Schadenersatzansprüche bei fehlerhafter Beschlussdurchführung

1. Fehlerhafte Beschlussdurchführung – der Fall

Die Klägerin ist Mitglied der beklagten Wohnungseigentümergemeinschaft. Ihre Einheit im Erdgeschoss des Hauses wies Feuchtigkeitsmängel auf. Daher wurden auf der Grundlage entsprechender Beschlüsse Sanierungsarbeiten im Bereich des gemeinschaftlichen Eigentums vorgenommen. Weil die Feuchtigkeit auch nach Abschluss der Arbeiten fortbestand, leitete die Beklagte ein selbständiges Beweisverfahren gegen die bauausführende Firma sowie die Architektin ein. Dem in diesem Verfahren eingeholten Sachverständigengutachten zufolge ist die Sanierung, insbesondere die Abdichtung des Mauerwerks im Erdgeschoss, nicht fachgerecht durchgeführt worden, weshalb eine Reihe von Sanierungsmaßnahmen empfohlen wurde.

Vor deren Durchführung verursachte im Dezember 2008 ein Mieter einer anderen Wohnung einen Brand. Von den Brand- und Löschwasserschäden war auch das Sondereigentum der Klägerin betroffen. Mit der Beseitigung des Schadens auf Kosten einer Versicherung beauftragte die Beklagte die Firma B., der die Klägerin ihren Wohnungsschlüssel übergab. Am 10. Juni 2010 nahm die Beklagte die Arbeiten der Firma B. ab. Am selben Tag erhielt die Klägerin ihren Wohnungsschlüssel zurück und ließ am 23. Juni 2010 durch einen Privatgutachter ein Begehungsprotokoll erstellen, wonach weiterhin Durchfeuchtungen vorhanden waren. Hierüber setzte die Klägerin die Verwalterin am 12. August 2010 in Kenntnis.

Beschlüsse müssen unmittelbar und vollständig durchgeführt werden – (c) Image(s) licensed by Ingram Image

Erst Ende 2012 wurden die Wohnungseigentümer in einer außerordentlichen Eigentümerversammlung erneut mit den Feuchtigkeitsschäden befasst, nachdem eine Besichtigung großflächige Wanddurchfeuchtungen im Sondereigentum der Klägerin ergeben hatte.

Mit der gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft gerichteten Klage verlangt die Klägerin Zahlung von 5.887,90 € nebst Zinsen. Dieser Betrag setzt sich aus der im Jahr 2010 entgangenen Miete (12 x 450 € = 5.400 €) und den Kosten des Privatgutachtens (487,90 €) zusammen.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung der Klägerin hat ihr das Landgericht in Höhe von 2.287,90 € nebst Zinsen stattgegeben, nämlich insoweit, als der Mietausfall für die Monate September bis Dezember 2010 (4 x 450 = 1.800 €) und die Kosten des Privatgutachtens (487,90 €) verlangt werden.

Mit der zugelassenen Revision will die Beklagte erreichen, dass die Berufung insgesamt zurückgewiesen wird. Die Klägerin verfolgt mit der Anschlussrevision den abgewiesenen Teil des Zahlungsanspruchs weiter. Beide Parteien beantragen die Zurückweisung des gegnerischen Rechtsmittels. Der BGH stellt das amtsgerichtliche Urteil wieder her.

 

2. Entscheidung zur fehlerhaften Beschlussdurchführung und Haftung

Der BGH stellt in seiner Entscheidung vom 08.06.2018 (V ZR 125/17) folgende Leitsätze auf:

WEG § 20 Abs. 1, § 27 Abs. 1 Nr. 1

Die Pflicht zur Durchführung von Beschlüssen der Wohnungseigentümer trifft den Verwalter und nicht die Wohnungseigentümergemeinschaft; daher begründen Pflichtverletzungen des Verwalters, die sich auf die Durchführung von Beschlüssen beziehen, keine Schadensersatzansprüche einzelner Wohnungseigentümer gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft (insoweit Aufgabe von Senat, Urteil vom 13. Juli 2012 – V ZR 94/11, NJW 2012, 2955 Rn. 17 ff.; Urteil vom 25. September 2015 – V ZR 246/14, BGHZ 207, 40 Rn. 15).

