Kostenverteilungsschlüssel – Anspruch auf Änderung

1. Der Fall zum Anspruch auf Abänderung des Kostenverteilungsschlüssels

Die Parteien sind Mitglieder einer Wohnungseigentumsanlage mit Wohn und Teileigentum.

Den Klägern gehört die Teileigentumseinheit Nr. 16 (Büroraum mit dazu gehörigem Tiefgaragenstellplatz), die sie zu Wohnzwecken vermietet haben. Die Bewirtschaftungskosten (= Verwaltungskosten, die Betriebskosten, Kosten für Instandsetzung und Instandhaltung einschließlich Rücklagen) werden nach der Gemeinschaftsordnung nach Miteigentumsanteilen umgelegt. Die Einheit der Kläger umfasst rund 9 % der Wohn- und etwas über 10 % der Nutzfläche, während ihr Miteigentumsanteil rund 17,5 % beträgt. Daraus ergibt sich gegenüber einer Umlage nach Wohn- oder Nutzflächenanteilen eine Mehrbelastung bei den umzulegenden Kosten von rund 94 %, wenn man auf die Wohnflächenanteile abstellt, und von rund 70 %, wenn man auf die Nutzflächenanteile abstellt.

Die Kläger beantragten auf einer Eigentümerversammlung im März 2009 zu beschließen, dass die Betriebskosten – soweit sie nicht bereits gemäß der Heizkostenverordnung oder nach Verbrauch abgerechnet werden – nicht mehr nach den Miteigentumsanteilen, sondern nach der Größe der jeweiligen Wohnfläche umgelegt werden. Der Antrag wurde abgelehnt. Die Kläger haben den Beschluss angefochten und beantragt, die Beklagten zu verurteilen zuzustimmen, dass die Betriebskosten entsprechend dem abgelehnten Antrag nach den Wohnflächen, hilfsweise nach den Nutzflächen, verteilt werden. Weiter haben sie beantragt, die Beklagten zur Erteilung der Zustimmung zu einer entsprechenden Verteilung auch der anderen Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie der Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung (mit Ausnahme der Kosten der Verwaltung) zu verurteilen.

Das Amtsgericht hat der Klage nach den Hilfsanträgen stattgegeben und die Beklagten verurteilt zuzustimmen, dass die Betriebskosten (soweit diese nicht nach der Heizkostenverordnung und nach dem Verbrauch umgelegt werden) sowie die anderen Lasten, die Kosten für die Instandsetzung und für die Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nach den Nutzflächen verteilt werden. Das Landgericht hat die Klage insgesamt abgewiesen. Mit der zugelassenen Revision wollen die Kläger die Wiederherstellung der erstinstanzlichen Entscheidung erreichen.

Der BGH verwirft mit seiner Entscheidung vom 17.12.2010 die Revision (V ZR 131/10). Der Senat begründet das damit, dass die rechtlichen Überlegungen des Berufungsgerichts nicht zu beanstanden sind.

2. Überlegungen des Senats zum Anspruch auf Änderungen des Kostenverteilungsschlüssels

Anspruch auf Änderung des Kostenverteilungsschlüssels kann bestehen – (c) Image(s) licensed by Ingram Image

Eine Änderung des Kostenverteilungsschlüssels (hier: sowohl für die Bewirtschaftungs- als auch für die Instandhaltungskosten) kann ein einzelner Wohnungseigentümer vor Gericht nur unter den Voraussetzungen des § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG[Fußnote 1]durchsetzen (Unbilligkeit). Zwar habe das Berufungsgericht (bei den Betriebskosten) übersehen, dass eine Vereinbarung gar nicht nötig sei, weil nach der Reform des WEG im Jahr 2007 Beschlusskompetenz besteht. Das spiele aber keine Rolle, weil auch nach einem ablehnenden Beschluss ein Anspruch auf Zustimmung nur unter den Voraussetzungen des § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG verlangt werden könne.

Ein schwerwiegender Grund setzt aber voraus, dass der geltenden Verteilungsschlüssel für den die Änderungen verlangenden Eigentümer zu einer erheblich (grundsätzlich mindestens 25 %) höheren Belastung als die Verteilung der Kosten nach den Wohn- oder Nutzflächen führt.

