Erstmalige plangerechte Herstellung

Teileigentum: Nutzungsmöglichkeit und erstmalige plangerechte Herstellung

Der BGH beschäftigt sich in seiner Entscheidung vom 23.06.2017 (V ZR 102/16) mit der Frage, welche Nutzung im Teileigentum grundsätzlich erlaubt ist und ob die Herstellung eines zweiten Rettungswegs zur Nutzungsmöglichkeit des Teileigentums als Aufenthaltsraum beansprucht werden kann.

Der Sachverhalt zum Anspruch auf erstmalige plangerechte Herstellung (stark verkürzt)

Es wird Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen im Souterrain gebildet. Im Aufteilungsplan sind die Räume als »Keller« bezeichnet. Die Gemeinschaftsordnung regelt für diese Räume:

„Die Gewerbeflächen dürfen zu baurechtlich zulässigen gewerblichen Zwecken genutzt werden – die im Aufteilungsplan angegebene Nutzung ist nicht die allein maßgebliche. (…) Der Wohnungs- bzw. Teileigentümer ist verpflichtet, auf seine Kosten alle erforderlichen öffentlich-rechtlichen Genehmigungen einzuholen und hat alle mit der Nutzungsänderung in Zusammenhang stehenden Kosten und Lasten zu tragen.“

Der (werdende) Eigentümer der Souterrain-Räume beantragte eine bauordnungsrechtliche Nutzungsänderung, um sein Teileigentum als Aufenthaltsraum nutzen zu können. Dazu muss aufgrund des vorgelegten Brandschutzkonzepts ein zweiter Rettungsweg geschaffen werden. Dies verlangt der Teileigentümer von der Gemeinschaft. Sein darauf gerichteter Beschlussantrag wird angelehnt, die Anfechtungsklage bleibt in zwei Instanzen erfolglos. Der BGH sieht das anders.

Der BGH bleibt seiner bisherigen Linie zur erstmaligen plangerechten Herstellung treu

Es gehört (vorbehaltlich weiterer vereinbarter Nutzungsbeschränkungen) zu dem plangerechten Zustand einer Teileigentumseinheit, dass die öffentlichrechtlichen Anforderungen an einen Aufenthaltsraum erfüllt sind; dafür erforderliche Maßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum wie die bauordnungsrechtlich vorgeschriebene Herstellung eines zweiten Rettungswegs entsprechen regelmäßig ordnungsmäßiger Verwaltung und können von einzelnen Wohnungseigentümern gemäß § 21 Abs. 4 WEG beansprucht werden.

Ein notwendiger zweiter Rettungsweg kann von einem Teileigentümer gefordert werden.

Die erstmalige Herstellung eines zweiten Rettungswegs entspricht ordnungsmäßiger Verwaltung – Bild: (c) geralt/pixabay.com

Die Entscheidungsgründe zur erstmaligen plangerechten Herstellung

  • Der V. Senat bestätigt zunächst seine ständige Rechtsprechung: Zu einer ordnungsmäßigen Verwaltung, die ein einzelner Eigentümer verlangen kann, gehören als Maßnahmen der ordnungsmäßigen Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums sowohl die erstmalige plangerechte Herstellung des Gemeinschaftseigentums als auch Maßnahmen zur Erfüllung öffentlich-rechtlicher Anforderungen an das gemeinschaftliche Eigentum.
  • Grundsätzlich muss auch Teileigentum dazu geeignet sein, als Aufenthaltsraum zu dienen, da die Bezeichnung »Teileigentum« jede gewerbliche Nutzung zulasse. Dazu gehören ausdrücklich auch die Nutzungen, die baurechtlich nur in Aufenthaltsräumen zulässig sind (wie z. B. eine Büronutzung).
  • Demzufolge gehört es (vorbehaltlich weiterer vereinbarter Nutzungsbeschränkungen) zu dem plangerechten Zustand einer Teileigentumseinheit, dass die öffentlich-rechtlichen Anforderungen an einen Aufenthaltsraum erfüllt sind; dafür erforderliche Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum entsprechen regelmäßig ordnungsmäßiger Verwaltung und können von einzelnen Eigentümer gem. § 21 Abs. 4 WEG beansprucht werden.
  • Dass der Aufteilungsplan die Nutzung als »Keller« bezeichne, spiele keine Rolle. Das ist ebenfalls ständige Rechtsprechung des V. Senats. Eine Einschränkung der Nutzung auf eine reine Kellernutzung müsste aus der Teilungserklärung eindeutig hervorgehen. Im konkreten Fall sei gerade ganz im Gegenteil die nächstliegende Auslegung der Klausel der Gemeinschaftsordnung, dass unterschiedliche gewerbliche Nutzungen erlaubt sind. Die allgemeine Eignung der Räume des Teileigentums als Aufenthaltsraum werde dafür vorausgesetzt.

