Durchführung von Beschlüssen gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG erfüllt; dieser Anspruch kann ggf. im Klageweg durchgesetzt werden.

WEG § 27 Abs. 1 Nr. 1; BGB § 278

Handwerker, Bauleiter oder Architekten, die der Verwalter zur Durchführung einer beschlossenen Sanierung im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft beauftragt, sind im Verhältnis zu den einzelnen Wohnungseigentümern nicht Erfüllungsgehilfen des Verbands im Sinne von § 278 Abs. 1 BGB; für Schäden, die solche Auftragnehmer schuldhaft am Sondereigentum verursachen, haftet regelmäßig nicht die Wohnungseigentümergemeinschaft, sondern der Schädiger aufgrund der Verletzung von Pflichten aus einem Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten Dritter (Abgrenzung zu dem Senatsbeschluss vom 22. April 1999 – V ZB 28/98, BGHZ 141, 224 ff.).

3. Haftung des Verbands

Der Auffassung, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft zur ordnungsmäßigen Umsetzung von Beschlüssen verpflichtet ist, erteilt der Senat eine klare Absage: Der Verwalter ist gem. § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG verpflichtet, Beschlüsse der Wohnungseigentümer durchzuführen. Er muss die vollständige Durchführung beschlossener und beauftragter Sanierungsarbeiten jedenfalls dann veranlassen, wenn sich ergibt, dass Teile des Auftrags unerledigt geblieben sind.

4. Verbandshaftung im Außenverhältnis

Der Senat bestätigt die herrschende Meinung: Im Außenverhältnis zu Dritten sei anerkannt, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft für schuldhaft pflichtwidriges organschaftliches Verhalten des Verwalters einzustehen hat (Senat Urteil vom 13.07.2012, V ZR 94/11, Rn. 18 m.w.N.).[Fußnote 1] Das hängt (auch) damit zusammen, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft im Außenverhältnis die zur Durchführung von Beschlüssen erforderliche Verträge im eigenen Namen abschließt.[Fußnote 2]

5. Verbandshaftung im Innenverhältnis

Bezüglich der Frage, ob und inwieweit der Verband im Innenverhältnis für Fehler des Verwalters haftet, gibt es unterschiedliche Rechtsauffassungen. Der V. Senat klärt diese Frage, indem er klar stellt, dass die Haftung der Wohnungseigentümergemeinschaft im Innenverhältnis mit der gesetzlichen Kompetenzverteilung unvereinbar ist.[Fußnote 3]

Der Gesetzgeber habe nicht beabsichtigt, die teilrechtsfähige Wohnungseigentümergemeinschaft in die ordnungsgemäße Verwaltung des Gemeinschaftseigentums einzubinden.[Fußnote 4]

Die Pflicht zur Durchführung von Beschlüssen obliege hauptsächlich dem Verwalter und nicht der Wohnungseigentümergemeinschaft.[Fußnote 5] Eine eigene Pflicht des Verbands, bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums mitzuwirken, ist in den §§ 20 ff. WEG nicht vorgesehen.[Fußnote 6]

6. Haftung des Verwalters

Der Verwalter ist verpflichtet, Beschlüsse durchzuführen. Er ist gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG das Vollzugsorgan. Diese Pflicht besteht gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Es handelt sich dabei um eine originäre Pflicht, die dem Verwalter auch nicht entzogen werden darf.[Fußnote 7] Unterstützt wird der Verwalter dabei, so der V. Senat, durch einen Beirat, der seinerseits weder eigene Entscheidungskompetenz noch Durchführungspflichten hat.

Führt der Verwalter Beschlüsse nicht aus oder setzt er Beschlüsse fehlerhaft oder unvollständig um, kann ein Wohnungseigentümer den Beirat einschalten, der jedenfalls auf den Verwalter entsprechend einwirken muss.[Fußnote 8] Zudem kann jeder Wohnungseigentümer von dem Verwalter die Durchführung von Beschlüssen verlangen und ggf. im Klageweg durchsetzen (Individualanspruch eines Wohnungseigentümers).[Fußnote 9]

Bei fehlerhafter Beschlussdurchführung haftet bei Verschulden der Verwalter und nicht der Verband – (c) Image(s) licensed by Ingram Image

7. Haftung des Auftragnehmers

Handwerker, Bauleiter oder Architekten, die der Verwalter zur Durchführung einer beschlossenen Sanierung im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft beauftragt, sind im Verhältnis zu den einzelnen Wohnungseigentümern nicht Erfüllungsgehilfen des Verbands. Voraussetzung dafür wäre nämlich, dass die Handlung, die der Gehilfe vorgenommen hat, objektiv zum Pflichtenkreis des Schuldners gehört.[Fußnote 10] Daran fehlt es.

