Rechtswidrige Beschlüsse

Beschlusswesen

Wohnungseigentümer regeln ihre Angelegenheiten durch Vereinbarung oder Beschluss. In der täglichen Verwaltungspraxis überwiegt der Beschluss.

Der Beschluss als Rechtsgeschäft kommt dadurch zustande, dass der Versammlungsleiter (in der Regel der Verwalter) einen Beschlussgegenstand zur Abstimmung stellt. Die Wohnungseigentümer geben ihre Stimme gegenüber dem Versammlungsleiter ab, dieser nimmt die Stimme entgegen, er stellt das Abstimmungsergebnis fest und verkündet sodann das Beschlussergebnis. Der Feststellung und Bekanntgabe des Beschlussergebnisses kommt dabei konstitutive Wirkung zu. Ohne Feststellung und Bekanntgabe kommt in der Regel kein rechtswirksamer Beschluss zustande (Nichtbeschluss).[Fußnote 1] Die Verkündung lässt mithin das Rechtsgeschäft »Beschluss« entstehen.

Verkündet der Versammlungsleiter einen rechtswidrigen Beschluss, wird dieser rechtmäßig (§§ 23 Abs. 4 Satz 2; § 46 Abs. 1 WEG), wenn er bestandskräftig wird. Der Versammlungsleiter hat deshalb mit der Pflicht zur Beschlussverkündung zugleich eine große Rechts- bzw. Gestaltungsmacht.

Rechtswidriger Beschlüsse

Die wesentlichen Fallgruppen rechtswidriger Beschlüsse sind:

  • Positive Verkündung rechtswidriger Beschlüsse über Maßnahmen der Verwaltung.
  • Verkündung eines Beschlusses trotz Verfehlens der in der Gemeinschaftsordnung vereinbarten qualifizierten Mehrheit.
  • Verfehlen von gesetzlich verlangten qualifizierten Mehrheitserfordernissen (vor allem beim sog »Switchen« von § 22 Abs. 2 auf § 22 Abs. 1 WEG.

Verkündung rechtswidriger Beschlüsse

Die Frage, ob der Versammlungsleiter rechtswidrige Beschlüsse verkünden darf oder sogar verkünden muss, ist in der einschlägigen Literatur umstritten. Gerichte neigen vermehrt dazu, den Verwaltern wegen (vermeintlich) fehlerhafter Verkündung von rechtswidrigen Beschlüssen nach § 49 Abs. 2 WEG die Prozesskosten aufzuerlegen.

Ausgelöst durch Deckert[Fußnote 2] und vertieft durch Schmidt[Fußnote 3] untersucht neuerdings Skauradszun[Fußnote 4] durch Besinnung auf die Rechtsgeschäftslehre die Frage, ob der Versammlungsleiter berechtigt bzw. verpflichtet ist, rechtswidrige Beschlüsse zu verkünden (Abschluss der Beschlussprozedur). Er kommt zu dem überzeugenden Ergebnis, dass der Versammlungsleiter durch die Beschlussverkündung nur eine Erstwertung vornimmt. Er ist aber kein Garant für rechtmäßige Beschlüsse und er ist »schon gar nicht über den Weg des § 49 Abs. 2 WEG Sündenbock für inhaltlich verfehlte Beschlüsse«.

Skauradszun begründet seine Ansicht im Wesentlichen mit folgenden Argumenten:

Die Verantwortung für den Inhalt der Beschlüsse liegt bei den Wohnungseigentümern und den Gerichten.[Fußnote 5]

Wenn nur der Versammlungsleiter den Beschluss konstituieren kann[Fußnote 6], dann muss der Versammlungsleiter auch streitige und womöglich rechtswidriger Beschlüsse verkünden, da seine wichtigste Aufgabe der Abschluss der Beschlussprozedur ist.[Fußnote 7] Skauradszun bezieht sich dabei auf den Abschluss eines Vertrags. »Niemand würde auf die Idee kommen, den Vertragsschluss (sic!) abzubrechen, nur weil der Vertrag inhaltlich womöglich rechtswidrig wäre«. Auch hier entspricht es der Vorstellung des Gesetzgebers, zunächst das Rechtsgeschäft zur Entstehung zu bringen und sich sodann seinem Inhalt zu widmen.[Fußnote 8]

