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4. Oktober 2019

Rechtswidrige Beschlüsse

Beschlusswesen Wohnungseigentümer regeln ihre Angelegenheiten durch Vereinbarung oder Beschluss. In der täglichen Verwaltungspraxis überwiegt der Beschluss. Der Beschluss als Rechtsgeschäft kommt dadurch zustande, dass der Versammlungsleiter (in der Regel der Verwalter) einen Beschlussgegenstand zur Abstimmung stellt. Die Wohnungseigentümer geben ihre Stimme gegenüber dem Versammlungsleiter ab, dieser nimmt die Stimme entgegen, er stellt das Abstimmungsergebnis fest und verkündet sodann das Beschlussergebnis. Der Feststellung und Bekanntgabe des Beschlussergebnisses kommt dabei konstitutive Wirkung zu. Ohne Feststellung und Bekanntgabe kommt in der Regel kein rechtswirksamer Beschluss zustande (Nichtbeschluss).[Fußnote 1] Die Verkündung lässt mithin das Rechtsgeschäft »Beschluss« entstehen. Verkündet der Versammlungsleiter einen rechtswidrigen Beschluss, wird dieser […]
29. September 2019

Verwalterbestellung – (Vergleichs-)Angebote

Vergleichsangebote immer notwendig? Wenn Wohnungseigentümer einen Verwalter (neu) bestellen, dann stellt sich die Frage, ob und ggf. wie viele Vergleichsangebote eingeholt werden müssen, damit die Entscheidung der Wohnungseigentümer den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Die Frage, welche Anzahl von Vergleichsangeboten vor einer ordnungsmäßigen Entscheidung der Wohnungseigentümer einzuholen ist, spielt aber auch dann eine Rolle, wenn die Gemeinschaft Aufträge vergeben will und das Auftragsvolumen nicht nur von untergeordneter Bedeutung ist. Dazu hat sich in den letzten Jahren eine Rechtsprechung entwickelt, die grundsätzlich die Einholung von (mindestens) drei Vergleichsangeboten vorsieht. Verwalterbestellung – Vergleichsangebote für (Wieder-)Bestellung des Verwalters Der BGH hat die Frage für […]
7. September 2019

Verteilung des Selbstbehalts bei der Gebäudeversicherung

Verteilung des Selbstbehalts im Wohnungseigentum umstritten Wohnungseigentümergemeinschaften vereinbaren beim Abschluss einer Gebäudeversicherung oft, dass bestimmte Risiken nicht versichert werden oder dass bei jedem Schadensfall ein Selbstbehalt abgezogen wird. Wenn Risiken unversichert bleiben oder ein Selbstbehalt vereinbart wird, stellt sich die Frage, wem diese Entscheidung im Schadensfall anzulasten ist, dem Verband oder dem einzelnen geschädigten Wohnungseigentümer. Die Frage, wie mit einem Selbstbehalt umzugehen ist, ist bisher höchstrichterlich nicht entschieden und sie ist (deshalb) auch umstritten. Leitungswasserschaden im Sondereigentum bei vereinbartem Selbstbehalt Im Sondereigentum eines Wohnungseigentümers ereignet sich ein Wasserschaden. Bei der Leitungswasserversicherung hat die Gemeinschaft einen Selbstbehalt in Höhe von 2.500 […]
3. August 2019

Nutzung des Treppenhauses

Nutzung des Treppenhauses im Wohnungseigentum Oftmals entsteht in Eigentümergemeinschaften Streit, wenn einzelne Wohnungseigentümer Pflanzen und andere Gegenstände im Treppenhaus aufstellen. Inwieweit das zulässig ist, ist nach wie vor streitig. Ein Wohnungseigentümer nimmt Miteigentümer – offenbar auf Unterlassung – in Anspruch und scheitert damit beim LG Frankfurt am Main. Pflanzen im Treppenhaus – der Fall Im Treppenhaus wurden an verschiedenen Stellen (nahe den zur Außenseite liegenden Fenstern, auf und vor dort befindlichen Absätzen sowie vereinzelt vor Wohnungseingangstüren) Pflanzen sowie dazugehörige Töpfe bzw. Metallständer für Töpfe und andere Dekorationsgegenstände abgestellt.[Fußnote 1] Vorrangige Regelungen, durch Beschluss oder Vereinbarung, existieren […] nicht.[Fußnote 2] Die […]
3. August 2019

Sozialverbindlichkeiten und Haftung

Verband ist Schuldner von Sozialverbindlichkeiten Ein Wohnungseigentümer haftet nicht für Sozialverbindlichkeiten des Verbands. § 10 Abs. 8 Satz 1 WEG scheidet als Anspruchsgrundlage für Sozialverbindlichkeiten aus, so der BGH in seiner Entscheidung vom 26.10.2018 (V ZR 279/17). Versicherungsprämie als Sozialverbindlichkeiten – der Fall Die Gemeinschaft besteht aus zwei Wohnungseigentümern. Der Kläger ist Inhaber eines Miteigentumsanteils von 8 %, die Beklagte GbR hält 92% der Miteigentumsanteile. Das Stimmrecht richtet sich nach Miteigentumsanteilen. Ein Verwalter ist nicht bestellt, ein Gemeinschaftskonto (mit ausreichender Deckung) existiert nicht. Wirtschaftsplan und Jahresabrechnungen wurden nicht erstellt. Im Herbst 2009 wurde eine fällige Versicherungsprämie für die Haus- und Gebäudeversicherung […]
14. Juli 2019

