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Kostenverteilungsschlüssel – Anspruch auf Änderung

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1. Der Fall zum Anspruch auf Abänderung des Kostenverteilungsschlüssels

Die Parteien sind Mitglieder einer Wohnungseigentumsanlage mit Wohn und Teileigentum.

Den Klägern gehört die Teileigentumseinheit Nr. 16 (Büroraum mit dazu gehörigem Tiefgaragenstellplatz), die sie zu Wohnzwecken vermietet haben. Die Bewirtschaftungskosten (= Verwaltungskosten, die Betriebskosten, Kosten für Instandsetzung und Instandhaltung einschließlich Rücklagen) werden nach der Gemeinschaftsordnung nach Miteigentumsanteilen umgelegt. Die Einheit der Kläger umfasst rund 9 % der Wohn- und etwas über 10 % der Nutzfläche, während ihr Miteigentumsanteil rund 17,5 % beträgt. Daraus ergibt sich gegenüber einer Umlage nach Wohn- oder Nutzflächenanteilen eine Mehrbelastung bei den umzulegenden Kosten von rund 94 %, wenn man auf die Wohnflächenanteile abstellt, und von rund 70 %, wenn man auf die Nutzflächenanteile abstellt.

Die Kläger beantragten auf einer Eigentümerversammlung im März 2009 zu beschließen, dass die Betriebskosten – soweit sie nicht bereits gemäß der Heizkostenverordnung oder nach Verbrauch abgerechnet werden – nicht mehr nach den Miteigentumsanteilen, sondern nach der Größe der jeweiligen Wohnfläche umgelegt werden. Der Antrag wurde abgelehnt. Die Kläger haben den Beschluss angefochten und beantragt, die Beklagten zu verurteilen zuzustimmen, dass die Betriebskosten entsprechend dem abgelehnten Antrag nach den Wohnflächen, hilfsweise nach den Nutzflächen, verteilt werden. Weiter haben sie beantragt, die Beklagten zur Erteilung der Zustimmung zu einer entsprechenden Verteilung auch der anderen Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie der Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung (mit Ausnahme der Kosten der Verwaltung) zu verurteilen.

Das Amtsgericht hat der Klage nach den Hilfsanträgen stattgegeben und die Beklagten verurteilt zuzustimmen, dass die Betriebskosten (soweit diese nicht nach der Heizkostenverordnung und nach dem Verbrauch umgelegt werden) sowie die anderen Lasten, die Kosten für die Instandsetzung und für die Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nach den Nutzflächen verteilt werden. Das Landgericht hat die Klage insgesamt abgewiesen. Mit der zugelassenen Revision wollen die Kläger die Wiederherstellung der erstinstanzlichen Entscheidung erreichen.

Der BGH verwirft mit seiner Entscheidung vom 17.12.2010 die Revision (V ZR 131/10). Der Senat begründet das damit, dass die rechtlichen Überlegungen des Berufungsgerichts nicht zu beanstanden sind.

2. Überlegungen des Senats zum Anspruch auf Änderungen des Kostenverteilungsschlüssels

Anspruch auf Änderung des Kostenverteilungsschlüssels kann bestehen – (c) Image(s) licensed by Ingram Image

Eine Änderung des Kostenverteilungsschlüssels (hier: sowohl für die Bewirtschaftungs- als auch für die Instandhaltungskosten) kann ein einzelner Wohnungseigentümer vor Gericht nur unter den Voraussetzungen des § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG[Fußnote 1]durchsetzen (Unbilligkeit). Zwar habe das Berufungsgericht (bei den Betriebskosten) übersehen, dass eine Vereinbarung gar nicht nötig sei, weil nach der Reform des WEG im Jahr 2007 Beschlusskompetenz besteht. Das spiele aber keine Rolle, weil auch nach einem ablehnenden Beschluss ein Anspruch auf Zustimmung nur unter den Voraussetzungen des § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG verlangt werden könne.

Ein schwerwiegender Grund setzt aber voraus, dass der geltenden Verteilungsschlüssel für den die Änderungen verlangenden Eigentümer zu einer erheblich (grundsätzlich mindestens 25 %) höheren Belastung als die Verteilung der Kosten nach den Wohn- oder Nutzflächen führt.

Die erhebliche Mehrbelastung ist aber nur eine notwendige Bedingung. Alle Umstände des Einzelfalls seien abzuwägen. Dazu gehörten auch:

  • Zu berücksichtigen ist die Erkennbarkeit einer nicht sachgerechten Kostenbelastung bereits beim Erwerb sowie das Vertrauen der übrigen Sondereigentümer auf den Bestand des geltenden Kostenverteilungsschlüssels.[Fußnote 2] Diese Umstände dürfen aber nicht überbewertet werden.[Fußnote 3]
  • Die nach der Teilungserklärung erlaubten verschiedenen Nutzungen (Wohnen, Gewerbe) sind geeignet, einen Kostenverteilungsschlüssel zu rechtfertigen, der deutlich von der Wohn- und Nutzfläche abweicht.[Fußnote 4] Maßgebend ist dabei nicht die tatsächliche Nutzung, sondern die erlaubte Nutzung:[Fußnote 5]
  • Bei unterschiedlicher Nutzung(smöglichkeit) der Sondereigentumseinheiten ist deren Größe aber kein hinreichender Maßstab zur Bestimmung der anteiligen Kostenverursachung.[Fußnote 6] Eine gewerbliche Nutzung(smöglichkeit) mit hohem Publikumsverkehr verursacht in der Regel höhere Kosten als eine Nutzung zu Wohnzwecken. Wenn die gewerblichen Einheiten jedoch überproportional zu den zu verteilenden Kosten beitragen, führt die Umlage nach der Größe der Nutzfläche nicht zu einer sachgerechten Kostenverteilung.[Fußnote 7]

3. Fazit aus der Entscheidung zum Anspruch auf Änderung des Kostenverteilungsschlüssels

Wer die Änderung eines Kostenverteilungsschlüssels durchsetzen will, muss dicke Bretter bohren – (c) Image(s) licensed by Ingram Image

Die Hürden für eine erfolgreiche Klage sind hoch, sie richten sich nach § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG. Zwar sind die Umstände des Einzelfalls zu prüfen, aber sowohl die 25%-Nachteilsgrenze als auch die Tatsache, dass die Verteilungsschlüssel beim Erwerb regelmäßig bekannt sind und die übrigen Eigentümer auf deren Bestand vertrauen dürfen, sind (sehr) »dicke Bretter«, die vom Anspruchsteller zu bohren sind. Wir kennen bisher keinen Fall, in dem eine entsprechende Klage erfolgreich gewesen wäre.


[Fußnote 1] Jeder Wohnungseigentümer kann eine vom Gesetz abweichende Vereinbarung oder die Anpassung einer Vereinbarung verlangen, soweit ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles, insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer, unbillig erscheint.

[Fußnote 2] BGH, V ZR 131/10, a.a.O., Rz. 15.

[Fußnote 3] BGH, a.a.O.

[Fußnote 4] BGH, a.a.O., Rz. 17.

[Fußnote 5] BGH, a.a.O., Rz. 18.

[Fußnote 6] BGH, a.a.O., Rz. 21.

[Fußnote 7] BGH, a.a.O., Rz. 24.

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