Wohnungsnutzung

1. Tageweise Unterbringung – Wohnungsnutzung?

Die tageweise Unterbringung von wohnungslosen Personen in einer Gemeinschaftsunterkunft zur Vermeidung von Obdachlosigkeit ist in der Regel nicht als eine zu Wohnzwecken dienende Nutzung (Wohnungsnutzung), sondern als heimähnliche Unterbringung anzusehen, die grundsätzlich in Teileigentumseinheiten erfolgen kann.

Heimunterbringung von Obdachlosen ist nicht Wohnen und deshalb nur im Teilleigentum zulässig.

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2. Tageweise Unterbringung im Laden?

Der Beklagte ist Mitglied der klagenden Wohnungseigentümergemeinschaft. In der Teilungserklärung vom 11. Juli 1984 sind seine Teileigentumseinheiten Nr. 2 und 3 als „Laden“ bezeichnet, bestehend aus jeweils vier Ladenräumen, zwei Fluren und einem Bad. Darin betreibt eine gewerbliche Mieterin eine Einrichtung zur Vermeidung von Obdachlosigkeit. Hierbei werden Obdachlose auf der Grundlage eines Vertrags mit dem Bezirksamt tageweise untergebracht und betreut, wobei sich in der Regel zwei Personen einen Raum teilen. Die Räume sind nicht abschließbar und können von Mitarbeitern der Einrichtung jederzeit betreten werden. Küche, Toilette und Bad sind als Gemeinschaftseinrichtung ausgerichtet. Gelegentlich wird Obdachlosen vorübergehend für einen längeren Zeitraum Unterkunft gewährt. In der Eigentümerversammlung vom 11. Juni 2015 beschlossen die Wohnungseigentümer mehrheitlich, den Beklagten auf Unterlassung dieser Nutzung in Anspruch zu nehmen. Der BGH weist die Unterlassungsklage im Gegensatz zu den Vorinstanzen ab.

3. Tageweise Unterbringung Wohnungsnutzung?

Die Nutzung der Einheiten als Einrichtung zur tageweisen Unterbringung von Obdachlosen durch die gewerbliche Mieterin des Beklagten ist nicht dem Wohnen zuzuordnen. Dient eine Einheit nach der Teilungserklärung nicht zu Wohnzwecken, darf sie grundsätzlich nur zu Zwecken genutzt werden, die nicht dem Wohnen zuzuordnen sind.

Nach der Rechtsprechung des Senats dient eine Nutzung als Heim oder heimähnliche Einrichtung nicht zu Wohnzwecken.[Fußnote 1] Die tageweise Unterbringung von wohnungslosen Personen in einer Gemeinschaftsunterkunft zur Vermeidung von Obdachlosigkeit ist in der Regel nicht als eine zu Wohnzwecken dienende Nutzung, sondern als heimähnliche Unterbringung anzusehen, die grundsätzlich in Teileigentumseinheiten erfolgen kann.[Fußnote 2]

Die tageweise Unterbringung der obdachlosen Personen erfolgt in Zweibettzimmern mit gemeinschaftlicher Nutzung von Küche und Sanitäranlagen. Damit findet eine Nutzung als Gemeinschaftsunterkunft statt. Die Unterbringung ist heimtypisch organisiert, eine Eigengestaltung der Haushaltsführung und des häuslichen Wirkungskreises ist nicht möglich. Es sind Regeln für die Nutzung der Einrichtung aufgestellt und die untergebrachten Personen werden von den Mitarbeitern der Einrichtung kontrolliert und betreut.[Fußnote 3]

Der Senat stellt weiterhin fest, dass hier die Bezeichnung der vermieteten Einheit als Laden zu keinem anderen Ergebnis führt: »Als „Laden“ werden die Einheiten dagegen lediglich im Zusammenhang mit der Aufteilung und der räumlichen Lage und ohne weitere Erläuterung bezeichnet; in ähnlicher Weise werden dort „Wohnung“ und „Dachraum“ genannt. Da ein bereits bestehendes und in Betrieb genommenes Gebäude aufgeteilt wurde, lässt sich dies ohne weiteres so verstehen, dass lediglich auf die in der Teilungserklärung beschriebene, zur Zeit der Aufteilung ausgeübte Nutzung Bezug genommen wird, um zu verdeutlichen, welche Räume zu welcher Einheit gehören[Fußnote 4].

Infolgedessen dürfen die Einheiten des Beklagten zwar nicht zum Wohnen, aber im Grundsatz zu jedem anderen Zweck genutzt werden (vgl. Senat, Urteil vom 16. November 2012 – V ZR 246/11, ZWE 2013, 20 Rn. 8; Urteil vom 23. Juni 2017 – V ZR 102/16, WuM 2017, 544 Rn. 8; Urteil vom 27. Oktober 2017 – V ZR 193/16, BGHZ 216, 333 Rn. 9). Damit bewegt sich auch die Nutzung als Einrichtung zur tageweisen Unterbringung obdachloser Personen im Rahmen der Zweckbestimmung.[Fußnote 5]

Hält sich der Beklagte an die Zweckbestimmung, kann die Klägerin das Unterlassen der Nutzung der Teileigentumseinheiten nicht mit der Begründung verlangen, die von der Einrichtung zur tageweisen Unterbringung obdachloser Personen ausgehenden Beeinträchtigungen gingen über das hinaus, was eine der Zweckbestimmung entsprechende Nutzung von Teileigentum typischerweise mit sich bringt (hier: Hinweis auf Charakter der Anlage und den diesen prägenden örtlichen Verhältnissen).[Fußnote 6]

4. Fazit der Entscheidung zur tageweisen Unterbringung

Die tageweise Unterbringung von wohnungslosen Personen in einer Gemeinschaftsunterkunft ist regelmäßig eine nicht Wohnzwecken dienende Nutzung. Sie ist damit nur in Teileigentumseinheiten zulässig. Weitere Voraussetzung ist, dass die Zweckbestimmung der Teileigentumseinheit der konkreten Nutzung nicht entgegensteht. Allein die Bezeichnung Laden steht der Nutzung als Heim nicht entgegen. Die Zweckbestimmung muss sich aus der Teilungserklärung klar und eindeutig ergeben.[Fußnote 7] Das war vorliegend nicht der Fall.[Fußnote 8] Ist die Teilungserklärung hinsichtlich der Zweckbestimmung unklar, so gilt im Zweifel, dass sie hinsichtlich der Zweckbestimmung keine Einschränkung vorgibt.[Fußnote 9]


[Fußnote 1] Vgl. Beitrag Wohnungsnutzung oder Heimnutzung.

[Fußnote 2] BGH, Urt. vom 08.30.2019, V ZR 330/17, Rz. 15.

[Fußnote 3] BGH, a.a.O., Rz. 16.

[Fußnote 4] BGH, a.a.O., Rz. 20.

[Fußnote 5] BGH, a.a.O., Rz. 21.

[Fußnote 6] Vgl. dazu Beitrag Charakter und diesen prägende örtliche Verhältnisse

[Fußnote 7] BGH, a.a.O., Rz. 18.

[Fußnote 8] BGH, a.a.O., Rz. 20 mit Begründung. Folge war, dass die Einheit zwar nicht zum Wohnen, aber zu jedem anderen Zweck verwendet werden durfte.

[Fußnote 9] BGH, a.a.O., Rz. 19.