Werden bei der Ausführung von Sanierungsarbeiten Schäden am Sondereigentum verursachte, ist der Verwalter zunächst verpflichtet, geäußerten Bedenken nachzugehen, ggf. Fachleute hinzuziehen und vor allem für die Behebung der Schadensursache im Bereich des Sondereigentums zu sorgen. Für Schäden, die die Auftragnehmer schuldhaft am Sondereigentum verursachen, haftet nicht die Wohnungseigentümergemeinschaft (weil nicht Erfüllungsgehilfe), sondern der Schädiger aufgrund der Verletzung von Pflichten aus dem Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten Dritter.[Fußnote 11] Der Verwalter ist dabei verpflichtet, den geschädigten Sondereigentümer jedenfalls insoweit zu unterstützen, als er ihm alle erforderlichen Informationen zukommen lassen muss (s. dazu auch Beitrag „Verbandshaftung für Werkunternehmer?„.

8. Fazit zur Haftung und zum Schadenersatz

  • Die Durchführung von Beschlüssen obliegt dem Verwalter und nicht dem Verband. Der Verband haftet im Innenverhältnis für eine fehlerhafte Beschlussdurchführung und Schäden, die bei der Beschlussdurchführung verursacht werden, nicht.
  • Auftragnehmer von Baumaßnahmen sind nicht Erfüllungsgehilfen des Verbands, obwohl der Verband regelmäßig Auftraggeber ist. Vielmehr schließt der Verband Verträge mit Schutzwirkung zugunsten Dritter (hier der Wohnungseigentümer) ab.
  • Für Schäden, die bei nicht rechtzeitiger bzw. nicht ordnungsmäßiger Beschlussdurchführung entstehen, haftet bei Verschulden der Verwalter. Er kann vom Geschädigten direkt in Anspruch genommen werden, einer Beschlussfassung der Wohnungseigentümer bedarf es diesbezüglich nicht.
  • Im Außenverhältnis haftet der Verband Dritten gegenüber für schuldhaft pflichtwidriges Verhalten des Verwalters (neben dem Verwalter selbst).
  • Beschlüsse sind nicht nur unverzüglich durchzuführen. Der Verwalter muss auch darauf achten, dass sie vollständig durchgeführt werden. Bei Nichtbeachtung drohen Haftungsfolgen.

[Fußnote 1] BGH, V ZR 125/17, Rz. 10.

[Fußnote 2] Wegen der in § 10 Abs. 6 Satz 1 WEG normierten Teilrechtsfähigkeit; BGH V ZR 125/17, Rz. 16.

[Fußnote 3] BGH, V ZR 125/17, Rz. 12.

[Fußnote 4] BGH, V ZR 125/17, Rz. 18, 19, 20.

[Fußnote 5] BGH, V ZR 125/17, 15.

[Fußnote 6] BGH, V ZR 125/17, Rz. 16 mit Verweis auf V ZR 9/14, Rz. 22.

[Fußnote 7] BGH, V ZR 125/17, Rz. 16.

[Fußnote 8] BGH, V ZR 125/17, Rz. 23.

[Fußnote 9] BGH, V ZR 125/17, Rz. 24.

[Fußnote 10] BGH, V ZR 125/17, Rz. 38.

[Fußnote 11] BGH, V ZR 125/17, Rz. 39.




Selbständiges Beweisverfahren – Vorbefassung

1. Der Fall zum selbständigen Beweisverfahren eines Wohnungseigentümers gegen die übrigen Wohnungseigentümer

Die Parteien bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Über der Wohnung der Antragsteller befindet sich das Dachgeschoss. Dieses wurde in Umsetzung der Teilungserklärung nachträglich ausgebaut. Vom Bauträger beauftragte Messungen kamen hinsichtlich der Frage, ob bei dem Ausbau die Anforderungen an die Trittschalldämmung eingehalten wurden, zu unterschiedlichen Ergebnissen.

Auf einer außerordentlichen Eigentümerversammlung wurde der von den Antragstellern eingebrachte Antrag, den Bauträger wegen etwaiger Mängel des Dachgeschossausbaus in Anspruch zu nehmen, abgelehnt. Der weitere Antrag, zur Vorbereitung dieser Ansprüche ein Gutachten zu Schallschutzmängeln einzuholen, wurde nicht zur Abstimmung gebracht.

Nunmehr begehren die Antragsteller im Wege eines selbständigen Beweisverfahrens die sachverständige Feststellung von Mängeln des Trittschallschutzes gegenüber den übrigen Wohnungseigentümern, um diese sodann gegebenenfalls auf Beseitigung von Mängeln in Anspruch zu nehmen.

Das Amtsgericht hat den Antrag auf Durchführung eines selbständigen Beweisverfahrens als unzulässig verworfen. Die hiergegen gerichtete sofortige Beschwerde der Antragsteller hat das Landgericht zurückgewiesen. Mit der von dem Landgericht zugelassenen Rechtsbeschwerde, deren Zurückweisung die Antragsgegner beantragen, verfolgen die Antragsteller ihren Antrag weiter.

Der BGH hebt die Entscheidungen auf und verweist die Sache an das zuständige Amtsgericht zurück.

2. Die Entscheidung zum selbständigen Beweisverfahren ohne Vorbefassung

Der BGH (Beschluss vom 14. März 2018 – V ZB 131/17) entscheidet:

Die Durchführung eines gegen die übrigen Wohnungseigentümer gerichteten selbständigen Beweisverfahrens über Mängel am Gemeinschaftseigentum setzt nicht voraus, dass der antragstellende Wohnungseigentümer sich zuvor um eine Beschlussfassung der Eigentümerversammlung über die Einholung eines Sachverständigengutachtens zu den behaupteten Mängeln bemüht hat.