Die erhebliche Mehrbelastung ist aber nur eine notwendige Bedingung. Alle Umstände des Einzelfalls seien abzuwägen. Dazu gehörten auch:

  • Zu berücksichtigen ist die Erkennbarkeit einer nicht sachgerechten Kostenbelastung bereits beim Erwerb sowie das Vertrauen der übrigen Sondereigentümer auf den Bestand des geltenden Kostenverteilungsschlüssels.[Fußnote 2] Diese Umstände dürfen aber nicht überbewertet werden.[Fußnote 3]
  • Die nach der Teilungserklärung erlaubten verschiedenen Nutzungen (Wohnen, Gewerbe) sind geeignet, einen Kostenverteilungsschlüssel zu rechtfertigen, der deutlich von der Wohn- und Nutzfläche abweicht.[Fußnote 4] Maßgebend ist dabei nicht die tatsächliche Nutzung, sondern die erlaubte Nutzung:[Fußnote 5]
  • Bei unterschiedlicher Nutzung(smöglichkeit) der Sondereigentumseinheiten ist deren Größe aber kein hinreichender Maßstab zur Bestimmung der anteiligen Kostenverursachung.[Fußnote 6] Eine gewerbliche Nutzung(smöglichkeit) mit hohem Publikumsverkehr verursacht in der Regel höhere Kosten als eine Nutzung zu Wohnzwecken. Wenn die gewerblichen Einheiten jedoch überproportional zu den zu verteilenden Kosten beitragen, führt die Umlage nach der Größe der Nutzfläche nicht zu einer sachgerechten Kostenverteilung.[Fußnote 7]

3. Fazit aus der Entscheidung zum Anspruch auf Änderung des Kostenverteilungsschlüssels

Wer die Änderung eines Kostenverteilungsschlüssels durchsetzen will, muss dicke Bretter bohren – (c) Image(s) licensed by Ingram Image

Die Hürden für eine erfolgreiche Klage sind hoch, sie richten sich nach § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG. Zwar sind die Umstände des Einzelfalls zu prüfen, aber sowohl die 25%-Nachteilsgrenze als auch die Tatsache, dass die Verteilungsschlüssel beim Erwerb regelmäßig bekannt sind und die übrigen Eigentümer auf deren Bestand vertrauen dürfen, sind (sehr) »dicke Bretter«, die vom Anspruchsteller zu bohren sind. Wir kennen bisher keinen Fall, in dem eine entsprechende Klage erfolgreich gewesen wäre.


[Fußnote 1] Jeder Wohnungseigentümer kann eine vom Gesetz abweichende Vereinbarung oder die Anpassung einer Vereinbarung verlangen, soweit ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles, insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer, unbillig erscheint.

[Fußnote 2] BGH, V ZR 131/10, a.a.O., Rz. 15.

[Fußnote 3] BGH, a.a.O.

[Fußnote 4] BGH, a.a.O., Rz. 17.

[Fußnote 5] BGH, a.a.O., Rz. 18.

[Fußnote 6] BGH, a.a.O., Rz. 21.

[Fußnote 7] BGH, a.a.O., Rz. 24.




Sozialverbindlichkeiten und Haftung

Verband ist Schuldner von Sozialverbindlichkeiten

Ein Wohnungseigentümer haftet nicht für Sozialverbindlichkeiten des Verbands. § 10 Abs. 8 Satz 1 WEG scheidet als Anspruchsgrundlage für Sozialverbindlichkeiten aus, so der BGH in seiner Entscheidung vom 26.10.2018 (V ZR 279/17).

Versicherungsprämie als Sozialverbindlichkeiten – der Fall

Die Gemeinschaft besteht aus zwei Wohnungseigentümern. Der Kläger ist Inhaber eines Miteigentumsanteils von 8 %, die Beklagte GbR hält 92% der Miteigentumsanteile. Das Stimmrecht richtet sich nach Miteigentumsanteilen. Ein Verwalter ist nicht bestellt, ein Gemeinschaftskonto (mit ausreichender Deckung) existiert nicht. Wirtschaftsplan und Jahresabrechnungen wurden nicht erstellt. Im Herbst 2009 wurde eine fällige Versicherungsprämie für die Haus- und Gebäudeversicherung nicht bezahlt, weshalb der Versicherungsschutz am 03.12.2009 erlosch, der Versicherer kündigte fristlos. Der Kläger zahlte die ausstehende Prämie, wodurch die Kündigung wirkungslos wurde. Anfang 2010 zahlte der Kläger auch die Prämie für die Gebäudehaftpflichtversicherung. Mit der Klage verlangt der Kläger von (den Mitgliedern) der GbR nach dem Verhältnis des Miteigentumsanteils der GbR in Höhe von 92% Ersatz seiner Aufwendungen und scheitert damit in drei Instanzen.

