Abschied vom »schwebend unwirksamen Beschluss« im Wohnungseigentumsrecht?

Das Obiter Dictum zum schwebend unwirksamen Beschluss

Der BGH hat sich in seiner Entscheidung vom 12.04.2019 (V ZR 112/18[Fußnote 1]) in einem »obiter dictum«[Fußnote 2] mit der Frage befasst, ob es im Wohnungseigentumsrecht einen Beschluss geben kann, der schwebend unwirksam ist und erst mit der Zustimmung von »Betroffenen« wirksam wird.

So hatte der V. Senat in der Entscheidung vom 10.10.2014 (V ZR 315/13) den schwebend unwirksamen Beschluss als (ganz natürliche) Möglichkeit gesehen: Einem Sondernutzungsberechtigten waren aufgrund eines Mehrheitsbeschlusses (legitimiert durch eine allgemeine Öffnungsklausel) entgegen der Regelung der Teilungserklärung die künftige Instandhaltung in Gestalt von Gartenpflege und Reinigungsarbeiten und deren Kosten auferlegt worden. Der Senat meinte damals: Ja, das kann man beschließen, der Beschluss wird aber nur wirksam, wenn der (nachteilig) Betroffene zustimmt. Andernfalls sei der Beschluss nichtig.

Die v.g. Entscheidung hatte dem Senat einiges an Kritik eingebracht[Fußnote 3]. Jetzt scheint die Kehrtwende bevorzustehen: »Ob daran [an der Möglichkeit einer schwebenden Unwirksamkeit] festgehalten werden kann, erscheint dem Senat angesichts der darauf bezogenen Kritik zweifelhaft […]; denn § 23 Abs. 4 WEG sieht schwebend unwirksame Beschlüsse nicht vor, und es ergeben sich – ebenso wie bei unter eine Bedingung gestellten Beschlüssen […] – Bedenken im Hinblick auf das Gebot der Rechtssicherheit.«[Fußnote 4]

Allerdings lässt der Senat offen, ob ein Beschluss dann nur anfechtbar oder nichtig ist, anders als noch im Jahre 2014: »Wollte man an der Rechtsfigur der schwebenden Unwirksamkeit nicht festhalten, könnte der Beschluss nur entweder nichtig oder aber anfechtbar sein«.[Fußnote 5] Übrigens: Die beiden Vorinstanzen der Revision hatten den ebenfalls aufgrund einer Öffnungsklausel gefassten Mehrheitsbeschluss als nichtig angesehen.

Es bleibt also spannend.

Fazit zum schwebend unwirksamen Beschluss

Wirksam (anfechtbar) oder unwirksam (nichtig) ? – (c) Image(s) licensed by Ingram Image

Künftig wird man bei Beschlüssen, bei denen die Zustimmung eines oder mehrerer Eigentümer zwingend notwendig ist, weil über unentziehbare, aber verzichtbare (also mehrheitsfeste) Rechte entschieden wird, besser anfechten, als sich auf die Nichtigkeit zu verlassen. Denn Anfechtungs- und Nichtigkeitsklage haben nach ständiger Rechtsprechung [des V. Senat des BGH] denselben Streitgegenstand,[Fußnote 6] nicht aber dieselben Fristen (1 Monat versus unendliche Zeitdauer). Und schnelle Rechtsklarheit gibt es ohnehin nur bei einer Anfechtungsklage.


[Fußnote 1] BGH, Urteil vom 12.04.2019, V ZR 112/18.

[Fußnote 2] Unter einem »obiter dictum« versteht man eine beiläufige Bemerkung in einer gerichtlichen Entscheidung, auf der die Entscheidung nicht beruht.

[Fußnote 3] Zu den Nachweis vgl. BGH, V ZR 112/18, Rz. 25.

[Fußnote 4] BGH, V ZR 112/18, Rz. 25.

[Fußnote 5] BGH, V ZR 112/18, Rz. 26, wie wahr!

[Fußnote 6] BGH, V ZR 112/18, Rz. 26