Fazit

  • Beschränkt die Nutzungsregelung in der Teilungserklärung (der Aufteilungsplan ist nicht relevant) das Teileigentum nicht, dann ist dort grundsätzlich jede Nutzung erlaubt, die nicht Wohnen ist.
  • Die Eignung des Teileigentums als Aufenthaltsraum wird bei dessen Begründung vorausgesetzt.
  • Die erstmalige plangerechte Herstellung des Gemeinschaftseigentums ebenso wie Maßnahmen zur Erfüllung öffentlich-rechtlicher Anforderungen an das gemeinschaftliche Eigentum können von jedem Eigentümer beansprucht werden. Beide Maßnahmen gehören zu den Maßnahmen der ordnungsmäßigen Instandhaltung und Instandsertzung des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 21 Abs. 5 Nr. 2, die mit einfacher Mehrheit beschlossen werden können).



Beschlussersetzung durch das Wohnungseigentumsgericht

1. Klage auf Zustimmung zur Beschlussantrag ist regelmäßig Antrag auf Beschlussersetzung

Der V. Senat des BGH (Urteil vom 04.05.2018, V ZR 203/17) ändert seine Rechtsprechung und entscheidet:

Ein auf Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer zu einem Beschlussantrag (oder auf Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer zur Durchführung einer bestimmten Maßnahme) gerichteter Klageantrag ist regelmäßig als Antrag auf gerichtliche Beschlussersetzung auszulegen.

Bei der Entscheidung über eine Beschlussersetzungsklage kommt es nach allgemein prozessrechtlichen Regeln darauf an, ob der geltend gemachte Anspruch im Zeitpunkt der letzten mündlichen Tatsachenverhandlung besteht; ob bereits bei der Ablehnung des Beschlussantrags eine Handlungspflicht der Wohnungseigentümer bestand, ist für dieses Klageziel unerheblich.

2. Der Fall zur Beschlussersetzung durch gerichtliche Entscheidung

Ein 1890 errichtetes Gebäude wurde 1986 in Wohnungs- und Teileigentum aufgeteilt. Im Souterrain befinden sich drei Teilungseigentumseinheiten (Laden, Büros). Weil die Wände durchfeuchtet sind, holte die Wohnungseigentümergemeinschaft im Jahr 2010 ein Gutachten eines Ingenieurbüros und im Jahr 2011 ein Gutachten eines Architekten ein. Die Ursachen für die Schäden liegen in einer fehlenden außenseitigen Sockelabdichtung, einer fehlenden Horizontalsperre und im Mauerwerk eingelagerten Salzen. Eine gutachterlich vorgeschlagene Minimalsanierung wurde ohne Erfolg durchgeführt.

In der Eigentümerversammlung vom 31.03.2015 wurde der zu TOP 2a gestellte Antrag der Kläger, Feuchtigkeitsschäden im Bereich des Souterrains auf der Grundlage der Empfehlungen aus den beiden Privatgutachten unter Beachtung allgemein anerkannter Regeln der Technik und des in der Teilungserklärung vorgesehenen Nutzungszwecks beseitigen zu lassen, mehrheitlich abgelehnt. Auch der weitere Antrag, wonach die Instandsetzung durch Einbringung einer Horizontalsperre im Mauerwerk sowie Aufbringung einer Vertikalsperre auf den erdberührten Außenwänden gemäß den Empfehlungen der beiden Privatgutachten erfolgen soll (TOP 2b), fand keine Mehrheit.

