Verteilung des Selbstbehalts bei der Gebäudeversicherung

Verteilung des Selbstbehalts im Wohnungseigentum umstritten

Wohnungseigentümergemeinschaften vereinbaren beim Abschluss einer Gebäudeversicherung oft, dass bestimmte Risiken nicht versichert werden oder dass bei jedem Schadensfall ein Selbstbehalt abgezogen wird. Wenn Risiken unversichert bleiben oder ein Selbstbehalt vereinbart wird, stellt sich die Frage, wem diese Entscheidung im Schadensfall anzulasten ist, dem Verband oder dem einzelnen geschädigten Wohnungseigentümer. Die Frage, wie mit einem Selbstbehalt umzugehen ist, ist bisher höchstrichterlich nicht entschieden und sie ist (deshalb) auch umstritten.

Leitungswasserschaden im Sondereigentum bei vereinbartem Selbstbehalt

Im Sondereigentum eines Wohnungseigentümers ereignet sich ein Wasserschaden. Bei der Leitungswasserversicherung hat die Gemeinschaft einen Selbstbehalt in Höhe von 2.500 Euro vereinbart. Der Versicherer erstattet die Kosten für die Schadensbeseitigung unter Abzug des Selbstbehalts. Der betroffene Wohnungseigentümer ist der Auffassung, dass der Selbstbehalt nicht von ihm zu tragen ist, sondern auf die Mitglieder der Gemeinschaft zu verteilen ist.

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LG Karlsruhe zur Verteilung des Selbstbehalts

Das LG Karlsruhe[Fußnote 1] entscheidet die Streitfrage so:

Ist zwischen dem Versicherer und der Wohnungseigentümergemeinschaft im Rahmen des Gebäudeversicherungsvertrages ein Selbstbehalt vereinbart, ist dieser bei einem Schadenseintritt im Sondereigentum im Innenverhältnis zwischen der Wohnungseigentümergemeinschaft und den einzelnen Wohnungseigentümern von dem Verband zu tragen. Der geschädigte Wohnungseigentümer hat gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft einen Freistellungs- bzw. Ausgleichsanspruch auf Zahlung eines Betrags in Höhe des Selbstbehalts.

Begründung zur Entscheidung zum Selbstbehalt

Das LG setzt sich mit den in der Literatur vertretenen gegensätzlichen Auffassungen auseinander.

Eine Auffassung steht auf dem Standpunkt, dass bei Schäden am Gemeinschafts- und Sondereigentum oder an mehreren Sondereigentumseinheiten eine quotale Verteilung des Selbstbehalts vorzunehmen sei. Trete der Schaden jedoch nur in einem Sondereigentum ein, müsse der geschädigte Sondereigentümer den Selbstbehalt in voller Höhe tragen.

Die Gegenauffassung erklärt, dass bei einem Schaden der Verband die Schadensbeseitigung in vollem Umfang zu ermöglichen habe. Daher sei der Aufwand für den Selbstbehalt – quasi auf der zweiten Stufe – in der Jahresabrechnung umzulegen.

Das LG schließt sich der zweiten Auffassung an und begründet: »[…] der geschädigte Wohnungseigentümer [habe] gegen den Verband einen Freistellungs- bzw. Ausgleichsanspruch auf Zahlung eines Betrags in Höhe des Selbstbehalts […]. Es überzeugt, dass der Selbstbehalt als Bestandteil der Prämie anzusehen ist, weil deren Höhe auch von der Vereinbarung eines Selbstbehalts abhängig ist. Da sämtliche Wohnungseigentümer von einer niedrigeren Prämie infolge eines Selbstbehalts profitieren, ergibt sich aus der zwischen der Gemeinschaft und den Wohnungseigentümer bestehenden Treuepflicht […] auch die Pflicht der Gemeinschaft, im Schadensfall den Selbstbehalt nicht dem einzelnen zufällig Geschädigten aufzubürden, sondern diesen zunächst als Verband zu übernehmen und anschließend im Rahmen der Jahresabrechnung auf alle Wohnungseigentümer nach den entsprechenden Kostenanteilen […] umzulegen.«[Fußnote 2]

Das LG hat die Revision zum BGH zugelassen, ob diese eingelegt wurde, lässt sich der zitierten Literaturstelle nicht entnehmen.