Die Entscheidung des V. Senats zu Sozialverbindlichkeiten

Eine Haftung des Wohnungseigentümers gemäß § 10 Abs. 8 Satz 1 WEG für Verbindlichkeiten des Verbands scheidet aus, wenn es sich um Ansprüche anderer Wohnungseigentümer handelt, die aus dem Gemeinschaftsverhältnis herrühren (sog. Sozialverbindlichkeiten). Hierzu gehören Aufwendungsersatzansprüche, die einem Wohnungseigentümer wegen der Tilgung einer Verbindlichkeit des Verbands zustehen, und zwar auch dann, wenn die Tilgung eine Notgeschäftsführungsmaßnahme i.S.d. § 21 Abs. 2 WEG ist; dies gilt unabhängig davon, ob eine Befriedigung aus dem Gemeinschaftsvermögen zu erwarten ist oder nicht (Rz. 15).

Die Sichtweise des BGH bezüglich der Sozialverbindlichkeiten

Der BGH weist die Klage ab, weil es an einer Anspruchsgrundlage fehlt. § 10 Abs. 8 Satz 1 kommt als Anspruchsgrundlage nicht infrage.

Grundsätzlich hat ein Wohnungseigentümer, der eine Verbindlichkeit der Gemeinschaft tilgt, einen Anspruch auf Ersatz seiner Aufwendungen gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft (also dem Verband).[Fußnote 1]

§ 10 Abs. 8 Satz 1 legt fest, dass jeder Wohnungseigentümer einem Gläubiger nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils für Verbindlichkeiten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer haftet, die während seiner Zugehörigkeit zur Gemeinschaft entstanden sind oder während dieses Zeitraums fällig geworden sind.[Fußnote 2]

Der Senat weist darauf hin, dass die Anwendbarkeit des § 10 Abs. 8 WEG auf Forderungen von Wohnungseigentümern gegen die Gemeinschaft sowohl in der Rechtsprechung als auch in der Literatur umstritten ist.[Fußnote 3] Die Streitfrage entscheidet der Senat gemäß dem Leitsatz (also keine direkte Haftung der Wohnungseigentümer).

Der Senat hält eine generelle Beschränkung des § 10 Abs. 8 auf Dritte für nicht gerechtfertigt. Soweit ein Wohnungseigentümer gegen den Verband Ansprüche hat, die in keinem Zusammenhang mit seiner Stellung als Wohnungseigentümer stehen, sondern in gleicher Weise auch von Dritten erworben werden können, haften auch die übrigen Wohnungseigentümer für diese Verbindlichkeit. Der Senat nennt als Beispiel den Verkauf einer Sache eines Wohnungseigentümers an den Verband.[Fußnote 4] Dabei lässt der Senat offen, ob der Wohnungseigentümer aufgrund seiner Treuepflicht gegenüber den Miteigentümern zunächst den Verband in Anspruch nehmen muss und ob die gesetzliche Haftungsquote durch eine vereinbarte Haftungsquote verdrängt wird.[Fußnote 5]

Anders sei es jedoch, wenn der Anspruch des Wohnungseigentümers gegen den Verband seine Grundlage in dem Gemeinschaftsverhältnis hat, er also untrennbar mit der Stellung als Wohnungseigentümer zusammenhängt. Auf solche Sachverhalte ist § 10 Abs. 8 Satz 1 aufgrund seiner Entstehungsgeschichte nicht anwendbar.[Fußnote 6] Das gilt nach Auffassung des Senats selbst dann, wenn sich die Tilgung der Verbindlichkeit als gem. § 21 Abs. 2 WEG gerechtfertigte Notgeschäftsführungsmaßnahme darstellt.[Fußnote 7] Und ein Durchgriff kommt bei Sozialverbindlichkeiten auch dann nicht in Betracht, wenn das Verbandsvermögen nicht ausreicht, den Aufwendungsersatzanspruch zu erfüllen.[Fußnote 8]

Offen lässt der Senat, was gilt, wenn in einer zerstrittenen Zweier-Gemeinschaft kein Verwalter bestellt ist und das Kopfstimmrecht gilt, mithin keine Mehrheitsbeschlüsse möglich sind.[Fußnote 9]

Fazit zu den Sozialverbindlichkeiten

Ein Wohnungseigentümer haftet nicht direkt für Sozialverbindlichkeiten. Dabei handelt es sich um Ansprüche von Wohnungseigentümern, die aus dem Gemeinschaftsverhältnis herrühren. Dazu gehören z. B. Aufwendungsersatzansprüche wegen der Begleichung von Verbindlichkeiten des Verbands und der Anspruch auf Auskehr eines Abrechnungsguthabens

Für Sozialverbindlichkeiten haftet regelmäßig der Verband. Reicht dessen Vermögen nicht aus, muss nach der Systematik des Wohnungseigentumsgesetzes eine entsprechende Beschlussfassung des Verbands herbeigeführt werden. Kommt ein Beschluss nicht zustande, besteht gem. § 21 Abs. 8 WEG die Möglichkeit einer Beschlussersetzungsklage.[Fußnote 10]


[Fußnote 1] BGH, V ZR 279/17, Rz. 5.