3. Die Begründung zur Zulässigkeit des selbständigen Beweisverfahrens

3.1 Vorbefassungsgrundsatz nicht relevant

Für eine Beschlussfassung über Maßnahmen der ordnungsmäßigen Verwaltung ist primär die Versammlung der Wohnungseigentümer zuständig (§ 21 Abs. 1 und 3, § 23 Abs. 1 WEG). Deshalb fehle einer Leistungsklage, die auf Mitwirkung der übrigen Wohnungseigentümer gerichtet ist, das Rechtsschutzbedürfnis, wenn sich der Kläger der Leistungsklage vor Anrufung des Gerichts nicht um die Beschlussfassung der Versammlung bemüht (Vorbefassungsgebot).[Fußnote 1]

Das Vorbefassungsgebot gelte, so der V. Senat, ausnahmsweise nicht, »wenn mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit davon ausgegangen werden kann, dass der Antrag in der Eigentümerversammlung nicht die erforderlich Mehrheit finden wird«.[Fußnote 2]

Die Grundsätze der Vorbefassung, so der Senat weiter, gelten auch nicht für den gegen die übrigen Wohnungseigentümer gerichteten Antrag eines Wohnungseigentümers auf Durchführung eines selbständigen Beweisverfahrens.[Fußnote 3] Der BGH beendet damit den entsprechenden Streit zu dieser Frage in der Literatur.

Selbständiges Beweisverfahren – Entscheidung bindet Wohnungseigentümer nicht – (c) Image(s) licensed by Ingram Image

Zwar gelte weiterhin, dass es regelmäßig für eine ordnungsmäßige Verwaltung erforderlich ist, vor der Beschlussfassung über Instandsetzungsmaßnahmen deren erforderlichen Umfang und den dafür erforderlichen Aufwand zu ermitteln.[Fußnote 4] Ein Antrag auf gerichtliche Beweiserhebung erschöpft sich aber weder in der Vorbereitung einer Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahme noch wird durch das Beweisverfahren die Entscheidung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer über das »ob« und das »wie« der Durchführung der Maßnahme vorweggenommen.[Fußnote 5]

3.2 Hinweis zum Kostenrisiko des Antragstellers des selbständigen Beweisverfahrens

Der Senat weist darauf hin, dass der Antragsteller, wenn die Antragsgegner keine eigenen Anträge stellen, alleiniger Kostenschuldner ist. Im selbständigen Beweisverfahren ergeht grundsätzlich keine Kostenentscheidung; die Kosten des selbständigen Beweisverfahrens sind Kosten des anschließenden Rechtsstreits, wenn er denn stattfindet.[Fußnote 6]

Und genau hier liegt das Risiko des Antragstellers: Die übrigen Wohnungseigentümer können einen Rechtsstreit vermeiden, indem sie eine erforderliche Maßnahme rechtzeitig umsetzen. Sie müssen sich dabei nicht an Vorschläge halten, die ggf. ein Sachverständiger im selbständigen Beweisverfahren macht. Die gerichtliche Entscheidung im selbständigen Beweisverfahren ergeht nämlich nicht über das »ob« und »wie« der Durchführung der Mangelbeseitigung.[Fußnote 7]

4. Fazit zur Entscheidung zum selbständigen Beweisverfahren eines Wohnungseigentümers gegen die übrigen Wohnungseigentümer

  • Die Einleitung eines selbständigen Beweisverfahrens eines Wohnungseigentümers gegen die übrigen Wohnungseigentümer bedarf keiner Vorbefassung in einer Eigentümerversammlung.
  • Das selbständige Beweisverfahren hat die Aufklärung von Tatsachen zum Gegenstand und nimmt die erforderliche Beweiserhebung in einem eventuell später erforderlichen Prozess vorweg. Ob es zu diesem Prozess kommt, ist zum Zeitpunkt der Einleitung des selbständigen Beweisverfahrens durch einen Wohnungseigentümer gegen die übrigen Wohnungseigentümer ungewiss.
  • Die Kosten des Verfahrens trägt zunächst der Antragsteller. Sie bleiben bei ihm, wenn kein anschließendes Hauptsacheverfahren durchgeführt wird (oder wenn er es verliert). Wird das Verfahren durchgeführt, gehören die Kosten nämlich zu den Prozesskosten des Streitverfahrens.

 

[Fußnote 1] BGH, V ZB 131/17, Rz. 6 mit Hinweis auf BGH V ZR 114/09, Rz. 14.

[Fußnote 2] BGH; a.a.O., Rz. 12.

[Fußnote 3] BGH, a.a.O., Rz. 7.

[Fußnote 4] BGH, a.a.O., Rz. 14.

[Fußnote 5] BGH, a.a.O., Rz. 15.

[Fußnote 6] BGH, a.a.O., Rz 19.

[Fußnote 7] BGH, a.a.O., Rz. 18.