Baumaßnahme im Wohnungseigentum – Verschattungsanlage

Der Fall zur Baumaßnahme Verschattungsanlage

Der BGH hat sich in seiner Entscheidung vom 20.07.2018 (V ZR 56/17)[Fußnote 1] grundlegend zu Baumaßnahmen im Wohnungseigentum geäußert. Dabei hat er die bisherige Rechtsprechung ausdrücklich bestätigt. Der Senat hat aber auch neue Gesichtspunkte in der Entscheidung angesprochen.

Weil es zum Verständnis der Entscheidung hilfreich ist, hier zunächst der vollständige Sachverhalt:[Fußnote 2]

Die Parteien sind Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Zu der in Brandenburg gelegenen Anlage gehört, soweit hier von Interesse, ein Mehrfamilienhaus. Die Kläger sind Sondereigentümer der Wohneinheit Nr. 2, die Beklagten sind Sondereigentümer der Einheiten Nr. 1, Nr. 3 und Nr. 4. Unter Nr. 5 der Teilungserklärung vom 24. Oktober 2003 wird auf die Baubeschreibung vom 16. Mai 2003 Bezug genommen, die der Teilungserklärung als Anlage 4 beigefügt ist. Hierin heißt es u.a.:

„5. Außenfassade Straßenseite: Auf die Außenfassade wird ein mineralisches Wärmedämmverbundsystem mit eingefärbtem Glattputz aufgebracht Hofseite: Pfosten Riegelkonstruktion aus BSH zur Aufnahme der beweglichen und feststehenden Verglasungen

7. Balkone, Terrassen Balkonfertigteile aus Stahlrahmenkonstruktion mit Holzauflage

(nach Angaben des Architekten)“

Der Errichtung des Gebäudes durch den Bauträger im Jahr 2004 lag eine Baugenehmigung vom 16. Dezember 2003 zugrunde, deren Bestandteil eine „Allgemeine Baubeschreibung“ war. Dort heißt es unter Ziff. 1.2 „Entwurfsansatz“ u.a.:

„…Der großzügig nach Südosten geöffneten Fassade sind Terrassen und Wintergärten vorgelagert, so dass unterschiedlichste Räume in diesen Freibereichen entstehen können. Dazu gibt es im vorgelagerten Stahlrahmen noch Jalousien zur Verschattung. Im Gegensatz dazu ist die leicht gefaltete und mit einem mineralischen farbigen Putz versehene Straßenfassade sehr geschlossen. Die Fenster liegen bündig in der Fassade und öffnen sich nach außen.“

Ein Einbau von Jalousien in den vorgelagerten Stahlrahmen erfolgte nicht. Die Kläger erwarben ihre Wohneinheit mit Bauträgervertrag vom 17. September 2004. In dem Vertrag heißt es, dass für die zu errichtenden Gebäude die in der Teilungserklärung vom 24. Oktober 2003 enthaltenen Pläne und die Baubeschreibung gelten und sich die Bauverpflichtung hierauf und auf die der Teilungserklärung beigefügten Pläne bezieht. Eine Verschattungsanlage wird nicht erwähnt. Auf die Erteilung der Baugenehmigung und darauf, dass die Kläger eine Kopie verlangen können, wird hingewiesen.

In der Eigentümerversammlung am 1. Juni 2012 wurde ein Mehrheitsbeschluss gefasst, wonach den Eigentümern gestattet wurde, an ihren Türen und Fenstern hofseitig fach- und sachgerechte Jalousien, Lamellen und feste Verschattungen zu installieren. Angebote zur technischen Lösung sollten von dem Verwalter eingeholt werden. Über die Ausführung und Realisierung sollte nach Angebotsvorlage durch Beschluss entschieden werden. Im September 2013 ließen die Beklagten jeweils an der vorgelagerten Stahlbaukonstruktion der Hofseite ihrer Wohnungen Außenjalousien anbringen.