[Fußnote 2] BGH. a.a.O., Rz., 8.

[Fußnote 3] BGH, a.a.O., Rz. 9.

[Fußnote 4] BGH, a.a.O., Rz. 16.

[Fußnote 5] BGH, a.a.O., Rz. 16.

[Fußnote 6] BGH, a.a.O., Rz. 17.

[Fußnote 7] BGH, a.a.O., Rz. 20.

[Fußnote 8] BGH, a.a.O., Rz. 21.

[Fußnote 9] BGH, a.a.O., Rz. 22.

[Fußnote 10] BGH, a.a.O., Rz. 21.




Verteilung des Selbstbehalts bei der Gebäudeversicherung

Verteilung des Selbstbehalts im Wohnungseigentum umstritten

Wohnungseigentümergemeinschaften vereinbaren beim Abschluss einer Gebäudeversicherung oft, dass bestimmte Risiken nicht versichert werden oder dass bei jedem Schadensfall ein Selbstbehalt abgezogen wird. Wenn Risiken unversichert bleiben oder ein Selbstbehalt vereinbart wird, stellt sich die Frage, wem diese Entscheidung im Schadensfall anzulasten ist, dem Verband oder dem einzelnen geschädigten Wohnungseigentümer. Die Frage, wie mit einem Selbstbehalt umzugehen ist, ist bisher höchstrichterlich nicht entschieden und sie ist (deshalb) auch umstritten.

Leitungswasserschaden im Sondereigentum bei vereinbartem Selbstbehalt

Im Sondereigentum eines Wohnungseigentümers ereignet sich ein Wasserschaden. Bei der Leitungswasserversicherung hat die Gemeinschaft einen Selbstbehalt in Höhe von 2.500 Euro vereinbart. Der Versicherer erstattet die Kosten für die Schadensbeseitigung unter Abzug des Selbstbehalts. Der betroffene Wohnungseigentümer ist der Auffassung, dass der Selbstbehalt nicht von ihm zu tragen ist, sondern auf die Mitglieder der Gemeinschaft zu verteilen ist.

Leitungswasserschaden – wer trägt den Selbstbehalt? – (c) Image(s) licensed by Ingram Image

LG Karlsruhe zur Verteilung des Selbstbehalts

Das LG Karlsruhe[Fußnote 1] entscheidet die Streitfrage so:

Ist zwischen dem Versicherer und der Wohnungseigentümergemeinschaft im Rahmen des Gebäudeversicherungsvertrages ein Selbstbehalt vereinbart, ist dieser bei einem Schadenseintritt im Sondereigentum im Innenverhältnis zwischen der Wohnungseigentümergemeinschaft und den einzelnen Wohnungseigentümern von dem Verband zu tragen. Der geschädigte Wohnungseigentümer hat gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft einen Freistellungs- bzw. Ausgleichsanspruch auf Zahlung eines Betrags in Höhe des Selbstbehalts.

Begründung zur Entscheidung zum Selbstbehalt

Das LG setzt sich mit den in der Literatur vertretenen gegensätzlichen Auffassungen auseinander.

Eine Auffassung steht auf dem Standpunkt, dass bei Schäden am Gemeinschafts- und Sondereigentum oder an mehreren Sondereigentumseinheiten eine quotale Verteilung des Selbstbehalts vorzunehmen sei. Trete der Schaden jedoch nur in einem Sondereigentum ein, müsse der geschädigte Sondereigentümer den Selbstbehalt in voller Höhe tragen.

Die Gegenauffassung erklärt, dass bei einem Schaden der Verband die Schadensbeseitigung in vollem Umfang zu ermöglichen habe. Daher sei der Aufwand für den Selbstbehalt – quasi auf der zweiten Stufe – in der Jahresabrechnung umzulegen.

