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Beschlusskompetenz – Was ist erlaubt?

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Beschlusskompetenz aufgrund einer Öffnungsklausel

Der BGH befasst sich in seiner Entscheidung vom 12.04.2019 (V ZR 112/18) erneut mit der Beschlusskompetenz aufgrund einer vereinbarten Öffnungsklausel. Der Senat stellt fest:

a) Beschlüsse, die auf der Grundlage einer allgemeinen Öffnungsklausel mit der erforderlichen Mehrheit gefasst werden, sind im Allgemeinen nur insoweit materiell überprüfbar, als das „Ob“ und das „Wie“ der Änderung nicht willkürlich sein dürfen; einer weiterreichenden Kontrolle unterliegen dagegen Beschlussgegenstände, die unverzichtbare oder unentziehbare, aber verzichtbare („mehrheitsfeste“) Rechte der Sondereigentümer betreffen.

b) Zu den unentziehbaren, aber verzichtbaren („mehrheitsfesten“) Rechten eines Sondereigentümers gehört die Zweckbestimmung seines Wohnungs- oder Teileigentums; sie darf durch einen auf der Grundlage einer allgemeinen Öffnungsklausel gefassten Mehrheitsbeschluss nur mit Zustimmung des Sondereigentümers geändert oder eingeschränkt werden (Fortführung des Senatsurteils vom 10. Oktober 2014 – V ZR 315/13, BGHZ 202, 346 Rn. 13 ff.)

c) Ein auf der Grundlage einer allgemeinen Öffnungsklausel gefasster Beschluss, durch den die kurzzeitige Vermietung des Wohnungseigentums (z.B. an Feriengäste) verboten wird, ist nur dann rechtmäßig, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung erteilt haben.

d) Jedenfalls auf der Grundlage einer allgemeinen Öffnungsklausel kann gegen die Stimmen der Minderheit beschlossen werden, dass die Überlassung einer Wohnung an Dritte der Verwaltung anzuzeigen ist.

Eine Öffnungklause hält nicht immer, was sie verspricht – (c) Image(s) licensed by Ingram Image

Der Fall zum Mehrheitsbeschluss aufgrund einer Öffnungsklausel

Die Parteien bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Klägerin ist Eigentümerin einer der insgesamt acht Wohnungen. Die Beklagten sind die übrigen Wohnungseigentümer. Eine Öffnungsklausel sieht vor, dass die Teilungserklärung mit einer Mehrheit von 75 % aller Miteigentumsanteile geändert werden kann. Mit einer solchen Mehrheit fassten die Wohnungseigentümer in der Eigentümerversammlung vom 29. März 2017 folgenden Beschluss zur Änderung der Teilungserklärung:

Die Wohnungen dürfen grundsätzlich nur zu Wohnzwecken genutzt oder zu Wohnzwecken vermietet werden. Die Überlassung an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste, vor Ort befristet Tätige oder andere Mieter mit Unterkunftsbedürfnissen von kurzer Dauer ist nicht zulässig. Ausgeschlossen ist ebenfalls eine Nutzung zur Beherbergung von Personen oder als Unterkunft für Beschäftigte gemäß Runderlass des Niedersächsischen Ministeriums des Inneren vom 17.12.2013 (‘Werkswohnungen’). Die Überlassung einer Wohnung an Dritte ist der Hausverwaltung anzuzeigen.

Die beiden Vorinstanzen erklärten den Beschluss für nichtig.

Überlegungen des BGH zur vereinbarten Beschlusskompetenz (Öffnungsklausel)

  • Der Beschluss (über das Verbot der kurzzeitigen Vermietung) hat keine Gebrauchsregelung zum Gegenstand (§ 15 Abs. 2 WEG), vielmehr ändert er eine Vereinbarung (§ 15 Abs. 1 WEG).
  • Dienen Einheiten zu Wohnzwecken, handelt es sich um eine Zweckbestimmung, die auch die Vermietung an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste beinhalt. Das gilt selbst dann, wenn diese Nutzung nicht ausdrücklich vereinbart ist. Daran ändert sich auch nichts, wenn eine solche Vermietung bereits zu erheblichen Belästigungen oder Störungen durch die wechselnden Nutzer geführt hat.[Fußnote 1]
  • Zwar, so der Senat, sei aufgrund der Öffnungsklausel die formelle Beschlusskompetenz gegeben, materiell könne der Beschluss aber keine Wirksamkeit beanspruchen. Fundamentale materielle Schranken sind dabei grundsätzlich u.a.
    1. Einschränkung aufgrund der §§ 134 (Verstoß gegen gesetzliches Verbot), 138 (Sittenwidrigkeit), 242 BGB (Treu und Glauben),
    2. Eingriffe in den Kernbereich des Wohnungseigentumsrechts: Was selbst durch Vereinbarung nicht geregelt werden könnte, entzieht sich auch einer Regelung im Beschlusswege aufgrund einer Öffnungsklausel.
  • Im Allgemeinen sind Beschlüsse, die auf der Grundlage einer allgemeinen Öffnungsklausel mit der erforderlichen Mehrheit gefasst werden, nur insoweit materiell überprüfbar, als das »Ob« und das »Wie« der Änderung nicht willkürlich sein dürfen. Allgemeine Öffnungsklauseln sollen den Wohnungseigentümer einen weiten Gestaltungsspielraum einräumen.[Fußnote 2]
  • Einer weiterreichenden Kontrolle unterliegen dagegen Beschlussgegenstände, die unverzichtbare oder unentziehbare, aber verzichtbare (mehrheitsfeste) Rechte der Sondereigentümer betreffen. Es erfolgt also grundsätzlich eine abgestufte Inhaltskontrolle.[Fußnote 3]
  • Die Mehrheitsmacht wird auch durch solche Individualrechte begrenzt, die zu den unentziehbaren, aber verzichtbaren Rechten gehören. Mehrheitsbeschlüsse sollen in diesem Fall nur möglich sein, wenn die hiervon nachteilig betroffenen Wohnungseigentümer zustimmen.
  • Das Individualrecht zur kurzzeitigen Vermietung gehört zu den verzichtbaren Rechten. Es komme also entscheidend darauf an, unter welchen Voraussetzungen eine allgemeine Öffnungsklausel materiell dazu berechtigt, das verzichtbare Individualrecht auf kurzzeitige Vermietung durch Mehrheitsbeschluss zu beschränken.

