Energiewende?

Erste Auswirkungen für Wohnungseigentümer als Folge des Beschlusses des Bundekabinettes vom 06.06.2011 (Atomausstieg) werden langsam erkennbar. Lesen Sie mehr auf unserer Homepage.




Steuerliche Förderung der Energiewende

Um der kürzlich beschlossene „Energiewende“ zum Erfolg zu verhelfen, will die Bundesregierung die Energieeinparpotentiale der Wohngebäude nutzen. Um das zu erreichen, plant sie, künftig energetische Modernisierungen steuerlich zu fördern.




Zum Modernisierungsbegriff

Der Modernisierungsbegriff in § 22 II 1 WEG gibt Raum für eine großzügigere Handhabung, als das im Mietrecht der Fall ist.

Die vom Gesetzgeber angeordnete entsprechende Heranziehung der mietrechtlichen Regelung des § 559 I BGB ist nicht 1:1 ins Wohnungseigentumsrecht übertragbar. Der BGH sieht dafür (vor allem) zwei Gründe: Zum einen kommen den Wohnungseigentümern auch solche Verbesserungen zugute, von denen im Mietrecht nur der Vermieter profitiert. Zum anderen ist zu berücksichtigen, daß das mit der Erweiterung der Beschlußkompetenz verfolgte Anliegen des Gesetzgebers darin besteht, den Wohnungseigentümern – unabhängig von dem Bestehen eines Reparaturbedarfs – die Befugnis einzuräumen, mit qualifizierter Mehrheit einer Verkehrswertminderung durch Anpassung der Wohnanlage an die „Erfordernisse der Zeit“ entgegen zu wirken.

Deshalb genügt es bei der Modernisierung, daß die Maßnahme aus der Sicht eines verständigen Wohnungseigentümers eine sinnvolle Neuerung darstellt, die voraussichtlich geeignet ist, den Gebrauchswert der Sache nachhaltig zu erhöhen. Im konkreten Fall ging es darum, einen zurückgebauten Kamin wieder in Betrieb zu nehmen. Diesbezüglich führt der BGH aus: Die gestattete Wiederherstellung der Schornsteine mit der damit einhergehenden Möglichkeit, einen Kamin oder Kaminofen zu befeuern, stellt eine Maßnahme dar, die typischerweise zu einer nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswertes des Wohnungseigentums führt, weil sie beispielsweise eine weitere Heizmöglichkeit schafft. Gerade in Zeiten, die durch eine zunehmende Verknappung fossiler Brennstoffe und auch im Übrigen durch eine tendenzielle Verteuerung der Energiekosten geprägt ist, stellt es einen nicht zu unterschätzenden Vorteil dar, wenn die Voraussetzung für eine zusätzliche Heizquelle geschaffen wird.

Eine interessante Entscheidung, die die grundsätzliche Zielrichtung des Gesetzgebers berücksichtigt. (vgl. BGH, Urt. vom 18.02.2011, V ZR 82/10,  NZM 2011, S. 281 f. = ZMR 2011, S. 490 ff.)




Einbau von Erfassungsgeräten

Gleich ob es um den Einbau von Wärmemengenzählern oder Wasserzählern geht, es stellt sich immer wieder die Frage, ob ein entsprechender Mehrheitsbeschluß Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht.

Das LG Hamburg vertritt in der Entscheidung vom 29.12.2010 einen klaren und nachvollziehbaren Standpunkt, den wir teilen: Der Einbau von Wasserzählern kann Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung widersprechen, wenn die Aufwendungen für die Nachrüstung, die Kosten der Wartung, Ablesung und Abrechnung unverhältnismäßig hoch sind. Das ist dann der Fall, wenn nicht binnen 10 Jahren sich der Einbau durch Einsparungen amortisiert, wobei die Einsparungen aufgrund der Änderung des Nutzerverhaltens mit 15 % kalkuliert werden dürfen (dieser Wert liegt auch dem Wirtschaftlichkeitsgesichtspunkt der Heizkostenverordnung zu Grunde). Die Entscheidung ist veröffentlicht in ZMR 2011, S. 495 ff.

Bleibt die Frage, wie die Vergleichsberechnung durchzuführen ist. Seriös dürfte das nur dann sein, wenn der Vergleich auf den gleichen Zeitpunkt erfolgt. Also müssen die Einsparungen und die künftigen Kosten des 10-Jahreszeitraums auf den Zeitpunkt der Investition abgezinst werden, denn die Investitionskosten werden sofort fällig, die Wartungs-, Abrechnungs- und Ablesekosten entstehen kontinuierlich ebenso wie die Einsparungen bei den Wasser (und Kanal-)gebühren.