WEG § 27 Abs. 1 Nr. 1

Ein Wohnungseigentümer kann von dem Verwalter verlangen, dass er seine gesetzliche Pflicht zur Durchführung von Beschlüssen gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG erfüllt; dieser Anspruch kann ggf. im Klageweg durchgesetzt werden.

WEG § 27 Abs. 1 Nr. 1; BGB § 278

Handwerker, Bauleiter oder Architekten, die der Verwalter zur Durchführung einer beschlossenen Sanierung im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft beauftragt, sind im Verhältnis zu den einzelnen Wohnungseigentümern nicht Erfüllungsgehilfen des Verbands im Sinne von § 278 Abs. 1 BGB; für Schäden, die solche Auftragnehmer schuldhaft am Sondereigentum verursachen, haftet regelmäßig nicht die Wohnungseigentümergemeinschaft, sondern der Schädiger aufgrund der Verletzung von Pflichten aus einem Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten Dritter (Abgrenzung zu dem Senatsbeschluss vom 22. April 1999 – V ZB 28/98, BGHZ 141, 224 ff.).

3. Haftung des Verbands

Der Auffassung, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft zur ordnungsmäßigen Umsetzung von Beschlüssen verpflichtet ist, erteilt der Senat eine klare Absage: Der Verwalter ist gem. § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG verpflichtet, Beschlüsse der Wohnungseigentümer durchzuführen. Er muss die vollständige Durchführung beschlossener und beauftragter Sanierungsarbeiten jedenfalls dann veranlassen, wenn sich ergibt, dass Teile des Auftrags unerledigt geblieben sind.

4. Verbandshaftung im Außenverhältnis

Der Senat bestätigt die herrschende Meinung: Im Außenverhältnis zu Dritten sei anerkannt, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft für schuldhaft pflichtwidriges organschaftliches Verhalten des Verwalters einzustehen hat (Senat Urteil vom 13.07.2012, V ZR 94/11, Rn. 18 m.w.N.).[Fußnote 1] Das hängt (auch) damit zusammen, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft im Außenverhältnis die zur Durchführung von Beschlüssen erforderliche Verträge im eigenen Namen abschließt.[Fußnote 2]

5. Verbandshaftung im Innenverhältnis

Bezüglich der Frage, ob und inwieweit der Verband im Innenverhältnis für Fehler des Verwalters haftet, gibt es unterschiedliche Rechtsauffassungen. Der V. Senat klärt diese Frage, indem er klar stellt, dass die Haftung der Wohnungseigentümergemeinschaft im Innenverhältnis mit der gesetzlichen Kompetenzverteilung unvereinbar ist.[Fußnote 3]

Der Gesetzgeber habe nicht beabsichtigt, die teilrechtsfähige Wohnungseigentümergemeinschaft in die ordnungsgemäße Verwaltung des Gemeinschaftseigentums einzubinden.[Fußnote 4]

Die Pflicht zur Durchführung von Beschlüssen obliege hauptsächlich dem Verwalter und nicht der Wohnungseigentümergemeinschaft.[Fußnote 5] Eine eigene Pflicht des Verbands, bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums mitzuwirken, ist in den §§ 20 ff. WEG nicht vorgesehen.[Fußnote 6]

6. Haftung des Verwalters

Der Verwalter ist verpflichtet, Beschlüsse durchzuführen. Er ist gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG das Vollzugsorgan. Diese Pflicht besteht gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Es handelt sich dabei um eine originäre Pflicht, die dem Verwalter auch nicht entzogen werden darf.[Fußnote 7] Unterstützt wird der Verwalter dabei, so der V. Senat, durch einen Beirat, der seinerseits weder eigene Entscheidungskompetenz noch Durchführungspflichten hat.