Das Amtsgericht hat die auf Beseitigung der Jalousien und Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten gerichtete Klage abgewiesen. Die hiergegen gerichtete Berufung der Kläger ist ohne Erfolg geblieben. Mit der von dem Landgericht zugelassenen Revision, deren Zurückweisung die Beklagten beantragen, verfolgen die Kläger ihre Klageanträge weiter. Der V. Senat hat nicht entschieden, sondern die Sache an das vorlegenden LG Frankfurt/Oder zurückverwiesen.

BGH formuliert Anforderungen an die Anbringung von Verschattungssystemen

Verschattungssysteme als bauliche Maßnahme – Image licensed by Ingram Image

Hinweise des BGH zu der Baumaßnahme »Verschattungsanlage«

Rechtswidrige, aber bestandskräftig gewordenen Beschlüsse über bauliche Veränderungen, sind nicht nichtig.

Die Eigentümer, die nachträglich eine Verschattungsanlage eingebaut haben, sind zum Rückbau nicht verpflichtet, wenn der Beschluss über die Genehmigung der Ausführung der Maßnahme rechtskräftig geworden ist. Dann sei über das »Ob« der Maßnahme wirksam beschlossen worden. Der Umstand, dass einer baulichen Veränderung nicht alle nachteilig betroffenen Wohnungseigentümer zugestimmt haben, ist nicht (mehr) erheblich, weil die fehlende Zustimmung nicht zur Nichtigkeit, sondern lediglich zur Anfechtbarkeit des Beschlusses führt.[Fußnote 3]

Erstmalige Herstellung ist eine Maßnahme der Instandsetzung

Die Verschattungsanlage muss auch dann nicht zurückgebaut werden, wenn sie aufgrund der Erfüllung öffentlich-rechtlicher Anforderungen an das gemeinschaftliche Eigentum zur erstmaligen Herstellung des Gemeinschaftseigentums gehört. Das ist etwa dann der Fall, wenn die Verschattungsanlage aufgrund der zum Zeitpunkt der Bauerstellung gültigen Energieeinsparverordnung vorgeschrieben war.[Fußnote 4]

Maßgeblichkeit der Baubeschreibung bzw. des Erwerbsvertrags bei Ausstattungsmerkmalen

Der V. Senat hat die Frage, was gilt, wenn die Ausstattungsmerkmale der Baubeschreibung bzw. des Erwerbsvertrags über die Teilungserklärung hinausgehen, ausdrücklich offengelassen.

Der Senat weist darauf hin, dass in der Rechtsprechung und Literatur die Auffassung vertreten werde, dass zu dem Bereich der erstmaligen Herstellung eines ordnungsgemäßen Zustands des Gemeinschaftseigentums auch diejenigen Ausstattungsmerkmale gehören, die in den Baubeschreibungen der schuldrechtlichen Erwerbsverträge enthalten sind. In den geschlossenen Bauträgerverträgen wurde hinsichtlich des Bausolls nur auf die der Teilungserklärung beigefügte Baubeschreibung verwiesen. Dort sei die Anbringung von Außenjalousien gerade nicht vorgesehen gewesen.[Fußnote 5] Diese Frage sei hier auch nicht entscheidungserheblich.

Verschattungssystem als Modernisierungsmaßnahme

Falls die Erstellung der Verschattungssysteme als Modernisierungsmaßnahme zu qualifizieren sei und das nach § 22 Abs. 2 WEG erforderliche Mehrheitserfordernis erfüllt werde, könnten die Kläger nur dann Erfolg mit der Beseitigungsklage haben, wenn sie »unbillig beeinträchtigt würden«. Diese Schwelle sei wesentlich höher als der bloße Nachteil bei baulichen Veränderungen. Unbillig in diesem Sinne können nur solche Nachteile sein, »die über einen Nachteil i.S.d. § 22 Abs. 1 i.V.m. § 14 Nr. 1 WEG hinausgehen und bei wertender Betrachtung und in Abwägung mit den mit der Modernisierung verfolgten Vorteilen einem verständigen Wohnungseigentümer zumutbarer Weise nicht abverlangt werden dürfen«.[Fußnote 6]

