Beschluss zur Abweichung von der Heizkostenverordnung
15. April 2019
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Vollmachtsnachweis und Zurückweisungsrecht

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Wohnungseigentümerversammlung – Vollmachtsnachweis und Zurückweisungsrecht

Das LG Lüneburg[Fußnote 1] beschäftigt sich mit der Frage, wie man eine Vollmacht in der Eigentümerversammlung vorzulegen hat. Ein Wohnungseigentümer verlangte vom Versammlungsleiter die Vorlage der schriftlichen Vertretungsvollmachten. Dieser verweigerte die Vorlage mit dem Hinweis, dass diese im Hause vorlägen, er sie aber nicht holen werde. Das LG meinte, dass in der Versammlung nicht vorgelegte Vollmachten auch nicht zu berücksichtigen seien; ob sie wirksam erteilt worden seien, sei nicht relevant. Das LG verneinte deshalb die Beschlussfähigkeit der Versammlung.

Zur Vollmachtsvorlage führt das LG aus: Rechtlich ist jeder Eigentümer berechtigt, zu jeder Zeit Einsicht in die Originalvollmachten zu nehmen, worüber nicht einmal durch einen Geschäftsordnungsbeschluss disponiert werden könnte[Fußnote 2].

Es bestehe ein individueller Anspruch jedes Mitglieds auf Einsichtnahme in die Originalvollmachten, denn es bestehe ein individuelles Interesse jedes Wohnungseigentümers daran, die Wirksamkeit einer Stimmabgabe auf das Beschlussergebnis noch in der Versammlung feststellen zu können[Fußnote 3].

Werde auf Verlangen die Vollmacht nicht vorgelegt, sei vom Nichtbestehen der Vollmacht auszugehen und das Fehlen der Vollmacht begründe einen formellen Beschlussmangel.

Grundsätzliche Hinweise zur Bevollmächtigung

Vollmachten sollten schriftlich vorgelegt werden – (c) Image(s) licensed by Ingram Image

Die Entscheidung des LG Lüneburg gibt Anlass, grundlegende Überlegungen zur Bevollmächtigung anzustellen.

In der wohnungseigentumsrechtlichen Literatur besteht Einvernehmen darüber, dass die Erteilung einer Vollmacht grundsätzlich keiner Form bedarf, weil das WEG keine besondere Form vorsieht. Die Vollmacht bedarf nur dann einer Form, wenn eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer besondere formelle Anforderungen an die Stimmrechtsvollmacht stellt.[Fußnote 4]

Tritt in der Wohnungseigentümerversammlung ein Vertreter auf, besitzen der Versammlungsleiter (regelmäßig also der Verwalter), die anderen Wohnungseigentümer und die Mitglieder des Beirats ein Prüfungsrecht.

Kann ein Vertreter seine Vertretungsmacht nicht nachweisen oder kann er seine Vollmacht oder Vollmachtsurkunde nicht in der vereinbarten Form[Fußnote 5] vorlegen, kann ihn der Versammlungsleiter und jeder Wohnungseigentümer zurückweisen[Fußnote 6]. Der Verwalter (als Versammlungsleiter) soll sogar verpflichtet sein, einen Vertreter mangels Vorlage einer Vollmachtsurkunde in der vereinbarten Form bei der Stimmabgabe zurückweisen[Fußnote 7].

Die Zurückweisung ist nach § 174 S. 2 BGB aber ausgeschlossen, wenn der vollmachtgebende Wohnungseigentümer die in der Versammlung anwesenden Wohnungseigentümer oder den Verwalter von der Bevollmächtigung des Vertreters in Kenntnis gesetzt hat; ist der Verwalter selbst der Vertreter, müssen dann die anwesenden Wohnungseigentümer informiert sein[Fußnote 8].

Daher kann – sofern nicht Schriftform ausdrücklich vereinbart ist – der Vollmachtnehmer einem Einsichtsverlangen der Wohnungseigentümer in der Regel entgegenhalten, dass dem Versammlungsleiter die Vollmacht bekannt sei. Das folgt daraus, dass der Versammlungsleiter Empfänger der Stimmabgabe ist und weil diese Form der Bekanntgabe nach § 174 Satz 2 BGB ohne weiteres ausreicht[Fußnote 9]. Der Versammlungsleiter ist i.S.v. § 174 BGB der »andere«.

