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9. Februar 2019

Gemeinschaftsbezogene Rechte und Pflichten – Ausübungsbefugnis des Verbands

1. Gemeinschaftsbezogene Rechte  10 Abs. 6 Satz 3 WEG behandelt die Frage, was bei Rechten gilt, die die Wohnungseigentümer als Miteigentümer des gemeinschaftlichen Eigentums haben und bei Pflichten, die auf allen Wohnungseigentümern als Miteigentümer des gemeinschaftlichen Eigentums ruhen. Dabei unterscheidet das Gesetz zwischen gemeinschaftsbezogenen Rechten und Pflichten und solchen Rechten und Pflichten, die lediglich gemeinschaftlich geltend gemacht werden können oder zu erfüllen sind (Ausübungsbefugnis). Mithin muss dann, wenn es um das gemeinschaftliche Eigentum und auf dieses bezogene Rechte und Pflichten geht, geklärt werden, ob ein Recht gemeinschaftsbezogen ist. Das hat sich in der Praxis bei der Anwendung des WEG zu […]
5. Januar 2019

Rauchwarnmelder

Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer zum Einbau und zur Wartung von Rauchwarnmeldern Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass Wohnungseigentümer bei Bestehen einer entsprechenden landesrechtlichen Pflicht (hier konkret in NRW) den (zwingenden) Einbau und die Wartung von Rauchwarnmeldern durch die Gemeinschaft in allen Wohnungen wirksam beschließen können. Das gilt auch dann, wenn dadurch Wohnungen einbezogen werden, in denen Eigentümer bereits Rauchwarnmelder angebracht haben. Die Beschlusskompetenz umfasst auch die Entscheidung über eine regelmäßige Kontrolle und Wartung der Rauchwarnmelder. Nach § 49 Abs. 7 Satz 4 BauO NRW (alte Fassung!) hat zwar der unmittelbare Besitzer und nicht der Eigentümer die Betriebsbereitschaft sicherzustellen. Das hindert […]
27. Dezember 2018

Vermieterstellung bei Übertragung eines Miteigentumsanteils

Vermieten Miteigentümer ihr Sondereigentum, stellt sich die Frage, ob sich etwas an der Vermieterstellung ändert, wenn ein Miteigentümer seinen Miteigentumsanteil an den anderen Miteigentümer überträgt. Mit dieser Frage befasste sich das Kammergericht Berlin in seiner Entscheidung vom 08.10.2018 (GE 2018, 1458). Das Kammergericht kommt zu dem überraschenden Ergebnis, dass sich in diesem Fall nichts an der ursprünglichen Vermieterstellung ändert. § 566 BGB sei nicht einschlägig. Denn diese  Vorschrift solle dem Mieter lediglich sein vertragliches Recht zum Besitz gegenüber einem Erwerber sichern. Dessen bedürfe es aber nicht, wenn der Erwerber eines Miteigentumsanteils schon zuvor aus dem Mietvertrag verpflichtet war. Die praktische […]
23. November 2018

Gewerbliche Tätigkeit erlaubt Imbiss und Würstchenbude

Gewerbliche Tätigkeit erlaubt Imbiss und Würstchenbude Das LG Berlin[Fußnote 1] hat entschieden: Die Zweckbestimmung erlaubt den Betrieb eines Imbisses bzw. einer Wurstbude, wenn die Teilungserklärung die gewerbliche Betätigung erlaubt. Auch die Anbringung einer Werbetafel an der Außenfassade ist jedenfalls dann zulässig, wenn der Verwalter nach der Teilungserklärung befugt ist, eine Genehmigung dafür zu erteilen und diese erteilt hat. Der Fall zur gewerblichen Tätigkeit Der Eigentümer einer Sondereigentumseinheit, für die die Teilungserklärung eine Nutzung als »Wohnungs- und Teileigentum« erlaubt, betreibt in seiner Einheit einen Imbiss und Wurstwarenverkauf. Im Bereich des EG und des 1. OG hat er nach Genehmigung durch den Verwalter […]
28. Oktober 2018

Baumaßnahme im Wohnungseigentum – Verschattungsanlage

Der Fall zur Baumaßnahme Verschattungsanlage Der BGH hat sich in seiner Entscheidung vom 20.07.2018 (V ZR 56/17)[Fußnote 1] grundlegend zu Baumaßnahmen im Wohnungseigentum geäußert. Dabei hat er die bisherige Rechtsprechung ausdrücklich bestätigt. Der Senat hat aber auch neue Gesichtspunkte in der Entscheidung angesprochen. Weil es zum Verständnis der Entscheidung hilfreich ist, hier zunächst der vollständige Sachverhalt:[Fußnote 2] Die Parteien sind Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Zu der in Brandenburg gelegenen Anlage gehört, soweit hier von Interesse, ein Mehrfamilienhaus. Die Kläger sind Sondereigentümer der Wohneinheit Nr. 2, die Beklagten sind Sondereigentümer der Einheiten Nr. 1, Nr. 3 und Nr. 4. Unter Nr. 5 der […]
21. Oktober 2018