Zum Nachteilsbegriff einer baulichen Veränderung (hier: Verschattungsanlage)

Der Einbau der Verschattungssysteme könne sich aber auch als rechtmäßig erweisen, wenn mit dem Einbau kein Nachteil verbunden sei, der »über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus« (§§ 22 I, 14 I WEG) verbunden sei. Auch das sei von den Vorinstanzen nicht geklärt worden.[Fußnote 7] Im konkreten Fall könnten die großen, süd-östlich ausgerichteten Fenster eine Verschattungsanlage und die damit verbundenen Nachteile als unvermeidlich erscheinen lassen. Das hätte zur Folge, dass die Zustimmung der »benachteiligten Eigentümer« nicht notwendig ist.

Konsequenzen aus der Entscheidung zur Verschattungsanlage[Fußnote 8]

  • Ein Anspruch auf Duldung einer Verschattungsanlage kann sich unter dem Gesichtspunkt der ordnungsgemäßen Erstherstellung ergeben, wenn sie öffentlich-rechtlich vorgeschrieben ist. Dieses Erfordernis kann sich auch auf der Grundlage der Energieeinsparverordnung ergeben.
  • Allein aus einer der Baugenehmigung zugrunde liegenden Baubeschreibung erwähnten Verschattungsanlage als Ausstattungsmerkmal ergibt sich keine öffentlich-rechtliche Verpflichtung zur Erstellung dieser Anlage.
  • Ein Mehrheitsbeschluss über eine bauliche Veränderung, der nicht alle nachteilig betroffenen Wohnungseigentümer zugestimmt haben, ist nicht nichtig.
  • Bei der Beantwortung der Frage, ob ein Nachteil gem. § 14 I WEG über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgeht, können auch bauliche Besonderheiten der Wohnanlage zu berücksichtigen sein; hier: große, nach Südosten ausgerichtete Fenster, die ein besonderes Interesse an einer Verschattungsanlage begründen können.

[Fußnote 1] Fundstelle: Entscheiddungsdatenbank des BGH 

[Fußnote 2] BGH, Urteil vom 20.07.2018, V ZR 5/17, a.a.O., Rzn 1 bis 4. 

[Fußnote 3] BGH, a.a.O., Rz. 21; die Vorinstanzen hatten keine Feststellung dazu getroffen, ob der Beschluss bestandskräftig geworden ist. 

[Fußnote 4] BGH, a.a.O, Rz. 15, 18; auch dazu hatten die Vorinstanzen keine Feststellung getroffen. 

[Fußnote 5] BGH, a.a.O., Rz. 18. 

[Fußnote 6] BGH, a.a.O., Rz. 29. 

[Fußnote 7] BGH, a.a.O., Rz. 28. 

[Fußnote 8] Vgl. dazu auch Entscheidungsabdruck in ZWE 2018, S. 411. 




Terrassenvergrößerung als bauliche Veränderung

Terrassenvergrößerung regelmäßig bauliche Veränderung

Das AG München (Urteil vom 29.08.2019, 485 C 5290/18 WEG) verurteilte einen Wohnungseigentümer (ein beklagtes Ehepaar), die Terrasse ihrer Wohnung auf das sich aus dem Grundrissplan ergebende Ausmaß zurückzubauen. Die Entscheidung ist nach Zurückweisung der Berufung vom 24.01.2019 rechtskräftig).

Der Fall zur Terrassenvergrößerung

Das beklagte Ehepaar ist als Eigentümer einer Erdgeschosswohnung Mitglied der klagenden Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Wohnung verfügt über eine Terrasse, an der den Beklagten ein Sondernutzungsrecht zusteht. Die Terrassengröße beträgt nach dem Grundrissplan 5,53 m². Die Beklagten verdoppelten im Frühjahr 2015 die Terrassengröße auf 12 m². In der Eigentümerversammlung vom 06.06.2016 wurde mehrheitlich beschlossen im Namen der Gemeinschaft den Rückbau zu verlangen. Der Rückbauaufforderung der Verwaltung kamen die Beklagten nicht nach.