Fortgeltung des beschlossenen Wirtschaftsplans

Fortgeltung des beschlossenen Wirtschaftsplans – worum geht es? Der BGH entscheidet mit Urteil vom 14.12.2018 die Streitfrage, ob und unter welchen Voraussetzungen die Wohnungseigentümer die Fortgeltung eines beschlossenen Wirtschaftsplans beschließen dürfen. Er bestätigt die herrschende Meinung, die schon bisher die Auffassung vertreten hat, dass für den Beschluss zur Fortgeltung eines konkreten Wirtschaftsplans Beschlusskompetenz besteht. Der Fall zur Fortgeltung des Wirtschaftsplans Auf der Wohnungseigentümerversammlung vom 12. August 2014 wurde mehrheitlich folgender Beschluss gefasst: „Der Verwalter stellt den Antrag, den Gesamtwirtschaftsplan 2015 zu genehmigen, der so lange Gültigkeit hat, bis über einen neuen Wirtschaftsplan beschlossen wird.“ Der Kläger begehrt die Feststellung, dass dieser Beschluss […]
13. Juli 2019

Abstimmungsverfahren bei der Verwalterwahl

1. Abstimmungsverfahren Die Wahl des Abstimmungsverfahrens bei Beschlüssen der Wohnungseigentümer obliegt dem Versammlungsleiter, sofern durch die Gemeinschaftsordnung oder durch einfachen Geschäftsordnungsbeschluss der Wohnungseigentümer keine Festlegung erfolgt ist.[Fußnote 1] Ihm obliegt insbesondere auch die Festlegung der Reihenfolge und des Wahlverfahrens.[Fußnote 2] Dazu muss sich der Versammlungsleiter dann ausreichend Gedanken machen, wie der Fall einer Verwalterwahl zeigt. 2. Verwalterwahl und Abstimmungsverfahren – der Fall Die Parteien bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Das Stimmrecht bestimmt sich nach den Miteigentumsanteilen. Stimmenthaltungen gelten als nicht abgegebene Stimme, sie werden mithin bei der Feststellung der Stimmenmehrheit nicht mitgerechnet.[Fußnote 3] In der Versammlung waren Wohnungseigentümer mit insgesamt 935,35/1.000 Miteigentumsanteilen anwesend oder […]
23. Juni 2019

Vertragsstrafe

Der Fall zur Vertragsstrafe Die Parteien bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Gemeinschaftsordnung sieht vor, dass ein Wohnungseigentümer nur mit Zustimmung des Verwalters zur Vermietung berechtigt ist. Die Eigentümer fassen folgenden (Vertragsstrafe-)Beschuss: »Miteigentümer, die ohne die erforderliche Zustimmung der Verwalterin einen Mietvertrag über eine Wohnung abschließen (…), sind verpflichtet, der Gemeinschaft einen Ausgleichsbetrag in Höhe von 500 € zu zahlen. Die Zahlungspflicht erhöht sich auf mindestens 2.000 € und höchstens 4.000 € für jeden angefangenen Monat der Gebrauchsüberlassung, wenn ein wichtiger Grund für die Versagung der Zustimmung vorlag.« Gestützt auf die Behauptung, der Beklagte habe seine Wohnung in sechs Fällen ohne Zustimmung […]
15. Juni 2019

Kostenerstattungsanspruch?

Kein Kostenerstattungsanspruch für irrtümliche Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums durch einen Wohnungseigentümer Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden[Fußnote 1], dass ein Wohnungseigentümer, der die Fenster seiner Wohnung in der irrigen Annahme erneuert hat, dies sei seine Aufgabe und nicht gemeinschaftliche Aufgabe der Wohnungseigentümer, keinen Anspruch auf Kostenersatz (also keinen Kostenerstattungsanspruch) hat. Sachverhalt zum Kostenerstattungsanspruch Der Kläger ist Mitglied der beklagten Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Wohnanlage besteht aus 212 Wohnungen. Der Kläger ließ 2005 in seiner Wohnung die einfach verglasten Holzfenster aus dem Jahr 1972 durch Kunststofffenster mit Dreifachisolierglas ersetzen. Schon vorher hatten viele Wohnungseigentümer ihre Wohnungen mit modernen Kunststofffenstern ausgestattet. Die Wohnungseigentümer gingen […]
10. Juni 2019

Verwaltungsbeirat

1. Aufgaben des Verwaltungsbeirats Das WEG regelt vor allem in § 29 die Aufgaben und Befugnisse des (fakultativen)[Fußnote 1] Verwaltungsbeirats. Die im Gesetz beschriebenen Aufgaben und Befugnisse sind nicht sehr umfassend. Das hat dazu geführt, dass sich Rechtsprechung und Literatur mit den Aufgaben und Befugnissen auseinandergesetzt haben. Vieles ist aber – wie so oft – nicht beantwortet und manches ist auch durchaus streitig. Wir haben für die von uns verwalteten Eigentümergemeinschaften eine Broschüre entwickelt, die die Stellung und Aufgaben des Verwaltungsbeirats näher beschreibt.[Fußnote 2] Der BGH hat in seiner Entscheidung vom 23.02.2018[Fußnote 3] ganz nebenbei Ausführungen zum Verwaltungsbeirat gemacht: Aus den in § 29 […]