Führt der Verwalter Beschlüsse nicht aus oder setzt er Beschlüsse fehlerhaft oder unvollständig um, kann ein Wohnungseigentümer den Beirat einschalten, der jedenfalls auf den Verwalter entsprechend einwirken muss.[Fußnote 8] Zudem kann jeder Wohnungseigentümer von dem Verwalter die Durchführung von Beschlüssen verlangen und ggf. im Klageweg durchsetzen (Individualanspruch eines Wohnungseigentümers).[Fußnote 9]

Bei fehlerhafter Beschlussdurchführung haftet bei Verschulden der Verwalter und nicht der Verband – (c) Image(s) licensed by Ingram Image

7. Haftung des Auftragnehmers

Handwerker, Bauleiter oder Architekten, die der Verwalter zur Durchführung einer beschlossenen Sanierung im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft beauftragt, sind im Verhältnis zu den einzelnen Wohnungseigentümern nicht Erfüllungsgehilfen des Verbands. Voraussetzung dafür wäre nämlich, dass die Handlung, die der Gehilfe vorgenommen hat, objektiv zum Pflichtenkreis des Schuldners gehört.[Fußnote 10] Daran fehlt es.

Werden bei der Ausführung von Sanierungsarbeiten Schäden am Sondereigentum verursachte, ist der Verwalter zunächst verpflichtet, geäußerten Bedenken nachzugehen, ggf. Fachleute hinzuziehen und vor allem für die Behebung der Schadensursache im Bereich des Sondereigentums zu sorgen. Für Schäden, die die Auftragnehmer schuldhaft am Sondereigentum verursachen, haftet nicht die Wohnungseigentümergemeinschaft (weil nicht Erfüllungsgehilfe), sondern der Schädiger aufgrund der Verletzung von Pflichten aus dem Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten Dritter.[Fußnote 11] Der Verwalter ist dabei verpflichtet, den geschädigten Sondereigentümer jedenfalls insoweit zu unterstützen, als er ihm alle erforderlichen Informationen zukommen lassen muss (s. dazu auch Beitrag „Verbandshaftung für Werkunternehmer?„.

8. Fazit zur Haftung und zum Schadenersatz

  • Die Durchführung von Beschlüssen obliegt dem Verwalter und nicht dem Verband. Der Verband haftet im Innenverhältnis für eine fehlerhafte Beschlussdurchführung und Schäden, die bei der Beschlussdurchführung verursacht werden, nicht.
  • Auftragnehmer von Baumaßnahmen sind nicht Erfüllungsgehilfen des Verbands, obwohl der Verband regelmäßig Auftraggeber ist. Vielmehr schließt der Verband Verträge mit Schutzwirkung zugunsten Dritter (hier der Wohnungseigentümer) ab.
  • Für Schäden, die bei nicht rechtzeitiger bzw. nicht ordnungsmäßiger Beschlussdurchführung entstehen, haftet bei Verschulden der Verwalter. Er kann vom Geschädigten direkt in Anspruch genommen werden, einer Beschlussfassung der Wohnungseigentümer bedarf es diesbezüglich nicht.
  • Im Außenverhältnis haftet der Verband Dritten gegenüber für schuldhaft pflichtwidriges Verhalten des Verwalters (neben dem Verwalter selbst).
  • Beschlüsse sind nicht nur unverzüglich durchzuführen. Der Verwalter muss auch darauf achten, dass sie vollständig durchgeführt werden. Bei Nichtbeachtung drohen Haftungsfolgen.

[Fußnote 1] BGH, V ZR 125/17, Rz. 10.

[Fußnote 2] Wegen der in § 10 Abs. 6 Satz 1 WEG normierten Teilrechtsfähigkeit; BGH V ZR 125/17, Rz. 16.

[Fußnote 3] BGH, V ZR 125/17, Rz. 12.

[Fußnote 4] BGH, V ZR 125/17, Rz. 18, 19, 20.

[Fußnote 5] BGH, V ZR 125/17, 15.

[Fußnote 6] BGH, V ZR 125/17, Rz. 16 mit Verweis auf V ZR 9/14, Rz. 22.

[Fußnote 7] BGH, V ZR 125/17, Rz. 16.

[Fußnote 8] BGH, V ZR 125/17, Rz. 23.

[Fußnote 9] BGH, V ZR 125/17, Rz. 24.

[Fußnote 10] BGH, V ZR 125/17, Rz. 38.

[Fußnote 11] BGH, V ZR 125/17, Rz. 39.