Die Entscheidungsgründe zur Terrassenvergrößerung

Für die Zulässigkeit dieser baulichen Veränderung ist (…) die Zustimmung aller (…) Wohnungseigentümer erforderlich. (…) Die Vergrößerung einer Terrasse ermöglicht eine intensivere Nutzung des Gemeinschaftseigentums und kann zu Lärmemissionen führen (…). Insoweit stellt bereits die Gefahr einer intensiveren Nutzung des Gemeinschaftseigentums, an dem den Beklagten hinsichtlich der Terrassen- und Gartenflächen ein Sondernutzungsrecht zusteht, eine nicht hinzunehmende Beeinträchtigung (…) dar. Darauf, ob eine solche Nutzung derzeit stattfindet oder beabsichtigt ist, kommt es nicht an (BayObLG, Beschl. V. 02. 06. 1999, Az. 2Z BR 15/99).

Terrassenvergrößerung ist nachteilige bauliche Veränderung – (c) Image(s) licensed by Ingram Image

Weiter liegt auch eine optische Beeinträchtigung vor. Ein nicht hinzunehmender optischer Nachteil liegt bei Veränderungen vor, die sich objektiv nachteilig auf das äußere Bild der Wohnanlage auswirken. Entscheidend ist, ob sich nach der Verkehrsanschauung ein Wohnungseigentümer in der entsprechenden Lage verständlicherweise beeinträchtigt fühlen kann. Bei der Beurteilung (…) ist ein strenger Maßstab anzulegen (…), um die grundrechtlich aus Artikel 14 GG geschützten Interessen aller Eigentümer an der Beibehaltung des äußeren Erscheinungsbildes angemessen zu berücksichtigen. Infolgedessen ist eine erhebliche Beeinträchtigung regelmäßig schon dann anzunehmen, wenn eine erhebliche Veränderung des äußeren Erscheinungsbildes vorliegt. (…). Für die Beurteilung des Nachteils ist dabei allein maßgeblich, ob die Veränderung generell von außen her wahrnehmbar ist (…). Bereits aus dem aussagekräftigen (…) Lichtbild ergibt sich, dass die streitgegenständliche Terrasse jedenfalls von den darüber liegenden Balkonen ohne weiteres einsehbar ist. (…)

Der Einwand der Beklagten, dass auch weitere Terrassen baulich umgestaltet worden seien, verfängt nicht, weil auch im Wohnungseigentumsrecht der Grundsatz „keine Gleichheit im Unrecht“ gilt. Ein Wohnungseigentümer kann deshalb nicht verlangen, ebenfalls einen unrechtmäßigen Vorteil zu erhalten, und die beeinträchtigten Wohnungseigentümer sind nicht verpflichtet, gegen alle Störer gleichmäßig vorzugehen.[Fußnote 1]

Fazit zur Terrassenvergrößerungsentscheidung des AG München

  • Es gibt keinen Anspruch auf Gleichbehandlung im Unrecht.
  • Eine Terrassenvergrößerung ist regelmäßig eine bauliche Veränderung, der alle Wohnungseigentümer zustimmen müssen, weil sie eine intensivere Nutzung ermöglichst und eine optische Beeinträchtigung darstellt.

[Fußnote 1] https://www.justiz.bayern.de/gerichte-und-behoerden/amtsgerichte/muenchen/presse/2019/23.php




Nutzung des Treppenhauses

Nutzung des Treppenhauses im Wohnungseigentum

Oftmals entsteht in Eigentümergemeinschaften Streit, wenn einzelne Wohnungseigentümer Pflanzen und andere Gegenstände im Treppenhaus aufstellen. Inwieweit das zulässig ist, ist nach wie vor streitig. Ein Wohnungseigentümer nimmt Miteigentümer – offenbar auf Unterlassung – in Anspruch und scheitert damit beim LG Frankfurt am Main.