Das LG schließt sich der zweiten Auffassung an und begründet: »[…] der geschädigte Wohnungseigentümer [habe] gegen den Verband einen Freistellungs- bzw. Ausgleichsanspruch auf Zahlung eines Betrags in Höhe des Selbstbehalts […]. Es überzeugt, dass der Selbstbehalt als Bestandteil der Prämie anzusehen ist, weil deren Höhe auch von der Vereinbarung eines Selbstbehalts abhängig ist. Da sämtliche Wohnungseigentümer von einer niedrigeren Prämie infolge eines Selbstbehalts profitieren, ergibt sich aus der zwischen der Gemeinschaft und den Wohnungseigentümer bestehenden Treuepflicht […] auch die Pflicht der Gemeinschaft, im Schadensfall den Selbstbehalt nicht dem einzelnen zufällig Geschädigten aufzubürden, sondern diesen zunächst als Verband zu übernehmen und anschließend im Rahmen der Jahresabrechnung auf alle Wohnungseigentümer nach den entsprechenden Kostenanteilen […] umzulegen.«[Fußnote 2]

Das LG hat die Revision zum BGH zugelassen, ob diese eingelegt wurde, lässt sich der zitierten Literaturstelle nicht entnehmen.

Selbstbehalt – die Gegenauffassung dürfte richtig sein

Armbrüster[Fußnote 3] hält die Entscheidung für falsch. Die höchstrichterlich bisher nicht entschiedene Kernfrage laute: Wer hat einen vereinbarten Selbstbehalt (Selbstbeteiligung, Eigenbeteiligung) zu tragen, wenn der Gebäudeversicherer einen allein am Sondereigentum eingetretenen Schaden ersetzt – ist dies nur der betroffene Wohnungseigentümer oder sind es anteilig alle Wohnungseigentümer?

Er stellt dabei folgende Überlegungen an:

  • Grundsätzlich ist es Sache des einzelnen Wohnungseigentümers, für Schäden an seinem Sondereigentum selbst aufzukommen.
  • Unstreitig kann der einzelne Wohnungseigentümer wegen eines an seinem Sondereigentum eingetretenen Schadens von der Gemeinschaft keinen Ersatz beanspruchen, soweit der Schaden die vereinbarte Versicherungssumme übersteigt oder die Jahresmaximierung für das laufende Jahre bereits erschöpft ist.
  • Ein Selbstbehalt sei aber nichts anderes als die umfangmäßige Begrenzung des Versicherungsschutzes nach unten, spiegelbildlich zu der durch die Festlegung der Versicherungssumme sowie einer Jahresmaximierung vereinbarten Begrenzung nach oben.
  • Entsprechendes gilt, wenn die Wohnungseigentümer darauf verzichten, die klassische Wohngebäudeversicherung (Risiken hier: Feuer, Blitzschlag, Sturm, Leitungswasser, Überspannung) durch einen Zusatzbaustein (Risiken etwa: Starkregen/Überschwemmung/Rückstau, Hochwasser, Schneedruck, Lawinen/Erdrusch, Erdbeben) zu ergänzen. Auch hier führt der Verzicht zu einer Prämienersparnis, die allen Wohnungseigentümern zugute kommt, ebenso wie dies beim Selbstbehalt der Fall ist. Erleidet ein einzelner Wohnungseigentümer dadurch einen Schaden, dass sein Sondereigentum etwa durch eine Überschwemmung infolge von Starkregen beschädigt wird, hat er hierfür allein aufzukommen.

Für Armbrüster gilt folgende Grundregel:[Fußnote 4]

Jeder, dessen (anteiliges Gemeinschafts- oder Sonder-)Eigentum durch den Eintritt eines Versicherungsfalls beschädigt wurde, hat zunächst den anteiligen Selbstbehalt zu tragen; nur für darüber hinausgehende Schäden steht ihm ein Anteil an der Versicherungsleistung zu. Dabei richtet sich der Anteil am Selbstbehalt danach, in welchem Umfang der Betroffene an der Versicherungsleistung partizipiert.

Fazit zum Selbstbehalt

Das LG Karlsruhe steht auf dem Standpunkt, dass bei einem Versicherungsschaden im Sondereigentum der Schaden vollständig zu Lasten des Verbands zu beseitigen ist. Ein Selbstbehalt sei auf alle Wohnungseigentümer zu verteilen.

Eine höchstrichterliche Entscheidung zu der Streitfrage gibt es bisher nicht.

Die besseren Argumente sprechen für die Gegenansicht, die u.a. von Armbrüster vertreten wird.


[Fußnote 1] LG Karlsruhe, Urteil vom 22.11.2018, ZWE 2019, 324 ff.

[Fußnote 2] LG Karlsruhe, a.a.O., Rz. 37.

[Fußnote 3] Anmerkung zur Entscheidung des LG Karlsruhe in: ZWE 2019, S. 327 ff.

[Fußnote 4] Armbrüster, a.a.O., S. 328.