Die Kläger wenden sich gegen die genannten Beschlüsse mit der Anfechtungsklage und beantragen zugleich, die Beklagten zu verurteilen, den Beschlussanträgen zu 2a und 2b zuzustimmen; hilfsweise soll eine gerichtliche Beschlussersetzung erfolgen.

3. Der BGH ersetzt die nicht gefassten Beschlüsse

Der BGH folgt dem Hilfsantrag und ersetzt die fehlenden Beschlüsse der Wohnungseigentümer, eine Verurteilung zur Zustimmung hält er für nicht ausreichend und offenbar auch gesetzlich nicht für vorgesehen.

Der Senat fasst die auf Zustimmung zu den Beschlussanträgen zu TOP 2a und TOP 2b gerichteten Hauptanträge so auf, dass das Gericht einen inhaltlich genau bestimmten Beschluss gem. § 21 Abs. 8 WEG ersetzen soll. Die entsprechenden Anträge eines Wohnungseigentümers seien nämlich grundsätzlich so auszulegen. Ziel einer Klage auf Zustimmung sei in aller Regel nicht, die Abgabe einer Willenserklärung zu erreichen, sondern einen Beschluss als das in § 23 Abs. 1 WEG vorgesehene Ergebnis der kollektiven Willensbildung der Wohnungseigentümer herbeizuführen. Speziell für dieses Anliegen habe der Gesetzgeber § 21 Abs. 8 ins WEG eingefügt. Der Senat weist ausdrücklich darauf hin, dass er an seiner anderslautende bisherigen Auffassung nicht festhält.

Weil das Berufungsgericht nach Ansicht des BGH rechtsfehlerfrei davon ausgegangen sei, dass die Kläger die Sanierung des Gemeinschaftseigentums verlangen konnte, hat er die nicht gefassten Beschlüsse ersetzt.

4. Fazit zur Beschlussersetzung durch das Gericht

Steht fest, dass das gemeinschaftliche Eigentum saniert werden muss, damit das Sondereigentum zu dem in der Gemeinschaftsordnung vorgesehenen Zweck genutzt werden kann, und fasst die Wohnungseigentümerversammlung keinen entsprechenden Mehrheitsbeschluss, führt eine Klage eines Wohnungseigentümers künftig wohl regelmäßig dazu, dass das Wohnungseigentumsgericht die erforderlichen Beschlüsse durch (eigene) Entscheidung ersetzt.




Instandsetzungspflicht der Wohnungseigentümer

1. Ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung

Der BGH äußert sich in seiner Entscheidung vom 04.05.2018 (V ZR 203/17) erneut zu der Verpflichtung der Wohnungseigentümer, im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung Instandhaltungs- bzw. Instandsetzungsmaßnahmen durchzuführen. Der Fall ergibt sich aus dem Beitrag »Beschlussersetzung durch das Wohnungseigentumsgericht«.

Bei der Entscheidung über durchzuführende Instandhaltungs- bzw. Instandsetzungsmaßnahmen steht den Eigentümern grundsätzlich ein Gestaltungsspielraum zu. Sie müssen auch auf die Leistungsfähigkeit der Miteigentümer Rücksicht nehmen und sie sind berechtigt, Kosten und Nutzen einer Maßnahme abzuwägen und nicht zwingend erforderliche Maßnahmen zurückzustellen.