Vermietung an Feriengästen bei einer Wohnung zulässig – (c) Image(s) licensed by Ingram Image

  • Der Senat kommt zu der Auffassung, dass ein aufgrund einer allgemeinen Öffnungsklausel gefasster Mehrheitsbeschluss, durch den die kurzzeitige Vermietung des Wohnungseigentums verboten wird, nur dann als rechtmäßig anzusehen ist, wenn alle Wohnungseigentümer zustimmen.[Fußnote 4]
  • Ebenfalls zu den unentziehbaren, aber verzichtbaren (mehrheitsfesten) Rechten eines Sondereigentümers gehört die Zweckbestimmung des Wohnungs- oder Teileigentums. Diese darf durch einen auf der Grundlage einer allgemeinen Öffnungsklausel gefassten Mehrheitsbeschluss nur mit Zustimmung des Sondereigentümers geändert oder eingeschränkt werden.[Fußnote 5]
  • Eine allgemeine Öffnungsklausel heißt nicht, dass die Wohnungseigentümer vorab in jegliche Änderung der Gemeinschaftsordnung eingewilligt hätten. Aus ihr kann nicht auf eine Zustimmung zu allen künftig denkbaren Regelungen und damit auch zu einschneidenden Änderungen geschlossen werden. [Fußnote 6] Durch diese Sichtweise wird auch eine allgemeine Öffnungsklausel nicht entwertet: »Ihre praktische Bedeutung ist vornehmlich deshalb gesunken, weil mit der Reform des Wohnungseigentumsrechts [im Jahre 2007] in wichtigen Bereichen gesetzliche Öffnungsklauseln geschaffen und zwingend ausgestaltet worden sind«[Fußnote 7].
  • Eine Anzeigepflicht der kurzzeitigen Vermietung (z. B. gegenüber dem Verwalter) kann jedenfalls aufgrund einer vereinbarten Öffnungsklausel beschlossen werden. Ob dafür auch ein einfacher Mehrheitsbeschluss gem. § 15 Abs. 2 WEG ausreicht, hat der Senat offen gelassen.[Fußnote 8]

Fazit aus der Entscheidung zur Beschlusskompetenz aufgrund einer vereinbarten Öffnungsklausel.

Ob ein Beschluss hält, ist nicht immer klar. Meist gibt die Glaskugel leider keine Auskunft! – (c) Image(s) licensed by Ingram Image

  • Eine vereinbarte Öffnungsklausel räumt den Wohnungseigentümern einen weiten Gestaltungsspielraum ein. Grundsätzlich sind darauf gestützte Mehrheitsbeschlüsse materiell nur überprüfbar, als das »Ob« und das »Wie« der Änderung nicht willkürlich sein dürfen.
  • Einer weiterreichenden Kontrolle unterliegen dagegen Beschlussgegenstände, die unverzichtbare oder unentziehbare (mehrheitsfeste), aber verzichtbare Rechte des Sondereigentümers betreffen.
  • Ob Beschlüsse, die der »weiterreichende« Kontrolle nicht standhalten, nichtig oder nur anfechtbar sind, hat der Senat offen gelassen.[Fußnote 9]
  • Muss nur ein Betroffener zustimmen und fehlt dessen Zustimmung, geht der Senat wohl künftig nicht mehr von einem nur »schwebend unwirksamen« Beschluss aus. Was dann gilt, es ebenfalls offen.[Fußnote 10]

[Fußnote 1] BGH, Urteil vom 15.01.2010, V ZR 72/09; »den Wohnungseigentümern stehen aber andere Rechtsschutzmöglichkeiten zur Verfügung« (Rz. 20).

[Fußnote 2] BGH, a.a.O., Rz. 14.

[Fußnote 3] BGH, a.a.O., Rz. 14.

[Fußnote 4] BGH, a.a.O., Rz. 13.

[Fußnote 5] BGH, a.a.O., Rz. 15.

[Fußnote 6] BGH, a.a.O., Rz. 19.

[Fußnote 7] BGH, a.a.O., Rz. 21.

[Fußnote 8] BGH, a.a.O., Rz. 28.

[Fußnote 9] BGH, a.a.O., Rz. 26.

[Fußnote 10] BGH, a.a.O., Rz. 25.

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