Kann hingegen ein Vertreter seine Vertretungsmacht nicht nachweisen und ist Schriftform nicht vereinbart, kann (muss aber nicht) nach auch vertretener Auffassung nur der Versammlungsleiter den Vertreter zurückweisen[Fußnote 10]. Das sieht – wie dargelegt – u.a. das LG Lüneburg anders. Es dürfte herrschende Meinung sein, dass jedem an der Versammlung teilnehmenden Stimmberechtigten das Zurückweisungsrecht zusteht.

Fazit zur Bevollmächtigung in der Wohnungseigentümerversammlung

Eine Vollmacht sollte in der Wohnungseigentümerversammlung im Original vorliegen, weil jeder Wohnungseigentümer auf die Einsicht in die Originalvollmacht bestehen kann. Das ergibt sich aus § 174 Satz 1 BGB.

Allerdings ist die Zurückweisung gem. § 174 Satz 2 BGB ausgeschlossen, wenn der Vollmachtgeber den anderen von der Bevollmächtigung in Kenntnis gesetzt hatte[Fußnote 11]. Wird also ein Miteigentümer bevollmächtigt, reicht es aus, wenn der Verwalter als Versammlungsvorsitzender in Kenntnis gesetzt wurde. Ist der Versammlungsleiter Vertreter, müssen alle anwesenden Wohnungseigentümer vom Vollmachtgeber in Kenntnis gesetzt worden sein.

Ist für die Vollmacht Schriftform vereinbart, muss die Vollmacht in der Versammlung im Original vorliegen. Das gilt entsprechend auch dann, wenn strengere Anforderungen als die Schriftform (z. B. notarielle Beglaubigung der Unterschrift) vereinbart sind. Der Verwalter muss die Vollmacht zurückweisen, wenn die vereinbarte Form nicht eingehalten wurde.

Lesen Sie weiterführend auch den Beitrag: Vertretung in der Wohnungseigentümerversammlung (Vertreterklauseln)


[Fußnote 1] LG Lüneburg, Urteil vom 22.09.2017, ZMR 2019, 220.

[Fußnote 2] Das ist freilich nicht unbestritten, vgl. z. B. Greiner, Wohnungseigentumsrecht, 4. Aufl, § 7 Rz. 85; Greiner hält einen Geschäftsordnungsbeschluss für zulässig.

[Fußnote 3] LG Lüneburg, a.a.O., mit Bezug auf OLG München, Urt. v. 11.12.2007 – 34 Wx 91/07, Jennißen, WEG, 5. Aufl [sic!], § 25 Rz. 80 m.w.N..

[Fußnote 4] Elzer, in: Jennißen, WEG, 2. Aufl., § 25 Rz. 51 mit Hinweis auf OLG Köln, ZMR 2002, 975; Greiner, a.a.O, § 7 Rz. 79.

[Fußnote 5] Ist Schriftform vereinbart, heißt das: Auf Papier und mit eigenhändiger Unterschrift, § 126 Abs. 1 BGB.

[Fußnote 6] Hügel/Elzer, WEG, 2. Aufl., § 25 Rz. 39a; Merle, in: Bärmann, WEG, 12. Aufl., § 25 Rz. 76; LG Frankfurt/Main, ZMR 2015, 959; LG Landau, ZMR 2013; 998; LG Lüneburg, a.a.O.

[Fußnote 7] Merle, a.a.O., § 25 Rz. 76 mit Bezug auf Lüke, ZWE 2012, 193; Greiner, a.a.O., § 7: … weil die Vertretungsbefugnis schon bei der Feststellung der Beschlussfähigkeit, spätestens aber bei der ersten Abstimmung geklärt sein muss.

[Fußnote 8] Merle, a.a.O., § 26 Rz. 78 mit Verweis auf Häublein, ZWE 2012, 3f.

[Fußnote 9] Elzer, .a.a.O., § 25 Rz. 52; Hügel/Elzer, WEG, 2. Aufl., § 25 Rz. 39b.

[Fußnote 10] Hügel/Elzer, a.a.O., § 25 Rg. 39b.

[Fußnote 11] Greiner, a.a.O., § 7, Rz. 83.

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