Ist aber die sofortige Instandsetzung zwingend erforderlich, so reduziert sich das Ermessen der Wohnungseigentümer auf Null: Nur die Vornahme der erforderlichen Maßnahmen entspricht dann noch billigem Ermessen; in diesem Fall hat ein einzelner Wohnungseigentümer einen Anspruch auf Durchführung der notwendigen Maßnahme gem. § 21 Abs. 4 WEG

Instandsetzungspflicht, wenn Nutzung erheblich beeinträchtigt oder augeschlossen ist

Undichtes Mauerwerk-erhebliche Beeinträchtigung – Bild (c) JacquesBarrette/pixabay.com

2. Wann ist eine Maßnahme zur Instandhaltung bzw. -setzung zwingend erforderlich?

Ausgangspunkt ist die Frage, wie das Gemeinschaftseigentum beschaffen sein muss. Es muss grundsätzlich jedenfalls in einem solchen baulichen Zustand sein, dass das Sondereigentum zu dem in der Gemeinschaftsordnung vorgesehenen Zweck genutzt werden kann. Das bedeutet: Sind im Bereich des Gemeinschaftseigentums erhebliche bauliche Mängel vorhanden, die die zweckentsprechende Nutzung von Wohnungs- oder Teileigentum erheblich beeinträchtigen oder ausschließen, ist eine sofortige Instandsetzung zwingend erforderlich. Einzelne Wohnungseigentümer können die Sanierung dann verlangen. Das gilt auch, wenn es sich um anfängliche Mängel des Gemeinschaftseigentums handelt, weil die erstmalige Herstellung des Gemeinschaftseigentums der Instandhaltung und Instandsetzung im Sinne des § 21 Abs. 5 Nr. 2 zuzuordnen ist (Rz 10).

Dabei spielt es keine Rolle, ob es sich bei den betroffenen Einheiten um Wohnungs- oder Teileigentum handelt. Teileigentumseinheiten mit der Zwecksetzung als Büro oder Laden müssen ebenso wie Wohnungen grundsätzlich dazu geeignet sein, als Aufenthaltsraum für Menschen zu dienen (Rz. 13).

Massive Durchfeuchtungen der Innen- und Außenwände müssen weder in Wohnungs- noch in Teileigentumseinheiten hingenommen werden, und zwar auch dann nicht, wenn gesundheitsschädlicher Schimmel (noch) nicht aufgetreten ist (Rz. 13).

3. Welcher Baustandard ist maßgeblich?

Der BGH beschäftigt sich auch mit der Frage, welcher Standard geschuldet ist. Er bestätigt, dass grundsätzlich auf die geltenden Baustandards abzustellen ist, die bei der Errichtung des Gebäudes galten (Rz 15). Das hat der Senat bezüglich der Schallschutzstandards bereits entschieden (V ZR 195/11; V ZR 73/14). Wohnungseigentümer sind nicht verpflichtet, eine an späteren technischen Entwicklungen orientierte Ertüchtigung vorzunehmen (Rz. 15).

Aus dieser grundsätzlichen (eingeschränkten) Verpflichtung lasse sich, so der V. Senat, aber nicht ableiten, dass in älteren oder in einfachen Bauten auch gravierende bauliche Mängel hingenommen werden müssten, die die zweckentsprechende Nutzung von Wohnungs- oder Teileigentumseinheiten erheblich beeinträchtigen oder sogar ausschließen (Rz. 16).

Eine Grenze ergibt sich nur dann, wenn den übrigen Mitgliedern der Wohnungseigentümergemeinschaft durch den Grundsatz von Treu und Glauben die Herstellung nicht zuzumuten ist. Das komme in der Regel aber nur bei der Behebung von Abweichungen zwischen der tatsächlichen Bauausführung und dem Aufteilungsplan vor. Weise aber das gemeinschaftliche Eigentum gravierende bauliche Mängel auf, die eine Nutzung des Sondereigentums zu dem vereinbarten Zweck erheblich beeinträchtigen oder sogar ausschließen, sind die Wohnungseigentümer zu einer Sanierung verpflichtet und können sich nicht darauf berufen, dass ihnen die damit einhergehenden Kosten nicht zuzumuten seien. Eine »Opfergrenze« für einzelne Wohnungseigentümer habe der Senat ohnehin nicht anerkannt (Rz. 22) ( BGH, V ZR 9/14).

Für die Durchführung einer notwendigen Sanierung sind aktuelle Baustandards zu beachten: »Die Behebung baulicher Mängel hat – […] – nach den im Zeitpunkt der Mängelbeseitigung allgemein anerkannten Regeln der Bautechnik zu erfolgen«. (BGH V ZR 182/12).

