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Charakter und diesen prägende örtliche Verhältnisse

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1. Zulässige Nutzung von Wohnungs- und Teileigentum

Hält sich die Nutzung von Wohnungs- oder Teileigentum im Rahmen der Zweckbestimmung, kann sich die Unzulässigkeit der Nutzung nicht aus dem Charakter der Anlage und den sie prägenden örtlichen Verhältnissen ergeben, so der BGH.[Fußnote 1]

2. Sachverhalt zum Charakter und den prägenden örtlichen Verhältnissen

Die Zweckbestimmung eines Teileigentums lautet »Laden«. Darin betreibt eine gewerbliche Mieterin eine Einrichtung zur Vermeidung von Obdachlosigkeit. Hierbei werden Obdachlose auf der Grundlage eines Vertrags mit dem Bezirksamt tageweise untergebracht und betreut, wobei sich in der Regel zwei Personen einen Raum teilen. Die Räume sind nicht abschließbar und können von Mitarbeitern der Einrichtung jederzeit betreten werden. Küche, Toilette und Bad sind als Gemeinschaftseinrichtung ausgerichtet. Gelegentlich wird Obdachlosen vorübergehend für einen längeren Zeitraum Unterkunft gewährt.

In der Eigentümerversammlung vom 11. Juni 2015 beschlossen die Wohnungseigentümer mehrheitlich, den Beklagten auf Unterlassung dieser Nutzung in Anspruch zu nehmen.

Der BGH weist die Unterlassungsklage ab.

3. Argumentation zum Charakter und den prägenden örtlichen Verhältnissen

Zwar, so der V. Senat, wird in der obergerichtlichen Rechtsprechung angenommen, dass sich aus dem Charakter der Anlage und den diesen prägenden örtlichen Verhältnissen eine einschränkende Auslegung der Teilungserklärung ergeben kann mit der Folge, dass die übrigen Mitglieder der Gemeinschaft eine sich formal im Rahmen der Zweckbestimmung haltende Nutzung nicht hinnehmen müssen (vgl. KG, NJW-RR 1989, 140 f.; OLG Düsseldorf, NZM 2002, 259f.; BayObLG, FGPrax 2005, 11, 13; unter Anwendung von § 14 Nr. 1 WEG:BayObLGZ 1994, 237, 242).

Der BGH verwirft diese Ansicht: »Hält sich eine Nutzung von Wohn- und Teileigentum im Rahmen der Zweckbestimmung, kann sich ihre Unzulässigkeit nicht aus dem Charakter der Anlage und den diesen prägenden örtlichen Verhältnissen ergeben.»[Fußnote 2]

4. Charakter und prägenden örtliche Verhältnisse sind ungeeignete Kriterien

Die Kriterien »Charakter der Anlage« und die sie »prägenden örtlichen Verhältnisse« sind wenig greifbar und können nur unter praktischen Schwierigkeiten ermittelt werden. Sie bergen deshalb ein hohes Maß an Rechtsunsicherheit, weil es weder einen dauerhaften Charakter einer Anlage noch ein dauerhaftes Gepräge der örtlichen Verhältnisse gibt. Diese können sie im Zeitablauf ändern.[Fußnote 3]

5. Sind damit alle Nutzungen im Rahmen einer Zweckbestimmung grundsätzlich erlaubt?

Nachteile i.S. von § 14 Nr. 1 müssen Miteigentümer nicht hinnehmen

Miteigentümer müssen Nachteile durch die Nutzung anderer Wohnungseigentümer nicht immer hinnehmen – (c) Image(s) licensed by Ingram Image

Die der Zweckbestimmung entsprechende Nutzung wird begrenzt durch die Verpflichtung jedes Wohnungs- und Teileigentümers, von den in seinem Sondereigentum stehenden Gebäudeteile nur in solcher Weise Gebrauch zu machen, dass dadurch keinem der anderen Eigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst.[Fußnote 4]

Nachteil ist jede nicht ganz unerhebliche Beeinträchtigung. Sei muss konkret und objektiv sein; entscheidend ist, ob sich nach der Verkehrsanschauung ein Wohnungseigentümer in der entsprechenden Lage verständlicherweise beeinträchtigt fühlen kann.[Fußnote 5]

Ein Nachteil in diesem Sinne kann das individuelle Verhalten der Nutzer sein, wie das Rauchen im Innenhof, das Hinterlassen von Zigarettenkippen im Eingangs- und Hofbereich, das Nichtschließen der Türen, das Klingeln bei anderen Bewohnern, das Blockieren des Hauseingangs durch Personen und Gepäck sowie die Verschmutzung der Anlage.

Die v.g. Nachteile lösen aber nicht die Rechtsfolge aus, dass die Nutzung unzulässig ist.[Fußnote 6] Einem nachteilig betroffenen Wohnungseigentümer steht vielmehr ein Anspruch auf Unterlassung der konkreten Beeinträchtigung gegen den Eigentümer zu, von dessen Einheit diese ausgeht.[Fußnote 7]

6. Fazit zum Verstoß gegen den Charakter der Anlage und den diesen prägenden örtlichen Verhältnissen

Die Kriterien Charakter der Anlage und die diesen prägenden örtlichen Verhältnisse sind untaugliche Kriterien, um zulässige Nutzung eines Sondereigentums zu unterbinden.

Die zweckentsprechende Nutzung wird vielmehr durch die Verpflichtung der Eigentümer begrenzt, von seinem Sondereigentum nur in solcher Weise Gebrauch zu machen, dass dadurch keinem der anderen Eigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst. Nachteilig ist dabei jede nicht ganz unerhebliche Beeinträchtigung.

Gegen den Nachteil kann sich der betroffene Eigentümer durch seinen Anspruch auf Unterlassung (Unterlassungsklage) gegenüber dem Eigentümer wehren, von dessen Einheit die Beeinträchtigung ausgeht. Als letztes Mittel steht ggf. auch die Entziehungsklage gem. § 18, 19 WEG zur Verfügung.


[Fußnote 1] BGH, Urteil vom 08.03.2019, V ZR 330/17, Rz. 24

[Fußnote 2] BGH, a.a.O., Rz. 24

[Fußnote 3] BGH, a.a.O., Rz. 24

[Fußnote 4] § 14 Nr. 1 WEG.

[Fußnote 5] BGH, a.a.O., Rz. 25.

[Fußnote 6] BGH, a.a.O., Rz. 27.

[Fußnote 7] BGH, a.a.O.

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