Minijobber im Wohnungseigentum

Minijobber für den Winterdienst

In einem Beschlussanfechtungsverfahren streiten die Wohnungseigentümer darüber, ob ein Beschluss, den Winterdienst anstatt von Fremdfirmen durch die Einstellung von Minijobbern durchführen zu lassen, ordnungsmäßiger Verwaltung genügt.

Ausreichende Informiertheit der Wohnungseigentümer über Risiken des Minijobs notwendig

Das LG Frankfurt/Main hob einen Mehrheitsbeschluss mit Urteil vom 15.03.2018[Fußnote 1] auf. Es stellte fest, dass die Einstellung von Minijobbern allenfalls dann ordnungsgemäß ist, wenn die Wohnungseigentümer über damit verbundene Risiken hinreichend informiert worden sind.

Das Gericht vertritt mit der herrschenden Meinung die Auffassung, dass Wohnungseigentümer Entscheidungen grundsätzlich aufgrund ausreichender Information treffen müssen, andernfalls ist eine Entscheidung nicht sachgerecht, mithin fehlerhaft.

Ob ein Minijobber die Richtige Entscheidung für die Verkehrssicherung ist? – (c) Image(s) licensed by Ingram Image

Aus der Entscheidung ergeben sich weitere Gesichtspunkte:

  • Es ist schon fraglich, ob die Einhaltung der Verkehrssicherungspflichten gewährleistet ist, wenn die Pflege der Außenanlage und der Winterdienst auf Personen übertragen wird, die jede für sich selbst gegenüber den Eigentümern verantwortlich ist.
  • Ein gewerblicher Unternehmer gewährleistet (besser), dass der Winterdienst bei Bedarf erfüllt wird, um Haftungsfälle zu vermeiden. Er verfügt, so das Landgericht, regelmäßig über einen Personalüberhang, aus dem Ausfälle gedeckt werden können.
  • Mit einem Minijob sind vielfältige sozial- und arbeitsrechtliche Folgen (Risiken) verknüpft, über die die Wohnungseigentümer jedenfalls informiert sein müssen.

Fazit aus der Entscheidung zur Dienstleistung durch Minijobber

  • Es kann dahin gestellt bleiben, ob die Annahme des Landgerichts zutrifft, dass bei einem gewerblichen Unternehmer die Ausfallsicherheit ausreichend gegeben ist. Eigene Erfahrungen bestätigen das jedenfalls nicht.
  • Allerdings trifft es zu, dass Wohnungseigentümer ihrer Pflicht zur ordnungsmäßigen Verwaltung nur dann nachkommen können, wie sie ausreichend informiert sind und auf der Grundlage der Informationen sachgerecht entscheiden.[Fußnote 2]
  • In diesem Sinn dürfte dem Einsatz von Minijobbern regelmäßig erheblichen Bedenken im Hinblick auf eine ordnungsmäßige Verwaltung entgegenstehen:
    • Die Haftung eines Minijobbers ist kaum werthaltig. Als Arbeitnehmer der Gemeinschaft haftet er ohnehin nur beschränkt (regelmäßig nur für Vorsatz). Und ob in einem Schadensfall erfolgreich Regress genommen werden kann, ist mehr als fraglich.
    • Mit dem Einsatz von Minijobbern werden umfangreiche sozialversicherungs- und arbeitsrechtliche Pflichten für den Verband begründet (Mindestlohn, Lohnkonto, Arbeitszeiterfassung, Pflicht, im Krankheitsfall für Ersatz zu sorgen und damit ein beachtliches Kostenrisiko), deren Einhaltun und Umsetzung (zusätzliche) Kosten verursachen.

[Fußnote 1] LG Frankfurt/Main, Urteil vom 15.03.2018, GE 2018, S. 835.

[Fußnote 2] Klar ist, dass die Aufgabe, diese Informationen aufzubereiten und vorzutragen dem Verwalter obliegt. Dieser tut auch gut daran, das zu beachten, weil sich sonst leicht eine eigene Haftung ergeben kann.