Selbstbehalt – die Gegenauffassung dürfte richtig sein

Armbrüster[Fußnote 3] hält die Entscheidung für falsch. Die höchstrichterlich bisher nicht entschiedene Kernfrage laute: Wer hat einen vereinbarten Selbstbehalt (Selbstbeteiligung, Eigenbeteiligung) zu tragen, wenn der Gebäudeversicherer einen allein am Sondereigentum eingetretenen Schaden ersetzt – ist dies nur der betroffene Wohnungseigentümer oder sind es anteilig alle Wohnungseigentümer?

Er stellt dabei folgende Überlegungen an:

  • Grundsätzlich ist es Sache des einzelnen Wohnungseigentümers, für Schäden an seinem Sondereigentum selbst aufzukommen.
  • Unstreitig kann der einzelne Wohnungseigentümer wegen eines an seinem Sondereigentum eingetretenen Schadens von der Gemeinschaft keinen Ersatz beanspruchen, soweit der Schaden die vereinbarte Versicherungssumme übersteigt oder die Jahresmaximierung für das laufende Jahre bereits erschöpft ist.
  • Ein Selbstbehalt sei aber nichts anderes als die umfangmäßige Begrenzung des Versicherungsschutzes nach unten, spiegelbildlich zu der durch die Festlegung der Versicherungssumme sowie einer Jahresmaximierung vereinbarten Begrenzung nach oben.
  • Entsprechendes gilt, wenn die Wohnungseigentümer darauf verzichten, die klassische Wohngebäudeversicherung (Risiken hier: Feuer, Blitzschlag, Sturm, Leitungswasser, Überspannung) durch einen Zusatzbaustein (Risiken etwa: Starkregen/Überschwemmung/Rückstau, Hochwasser, Schneedruck, Lawinen/Erdrusch, Erdbeben) zu ergänzen. Auch hier führt der Verzicht zu einer Prämienersparnis, die allen Wohnungseigentümern zugute kommt, ebenso wie dies beim Selbstbehalt der Fall ist. Erleidet ein einzelner Wohnungseigentümer dadurch einen Schaden, dass sein Sondereigentum etwa durch eine Überschwemmung infolge von Starkregen beschädigt wird, hat er hierfür allein aufzukommen.

Für Armbrüster gilt folgende Grundregel:[Fußnote 4]

Jeder, dessen (anteiliges Gemeinschafts- oder Sonder-)Eigentum durch den Eintritt eines Versicherungsfalls beschädigt wurde, hat zunächst den anteiligen Selbstbehalt zu tragen; nur für darüber hinausgehende Schäden steht ihm ein Anteil an der Versicherungsleistung zu. Dabei richtet sich der Anteil am Selbstbehalt danach, in welchem Umfang der Betroffene an der Versicherungsleistung partizipiert.

Fazit zum Selbstbehalt

Das LG Karlsruhe steht auf dem Standpunkt, dass bei einem Versicherungsschaden im Sondereigentum der Schaden vollständig zu Lasten des Verbands zu beseitigen ist. Ein Selbstbehalt sei auf alle Wohnungseigentümer zu verteilen.

Eine höchstrichterliche Entscheidung zu der Streitfrage gibt es bisher nicht.

Die besseren Argumente sprechen für die Gegenansicht, die u.a. von Armbrüster vertreten wird.


[Fußnote 1] LG Karlsruhe, Urteil vom 22.11.2018, ZWE 2019, 324 ff.

[Fußnote 2] LG Karlsruhe, a.a.O., Rz. 37.

[Fußnote 3] Anmerkung zur Entscheidung des LG Karlsruhe in: ZWE 2019, S. 327 ff.

[Fußnote 4] Armbrüster, a.a.O., S. 328.