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Kostenerstattungsanspruch?

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Kein Kostenerstattungsanspruch für irrtümliche Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums durch einen Wohnungseigentümer

Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden[Fußnote 1], dass ein Wohnungseigentümer, der die Fenster seiner Wohnung in der irrigen Annahme erneuert hat, dies sei seine Aufgabe und nicht gemeinschaftliche Aufgabe der Wohnungseigentümer, keinen Anspruch auf Kostenersatz (also keinen Kostenerstattungsanspruch) hat.

Sachverhalt zum Kostenerstattungsanspruch

Der Kläger ist Mitglied der beklagten Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Wohnanlage besteht aus 212 Wohnungen. Der Kläger ließ 2005 in seiner Wohnung die einfach verglasten Holzfenster aus dem Jahr 1972 durch Kunststofffenster mit Dreifachisolierglas ersetzen. Schon vorher hatten viele Wohnungseigentümer ihre Wohnungen mit modernen Kunststofffenstern ausgestattet. Die Wohnungseigentümer gingen bis zur Veröffentlichung der Entscheidung des Bundesgerichtshofs[Fußnote 2] vom 2. März 2012 (V ZR 174/11) zu einer vergleichbaren Regelung in einer Teilungserklärung irrtümlich davon aus, jeder Wohnungseigentümer müsse die notwendige Erneuerung der Fenster seiner Wohnung auf eigene Kosten vornehmen. Tatsächlich ist dies gemeinschaftliche Aufgabe der Wohnungseigentümer.

Amtsgericht und Landgericht haben die Kostenerstattungsklage abgewiesen. Die Revision des Klägers bliebt erfolglos.

Entscheidungsgründe zum Kostenerstattungsanspruch

Ein Erstattungsanspruch käme nur aus allgemeinen Vorschriften der Geschäftsführung ohne Auftrag oder des Bereicherungsrechts in Betracht. Diese Vorschriften können aber als Anspruchsgrundlage für den Zahlungsanspruch nicht herangezogen werden, weil das Wohnungseigentumsgesetz in § 21 Abs. 4 und 5 spezielle und damit vorrangige Regelungen über die Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums enthält.

Gem. § 21 haben die Wohnungseigentümer über Instandsetzungsmaßnahmen zu entscheiden. Die Regelungen des Wohnungseigentumsgesetzes haben – von den Fällen der Notgeschäftsführung (§ 21 Abs. 2 WEG) abgesehen – auch Vorrang, wenn die Maßnahme zwingend vorgenommen werden musste. Denn auch bei zwingend notwendigen Maßnahmen bleibt den Wohnungseigentümern regelmäßig ein Gestaltungsspielraum.

Es ist Sache der Wohnungseigentümer insbesondere auch zu entscheiden, ob sie die Maßnahme isoliert oder zusammen mit anderen Arbeiten durchführen und welche Handwerker sie beauftragen. Deshalb müssen die Wohnungseigentümer auch über eine zwingend gebotene und keinen Aufschub duldende Instandsetzungs- oder Instandhaltungsmaßnahme einen Beschluss fassen. Dem betroffenen Wohnungseigentümer ist es zumutbar, in jedem Fall das durch das Wohnungseigentumsgesetz vorgegebene Verfahren einzuhalten. Er kann einen Beschluss der Wohnungseigentümer über die Durchführung der erforderlichen Maßnahme herbeiführen.

Findet der Antrag auf Instandsetzung in der Wohnungseigentümerversammlung nicht die erforderliche Mehrheit, kann ein Wohnungseigentümer die Beschlussersetzungsklage nach § 21 Abs. 8 WEG erheben. Auch kommt der Erlass einer einstweiligen Verfügung in Betracht.

Auch wenn der Wohnungseigentümer eine Maßnahme zur Instandsetzung oder Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums in der irrigen Annahme durchführt, er habe diese als Sondereigentümer auf eigene Kosten vorzunehmen, besteht kein Ersatzanspruch.

Wurde eine Teilungserklärung, wie hier, jahrelang unzutreffend ausgelegt, hätten zudem häufig viele Wohnungseigentümer einen Erstattungsanspruch; ein damit verbundener »Hin-und Her-Ausgleich« zwischen allen Betroffenen führt zu einem hohen Ermittlungs- und Berechnungsaufwand, ohne dass sich zwangsläufig ein als »gerecht« empfundenes Ergebnis einstellte.

Fazit für Kostenerstattungsansprüche

Ein Wohnungseigentümer, der irrtümlich Baumaßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum durchführt, hat keinen Kostenerstattungsanspruch gegenüber der Gemeinschaft. Das ist dann anders, wenn eine Maßnahme der Notgeschäftsführung vorliegt.

Das ist auch nicht anders, wenn mit dem Gleichbehandlungsgrundsatz argumentiert wird (bisher haben alle selbst bezahlt, künftig bezahlt die Gemeinschaft, das wird oft als ungerecht empfunden).

Die Entscheidung ist aus unserer Sicht richtig. Ein »Hin-und Her-Ausgleich« zwischen allen Betroffenen führt zu einem hohen Ermittlungs- und Berechnungsaufwand, ohne dass sich zwangsläufig ein als »gerecht« empfundenes Ergebnis einstellt.


[Fußnote 1] Urteil vom 14. Juni 2019 – V ZR 254/17, Pressemitteilung, der Entscheidungstext liegt noch nicht vor.

[Fußnote 2] Vgl.. hierzu auch den Beitrag: Wer zahlt den Fensteraustausch?

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