Änderung des Verteilungsschlüssels durch Mehrheitsbeschluss

1. Voraussetzungen für die Änderung des Verteilungsschlüssels durch Mehrheitsbeschluss Die Wirksamkeit eines Mehrheitsbeschlusses zur Änderung des Kostenverteilungsschlüssels setzt voraus, dass die Wohnungseigentümer die entsprechende Kompetenz besitzen, die sich entweder aus dem Gesetz oder aus einer Vereinbarung (Öffnungsklausel) ergeben kann (§ 10 Abs. 2 Satz 2 WEG).[Fußnote 1] Liegt die erforderliche Kompetenzzuweisung nicht vor, ist ein dennoch gefasster Beschluss nichtig.[Fußnote 2] Eine wirksame Änderung des geltenden Verteilungsschlüssels gemäß § 16 Abs. 3 WEG setzt voraus, dass aus dem Beschluss hinreichend konkret hervorgeht, dass die Wohnungseigentümer das Bewusstsein hatten, eine Änderung der bisherigen Kostenverteilung für künftige Abrechnungen zu beschließen (Transparenzgebot).[Fußnote 3] 2. Der […]
30. September 2018

Streitwert Veräußerungszustimmung

Streitwert der Veräußerungszustimmungsklage Der BGH1 entscheidet die Streitfrage, wie das Interesse des klagenden Wohnungseigentümers auf Erteilung einer Zustimmung gem. § 12 III WEG zu bewerten ist, wie folgt: Der Streitwert einer klage auf Erteilung der Zustimmung zur Veräußerung des Wohnungseigentums nach § 12 III WEG beträgt in der Regel 20% des Verkaufspreises des Wohnungseigentums. Der Senat weist auf die bisher unterschiedlichen Auffassungen zu dieser Frage in der Literatur hin: a) der volle Verkaufspreis ist maßgeblich und b) nur ein Bruchteil von 10 % bis 20 % des Kaufpreises ist anzusetzen. Der V. Senat legt den Streitwert auf 20 % fest: […]
25. August 2018

Umlaufbeschluss – schriftlicher Beschluss

1. Allgemeines zur schriftlichen Beschlussfassung (Umlaufbeschluss) Bei einem schriftlichen Beschluss (Umlaufbeschluss) wird auf wesentliche Grundsätze der Meinungsbildung einer Wohnungseigentümergemeinschaft verzichtet: Das Für und Wider eines Beschlussantrags kann nicht kontrovers diskutiert werden. Ein »Kampf um die Meinungen« kann außerhalb der Eigentümerversammlung kaum stattfinden. Diesen Gefahren begegnet das Wohnungseigentumsgesetz durch das Verlangen des Gesetzes nach Allstimmigkeit und Beachtung der Schriftform. Ein Wohnungseigentümer, der mit einer schriftlichen Beschlussfassung nicht einverstanden ist, kann das Zustandekommen eines Umlaufbeschlusses verhindern, indem er an dem Verfahren nicht teilnimmt.[Fußnote 1] Beschlüsse im schriftlichen Verfahren kommen meistens in kleineren Gemeinschaften zur Anwendung. Hier dienen sie dazu, eine »lästige« Versammlung zu vermeiden. […]
8. August 2018

Verbandshaftung für Werkunternehmer?

Kein Schadenersatzanspruch eines durch einen Werkunternehmer geschädigten Wohnungseigentümers gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft (keine Verbandshaftung)[Fußnote 1] Der Fall zur Verbandshaftung für einen Auftragnehmer Grundlage des Streits war eine Schadenersatzforderung eines Wohnungseigentümers wegen erlittenen Mietausfalls infolge der Durchfeuchtung seiner Wohnung gegenüber dem Verband Wohnungseigentümergemeinschaft. Den Anspruch begründete der Kläger damit, dass der Verband für den Auftragnehmer als Erfüllungsgehilfe einzustehen habe (Verbandshaftung?). Die Entscheidung des BGH zur Haftung des Verbands Handwerker, Bauleiter oder Architekten, die der Verwalter zur Durchführung einer beschlossenen Sanierung im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft beauftragt, sind im Verhältnis zu den einzelnen Wohnungseigentümern nicht Erfüllungsgehilfen des Verbands im Sinne von § 278 Abs. […]
22. Juli 2018

Umzugskostenpauschale

Der Fall zur Umzugskostenpauschale Die Wohnungseigentümer beschlossen die Erhebung einer Umzugskostenpauschale in Höhe von 100 € für jeden Umzugsfall. Die Anfechtung dagegen führte in der 2. Instanz zur Beschlussaufhebung. Die Entscheidung zur Umzugskostenpauschale Eine Umzugskostenpauschale in Höhe von 100 € für jeden Einzelfall entspricht nicht Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung, so das LG Frankfurt/Main (GE 2018, 834), weil sie zu hoch ist. Die Begründung des Gerichts zur Höhe der Umzugskostenpauschale Das LG hält einen Beschluss über eine Umzugskostenpauschale grundsätzlich für möglich. Es bezieht sich dabei auf die Entscheidung des BGH vom 01.10.2010 (V ZR 220/09). Allerdings hält das LG den beschlossenen Betrag […]