Pflanzen im Treppenhaus – der Fall

Im Treppenhaus wurden an verschiedenen Stellen (nahe den zur Außenseite liegenden Fenstern, auf und vor dort befindlichen Absätzen sowie vereinzelt vor Wohnungseingangstüren) Pflanzen sowie dazugehörige Töpfe bzw. Metallständer für Töpfe und andere Dekorationsgegenstände abgestellt.[Fußnote 1]

Vorrangige Regelungen, durch Beschluss oder Vereinbarung, existieren […] nicht.[Fußnote 2]

Die Entscheidung des LG zur Nutzung des Treppenhauses

Eine »Dekoration« des Treppenhauses durch Eigentümer ist – sofern nicht vorrangige Regelungen entgegenstehen – nicht per se unzulässig.

Die Begründung des LG zur Nutzung des Treppenhauses

Beispiel einer unzulässigen Nutzung des Treppenhauses

Auch wenn die Nutzung des Treppenhauses durch Wohnungseigentümer nicht per se unzulässig ist, muss abgewogen werden. Nachteilige Nutzungen sind jedenfalls unzulässig.

Wenn keine vorrangigen Regelungen bestehen, kommt es allein auf das Gesetz an. Maßgebend ist § 14 lit. 1 WEG. Es sei also danach zu fragen, ob eine nicht nur unerhebliche Beeinträchtigung, also ein Nachteil, vorliege. Ganz geringfügige Beeinträchtigungen seien zu dulden. Das gemeinschaftliche Eigentum könne eben von jedem Sondereigentümer (mit-)benutzt werden.[Fußnote 3]

Auch eine Verengung des Rettungswegs sei nicht festzustellen. Die Pflanzen und sonstigen Sachen nähmen nur einen geringen Teil der Fläche des Treppenhauses ein. Der Durchgang sei – wenn überhaupt – nur unerheblich beeinträchtigt.[Fußnote 4]

Eine Dekoration des Treppenhauses sei auch als übliche Nutzung solcher Flächen zu bewerten.

Die Kammer verneinte in diesem konkreten Einzelfall eine Störung.

Fazit zur zulässigen Nutzung des Treppenhauses

Ist die Nutzung des Treppenhauses weder durch Beschluss noch durch Vereinbarung geregelt, darf jeder Eigentümer dort Pflanzen und andere Dekorationsgegenstände aufstellen, solange kein Nachteil vorliegt. Die Nachteilsfrage ist eine Frage des konkreten Einzelfalls.

Brandschutzgesichtspunkte sind zu berücksichtigen.

Die Entscheidung des LG Frankfurt ist aus unserer Sicht im Hinblick auf den Brandschutz »löchrig«. Es kann nicht nur darauf ankommen, ob der Durchgang verengt ist. Eine Rolle spielen auch die Fragen, ob Stolperfallen entstehen, die in einem verrauchten Treppenhaus nicht mehr wahrgenommen werden können oder ob brennbare Gegenstände im Treppenhaus abgestellt werden. Diese erhöhen im Brandfall nämlich das Risiko (Gifte, zusätzliche Verrauchung), dass der erste Rettungsweg (=Treppenhaus) seine Funktion nicht mehr erfüllen kann. Das Risiko ist erheblich.


[Fußnote 1] LG Frankfurt am Main, Urt. v. 14.03.2019, ZWE 2019, 278 f., Rz. 5.

[Fußnote 2] LG Frankfurt am Main, a.a.O., Rz. 6.

[Fußnote 3] LG Frankfurt am Main, a.a.O., Rz. 7.

[Fußnote 4] LG Frankfurt am Main, a.a.O., Rz. 7.