4. Fazit zur Instandhaltungs- bzw. Instandsetzungspflicht der Wohnungseigentümer

  • Grundsätzlich muss das gemeinschaftliche Eigentum jedenfalls in einem solchen baulichen Zustand sein, dass das Sondereigentum zu dem in der Gemeinschaftsordnung vorgesehenen Zweck genutzt werden kann.
  • Den Wohnungseigentümern steht bei der Entscheidung über Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen grundsätzlich ein Gestaltungsspielraum zu, sie müssen auch die Leistungsfähigkeit der Miteigentümer berücksichtigen.
  • Gravierende bauliche Mängel im Bereich das gemeinschaftlichen Eigentums, die die zweckentsprechende Nutzung von Wohnungs- oder Teileigentum erheblich beeinträchtigen oder ausschließen, erfordern dagegen eine sofortige Instandsetzung, die von einzelnen Wohnungseigentümern auch verlangt werden kann. Dies gilt auch dann, wenn die betroffenen Einheiten im Souterrain eines Altbaus liegen.
  • In einem solchen Fall (also wenn eine sofortige Instandsetzung zwingend erforderlich ist) spielt eine »Opfergrenze« keine Rolle.
  • Solche Maßnahmen müssen nach den im Zeitpunkt der Mängelbeseitigung allgemein anerkannten Regeln der Bautechnik durchgeführt werden. Der Stand der Technik zum Zeitpunkt der Errichtung spielt hier keine Rolle.



Verbandshaftung für Werkunternehmer?

Kein Schadenersatzanspruch eines durch einen Werkunternehmer geschädigten Wohnungseigentümers gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft (keine Verbandshaftung)[Fußnote 1]

Der Fall zur Verbandshaftung für einen Auftragnehmer

Grundlage des Streits war eine Schadenersatzforderung eines Wohnungseigentümers wegen erlittenen Mietausfalls infolge der Durchfeuchtung seiner Wohnung gegenüber dem Verband Wohnungseigentümergemeinschaft. Den Anspruch begründete der Kläger damit, dass der Verband für den Auftragnehmer als Erfüllungsgehilfe einzustehen habe (Verbandshaftung?).

Die Entscheidung des BGH zur Haftung des Verbands

Handwerker, Bauleiter oder Architekten, die der Verwalter zur Durchführung einer beschlossenen Sanierung im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft beauftragt, sind im Verhältnis zu den einzelnen Wohnungseigentümern nicht Erfüllungsgehilfen des Verbands im Sinne von § 278 Abs. 1 BGB. Für Schäden, die solche Auftragnehmer schuldhaft am Sondereigentum verursachen, haftet regelmäßig nicht die Wohnungseigentümergemeinschaft, sondern der Schädiger aufgrund der Verletzung von Pflichten aus einem Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten Dritter.[Fußnote 2]

Keine Verbandshaftung

Verursacht der Handwerker einen Schaden im Sondereigentum, haftet dieser und nicht der Verband | Image licensed by Ingram Image

Aufgabe der bisherigen Rechtsprechung

Der V. Senat hatte mit seiner Entscheidung vom 22.04.1999 entschieden, dass die Pflicht zur ordnungsgemäßen Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums auch die notwendige Werkleistung einschließt. Unterliefen, so der Senat damals, dem Werkunternehmen Fehler, die zu Schäden am Sondereigentum führten, so hatten die Wohnungseigentümer hierfür gem. § 278 BGB einzustehen.[Fußnote 3] Diese Auffassung, so der V. Senat heute, »kann aber nach der jetzigen Rechtslage nicht mehr fortgeschrieben werden«.[Fußnote 4] Das begründet er damit, dass zum Zeitpunkt der Entscheidung die Wohnungseigentümer bei Durchführung eines Beschlusses Auftraggeber von Architekten, Bauleitern und Handwerkern waren.

