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Sozialverbindlichkeiten und Haftung

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Verband ist Schuldner von Sozialverbindlichkeiten

Ein Wohnungseigentümer haftet nicht für Sozialverbindlichkeiten des Verbands. § 10 Abs. 8 Satz 1 WEG scheidet als Anspruchsgrundlage für Sozialverbindlichkeiten aus, so der BGH in seiner Entscheidung vom 26.10.2018 (V ZR 279/17).

Versicherungsprämie als Sozialverbindlichkeiten – der Fall

Die Gemeinschaft besteht aus zwei Wohnungseigentümern. Der Kläger ist Inhaber eines Miteigentumsanteils von 8 %, die Beklagte GbR hält 92% der Miteigentumsanteile. Das Stimmrecht richtet sich nach Miteigentumsanteilen. Ein Verwalter ist nicht bestellt, ein Gemeinschaftskonto (mit ausreichender Deckung) existiert nicht. Wirtschaftsplan und Jahresabrechnungen wurden nicht erstellt. Im Herbst 2009 wurde eine fällige Versicherungsprämie für die Haus- und Gebäudeversicherung nicht bezahlt, weshalb der Versicherungsschutz am 03.12.2009 erlosch, der Versicherer kündigte fristlos. Der Kläger zahlte die ausstehende Prämie, wodurch die Kündigung wirkungslos wurde. Anfang 2010 zahlte der Kläger auch die Prämie für die Gebäudehaftpflichtversicherung. Mit der Klage verlangt der Kläger von (den Mitgliedern) der GbR nach dem Verhältnis des Miteigentumsanteils der GbR in Höhe von 92% Ersatz seiner Aufwendungen und scheitert damit in drei Instanzen.

Die Entscheidung des V. Senats zu Sozialverbindlichkeiten

Eine Haftung des Wohnungseigentümers gemäß § 10 Abs. 8 Satz 1 WEG für Verbindlichkeiten des Verbands scheidet aus, wenn es sich um Ansprüche anderer Wohnungseigentümer handelt, die aus dem Gemeinschaftsverhältnis herrühren (sog. Sozialverbindlichkeiten). Hierzu gehören Aufwendungsersatzansprüche, die einem Wohnungseigentümer wegen der Tilgung einer Verbindlichkeit des Verbands zustehen, und zwar auch dann, wenn die Tilgung eine Notgeschäftsführungsmaßnahme i.S.d. § 21 Abs. 2 WEG ist; dies gilt unabhängig davon, ob eine Befriedigung aus dem Gemeinschaftsvermögen zu erwarten ist oder nicht (Rz. 15).

Die Sichtweise des BGH bezüglich der Sozialverbindlichkeiten

Der BGH weist die Klage ab, weil es an einer Anspruchsgrundlage fehlt. § 10 Abs. 8 Satz 1 kommt als Anspruchsgrundlage nicht infrage.

Grundsätzlich hat ein Wohnungseigentümer, der eine Verbindlichkeit der Gemeinschaft tilgt, einen Anspruch auf Ersatz seiner Aufwendungen gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft (also dem Verband).[Fußnote 1]

§ 10 Abs. 8 Satz 1 legt fest, dass jeder Wohnungseigentümer einem Gläubiger nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils für Verbindlichkeiten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer haftet, die während seiner Zugehörigkeit zur Gemeinschaft entstanden sind oder während dieses Zeitraums fällig geworden sind.[Fußnote 2]

Der Senat weist darauf hin, dass die Anwendbarkeit des § 10 Abs. 8 WEG auf Forderungen von Wohnungseigentümern gegen die Gemeinschaft sowohl in der Rechtsprechung als auch in der Literatur umstritten ist.[Fußnote 3] Die Streitfrage entscheidet der Senat gemäß dem Leitsatz (also keine direkte Haftung der Wohnungseigentümer).

Der Senat hält eine generelle Beschränkung des § 10 Abs. 8 auf Dritte für nicht gerechtfertigt. Soweit ein Wohnungseigentümer gegen den Verband Ansprüche hat, die in keinem Zusammenhang mit seiner Stellung als Wohnungseigentümer stehen, sondern in gleicher Weise auch von Dritten erworben werden können, haften auch die übrigen Wohnungseigentümer für diese Verbindlichkeit. Der Senat nennt als Beispiel den Verkauf einer Sache eines Wohnungseigentümers an den Verband.[Fußnote 4] Dabei lässt der Senat offen, ob der Wohnungseigentümer aufgrund seiner Treuepflicht gegenüber den Miteigentümern zunächst den Verband in Anspruch nehmen muss und ob die gesetzliche Haftungsquote durch eine vereinbarte Haftungsquote verdrängt wird.[Fußnote 5]

Anders sei es jedoch, wenn der Anspruch des Wohnungseigentümers gegen den Verband seine Grundlage in dem Gemeinschaftsverhältnis hat, er also untrennbar mit der Stellung als Wohnungseigentümer zusammenhängt. Auf solche Sachverhalte ist § 10 Abs. 8 Satz 1 aufgrund seiner Entstehungsgeschichte nicht anwendbar.[Fußnote 6] Das gilt nach Auffassung des Senats selbst dann, wenn sich die Tilgung der Verbindlichkeit als gem. § 21 Abs. 2 WEG gerechtfertigte Notgeschäftsführungsmaßnahme darstellt.[Fußnote 7] Und ein Durchgriff kommt bei Sozialverbindlichkeiten auch dann nicht in Betracht, wenn das Verbandsvermögen nicht ausreicht, den Aufwendungsersatzanspruch zu erfüllen.[Fußnote 8]

Offen lässt der Senat, was gilt, wenn in einer zerstrittenen Zweier-Gemeinschaft kein Verwalter bestellt ist und das Kopfstimmrecht gilt, mithin keine Mehrheitsbeschlüsse möglich sind.[Fußnote 9]

Fazit zu den Sozialverbindlichkeiten

Ein Wohnungseigentümer haftet nicht direkt für Sozialverbindlichkeiten. Dabei handelt es sich um Ansprüche von Wohnungseigentümern, die aus dem Gemeinschaftsverhältnis herrühren. Dazu gehören z. B. Aufwendungsersatzansprüche wegen der Begleichung von Verbindlichkeiten des Verbands und der Anspruch auf Auskehr eines Abrechnungsguthabens

Für Sozialverbindlichkeiten haftet regelmäßig der Verband. Reicht dessen Vermögen nicht aus, muss nach der Systematik des Wohnungseigentumsgesetzes eine entsprechende Beschlussfassung des Verbands herbeigeführt werden. Kommt ein Beschluss nicht zustande, besteht gem. § 21 Abs. 8 WEG die Möglichkeit einer Beschlussersetzungsklage.[Fußnote 10]


[Fußnote 1] BGH, V ZR 279/17, Rz. 5.

[Fußnote 2] BGH. a.a.O., Rz., 8.

[Fußnote 3] BGH, a.a.O., Rz. 9.

[Fußnote 4] BGH, a.a.O., Rz. 16.

[Fußnote 5] BGH, a.a.O., Rz. 16.

[Fußnote 6] BGH, a.a.O., Rz. 17.

[Fußnote 7] BGH, a.a.O., Rz. 20.

[Fußnote 8] BGH, a.a.O., Rz. 21.

[Fußnote 9] BGH, a.a.O., Rz. 22.

[Fußnote 10] BGH, a.a.O., Rz. 21.

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