Aus der Rechtsgeschäftslehre (ein Beschluss ist ein Rechtsgeschäft!) ergibt sich für Skauradszun ganz klar: »Warum sollte man […] bei der Beschlussprozedur Tatbestand und Rechtsfolge vermengen, wenn die Rechtsgeschäftslehre ansonsten aus gutem Grund zwischen dem Zustandekommen des Rechtsgeschäfts und seinen Rechtsfolgen unterscheidet«.[Fußnote 9]

Aufgabe des Versammlungsleiters ist es, die Beschlussprozedur vorzubereiten und zu vollziehen – erkennt er etwaige Fehler, unterstützt er die Organwalter (=Eigentümer) durch Hinweise. Er ist aber nicht Urheber des Beschlusses, sondern nur dessen Wegbereiter. Urheber sind allein die Wohnungseigentümer, die die Verantwortung für den Beschlussinhalt tragen.[Fußnote 10]

Elzer wartet mit einem weiteren Argument auf: Da für die Wohnungseigentümer keine Pflicht zur rechtmäßigen Beschlussfassung besteht, kann eine solche auch nicht über den Verwalter erzwungen werden. Schließlich durchbreche § 23 Abs. 4 WEG den allgemeinen zivilrechtlichen Grundsatz der Nichtigkeit rechtswidriger Rechtsgeschäfte und stelle die Berufung auf Anfechtungsgründe bewusst zur Disposition der Eigentümer.[Fußnote 11]

Die Frage, ob ein Beschluss rechtmäßig oder rechtswidrig ist, hängt häufig von schwierigen Wertungen ab. Das ergebe sich schon aus den vielen konträren Entscheidungen von Beschlussmängelklagen.

Das Bild eines Rechtsanwalts oder verlängerten Arm des Richters verträgt sich mit der Verwalterstellung nicht.[Fußnote 12]

Fazit zur Verkündung rechtswidriger Beschlüsse

Aufgabe des Versammlungsleiters ist es, durch Beschlussverkündung das Rechtsgeschäft Beschluss abzuschließen. Der Versammlungsleiter ist weder Garant noch Patron für rechtmäßige Beschlüsse. Die entsprechende Prüfung obliegt den zuständigen Gerichten im Rahmen eines Beschlussanfechtungsverfahrens. Pflicht des Verwalters soll es aber sein, die Wohnungseigentümer bei von ihm erkannten nicht ordnungsgemäßen Beschlussanträgen auf rechtliche Bedenken hinzuweisen. Verhindern sollte ein Verwalter allein Abstimmungen, die objektiv erkennbar zu einem von Anfang an nichtigen Beschluss führen.[Fußnote 13]

Die Anwendung von § 49 Abs. 2 WEG im Beschlussmängelverfahren (Kostenentscheidung zu Lasten des Verwalters) ist daher regelmäßig verfehlt. Das gilt auch bei der Verkündung von nichtigen Beschlüssen.[Fußnote 14]


[Fußnote 1] BGH, Beschluss vom 23.08.2001, V ZB 10/01 in: ZMR 2001, S. 809 ff.

[Fußnote 2] Deckert, ZMR 2008, 585

[Fußnote 3] J.-H. Schmidt, FS Merle, 2010, S 329 ff.; ders. ZWE 2016, 385.

[Fußnote 4] Skauradszun, Zur Verkündung rechtswidriger Beschlüsse durch den Versammlungsleiter, in: ZMR 2018, 122 ff.

[Fußnote 5] Skauradszun, a.a.O., S. 122.

[Fußnote 6] wie das im Wohnungseigentumsrecht der Fall ist, vgl. BGH, a.a.O., LS 2.

[Fußnote 7] Skauradszun, a.a.O., S. 123 mit Hinweis auf J.-H. Schmidt und Deckert, s.o.

[Fußnote 8] Skauradszun, a.a.O., S. 123/124. Skauradszun geht sogar soweit, dass er die Auffassung vertritt, dass der Versammlungsleiter auch nichtige Beschlüsse verkünden muss.

[Fußnote 9] Skauradzsun, a.a.O., S. 124.

[Fußnote 10] Skauradszun, a.a.O.

[Fußnote 11] Elzer, in: Jennißen, WEG, 2. Aufl., Vor §§ 23 bis 25 Rz. 68.

[Fußnote 12] Elzer, a.a.O., Rz. 68.

[Fußnote 13] Elzer, a.a.O., Rz. 73b.

[Fußnote 14] Elzer, a.a.O.