Die neue Sichtweise des BGH zur Haftung des Verbands

Auftraggeber von Bauleistungen (jedenfalls spätestens seit der Novelle des WEG zum 01.07.2007) ist der teilrechtsfähige Verband und nicht die Wohnungseigentümer. Der Auftragnehmer, den der Verwalter im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft beauftragt, ist im Verhältnis zu den einzelnen Wohnungseigentümern nicht Erfüllungsgehilfe des Verbands. Das würde nämlich, so der Senat, voraussetzen, dass die Handlung, die der Gehilfe vorgenommen hat, objektiv zum Pflichtenkreis des Schuldners, also des Verbands, gehört.[Fußnote 5] Daran fehlt es.

Der Verband erfüllt mit der Erteilung des Auftrags in Durchführung eines Sanierungsbeschlusses keine eigene Pflicht. Vielmehr trifft die Pflicht zur Durchführung von Beschlüssen der Wohnungseigentümer den Verwalter.[Fußnote 6]

Werden bei der Durchführung von Sanierungsarbeiten – beauftragt für das gemeinschaftliche Eigentum – Schäden an dem Sondereigentum verursacht, ist der Verwalter »zunächst [nur] verpflichtet, geäußerten Bedenken nachzugehen, ggf. Fachleute hinzuziehen und vor allem für die Behebung der Schadensursache im Bereich des gemeinschaftlichen Eigentums zu sorgen.[Fußnote 7]

Für Schäden, die der Auftragnehmer schuldhaft am Sondereigentum verursacht, haftet nicht der Verband, »sondern der Schädiger aufgrund der Verletzung von Pflichten aus einem Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten Dritter.«[Fußnote 8] Zwar beauftragt die Gemeinschaft, ein solcher Vertrag hat aber Schutzwirkung zugunsten der einzelnen Wohnungseigentümer.

Der Verwalter ist bei Schäden, die der Auftragnehmer am Sondereigentum verursacht, nur verpflichtet, »den geschädigten Sondereigentümer […] insoweit zu unterstützten, als er ihm alle erforderlichen Informationen zukommen lassen muss.«

Der BGH hat aus diesem Grund die Schadenersatzklage abgewiesen, ohne prüfen zu müssen, ob überhaupt ein Ersatzanspruch bestand. Dann der Kläger hatte den falschen Beklagten (nämlich die Gemeinschaft) gewählt.

Fazit aus der fehlenden Eigenschaft des Verbands als Erfüllungsgehilfe

  • Erteilt der Verband einen Auftrag an einen Handwerker, Bauleiter oder Architekten, handelt es sich um einen Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten der Wohnungseigentümer.
  • Der Auftragnehmer ist nicht Erfüllungsgehilfe des Verbands, weil dem Verband die Beschlussdurchführung nicht obliegt. Er tritt nur auf, damit nicht die einzelnen Wohnungseigentümer Auftragnehmer werden.
  • Verursacht der Auftragnehmer schuldhaft einen Schaden im Sondereigentum, haftet er dem Eigentümer gegenüber.
  • Aufgabe des Verwalters ist es in diesem Fall, den Wohnungseigentümer mit den erforderlichen Informationen zu unterstützen.

[Fußnote 1] BGH, Urteil vom 08.06.2018, V ZR 125/17

[Fußnote 2] BGH; a.a.O., Leitsatz 3.

[Fußnote 3] BGH, Beschluss vom 22.04.1999, V ZR 28/9

[Fußnote 4] BGH, V ZR 125/17, Rz. 38.

[Fußnote 5] BGH, a.a.O., Rz. 38.

[Fußnote 6] BGH, a.a.O., Rz. 15 ff.

[Fußnote 7] BGH, a,a,O, Rz. 39.; unter „zu sorgen“ ist zu verstehen: Feststellung der erforderlichen Maßnahmen, Unterrichtung der Wohnungseigentümer und Herbeiführung der Entscheidung der Wohnungseigentümer (vgl. dazu Niedenführ/Vandenhouten, WEG, 12. Auflage, § 27 Rz. 15 m.w.N.)

[Fußnote 8] BGH, a.a.O