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Abstimmungsverfahren bei der Verwalterwahl

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1. Abstimmungsverfahren

Die Wahl des Abstimmungsverfahrens bei Beschlüssen der Wohnungseigentümer obliegt dem Versammlungsleiter, sofern durch die Gemeinschaftsordnung oder durch einfachen Geschäftsordnungsbeschluss der Wohnungseigentümer keine Festlegung erfolgt ist.[Fußnote 1] Ihm obliegt insbesondere auch die Festlegung der Reihenfolge und des Wahlverfahrens.[Fußnote 2] Dazu muss sich der Versammlungsleiter dann ausreichend Gedanken machen, wie der Fall einer Verwalterwahl zeigt.

2. Verwalterwahl und Abstimmungsverfahren – der Fall

Die Parteien bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Das Stimmrecht bestimmt sich nach den Miteigentumsanteilen. Stimmenthaltungen gelten als nicht abgegebene Stimme, sie werden mithin bei der Feststellung der Stimmenmehrheit nicht mitgerechnet.[Fußnote 3]

In der Versammlung waren Wohnungseigentümer mit insgesamt 935,35/1.000 Miteigentumsanteilen anwesend oder vertreten. Gegenstand der Abstimmung war die Bestellung eines Verwalters. Neben der bisherigen Verwalterin (Beschlussvorschlag 1) gab es drei weitere Bewerber um das Amt (Beschlussvorschläge zu 2 bis 4). Bei der Abstimmung über den Beschlussvorschlag 1 entfielen auf die Ja-Stimmen 463,40/1.000 Miteigentumsanteile und auf die Nein-Stimmen 382,25/1.000 Miteigentumsanteile sowie 89,70/1.000 Miteigentumsanteile auf Enthaltungen. Der Versammlungsleiter stellte daraufhin fest, dass die bisherige Verwalterin wiedergewählt sei und es daher keiner weiteren Abstimmungen bedürfe.

Der Beschluss wurde angefochten und aufgehoben. Die Aufhebung wurde vom BGH bestätigt.

3. Entscheidung des BGH zum Abstimmungsverfahren

Werden mehrere Bewerber um das Amt des Verwalters zur Wahl gestellt, muss über jeden Kandidaten abgestimmt werden, sofern nicht ein Bewerber die absolute Mehrheit erreicht und die Wohnungseigentümer nur eine Ja-Stimme abgeben können.

Stehen mehrere Personen zu Wahl, muss der Gewählte die absolute Stimmenmehrheit auf sich vereinigen

Bei Wahlen entscheidet die abolute Mehrheit – (c) Image(s) licensed by Ingram Image

4. Begründung zum Abstimmungsverfahren

Stehen mehrere Bewerber zur Wahl, ist die Abstimmung über jeden einzelnen nur ein Teilakt eines als Einheit zu betrachtenden Verfahrens. In aller Regel kann erst nach Durchführung aller Wahlgänge festgestellt werden, ob ein und welcher der Bewerber die erforderliche Mehrheit erhalten hat. Die relative Mehrheit ist nicht ausreichend, wenn mehr als zwei Kandidaten zur Wahl stehen.[Fußnote 4] [Fußnote 5]

Bei einem Abstimmungsverfahren, in dem den Wohnungseigentümern je Wahlgang ein Stimmrecht zusteht (das er unabhängig von seinem vorangegangenen Stimmverhalten ausüben darf), erfordert es, ausnahmslos über alle zur Wahl stehenden Bewerber abzustimmen.

Wird ein Wahlverfahren festgelegt, bei dem jedem Wohnungseigentümer nur eine Ja-Stimme zur Verfügung steht, müssen grundsätzlich ebenfalls alle Bewerber zur Abstimmung gestellt werden. Das gilt logischerweise dann nicht (mehr), wenn ein Bewerber in einem Wahlgang bereits die absolute Mehrheit erzielt hat. Dann können weitere Wahlgänge an dem Ergebnis nichts mehr ändern. Das war im entschiedenen Fall aber nach dem ersten Wahlgang nicht so, weil die absolute Mehrheit bei 467,8 Miteigentumsanteilen (mehr als 50 % aller (anwesenden) Stimmen) lag.

5. Probleme beim Abstimmungsverfahren

Sowohl beim Abstimmungsverfahren, das jedem Wohnungseigentümer in jedem Wahlgang ein volles Stimmrecht einräumt als auch beim Verfahren, in dem jedem Wohnungseigentümer nur eine Ja-Stimme zusteht, ist nicht sichergestellt, dass nur ein Kandidat die absolute Mehrheit (= mehr als die Hälfte aller abgegebenen gültigen Stimmen) erhält. Da die einfache Mehrheit (mehr Ja- als Nein-Stimmen) nicht ausreichend sein soll, stellt sich die Frage, was passiert, wenn kein Kandidat die absolute Mehrheit erhält. Hier wird regelmäßig eine Stichwahl erforderlich werden. Ein Beschluss, durch den vor der Abstimmung ausdrücklich festgestellt wird, dass der Kandidat als gewählt gelten soll, der die meisten Stimmen erhält, ist wegen Verstoßes gegen § 26 Abs. 1 Satz 1 WEG als gesetzesändernder Mehrheitsbeschluss ungültig.[Fußnote 6]

Die nachfolgenden Beispiele, bei denen jeweils über vier Bewerber abgestimmt wird, zeigen die Problematik. Angenommen wird, dass nach Miteigentumsanteilen abgestimmt wird und dass alle Wohnungseigentümer anwesend oder vertreten sind.

Im Fall 1 wird unterstellt, dass jeder Wohnungseigentümer nur eine Ja-Stimme haben soll.

KandidatJa-SimmenNein-StimmenEnthaltungenErgebnis
A300/1.000400/1.000300/1.000Nicht gewählt
B350/1.000320/1.000330/1.000Nicht gewählt
C350/1.000300/1.1000300/1.000Nicht gewählt
D0/1.000400/1.000600/1.000Nicht gewählt

Im Fall 2 gibt es keine Vorgabe bezüglich der Ja-Stimmen:

KanditatJa-StimmenNein-StimmenEnthaltungenErgebnis
A300/1.000400/1.000300/1.000Nicht gewählt
B350/1.000400/1.000250/1.000Nicht gewählt
C400/1.000300/1.000300/1.000Nicht gewählt
D450/1.000400/1.000150/1.000Nicht gewählt

Hier sind im Fall 1 weder B noch C gewählt, im Fall 2 sind weder C noch D gewählt. In beiden Fällen wird eine Stichwahl unausweichlich, weil kein Bewerber über die absolute Mehrheit von mindestens 501/1.000 Ja-Stimmen verfügt.


[Fußnote 1] BGH, Urteil vom 18.01.2019, V ZR 324/17, Rz. 6.

[Fußnote 2] a.a.O.

[Fußnote 3] Auch wenn das in der Gemeinschaftsordnung nicht ausdrücklich geregelt ist, gilt das, weil bei der Bestimmung der Mehrheit allein entscheidend ist, ob die abgegebenen Ja-Stimmen die Nein-Stimmen überwiegen. Enthaltung sind nicht mitzuzählen. BGH, a.a.O., Rz. 8.

[Fußnote 4] BGH, a.a.O., Rz. 9.

[Fußnote 5] Reicht eine relative Mehrheit, so gewinnt derjenige, der mehr Stimmen erhält als jeder andere Kandidat.

[Fußnote 6] Bielefeld, in: Der Wohnungseigentümer, 10. Auflage, S. 398.

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