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Vertragsstrafe

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Der Fall zur Vertragsstrafe

Die Parteien bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Gemeinschaftsordnung sieht vor, dass ein Wohnungseigentümer nur mit Zustimmung des Verwalters zur Vermietung berechtigt ist. Die Eigentümer fassen folgenden (Vertragsstrafe-)Beschuss: »Miteigentümer, die ohne die erforderliche Zustimmung der Verwalterin einen Mietvertrag über eine Wohnung abschließen (…), sind verpflichtet, der Gemeinschaft einen Ausgleichsbetrag in Höhe von 500 € zu zahlen. Die Zahlungspflicht erhöht sich auf mindestens 2.000 € und höchstens 4.000 € für jeden angefangenen Monat der Gebrauchsüberlassung, wenn ein wichtiger Grund für die Versagung der Zustimmung vorlag.«

Gestützt auf die Behauptung, der Beklagte habe seine Wohnung in sechs Fällen ohne Zustimmung des Verwalters kurzzeitig an „Medizintouristen“ vermietet, verlangt die Klägerin von dem Beklagte Zahlung von jeweils 2.000 € (insgesamt also 12.000 €) nebst Zinsen. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Das Landgericht hat das Urteil geändert und die Klage abgewiesen. Dagegen wendet sich die Klägerin mit der zugelassenen Revision, die erfolglos bleibt.

Die Entscheidung zur Vertragsstrafe

§ 21 Abs. 7 WEG erfasst nicht die Einführung von Vertragsstrafen für Verstöße gegen Vermietungsbeschränkungen; ein darauf bezogener Mehrheitsbeschluss ist mangels Beschlusskompetenz nichtig.[Fußnote 1]

Die Begründung des V. Senats zur Vertragsstrafe

Nach § 23 Abs. 1 WEG werden durch Beschlussfassung solche Angelegenheiten geordnet, über die nach dem Wohnungseigentumsgesetz oder nach einer Vereinbarung die Wohnungseigentümer durch Beschluss entscheiden können. Andernfalls bedarf es einer Vereinbarung. Ist eine Angelegenheit weder durch das Wohnungseigentumsgesetz noch durch Vereinbarung der Beschlussfassung unterworfen, fehlt es der Wohnungseigentümerversammlung an der Beschlusskompetenz. Ein dennoch gefasster Beschluss ist nichtig[Fußnote 2].

Als Grundlage für die Beschlusskompetenz komme hier nur § 21 Abs. 7 WEG in Betracht (Regelungen der Art und Weise von Zahlungen, der Fälligkeit und der Folgen des Verzugs). Ob dieser Regelung die Beschlusskompetenz für die Einführung von Vertragsstrafen entnommen werden könne, bedürfe keiner allgemeinen Entscheidung.[Fußnote 3] Jedenfalls umfasse § 21 Abs. 7 keine Vertragsstrafe, die auf die Einhaltung von Vermietungsbeschränkungen bezogen seien.[Fußnote 4] Die Vorschrift sei auch nicht einschlägig, als danach über die Kosten für eine besondere Nutzung des Gemeinschafseigentums oder für einen besonderen Verwaltungsaufwand mit Stimmenmehrheit beschlossen werden könne. [Fußnote 5]

In der Sache könne Verstößen gegen vereinbarte Vermietungsbeschränkungen durch den vorbeugenden Unterlassungsanspruch begegnet werden (dann Zwangsgeld gem. § 888 ZPO).

Fazit zur Vertragsstrafe

Der BGH lässt die Antwort auf die Frage, ob gem. § 21 Abs. 7 WEG Vertragsstrafen beschlossen werden können, offen. Er verneint die Beschlusskompetenz aber für Vertragsstrafen für Verstöße gegen Vermietungsbeschränkungen. Ein trotzdem gefasster Beschluss ist nichtig.


[Fußnote 1] BGH, Urteil vom 22.03.2019, VZR 105/17.

[Fußnote 2] BGH, a.a.O., Rz. 5; allgemein zur Beschlusskompetenz

[Fußnote 3] BGH, a.a.O., Rz. 8,9.

[Fußnote 4] BGH, a.a.O.

[Fußnote 5] BGH, a.a.O, Rz. 9.

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